Судья: Кукленко С.В. Дело № 33а-2933/2021
УИД 61RS0004-01-2020-005751-88
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
01 марта 2021 года г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Чеботаревой М.В.,
судей: Яковлевой Э.Р., Абрамова Д.М.,
при секретаре Соловьевой А.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Скороход Марины Викторовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, обязании произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, по апелляционной жалобе Скороход Марины Викторовны на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 декабря 2020 года.
Заслушав доклад судьи Яковлевой Э.Р., судебная коллегия по административным делам
установила:
Административный истец обратилась в суд с настоящим иском к Управлению Росреестра по Ростовской области, указав, что 05 августа 2019 года через МФЦ в п. Матвеев Курган она сдала для проведения регистрации договора долевого участия в строительстве документы: договор долевого участия в строительстве от 22 июля 2017 года, решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 июня 2019 года, вступившее в законную силу и устанавливающее право административного истца на проведение государственной регистрации договора без заявления застройщика - ООО «Югстрой». Неоднократно государственная регистрация приостанавливалась, в том числе и по ходатайству Скороход М.В., во исполнение требований Управления Росреестра Скороход М.В. представлены: второй экземпляр договора долевого участия, договор страхования с дополнениями, письмо страховщика о передаче части страховой премии по прекращенным договорам в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, сведения о снятии арестов.
07 июля 2020 года Скороход М.В. отказано в государственной регистрации договора долевого участия по следующим основаниям. Регистрирующий орган указал на поступление ответа о том, что в Фонде отсутствуют сведения о застройщике ООО «Югстрой»; наличие писем Региональной службы государственного строительного надзора по Ростовской области от 11 сентября 2018 года, от 19 сентября 2018 года об отсутствии у застройщика права на привлечение денежных средств граждан – участников долевого строительства на строительство многоэтажных домов.
Также административный ответчик указал на отсутствие разрешения на строительство (срок выданного разрешения истек 10 августа 2018 года) и на отсутствие сведений о возобновлении (заключении на новый срок) договора аренды земельного участка от 29 мая 2016 года (со сроком на 3 года).
Административный истец полагала отказ незаконным, нарушающим ее права, просила признать незаконным решение административного ответчика от 07 июля 2020 года об отказе государственной регистрации договора долевого участия № 111 от 22 июля 2017 года в строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Урицкого, 74/10; обязать Управление Росреестра по Ростовской области осуществить государственную регистрацию договора долевого участия № 111 от 22 июля 2017 года в строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе Скороход М.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Заявитель указывает на то, что судом не приняты во внимание имеющие значение для дела обстоятельства: наличие письма страховщика ООО «Проминстрах» о перечислении страховых премий в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, подтверждение Фонда об исполнении ООО «Проминстрах» своих обязательств, а также то, что договор долевого участия заключен в период действия у застройщика разрешения на строительство, отсутствия запрета на привлечение денежных средств граждан, во время действия договора аренды земельного участка. Суд не учел, что регистрирующий орган не вправе требовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства объекта недвижимости. По данному адресу зарегистрировано 113 договоров долевого участия, в настоящее время решается вопрос о государственной инвестиционной программе – расселение (перезаключение договоров долевого участия с другими застройщиками), для чего необходима регистрация договора долевого участия.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Скороход М.В., ее представитель по доверенности Гальперин Ю.Л. доводы жалобы поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что в настоящее время ООО «Югстрой» признано банкротом, регистрация договора необходима для включения в реестр кредиторов, поскольку конкурсный управляющий ответил отказом во включении в реестр в связи с отсутствием регистрации договора. Кроме того, регистрация договора необходима для включения в региональный реестр обманутых дольщиков.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области по доверенности Музыков Д.В. просил решение суда оставить без изменения. Указал на обоснованность отказа в регистрации договора. Также пояснил, что для включения в региональный реестр действительно необходима регистрация договора долевого участия. Однако, что касается реестра кредиторов в рамках дела о банкротстве, отсутствие регистрации договора не является основанием для отказа во включении в реестр кредиторов.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение по правилам ст. 308 КАС Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 05 августа 2019 года через МФЦ в п. Матвеев Курган Скороход М.В. сдала для проведения регистрации договора долевого участия № 111 от 22 июля 2017 года в строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН документы: договор долевого участия в строительстве от 22 июля 2017 года, заключенный с ООО «Югстрой», решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 июня 2019 года, вступившее в законную силу и устанавливающее право административного истца на проведение государственной регистрации договора без заявления застройщика - ООО «Югстрой».
