Судья Мягкова С.Н. Дело №33-1639
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
10 августа 2021 года г. Пенза
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Елагиной Т.В.,
судей Бабаняна С.С., Богатова О.В.,
при помощнике Бариновой Н.С.,
заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Бабаняна С.С. гражданское дело №2-2/2020 по иску Баклашов К.В., Баклашову И.В. к ООО «Кургановский» о признании договоров аренды земельных участков расторгнутыми, возврате арендованного имущества,
по апелляционной жалобе представителя ООО «Кургановский» по доверенности Исхаковой Э.Р. на решение Каменского городского суда Пензенской области от 05 февраля 2020 года, которым постановлено:
Исковые требования Баклашов К.В., Рябова М.С. - удовлетворить.
Признать договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 58:10:0370101:39, 58:10:540601:20, 58:10:660101:47, 58:10:660101:43, 58:10:650501:64, 58:10:660101:46, 58:10:540601:19, 58:10:660101:45, 58:10:660101:44, 58:10:540601:18, 58:10:650601:23, 58:10:650601:21, 58:10:0370101:40, 58:10:0430101:132, 58:10:0430101:133, 58:10:0430101:134, 58:10:0430101:135, 58:10:0430102:141, 58:10:0430102:140, 58:10:0540601:21, 58:10:0650601:22, 58:10:650701:99, 58:10:650701:100, 58:10:650701:101, 58:10:650701:102, 58:10:650701:103, 58:10:650701:104, 58:10:650701:105, 58:10:650701:106, 58:10:650701:107, 58:10:650701:108, 58:10:650701:109, а также части земельных участков, расположенных в границах земельных участков с кадастровым номерами 58:10:0650101:354, 58:10:0650502:76 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Баклашов К.В., Рябова М.С. и ООО «Кургановский», расторгнутыми с 31.12.2018.
Обязать ООО «Кургановский» вернуть Баклашов К.В., Рябова М.С. земельные участки, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами:
58:10:0370101:39, общей площадью 383200 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1000 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:540601:20, общей площадью 244000 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2920 м по направлению на север от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:47, общей площадью 2876892 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 7620 м по направлению на юго-восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:43, общей площадью 5158962 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6670 м по направлению на восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650501:64, общей площадью 627788 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2820 м по направлению на юго-восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:46, общей площадью 2298828 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 3150 м по направлению на восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:540601:19, общей площадью 1593494 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2760 м по направлению на север от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:45, общей площадью 216188 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 3690 м по направлению на восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:44, общей площадью 59739 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 5370 м по направлению на юго-восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:540601:18, общей площадью 63590 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1860 м по направлению на север от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650601:23, общей площадью 4207888 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2000 м по направлению на юг от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650601:21, общей площадью 200000 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1000 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.
58:10:0370101:40, общей площадью 955435 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4100 м по направлению на северо-запад от ориентира здание расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430101:132, общей площадью 7247680 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 3000 м по направлению на северо-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430101:133, общей площадью 2890778 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4500 м по направлению на северо-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430101:134, общей площадью 7243244 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1500 м по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430101:135, общей площадью 4198521 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4500 м по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430102:141, общей площадью 27717416 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2500 м по направлению на юго-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430102:140, общей площадью 5470526 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 7000 м по направлению на юго-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0540601:21, общей площадью 1843407 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 7500 м по направлению на северо- восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0650601:22, общей площадью 1300936 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 500 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:99, общей площадью 87834 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4700 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:100, общей площадью 364541 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6000 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:101, общей площадью 762752 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6300 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:102, общей площадью 326883 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4600 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:103, общей площадью 6163850 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4500 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:104, общей площадью 176733 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6500 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:105, общей площадью 483251 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 5800 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:106, общей площадью 1012905 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1700 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:107, общей площадью 4999654 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2500 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:108, общей площадью 1393823 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6900 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:109, общей площадью 157774 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6600 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
часть земельного участка площадью 239,9159 га, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 58:10:0650101:354, общей площадью 6769159 кв.м., расположенного примерно в 4000 м. по направлению на север от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
- часть земельного участка, площадью 1710,861 га расположенного в границах земельного участка, с кадастровым номером 58:10:0650502:76, общей площадью 24778610 кв.м., расположенного примерно в 1500 м. по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.
