Дело № 66а-1597/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
город Москва 2 июня 2020 года
Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Овсянкиной Н.В.,
судей: Жудова Н.В., Селиверстовой И.В.,
при секретаре Савиной М.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-4109/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Финторкапитал» (далее – ООО «Финторкапитал»), открытого акционерного общества «Автотрансснаб» (далее ОАО «Автотрансснаб») об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года,
по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 2 декабря 2019 года, которым административный иск удовлетворен,
заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., возражения представителя административных истцов Пинчука А.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
ООО «Финторкапитал», ОАО «Автотрансснаб» обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности трех нежилых зданий, расположенных по адресу <адрес> по состоянию на 1 января 2018 года в размере их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557 кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 14 июня 2019 года №, подготовленного оценщиком <данные изъяты>, а именно:
Кадастровый номер | Кадастровая стоимость, руб. | Рыночная стоимость, руб. |
№ | ||
№ | ||
№ |
что нарушает их права и обязанности как плательщиков налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В судебном заседании суда первой инстанции представители административных истцов Пинчук А.В., Журина А.В. поддержали заявленные требования уточнив их с учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Ладугина Е.Д. возражала против удовлетворения заявленных требований. Просила о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явился.
Решением Московского городского суда от 2 декабря 2019 года административное исковое заявление ООО «Финторкапитал», ОАО «Автотрансснаб» удовлетворено, кадастровая стоимость нежилых зданий определена в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.
Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.
В обоснование доводов жалобы указывает, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости. Отмечает, что доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административным истцом в ходе рассмотрения дела представлено не было.
Кроме того, административный истец просит суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.
Отмечал, что судом были неверно сформулированы вопросы, подлежащие судебно-экспертному исследованию.
По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ), поскольку эксперт в расчетах произвел уменьшение полученных значений на налог на добавленную стоимость (далее-НДС), что методологически неверно, не ввел корректировку на различное функциональное использование объектов оценки, не обосновал неприменение корректировки на коммуникации, не проанализировал действующие в отношении объекта оценки договоры аренды, что в совокупности привело к некорректному расчету рыночной стоимости объектов оценки.
В судебное заседание апелляционной инстанции административные ответчики представителей не направили, о дате и месте слушания извещены своевременно и надлежащим образом.
Принимая во внимание указ Президента Российской Федерации от 11 мая 2020 г. № 316 «Об определении порядка продления действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в субъектах Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», принятые в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), а также категорию обжалуемого судебного акта, отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.
В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилых зданий, принадлежащих административным истцам на праве собственности, не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон №237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административные истцы являются собственниками следующих объектов недвижимости:
- нежилого двухэтажного с подвалом здания с кадастровым номером №, общей площадью 5 742,1 кв.м, 1970 года постройки, реконструированного в 1999 году, расположенного по адресу <адрес>. (собственник ООО «Финторкапитал»). Фактическое использование здания- автосалон с техсервисом;
- нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №, общей площадью 36 кв.м, 1969 года постройки, реконструированного в 1999 году, расположенного по адресу <адрес>собственник ООО «Автотрансснаб»). Фактическое использование здания – проходная, комната охраны, уборная;
- нежилого двухэтажного здания с кадастровым номером №, общей площадью 1644,9 кв.м, 1991года постройки, расположенного по адресу <адрес> (собственник ООО «Автотрансснаб»). Фактическое использование здания -демонстрационный зал, клиентская зона, автотехсервис.
Данные объекты недвижимости находится районе <адрес>, ценовая категория между ЧТК и МКАД, в районе смешанной застройки, ближайшая станция метро <данные изъяты> в 11 мин пешей доступности.
В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», административные истцы являются плательщиками налога на имущество организаций в отношении спорных объектов недвижимости. Размер налоговых платежей установлен исходя из кадастровой стоимости нежилых зданий.
Проанализировав представленные административными истцами выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащих административным истцам объектов недвижимости определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в следующих размерах:
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 634 395 189,52 руб.;
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 2 301 069,24 руб.;
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 197 250 519 руб.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона № 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508 (далее - ФСО № 4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 4).
Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО №4).
В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона № 135-ФЗ).
Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 16 июля 2015 года № 1769-О и № 1790-О, от 25 октября 2016 года № 2207-О и др.).
Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.
Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Не согласившись с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административные истцы обратились в суд за ее оспариванием.
В силу требований части 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ( далее - Постановление Пленума №28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.
Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.
Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административные истцы представили суду отчет об оценке от 14 июня 2019 года №, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость составила :
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 206 705 470 руб. без НДС;
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 643 893 руб. без НДС;
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 58 908 026 руб. без НДС.
В соответствии с требованиями статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 23 Постановления Пленума № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке с учетом представленных возражений стороны административного ответчика, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза.
