Судья Тельнов Е.А. Дело № 33-8109/2018
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
29 августа 2018 года г.Владивосток
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Крайниковой Т.В.
судей Шароглазовой О.Н., Ковалёва С.А.
при секретаре Якушевской Н.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой ФИО11 к Баштовому ФИО12 о признании отношений арендными, взыскании денежных средств, возврате госпошлины,
по апелляционным жалобам сторон
на решение Ленинского районного суда г.Владивостока от 11 декабря 2017 года, которым исковые требования удовлетворены частично. Взысканы с Баштового ФИО13 в пользу Петровой ФИО14 обеспечительный платеж по соглашению от 30 января 2017 года в сумме 75 000 рублей, расходы по оплате госпошлины 2450 руб.
на дополнительное решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 7 июня 2018 года, которым отношения сторон по письменному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Петровой ФИО15 и ФИО2, признаны арендными. В удовлетворении требований Петровой Д.А. о взыскании с Баштового А.П. расходов на строительные материалы отказано.
Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., выслушав пояснения представителя истца Курашкиной О.В., представителя ответчика Герасимовой Е.О., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Петрова Д.А. обратилась в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указав, что между ней и Баштовым А.П. 30.01.2017 было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого ответчик получил от неё авансовый и обеспечительный платежи в размере 150 000 руб. за аренду помещения по адресу: <адрес>, площадью 100 кв.м., из которых 75 000 руб. - обеспечительный платеж, 75 000 руб. - аренда. Договор аренды между сторонами заключен не был, но фактически между сторонами сложились арендные отношения. Ею планировалась аренда помещения в течение длительного времени, однако, ДД.ММ.ГГГГ судебными приставами-исполнителями был вынесен запрет на эксплуатацию помещения, на основании решения Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Ориент Машинери», ИП Саркисян Е.Т., Баштовую Е.В. возложена обязанность запретить эксплуатацию помещений на втором и цокольных этажах возводимого объекта капитального строительства, этажностью - 5, общей площадью около 3500 кв.м., расположенного по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 600 кв.м. до получения владельцем возводимого объекта капитального строительства разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. То есть, фактически аренда помещения длилась на протяжении 1 месяца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ судебными приставами-исполнителями практически ежедневно начались выезды по адресу <адрес>, с целью проверки соблюдения предписания. При заключении дополнительного соглашения и передаче помещения в аренду, она не была поставлена в известность о наличии данных обстоятельств. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ею в указанном помещении осуществлялся ремонт. Поскольку она осуществляла ремонт в спорном указанном помещении, рассчитывая на длительные арендные отношения, и не была поставлена ответчиком в известность об обстоятельствах, препятствующих эксплуатации помещения, полагала, что потраченные на ремонт денежные средства подлежат взысканию с ответчика, равно как и арендная плата, переданная ответчику при заключении дополнительного соглашения. Просила признать отношения между ней и Баштовым А.П. арендными; взыскать с Баштового А.П. в её пользу обеспечительный платеж в сумме 75 000 руб., расходы на строительные материалы 73 677 руб., государственную пошлину 4 174 руб.
В судебном заседании представитель Петровой Д.А. поддержал заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании, возражая против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что все арендодатели были заранее поставлены Баштовым А.П. в известность о том, что здание по состоянию на 2017 не введено в эксплуатацию и существует запрет на его эксплуатацию в предпринимательских целях. Ответчик признает и не оспаривает факт наличия с истцом арендных правоотношений в период с ДД.ММ.ГГГГ. В период с января 2017 по настоящее время каких-либо объективных препятствий в пользовании помещениями в здании по адресу: <адрес>, у арендаторов не имелось, арендаторы продолжают осуществлять свою деятельность по настоящее время. Фактически за весь период аренды Петрова Д.А. осуществила оплату аренды лишь один раз - за март 2017, просрочка аренды в апреле 2017 была покрыта за счет обеспечительного платежа, начиная с мая 2017, арендная плата Петровой Д.А. не вносится. При заключении предварительного договора аренды стороны согласовали установку внутренних перегородок и установку (проводку) сантехники силами и за счет арендатора, несмотря на предварительные договоренности, истцом произведены несогласованные с ответчиком ремонтные работы, вследствие чего требование истца о взыскании компенсации затрат на строительные материалы удовлетворению не подлежит. Просил в удовлетворении требований отказать.