Проверив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Баклашов К.В., Рябова М.С. обратились в суд с иском к ООО «Кургановский» о возврате арендованного имущества и взыскании арендных платежей, в котором просили суд обязать ООО «Кургановский» возвратить земельный участок: категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 383200 кв.м., адрес объекта: примерно в 1000 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0370101:39.
Взыскать с ООО «Кургановский» в пользу Баклашова К.В. 8537,32 рублей, в т.ч. сумма аренды - 3689,78 рублей, пени - 4847,54 рублей.
Взыскать с ООО «Кургановский» в пользу Рябовой М.С. 8537,32 рублей, в т.ч. сумма аренды – 3689,78 рублей, пени - 4847,54 рублей.
Баклашов К.В., Рябова М.С. предъявили исковые требования к ООО «Кургановский», в котором просят вернуть собственникам Баклашову К.В. и Рябовой М.С. земельные участки, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенной использование - для ведения сельскохозяйственного производства:
- земельный участок, общей площадью 244000 кв.м., адрес объекта: примерно в 2920 м по направлению на север от ориентира школа, расположенная за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:540601:20;
- земельный участок, общей площадью 2876892 кв.м., адрес объекта: примерно в 7620 м по направлению на юго-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:660101:47;
- земельный участок, общей площадью 5158962 кв.м., адрес объекта: примерно в 6670 м по направлению на восток от ориентира школа, расположенная за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:660101:43;
- земельный общей площадью 627788 кв.м., адрес объекта: примерно в 2820 м по направлению на юго-восток от ориентира школа, расположенная за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650501:64;
- земельный участок общей площадью 2298828 кв.м., адрес объекта: примерно в 3150 м по направлению на восток от ориентира школа, расположенная за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:660101:46.
- земельный участок общей площадью 1593494 кв.м., адрес объекта: примерно в 2760 м по направлению на север от ориентира школа, расположенная за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:540601:19;
- земельный участок общей площадью 216188 кв.м., адрес объекта: примерно в 3690 м по направлению на восток от ориентира школа, расположенная за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:660101:45;
- земельный участок общей площадью 59739 кв.м., адрес объекта: примерно в 5370 м по направлению на юго-восток от ориентира школа, расположенная за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:660101:44;
- земельный участок общей площадью 63590 кв.м., адрес объекта: примерно в 1860 м по направлению на север от ориентира школа, расположенная за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:540601:18.
Взыскать с ООО «Кургановский» в пользу Баклашова К.В. 302474,71 рублей, в т.ч. сумма аренды - 126517,31 рублей, пени - 175957,4 рублей.
Взыскать с ООО «Кургановский» в пользу Рябовой М.С. 302474,71 рублей, в т.ч. сумма аренды -126517,31 рублей, пени - 175957,4 рублей.
Баклашов К.В., Рябова М.С. предъявили иск к ООО «Кургановский» о возврате им земельных участков, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенной использование - для ведения сельскохозяйственного производства:
- земельный участок, общей площадью 4207888 кв.м., адрес объекта: примерно в 2000 м по направлению на юг от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650601:23;
- земельный участок, общей площадью 200000 кв.м., адрес объекта: примерно в 1000 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650601:21.
Взыскать с ООО «Кургановский» в пользу Баклашова К.В. 98203,43 рублей, в т.ч. сумма аренды – 42442,9 рублей, пени – 55760,53 рублей.
Взыскать с ООО «Кургановский» в пользу Рябовой М.С. 98203,43 рублей, в т.ч. сумма аренды – 42442,9 рублей, пени – 55760,53 рублей.
