Судья ФИО3 Дело №33-2763
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
29 сентября 2015 года г. Пенза
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Елагиной Т.В.,
судей Земцовой М.В. и Бабаняна С.С.,
при секретаре Потаповой О.В.,
заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Бабаняна С.С. гражданское дело по апелляционной жалобе Тришкиной Н.В. на решение Городищенского районного суда Пензенской области от 14 июля 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Тришкиной Н.В. к администрации Дигилевского сельсовета Городищенского района о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и понуждении к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказать.
Встречный иск администрации Дигилевского сельсовета Городищенского района к Тришкиной Н.В. о признании договора незаключенным удовлетворить.
Признать договор аренды нежилых зданий и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанный между Муниципальным сельскохозяйственным унитарным предприятием «Дигилевское» и Крестьянским фермерским хозяйством «Тройка» незаключенным.
Проверив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Тришкина Н.В. обратилась в суд с иском к администрации Дигилевского сельсовета Городищенского района о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и понуждении к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истица указала, что она, являясь главой КФХ «Тройка», заключила с МСХУП «Дигилевское» договор аренды нежилых зданий и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ с правом их последующего выкупа, в том числе, на зерносклад, Литер Г, площадью 527,2 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> «г», и склад центральный, Литер В, площадью 689,5 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> «в».
На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стороны Договора пришли к соглашению о полной оплате стоимости нежилых зданий и сооружений в сумме <данные изъяты> рублей.
В июне 2014 года она узнала о том, что право собственности на вышеуказанные объекты было зарегистрировано ответчиком. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между Тришкиной Н.В. и МСХУП «Дигилевское» был полностью исполнен. Сделка согласована с ответчиком.
На основании изложенного Тришкина Н.В. просила признать отсутствующим право муниципальной собственности на зерносклад и склад центральный по вышеуказанным адресам, понудить ответчика к регистрации перехода права собственности на эти объекты.
Администрации Дигилевского сельсовета Городищенского района обратилась со встречным иском к Тришкиной Н.В. о признании договора незаключенным, указав, что договор не содержит согласованных существенных условий о размере арендной платы и периодичности ее внесения. С учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ срок действия Договора был продлен по ДД.ММ.ГГГГ года, в результате общий срок его действия превысил один год, что требует его государственной регистрации. Поскольку Договор не был зарегистрирован, он также является незаключенным.
Городищенский районный суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Тришкина Н.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Указала, что суд не учел, что у сторон при заключении и исполнении договора аренды не возникало неясностей при определении формы и размера арендной платы. Истец и МСХУП «Дигилевское» производили расчеты по арендной плате в счет выкупной цены нежилых зданий и сооружений актами выполненных работ по ремонту зданий. Указное подтверждается представленными доказательствами,, в частности представленными актами, которым судом первой инстанции не дана надлежащая оценка.
Судом не учтена многочисленная практика по аналогичным спорам.
Кроме того, суд необоснованно отклонил доводы о пропуске администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям.
В письменных возражениях администрация Дигилевского сельского совета Городищенского района Пензенской области, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, так как считает решение суда законным и обоснованным.
В здании суда апелляционной инстанции представитель Тришкиной Н.В. - Тришкин А.А., просил удовлетворить апелляционную жалобу, ссылаясь на доводы изложенные в ней.
Проверив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии со статьями 650, 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании ст.654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии со ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Пунктом 2 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
В соответствии со статьями 550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На основании ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судом первой инстанции установлено, что из копии договора аренды зданий и сооружений с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он подписан между МСХУП «Дигилевское» в лице директора Жаткина С.А. (арендодатель) и КФХ «Тройка» в лице главы КФХ Тришкиной Н.В. (арендатор).
Предметом Договора являются нежилые здания и сооружения, указанные в приложении к Договору, общей стоимостью 666 888 руб., в том числе зерносклад, остаточной стоимостью 50 569 руб., и склад центральный, остаточной стоимостью 13 227 руб. Арендная плата устанавливается в виде денежных средств, продукции растениеводства, расходов по вспашке огородов, подвозке кормов, дров, зачета суммы расходов на капитальный ремонт и восстановление нежилых зданий, на оформление технической документации, по регистрации перехода права на указанные нежилые здания, охране указанных нежилых зданий и иными формами оплаты в соответствии с законодательством. Сумма расходов подтверждается сметой на ремонт зданий, актом приемки выполненных работ и другими документами (п.3.1). Указанная арендная плата включается в зачет выкупной цены нежилых зданий и сооружений (п.3.2). В случае внесения Арендатором полной стоимости арендованных нежилых зданий и сооружений денежными средствами или иным способом выкуп его осуществляется по дополнительному соглашению сторон (п.3.3).