В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
При государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если:
- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации;
- в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
15 августа 2019 года государственная регистрация представленного Скороход М.В. договора была приостановлена, поскольку отсутствовал второй экземпляр договора, не представлены сведения и документы о страховании обязательств застройщика. Кроме того, в ЕГРН имеются актуальные записи об аресте на имущество и имущественные права, зарегистрированные за должником ООО «Югстрой», а также сведения из Региональной службы государственного строительного надзора об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства (письмо от 11 сентября 2018 года).
24 августа 2019 года Скороход М.В. представлен второй экземпляр договора.
26 августа 2019 года в адрес Скороход М.В. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора, поскольку не представлены документы о страховании обязательств застройщика. Также указано на актуальные записи об аресте на имущество и имущественные права, зарегистрированные за должником ООО «Югстрой», и наличие сведений из Региональной службы государственного строительного надзора об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства.
09 ноября 2019 года Скороход М.В. представлен чек-ордер (получатель ООО «ПРОМИНСТРАХ») и постановления о снятии ареста в отношении ООО «Югстрой».
11 ноября 2019 года в адрес Скороход М.В. вновь направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора по тем основаниям, что не представлены документы о страховании обязательств застройщика (разъяснено, что чек-ордер таким документом не является). Также указано на актуальные записи об аресте на имущество и имущественные права, зарегистрированные за должником ООО «Югстрой», и наличие сведений из Региональной службы государственного строительного надзора об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства.
14 ноября 2019 года, в связи с поступлением ответа на межведомственный запрос о снятии ареста с имущества должника, осуществлена регистрация прекращения ареста, государственная регистрация договора долевого участия приостановлена по ходатайству Скороход М.В.
28 декабря 2019 года Скороход М.В. представлен договор страхования от 01 сентября 2017 года (страховщик ООО «ПРОМИНСТАХ», выгодоприобретатель Скороход М.В. по договору долевого участия от 22 июля 2017 года № 111) с дополнительным соглашением от 02 сентября 2017 года в части указания страхователя - ООО «Югстрой» и адреса объекта; письмо ООО «ПРОМИНСТАХ» от 16 декабря 2019 года об исполнении страховщиком обязательств по передаче части страховой премии по прекращенным договорам страхования в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», в том числе по договору страхования от 01 сентября 2017 года.
30 июня 2020 года срок приостановления государственной регистрации договора долевого участия продлен до 07 июля 2020 года.
07 июля 2020 года Скороход М.В. отказано в государственной регистрации договора долевого участия по следующим основаниям. Регистрирующий орган указал на поступление ответа о том, что в Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства отсутствуют сведения о застройщике ООО «Югстрой»; наличие писем Региональной службы государственного строительного надзора по Ростовской области от 11 сентября 2018 года, от 19 сентября 2018 года об отсутствии у застройщика права на привлечение денежных средств граждан – участников долевого строительства на строительство многоэтажных домов.
Также административный ответчик указал на отсутствие разрешения на строительство (срок выданного разрешения истек 10 августа 2018 года) и на отсутствие сведений о возобновлении (заключении на новый срок) договора аренды земельного участка от 29 мая 2016 года (со сроком на 3 года).
Суд первой инстанции при вынесении решения об отказе в удовлетворении административного иска принял во внимание позицию административного ответчика о наличии оснований для приостановления государственной регистрации, которые в установленный срок не были устранены, что повлекло обоснованный отказ в регистрации договора.
С такими выводами судебная коллегия не может согласиться.
Так, согласно положениям ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений статьи 25 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и внесении изменения в статью 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 27 июня 2019 года, договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования) либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства) досрочно прекращается со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за указанным в настоящей статье исключением (ч. 2 ст. 3 указанного Федерального закона).