Кроме этого, Баклашов К.В., Рябова М.С. предъявили иск к ООО «Кургановский» о возврате им земельных участков, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенной использование - для ведения сельскохозяйственного производства:
- земельный участок, общей площадью 955435 кв.м. адрес объекта: примерно в 4100 м по направлению на северо-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0370101:40;
- земельный участок, общей площадью 7247680 кв.м., адрес объекта: примерно в 3000 м по направлению на северо-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0430101:132;
- земельный участок, общей площадью 2890778 кв.м., адрес объекта: примерно в 4500 м по направлению на северо-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0430101:133;
- земельный участок, общей площадью 7243244 кв.м., адрес объекта: примерно в 1500 м по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0430101:134;
- земельный участок, общей площадью 4198521 кв.м., адрес объекта: примерно в 4500 м по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0430101:135;
- земельный участок, общей площадью 27717416 кв.м., адрес объекта: примерно в 2500 м по направлению на юго-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0430102:141;
- земельный участок, общей площадью 5470526 кв.м., адрес объекта: примерно в 7000 м по направлению на юго-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0430102:140 и взыскании в пользу Баклашова К.В. 1240466,63 рублей, в т.ч. сумма аренды – 535554,18 рублей, пени – 704912,45 рублей, в пользу Рябовой М.С. 1240466,63 рублей, в т.ч. сумма аренды – 535554,18 рублей, пени – 704912,45 рублей.
Баклашов К.В., Рябова М.С. также предъявили иск к ООО «Кургановский» о возврате им земельных участков, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенной использование - для ведения сельскохозяйственного производства:
- часть земельного участка площадью 239,9159 га, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 58:10:0650101:354, общей площадью 6769159 кв.м., расположенного примерно в 4000 м. по направлению на север от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
- земельный участок, общей площадью 1843407 кв.м., адрес объекта: примерно в 7500 м по направлению на северо- восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0540601:21;
- часть земельного участка площадью 1710,861 га расположенного в границах земельного участка, с кадастровым номером 58:10:0650502:76, общей площадью 24778610 кв.м., расположенного примерно в 1500 м. по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
- земельный участок общей площадью 1300936 кв.м., адрес объекта: примерно в 500 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:0650601:22 и взыскании с ООО «Кургановский» в пользу Баклашова К.В. 486666,78 рублей, в т.ч. сумма аренды – 218113,94 рублей, пени – 268552,84 рублей, в пользу Рябовой М.С. 486666,78 рублей, в т.ч. сумма аренды – 218113,94 рублей, пени – 268552,84 рублей.
Баклашов К.В., Рябова М.С. предъявили иск к ООО «Кургановский» о возврате им земельных участков, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенной использование - для ведения сельскохозяйственного производства:
- земельный участок, общей площадью 87834 кв.м., адрес объекта: примерно в 4700 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:99;
- земельный участок, общей площадью 364541 кв.м., адрес объекта: примерно в 6000 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:100;
- земельный участок, общей площадью 762752 кв.м., адрес объекта: примерно в 6300 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:101;
- земельный участок, общей площадью 326883 кв.м., адрес объекта: примерно в 4600 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:102;
- земельный участок, общей площадью 6163850 кв.м., адрес объекта: примерно в 4500 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:103;
- земельный участок, общей площадью 176733 кв.м., адрес объекта: примерно в 6500 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:104;
- земельный участок, общей площадью 483251 кв.м., адрес объекта: примерно в 5800 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:105;
- земельный участок, общей площадью 1012905 кв.м., адрес объекта: примерно в 1700 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:106;
- земельный участок, общей площадью 4999654 кв.м., адрес объекта: примерно в 2500 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:107;
- земельный участок, общей площадью 1393823 кв.м., адрес объекта: примерно в 6900 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:108;
- земельный участок, общей площадью 157774 кв.м., адрес объекта: примерно в 6600 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 58:10:650701:109 и взыскании в пользу Баклашова К.В. 354903,84 рублей, в т.ч. сумма аренды – 153387,34 рублей, пени – 201516,5 рублей, в пользу Рябовой М.С. 354903,84 рублей, в т.ч. сумма аренды – 153387,34 рублей, пени – 201516,5 рублей.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что ООО «Кургановский», согласно шести договорам аренды земельного участка б/н от 26.04.2012, является арендатором 34 земельных участков, общей площадью 11223,62 га, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенных в <адрес>. Срок действия договоров 15 лет.