Указанные в прилагаемом к Договору Перечне нежилые здания и сооружения или отдельно каждое нежилое здание и сооружение переходят в собственность Арендатора, если он полностью оплатил стоимость указанных нежилых зданий и сооружений или отдельно каждого нежилого здания и сооружения путем зачета арендной платы или иным путем, исходя из оценки указанных нежилых зданий и сооружений на момент сдачи в аренду, с учетом амортизационного износа и индексации с последующей переоценкой, о чем составляется дополнительное соглашение (п.5.1).
Договор вступает в силу с момент его подписания обеими сторонами и действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.6.1).
Из копий соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о продлении договора аренды нежилых зданий и сооружений с правом выкупа, подписанных между МСХУП «Дигилевское» и КФХ «Тройка», следует, что стороны Договора неоднократно согласовывали продление срока его действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года.
Согласно копии дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилых зданий и сооружений с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанного между МСХУП «Дигилевское» в лице директора Жаткина В.А. и ИП Тришкиной Н.В. стороны Договора пришли к соглашению о полной оплате стоимости нежилых зданий и сооружений, расположенных в <адрес>, в сумме <данные изъяты> рублей, указанных в приложении № к Договору.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ в отношении МСХУП «Дигилевское» имеются следующие сведения:
- ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано решение о ликвидации юридического лица учредителем (участником) юридического лица либо органом, принявшим решение о ликвидации;
- ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Из копий выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что ДД.ММ.ГГГГ на склад центральный, площадью 689,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Городищенский район, <адрес>В, и зерносклад, площадью 527,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с.Дигилевка, <адрес>Г, зарегистрировано право собственности муниципального образования Дигилевский сельсовет <адрес> Пензенской области.
Из копий договора аренды сельскохозяйственной техники и оборудования с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ года, договора аренды живого скота с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ года, договора аренды незавершенного производства с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанных между МСХУП «Дигилевское» в лице директора Жаткина С.А. (арендодатель) и КФХ «Тройка» в лице главы КФХ Тришкиной Н.В. (арендатор), следует, что выкупная стоимость предметов указанных договоров составляла в общей сумме <данные изъяты> рублей.
Из копии договора купли-продажи автотранспортных средств от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом соглашения об изменении договора от 15.08.2002) следует, что МСХУП «Дигилевское» продало КФХ «Тройка» автотранспортные средства на общую сумму <данные изъяты> рублей.
Из копии справки МСХУП «Дигилевское» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи автотранспортных средств от ДД.ММ.ГГГГ получено от КФХ «Тройка» денежные средства, товары и услуги на общую сумму <данные изъяты> рублей.
Из копии справки МСХУП «Дигилевское» без даты и номера за подписью бухгалтера Касынкиной Н.И. следует, что на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по заработной плате составляла <данные изъяты> руб. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составила <данные изъяты> руб. Сумма погашенной задолженности по заработной плате составила <данные изъяты> руб.
В актах выполненных работ за октябрь 2002 года, за февраль 2003 года, за ноябрь 2003 года, за декабрь 2004 года, за декабрь 2004 года, за сентябрь 2005 года, в которых заказчиком обозначено МСХУП «Дигилевское», а подрядчиком - КФХ «Тройка», отражена стоимость работ на объектах «коровник» и «свинарник» на общую сумму <данные изъяты> рублей.
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам, в соответствии со ст.67 ГПК РФ, принимая во внимание, что представленный договор вместе с дополнительным соглашением от 30.09.2005 года по своей сути является смешанным, однако, ни в договоре, ни в приложениях и дополнительных соглашениях к нему надлежащим образом не согласовано условие о его предмете, описание объектов недвижимости, передаваемых в аренду, ограничивается указанием на их наименование, остаточную стоимость и год ввода, какие-либо признаки, идентифицирующие данные объекты, в том числе их адреса, площади, сведения о расположении на земельном участке, в указанных документах не приведены, не согласовано условие о размере арендной платы, а имеется только открытый перечень ее возможных форм, а также принимая во внимание, что с учетом последующих соглашений о продлении срока Договора общий срок его действия превысил один год, поэтому он подлежал государственной регистрации, чего сторонами также не было сделано, пришел к правильному о незаключенности договора аренды нежилых зданий и сооружений от 6 апреля 2002 года, подписанный между Муниципальным сельскохозяйственным унитарным предприятием «Дигилевское» и Крестьянским фермерским хозяйством «Тройка».
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна, так как они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих данные правоотношения и представленных доказательствах.
Кроме представленных доказательств, выводы суда первой инстанции также основаны на показаниях свидетелей Касынкиной Н.И. и Жаткина В.А., которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, изложенная в мотивировочной части решение.
Судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки показаний свидетелей.