При досрочном прекращении договора страхования страховщик должен передать Фонду в порядке, установленном настоящей статьей, часть полученной страховой премии в размере доли страховой премии, предназначенной для осуществления страховой выплаты (но не менее 99 процентов от полученной страховой премии) и приходящейся на неистекший срок страхования (ч. 4 ст. 3).
Застройщик, исполнение обязательств которого по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве обеспечивалось досрочно прекращенным договором страхования (договором поручительства), считается исполнившим обязательство по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, определенный ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по такому договору участия в долевом строительстве со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 3).
Таким образом, с 27 июня 2019 года договор страхования от 01 сентября 2017 года (страховщик ООО «ПРОМИНСТАХ», выгодоприобретатель Скороход М.В., страхователь ООО «Югстрой») досрочно прекратил свое действие, страховщик исполнил свои обязательства по передаче части страховой премии по прекращенным договорам страхования ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», в том числе по договору страхования от 01 сентября 2017 года, что подтверждено письмом Фонда в адрес Скороход М.В. (л.д. 7, л.д. 122). Соответственно, застройщик считается исполнившим обязательство по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
Указание регистрирующего органа на поступление ответа о том, что в Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства отсутствуют сведения о застройщике ООО «Югстрой» (ответ в материалы дела не представлен), факт передачи страховщиком страховых премий по прекращенным договорам страхования в Фонд (что необходимо было установить с учетом указанных выше положений Федерального закона) не опровергают.
Что касается непредставления разрешения на строительство (срок выданного разрешения истек 10 августа 2018 года) и отсутствия сведений о возобновлении (заключении на новый срок) договора аренды земельного участка от 29 мая 2016 года (со сроком на 3 года), судебная коллегия, учитывает, что, во-первых, на момент заключения договора долевого участия от 22 июля 2017 года разрешение на строительство жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имелось (от 10 августа 2016 года), как и договор аренды земельного участка от 29 мая 2019 года, что не оспаривалось. Во-вторых, положениями ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрена обязанность предоставления указанных документов при регистрации последующих договоров долевого участия. При этом как пояснил в судебном заседании представитель Управления Росреестра по Ростовской области, договоры долевого участия на строительство жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ранее регистрировались, при регистрации первого договора были представлены все необходимые документы.
Разрешая вопрос о законности оснований отказа в регистрации договора, судебная коллегия также полагает, что поступление в орган регистрации писем Региональной службы государственного строительного надзора по Ростовской области об отсутствии у застройщика права на привлечение денежных средств граждан – участников долевого строительства на строительство многоэтажных домов, в данном случае правового значения не имеет, поскольку денежные средства по договору Скороход М.В. уплачены еще в 2017 году, что установлено вступившим в законную силу решением суда (л.д. 16-17).
Ссылки суда первой инстанции на наличие запрета на совершение действий по регистрации земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку изложенное не являлось основанием для отказа в государственной регистрации договора долевого участия. Кроме того, наложение ареста на имущество должника ФИО10 не может препятствовать регистрации договора долевого участия Скороход М.В., в том числе при указанных выше обстоятельствах, установленных судебной коллегией.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отказа в государственной регистрации договора долевого участия, представленного Скороход М.В., не имелось, решение Управления Росреестра по Ростовской области от 07 июля 2020 года об отказе в государственной регистрации договора долевого участия № 111 от 22 июля 2017 года в строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является незаконным.
Нарушенное право Скороход М.В. подлежит восстановлению путем обязания Управления Росреестра по Ростовской области осуществить государственную регистрацию договора долевого участия № 111 от 22 июля 2017 года в строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Руководствуясь ст. ст. 309, 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 декабря 2020 года отменить. Принять по делу новое решение, которым административные исковые требования Скороход М.В. удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 07 июля 2020 года об отказе в государственной регистрации договора долевого участия № 111 от 22 июля 2017 года в строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию договора долевого участия № 111 от 22 июля 2017 года в строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий М.В. Чеботарева
Судьи: Э.Р. Яковлева
Д.М. Абрамов
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05 марта 2021 года.