08.10.2015 между ООО «Герта» (собственником спорных вышеуказанных участков по состоянию на октябрь 2015 года) и ООО «Кургановский» (арендатором земельных участков) были заключены дополнительные соглашения к договорам аренды от 26.04.2012.
В настоящий момент Баклашов К.В. и Рябова М.С. являются собственниками каждого из указанных земельных участков по 1/2 доли.
Баклашов К.В. и Рябова М.С. приобрели данные земельные участки общей площадью 11223,62 га по договору купли-продажи № 2 от 14.10.2016 и № 1 от 02.11.2015 соответственно.
В соответствии со ст.617 ГК РФ, переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для расторжения или прекращения договора аренды. При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пп.3.1.-3.12 вышеуказанных договоров аренды, с учетом дополнительного соглашения к нему от 08.10.2015, арендная плата за пользование одним земельным участком составляет 1,75 центнеров фуражного зерна в год за один гектар арендуемой площади.
Арендная плата уплачивается не позднее 30 ноября каждого предыдущего календарного года. Фуражное зерно определено следующим образом: пшеница 5 класса согласно ГОСТ Р 52544-2006 «Пшеница. Технические условия». Арендная плата может быть оплачена денежными средствами исходя из стоимости 1 центнера фуражного зерна на момент исполнения обязательства согласно справки Госстата по Пензенской области.
Соответственно, арендная плата за 2019 год должна была быть оплачена не позднее 30.11.2018 года.
ООО «Кургановский»» в счет оплаты арендной платы перечислил 20.02.2019 года 17823666,92 рублей, исходя из данных Госстата по Пензенской области по цене зерна на октябрь 2018 года в размере 907,457 рублей.
Однако, данный расчет произведен неверно, стоимость 1 центнера фуражного зерна по согласно справки Госстата по Пензенской области указана без НДС, с НДС стоимость на 10% больше.
Исходя из содержания и смысла положений договора аренды, выплата арендной платы вместо оплаты в натуре фуражным зерном возможна, при этом, учитывая изначальное определение формы оплаты аренды в виде предоставления фуражного зерна, денежный эквивалент оплаты аренды фактически носит заместительный (компенсационный характер). То есть арендодатель при получении аренды в денежном выражении должен иметь возможность приобрести на свободном рынке в пределах указанного региона аналогичный объем фуражного зерна.
В соответствии с законодательством, при реализации зерна продавец должен уплатить налог с продажи (НДС), который на данный вид товара составляет 10%. Из справки Госстата прямо следует, что указанная в ней средняя стоимость зерна не включает НДС. Таким образом, позиция истца о включении НДС в взыскиваемую сумму обоснована действующим законодательством и содержанием договора.
В соответствии с п.3.1. договора арендная плата может быть оплачена денежными средствами из расчета стоимости зерна на дату оплаты.
Затем 08.07.2019 года ООО «Кургановский» доплатил в качестве арендой платы Баклашову К.В. и Рябовой М.С. по 1895290,62 рублей каждому, исходя из стоимости зерна согласно справки Госстата по состоянию на февраль 2019 года, но без учета НДС.
Согласно справке Госстата по Пензенской области цена зерна на момент исполнения обязательства, т.е. на февраль 2019 года составила без НДС 1100,447 рублей, с НДС - 1210,491 рубля, а подлежащая оплате арендная плата составляла 23775659,25 рублей.
Таким образом, задолженность по оплате арендной платы составляет 2161410,90 рублей.
В соответствии с п.4.1. договора в случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности.