При вынесении решения суд первой инстанции также ссылался на заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что за 2002-2004 гг. в кассу МСХУП «Дигилевское» поступили наличные денежные средства от КФХ «Тройка», Тришкина А.А. с основанием платежа «арендная плата» (без конкретизации договора) на общую сумму <данные изъяты> руб. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность МСХУП «Дигилевское» по заработной плате перед работниками составляла <данные изъяты> руб.; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислено <данные изъяты> руб., удержано - <данные изъяты> руб. Задолженность МСХУП «Дигилевское» по заработной плате перед работниками по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб. Ответить на вопросы о том, поступали ли в МСХУП «Дигилевское» какие-либо платежи от КФХ «Тройка», Тришкина А.А., Тришкиной Н.В. по договорам аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ и по договору купли-продажи автотранспортных средств от ДД.ММ.ГГГГ не представилось возможным из-за отсутствия бухгалтерских документов МСХУП «Дигилевское» и КФХ «Тройка». По той же причине эксперт не смог ответить на вопрос о том, нашла ли отражение в бухгалтерском учете МСХУП «Дигилевское» стоимость работ, отраженная в актах выполненных работ за период октябрь 2002 года - сентябрь 2005 года, а также подтвердить бухгалтерскими документами сведения, отраженные в справке МСХУП «Дигилевское» от ДД.ММ.ГГГГ и в справке МСХУП «Дигилевское» без даты о движении задолженности по заработной плате.
Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ за 2002-2004 гг. в кассу МСХУП «Дигилевское» поступили наличные денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., в том числе: от арендной платы - <данные изъяты> руб., от продаж -<данные изъяты> руб., от оплаты квартплаты - <данные изъяты> руб., возврат подотчетных денежных средств - <данные изъяты> руб., по исполнительному листу - <данные изъяты> руб., возврат излишне уплаченной заработной платы - <данные изъяты> руб. За 2002-2004 гг. из кассы МСХУП «Дигилевское» израсходованы наличные денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., в том числе: на расчеты с дебиторами и кредиторами -<данные изъяты> руб., на расчеты по оплате труда <данные изъяты> руб., на общехозяйственные нужды - <данные изъяты> руб., выдано под отчет - <данные изъяты> руб., на пособие по погребению - <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст.56 и 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства.
Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, Тришкиной Н.В. не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение Договора в части полного внесения выкупной стоимости.
Заключениями экспертиз подтверждено поступление в кассу МСХУП «Дигилевское» арендных платежей (без конкретизации договора аренды) от КФХ «Тройка» и Тришкина А.А. на <данные изъяты> руб., при этом сторонами было подписано 4 договора аренды на общую сумму <данные изъяты> руб.
Акты выполненных работ за период 2002-2005 гг. достоверными доказательствами внесения арендной платы не являются, поскольку факт отражения указанных документов в бухгалтерском учете МСХУП «Дигилевское» в ходе бухгалтерской экспертизы не нашел своего подтверждения. Из показаний свидетелей следует, что указанные акты со стороны МСХУП «Дигилевское» были подписаны работником КФХ «Тройка» Жаткиным В.А., который не мог иметь на то полномочий.
Справка МСХУП «Дигилевское» от ДД.ММ.ГГГГ и справка МСХУП «Дигилевское» без даты о движении задолженности по заработной плате, как достоверные судом также обосновано не приняты, поскольку в них не указаны источники, послужившие основанием выдачи справок, а регистры бухгалтерского учета ни МСХУП «Дигилевское», ни КФХ «Тройка» в суд не представлялись и изучению не подвергались.
Судебная коллегия считает, что каких-либо оснований подвергать сомнению экспертные заключения у суда не имелось. Выводы экспертов не содержат неясностей, противоречий, дающих оснований сомневаться в обоснованности и достоверности вывода эксперта.
Доказательств, опровергающих заключения экспертов и подтверждающих обоснованность доводов заявителя апелляционной жалобы, суду не представлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении судом доводов относительно пропуска администрацией Дигилевского сельсовета Городищенского района срока исковой давности, по существу повторяют позицию представителя Тришкиной Н.В., изложенную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции в возражений на встречное исковое заявление, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к несогласию с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах, поскольку суд пришел к выводу о незаключенности договора, то исковые требования Тришкиной Н.В. о регистрации перехода к ней права собственности на зерносклад и склад центральный удовлетворению не подлежали.
Несогласие с выводами суда первой инстанции, а также иная оценка авторами жалобы представленных доказательств и норм действующего законодательства не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неполно исследованы представленные доказательства по делу, судебная коллегия считает необоснованными.
Результаты оценки доказательств отражены в мотивировочной части обжалуемого решения. В ней, по правилам ч.4 ст.198 ГПК РФ, приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты им, а также доводы, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется.
Упоминание в тексте апелляционной жалобы о правовой позиции других судов по аналогичным спорам, не может повлиять на законность и обоснованность принятого решения, поскольку юридический прецедент не является официальным источником права в Российской Федерации, а представляет собой применение нормы права с учетом конкретных обстоятельств дела.
Судебная коллегия считает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст.67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Иные доводы жалобы отмену решения не влекут, поскольку на законность решения не влияют.
Других правовых доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Городищенского районного суда Пензенской области от 14 июля 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Тришкиной Н.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