Доводы апелляционной жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 8 октября 2019 года, составленному экспертом ФИО8<данные изъяты> отчет об оценке от 14 июня 2019 года №, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, не соответствует требованиям Закона №135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. Определённая оценщиком в отчёте рыночная стоимость объекта недвижимости не подтверждается.
Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке, признав его недостоверным доказательством.
Рыночную стоимость спорных зданий эксперт по состоянию на 1 января 2018 года определил в размерах:
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 379 765 000 руб. без НДС;
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1 512 000 руб. без НДС;
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 130 082 000 руб. без НДС.
Определяя размер рыночной стоимости нежилых зданий, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, эксперт рассчитал его с выделением НДС и уменьшением расчетного значения на величину НДС, с чем согласился суд первой инстанции.
Судебная коллегия находит указанные выводы суда относительно размера подлежащей установлению кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости подлежащими изменению исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 2, 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.
Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли- продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Согласно пунктам 5, 6 цитируемого стандарта при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.
В силу положений пункта 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.
Согласно пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 при применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
Под ценой в силу требований пункта 4 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» понимается денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки, которая согласно пункта 27 данного стандарта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.
В силу пунктов 1 и 4, 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.
Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации).
Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации).
Определение НДС в отсутствие реализации товара при определении его рыночной стоимости, и уменьшение расчетного значения величины рыночной стоимости на размер НДС, то есть учет НДС в качестве ценообразующего признака, ни нормами налогового, ни нормами оценочного законодательства не предусмотрено.
Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости (в целях исчисления налога на имущество) в размере, равном его рыночной стоимости с уменьшением расчетного значения на НДС не является правомерным и основанным на законе.
Судебной коллегией по делу была назначена и проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО8, на разрешение эксперта был поставлен вопрос о рыночной стоимости объектов недвижимости.
По результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы от 25 мая 2020 года, рыночная стоимость принадлежащих административным истцам нежилых зданий, рассчитанная экспертом без определения и выделения НДС, составила:
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 448 121 000 руб.;
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1 784 000 руб. ;
-нежилого здания с кадастровым номером № в размере 153 497 000 руб.
Оценивая заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилых зданий эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительному и доходному подходам, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.
Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.
У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов дополнительной судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.
Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости объектов недвижимости.
Судом апелляционной инстанции обсуждалось ходатайство представителя административных истцов о вызове эксперта Ильинской И.С. в суд для дачи пояснений по данным ею заключениям.
Судебная коллегия не нашла оснований для вызова эксперта, поскольку составленное ею заключение дополнительной экспертизы дает ответ на поставленный перед ней вопрос о рыночной стоимости объектов оценки. Методики проведения расчетов указаны в заключении ссылки на них даны во вводной части заключения. Дополнительное экспертное исследование назначалось судебной коллегией в связи с выявленной неясностью по вопросу методического обеспечения учета НДС в рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно необходимости обосновать со ссылкой на соответствующую литературу возможность уменьшения цен предложений объектов-аналогов на величину НДС в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Поскольку приведенная в заключении методическая литература такой возможности не содержит, эксперт обоснованно произвела перерасчет рыночной стоимости с использованием цен предложений по объектам-аналогам, используемым ею в расчетах, указанных в соответствующих объявлениях без уменьшения цены предложения на величину НДС, в связи с чем оснований для удовлетворения ходатайства представителя административных истцов и вызове эксперта в суд судебная коллегия не усмотрела.
В силу требований Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда и отказ в вызове эксперта сам по себе не нарушает прав стороны по делу и не ограничивает ее в способах доказывания своей правовой позиции. Представленное в материалы дела заключение эксперта является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы эксперта не противоречат проведенным исследованиям и примененным при их проведении методикам, экспертом даны обоснованные и объективные ответы на поставленный перед ним вопрос, доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, заявителями не представлено, а несогласие сторон спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в вызове эксперта в суд.
В свою очередь сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности дополнительного экспертного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не представлено.
Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилых зданий, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих в отношении спорных объектов недвижимости договоров аренды и залога в целях определения рыночной стоимости объекта оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту «г» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.
Что касается договоров залога, то используемая в них залоговая стоимость согласно общепринятой банковской практике определяется с применением коэффициентов ликвидности, что уменьшает действительную рыночную стоимость объекта оценки.
Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суды с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных обязательных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объектов оценки их кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.
Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что других доводов, влекущих безусловную отмену судебного решения в апелляционной жалобе не приводится, руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Московского городского суда от 2 декабря 2019 года, изменить.
Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 448 121 000 руб.;
Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 1 784 000 руб.
Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 153 497 000 руб.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