Поскольку, Баклашов К.В. и Рябова М.С. являются собственниками по 1/2 каждого из указанных земельных участков, соответственно задолженность по уплате штрафных санкций и арендных платежей перед каждым из собственников составляет по состоянию на 10.01.2020 по 2616162,12 рублей.
В соответствии со ст.320 ГК РФ, если должник по альтернативному обязательству (статья 308.1), имеющий право выбора, не сделал выбор в пределах установленного для этого срока, в том числе путем исполнения обязательства, кредитор по своему выбору вправе потребовать от должника совершения соответствующего действия или воздержаться от совершения действия. Учитывая длительную просрочку должника и уже состоявшийся выбор ответчиком в пользу денежной оплаты арендных платежей, истцы просят суд взыскать задолженность по арендной плате в денежном выражении на условиях, предусмотренных договором.
В соответствии с п. 5.2. договора аренды, в случае нарушения Арендатором срока оплаты, установленного п.3.2. настоящего договора, договор аренды считается расторгнутым без акта возврата с 31 декабря года, в течение которого должна быть произведена оплата.
ООО «Кургановский» нарушил срок оплаты по договору, предусмотренный п.3.2., соответственно, вышеуказанный договор аренды земельного участка б/н от 26.04.2012 г. между ООО «Кургановский» (Арендатором) и Баклашовым К.В. и Рябовой М.С. является (считается) расторгнутым с 31.12.2018.
Несмотря на названные обстоятельства ООО «Кургановский» продолжает пользоваться вышеуказанными земельными участками.
18.06.2019 Баклашов К.В. и Рябова М.С. направили ООО «Кургановский» досудебную претензию с требованием о возврате ранее переданных в арендное пользование земельных участков (с приложением для подписания актов возврата земельных участков) и оплате имеющейся задолженности по арендной плате и пени.
На момент предъявления настоящего иска претензия оставлена без ответа, ответчик продолжает незаконно использовать земельные участки.
При таких обстоятельствах, истцы просят возвратить арендованное имущество и взыскать с ответчика арендные платежи.
Определением суда от 05.12.2019 гражданские дела № 2-754/2019, № 2-755/2019, № 2-756/2019, № 2-757/2019, № 2-758/2019, № 2-759/2019 по искам Баклашова К.В., Рябовой М.С. к ООО «Кургановский» о возврате арендованного имущества и взыскании арендных платежей объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
Протокольным определением суда от 24.12.2019 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ООО «Герта», Управление Росреестра по Пензенской области.
Определением суда от 10.01.2020 производство по гражданскому делу прекращено в части исковых требований о взыскании с ООО «Кургановский» в пользу Баклашова К.В. и Рябовой М.С. арендных платежей и пени в размере 2616162,12 рублей каждому, в связи с отказом представителя истцов от заявленных требований.
В ходе рассмотрения дела представитель истцов Рябышев А.Б., действующий в силу доверенности, неоднократно увеличивал исковые требования, окончательно просил признать договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 58:10:0370101:39, 58:10:540601:20, 58:10:660101:47, 58:10:660101:43, 58:10:650501:64, 58:10:660101:46, 58:10:540601:19, 58:10:660101:45, 58:10:660101:44, 58:10:540601:18, 58:10:650601:23, 58:10:650601:21, 58:10:0370101:40, 58:10:0430101:132, 58:10:0430101:133, 58:10:0430101:134, 58:10:0430101:135, 58:10:0430102:141, 58:10:0430102:140, 58:10:0540601:21, 58:10:0650601:22, 58:10:650701:99, 58:10:650701:100, 58:10:650701:101, 58:10:650701:102, 58:10:650701:103, 58:10:650701:104, 58:10:650701:105, 58:10:650701:106, 58:10:650701:107, 58:10:650701:108, 58:10:650701:109, а также части земельных участков, расположенных в границах земельных участков с кадастровым номерами 58:10:0650101:354, 58:10:0650502:76 от 26.04.2012, заключенные между Баклашовым К.В., Рябовой М.С. и ООО «Кургановский», расторгнутыми с 31.12.2018.