Судом постановлено указанное выше решение, и дополнительное решение, с которыми в части отказа в удовлетворении исковых требований не согласился истец, его представителем подана апелляционная жалоба и дополнения к ней, в которых ставится вопрос об отмене принятого решения суда в указанной части, как незаконного, принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчик, выражая несогласие с постановленным судом решением, просит его отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Выслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб и поступивших возражений, проверив материалы дела в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК РФ арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.
Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 30.01.2017 между Петровой Д.А. и Баштовым А.П. было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого Баштовой А.П. получил от Петровой Д.А. авансовый и обеспечительный платежи в размере 150 000 руб. за аренду помещения по адресу: <адрес>, площадью 100 кв.м., из которых 75 000 руб. - обеспечительный платеж, 75 000 руб. - арендная плата.
При этом договор аренды между сторонами заключен не был, но фактически между сторонами сложились арендные отношения, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
ДД.ММ.ГГГГ судебными приставами-исполнителями был вынесен запрет на эксплуатацию помещений, расположенных по адресу: <адрес>, поскольку на основании решения Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Ориент Машинери», ИП Саркисян Е.Т., Баштовую Е.В. возложена обязанность запретить эксплуатацию помещений на втором и цокольных этажах возводимого объекта капитального строительства, этажностью 5, общей площадью около 3500 кв.м., расположенного по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040011:639, площадью 600 кв.м. до получения владельцем возводимого объекта капитального строительства разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика обеспечительного платежа, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами было заключено устное соглашение о длительной аренде нежилого помещения, однако аренда объекта длилась на протяжении 1 месяца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При заключении дополнительного соглашения и передаче помещения в аренду, истица не была поставлена ответчиком в известность о наличии обстоятельств, препятствующих передаче нежилого помещения в аренду. О наличии таких препятствий в пользовании помещением Петровой Д.А. стало известно в апреле 2017 года.
Между тем, данный вывод суда нельзя признать верным, поскольку Петровой Д.А. не представлено достаточных и допустимых доказательств об известности ей в начале апреля 2017 года о наличии запрета на эксплуатацию помещения. Из представленного ею уведомления судебного пристава-исполнителя, этого не следует.
Напротив, при рассмотрении дела по существу и в апелляционной жалобе, Баштовой А.П. ссылался на, что до подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ всем арендаторам было известно о наличии запрета на эксплуатацию помещения, решение Первореченского районного суда <адрес> о запрете эксплуатации помещения было вынесено в декабре 2015 года. Кроме того, обеспечительный платеж был зачтен в качестве арендной платы за апрель 2017 года. С мая 2017 года арендная плата Петровой Д.А. не вносится.
Исходя из указанных обстоятельств, принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства освобождения Петровой Д.А. нежилого помещения, судебная коллегия полагает, что оснований для взыскания с ответчика обеспечительного платежа у суда не имелось.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании расходов, потраченных на приобретение строительных материалов, суд первой инстанции верно исходил из того, что согласие на проводимые строительные работы Петровой Д.А. от Баштового А.П. получены не были.
Учитывая, что в силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, оснований для признания выполненных работ неотделимыми улучшениями не имеется.
Указание в жалобе представителя Петровой Д.А. о том, что для осуществления предпринимательской деятельности требовался косметический ремонт, который был согласован сторонами, признается судебной коллегией несостоятельным, поскольку доказательств тому истицей в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ решение суда подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований о взыскании обеспечительного платежа и госпошлины.
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Ленинского районного суда г.Владивостока от 11 декабря 2017 года отменить в части взыскания с Баштового А.П. в пользу Петровой Д.А. обеспечительного платежа в размере 75000 рублей и госпошлины в сумме 2450 рублей, в удовлетворении исковых требований Петровой Д.А. в указанной части - отказать.
В остальной части решение Ленинского районного суда г.Владивостока от 11 декабря 2017 года и дополнительное решение от 7 июня 2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