Обязать ООО «Кургановский» вернуть Баклашову К.В., Рябовой М.С. земельные участки, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами:
58:10:0370101:39, общей площадью 383200 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1000 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:540601:20, общей площадью 244000 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2920 м по направлению на север от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:47, общей площадью 2876892 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 7620 м по направлению на юго-восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:43, общей площадью 5158962 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6670 м по направлению на восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650501:64, общей площадью 627788 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2820 м по направлению на юго-восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:46, общей площадью 2298828 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 3150 м по направлению на восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:540601:19, общей площадью 1593494 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2760 м по направлению на север от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:45, общей площадью 216188 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 3690 м по направлению на восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:660101:44, общей площадью 59739 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 5370 м по направлению на юго-восток от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:540601:18, общей площадью 63590 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1860 м по направлению на север от ориентира школа, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650601:23, общей площадью 4207888 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2000 м по направлению на юг от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650601:21, общей площадью 200000 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1000 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.
58:10:0370101:40, общей площадью 955435 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4100 м по направлению на северо-запад от ориентира здание расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430101:132, общей площадью 7247680 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 3000 м по направлению на северо-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430101:133, общей площадью 2890778 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4500 м по направлению на северо-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430101:134, общей площадью 7243244 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1500 м по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430101:135, общей площадью 4198521 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4500 м по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430102:141, общей площадью 27717416 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2500 м по направлению на юго-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0430102:140, общей площадью 5470526 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 7000 м по направлению на юго-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0540601:21, общей площадью 1843407 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 7500 м по направлению на северо- восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:0650601:22, общей площадью 1300936 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 500 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:99, общей площадью 87834 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4700 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:100, общей площадью 364541 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6000 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:101, общей площадью 762752 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6300 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:102, общей площадью 326883 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4600 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:103, общей площадью 6163850 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 4500 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:104, общей площадью 176733 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6500 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:105, общей площадью 483251 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 5800 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:106, общей площадью 1012905 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 1700 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:107, общей площадью 4999654 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2500 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:108, общей площадью 1393823 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6900 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
58:10:650701:109, общей площадью 157774 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 6600 м по направлению на юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
- часть земельного участка площадью 239,9159 га, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 58:10:0650101:354, общей площадью 6769159 кв.м., расположенного примерно в 4000 м. по направлению на север от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>;
- часть земельного участка, площадью 1710,861 га расположенного в границах земельного участка, с кадастровым номером 58:10:0650502:76, общей площадью 24778610 кв.м., расположенного примерно в 1500 м. по направлению на восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.
Каменский городской суд Пензенской области принял вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО «Кургановский» по доверенности Исхакова Э.Р. решение суда просила отменить как незаконное и необоснованное. Суд не дал оценки письмам истцов от 12.02.2019 и 14.02.2019 с просьбой внести арендную плату авансом за 2019 год, не исследовал механизм расчета арендной платы, не устанавливал наличие задолженности или переплаты по долгосрочным договорам аренды на период 2012-2018 годы, но пришел к выводу, что арендная плата 20.02.2019 внесена не в полном объеме, не мотивировал, почему применил нормы закона об одностороннем отказе, но сослался на раздел 5 договоров аренды, который регулирует вопросы судебного расторжения договоров, не учел, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права, не оценил, насколько расторжение долгосрочного договора аренды соразмерно с точки зрения степени существенности нарушения, допущенного арендатором. Истцы утратили право на расторжение/отказ от договоров в связи с просрочкой исполнения (фактом неоплаты до 30.11.2018), так как это основание для расторжения имело место уже в момент направления писем от 12.02.2019 и 14.02.2019, однако истцы просили произвести оплату и приняли такое исполнение без каких-либо оговорок. У них имелись объективные причины неоплаты арендной платы в установленный срок 30.11.2018. В связи с неправильным расчетом арендной платы суд необоснованно исходил из того, что они погасили задолженность по арендной плате лишь 08.07.2019, тогда как у них была переплата за предыдущие периоды. Истцы добровольно отказались от реализации права на односторонний отказ от договоров аренды. Осуществление этого права по тем же основаниям не допускается. Действия истцов свидетельствовали о наличии воли на продолжение действия договоров аренды. В связи с указанным применим принцип эстоппеля, предусматривающего запрет на противоречивое поведение стороны договора. Поведение арендодателя является недобросовестным. Необоснованно было предъявлено требование истцов о доплате НДС к цене договора. Ответчик действовал добросовестно и полагал, что перерасчет, связанный с изменением средней цены зерна, будет произведен при оплате за следующий год, как это происходило в отношениях с истцами ранее до этого.
Суд сделал необоснованный вывод, что условия заключенных договоров аренды содержат право на односторонний внесудебный отказ от договоров со стороны арендодателя. Выводы суда противоречат положениям ст.ст.450, 450.1, 619 ГК РФ. Из толкования п.5.2 договоров аренды не следует, что арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договоров, в связи с чем формулировка п.5.2 предусматривает право арендодателя требовать расторжения договора только в судебном порядке. Суд сделал необоснованный вывод, что ответчиком соблюден законодательно установленный ст.450.1 ГК РФ порядок одностороннего отказа от действующего договора. До 18.06.2019 истцы не направляли в адрес ответчика каких-либо требований о возврате земельных участков. Текст претензии истцов от 18.06.2019 в адрес ответчиков не содержал каких- либо условий о необходимости исполнения обязательств в разумный срок и о расторжении в связи с этим договора. Таким образом, истцами не были соблюдены процедуры для одностороннего отказа от договора или для расторжения договора. Просила принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В возражениях на жалобу представитель Баклашова К.В., Рябовой М.С., ООО «Герта» по доверенностям Рябышев А.Б. решение суда просил оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО «Кургановский» по доверенности Исхаковой Э.Р. - без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 11.08.2020 года решение Каменского городского суда Пензенской области от 05.02.2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ООО «Кургановский» по доверенности Исхаковой Э.Р. – без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 11.08.2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции – в судебную коллегию по гражданским делам Пензенского областного суда.
Судебная коллегия Первого кассационного суда общей юрисдикции, отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 11.08.2020 года указала на ошибочность выводов о возможности расторжения договоров аренды земельного участка. Обстоятельств, указывающих на существенное нарушение арендатором договоров аренды, не установлено.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 29.06.2021 года по гражданскому делу №2-2/2020 по иску Баклашова Константина Васильевича, Баклашовой Ирины Викторовны к ООО «Кургановский» о признании договоров аренды земельных участков расторгнутыми, возврате арендованного имущества, произведена замена истца Рябовой Марины Сергеевны на правопреемника Баклашову Ирину Викторовну.
В здании суда апелляционной инстанции представители ООО «Кургановский» – Халяпов П.П., Пупков В.В., просили об удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель Баклашова К.В., Баклашовой И.В.,ООО «Герта» по доверенностям Рябышев А.Б., просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, так как считает решение суда законным и обоснованным.
Баклашов К.В., Баклашова И.В., представитель Управления Росреестра по Пензенской области в суд апелляционной инстанции не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.
При новом апелляционном рассмотрении дела, судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда обсудив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ст.196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В силу ст.198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 г. "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Неправильным применением норм материального права являются неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.
Из материалов гражданского дела усматривается, что истцы Баклашов К.В. и Рябова М.С. (первоначальный истец) являются собственниками по 1/2 доли каждый земельных участков с кадастровыми номерами: 58:10:0370101:39, 58:10:540601:20, 58:10:660101:47, 58:10:660101:43, 58:10:650501:64, 58:10:660101:46, 58:10:540601:19, 58:10:660101:45, 58:10:660101:44, 58:10:540601:18, 58:10:650601:23, 58:10:650601:21, 58:10:0370101:40, 58:10:0430101:132, 58:10:0430101:133, 58:10:0430101:134, 58:10:0430101:135, 58:10:0430102:141, 58:10:0430102:140, 58:10:0540601:21, 58:10:0650601:22, 58:10:650701:99, 58:10:650701:100, 58:10:650701:101, 58:10:650701:102, 58:10:650701:103, 58:10:650701:104, 58:10:650701:105, 58:10:650701:106, 58:10:650701:107, 58:10:650701:108, 58:10:650701:109; а также части земельных участков, расположенных в границах земельных участков с кадастровым номерами 58:10:0650101:354, 58:10:0650502:76, расположенные в <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Баклашовым К.В. и Рябовой М.С. (арендодатели) и ООО «Кургановский» (арендатор) было заключено шесть договоров аренды земельных участков, общей площадью 11223,62 га, расположенных в <адрес>.
Согласно разделу 1 договора (ов) (условия указанных договоров идентичны), арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду: земельные участки для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения:
- договор аренды земельных участков общей площадью 440,788 га, состоящего из земельных участков с кадастровыми номерами: 58:10:650601:23, 58:10:650601:21;
- договор аренды земельных участков общей площадью 5572,36 га, состоящего из земельных участков с кадастровыми номерами: 58:10:370101:40, 58:10:430101:132, 58:10:430101:133, 58:10:430101:134, 58:10:430101:135, 58:10:430102:141, 58:10:430102:140;
- договор аренды земельных участков общей площадью 2265,2112 га, состоящего из земельных участков с кадастровыми номерами: 58:10:540601:21, 58:10:650601:22; части земельных участков, расположенных в границах земельного участка с кадастровыми номерами 58:10:650101:354, 58:10:650502:76.
- договор аренды земельных участков общей площадью 1593 га, состоящего из земельных участков с кадастровыми номерами: 58:10:650701:99, 58:10:650701:100, 58:10:650701:101, 58:10:650701:102, 58:10:650701:103, 58:10:650701:104, 58:10:650701:105, 58:10:650701:106, 58:10:650701:107, 58:10:650701:108, 58:10:650701:109;
- договор аренды земельных участков общей площадью 1313,94 га, состоящего из земельных участков с кадастровыми номерами: 58:10:540601:20, 58:10:660101:47, 58:10:660101:43, 58:10:650501:64, 58:10:660101:46, 58:10:540601:19, 58:10:660101:45, 58:10:660101:44, 58:10:540601:18;
- договор аренды земельного участка общей площадью 38,32 га с кадастровым номером 58:10:0370101:39.
Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 6.1 договора (ов) земельные участки считаются переданными арендатору арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельных участков арендатору.
Из имеющихся в материалах дела актов приема-передачи земельных участков по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что указанные в договоре (договорах) аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки были переданы ООО «Кургановский». Арендатор претензий по передаваемым земельным участкам не имеет.
Срок аренды участков устанавливается на 15 лет (п. 1.4 договора (ов)).
В соответствии с условиями данных договоров арендатор принял на себя обязанность уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором и использовать участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.
Таким образом, представленные в материалы дела договоры аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, подписанные Баклашовым К.В. и Рябовой М.С. с ООО «Кургановский», содержат все необходимые для договора аренды земельного участка существенные условия и признаются судом заключенными и действующими в спорный период.
На основании договора об учреждении от ДД.ММ.ГГГГ, собственником вышеуказанных арендуемых земельных участков с ДД.ММ.ГГГГ стало общество с ограниченной ответственностью «Герта».
В связи с переходом права собственности на вышеуказанные земельные участки к ООО «Герта», Рябова М.С. и Баклашов К.В. уступили своё право требования арендной платы по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ обществу, в том числе права требования арендной платы в полном объеме по условиям, предусмотренным договорами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подписав ДД.ММ.ГГГГ с истцом договор об уступке права (требования) №, №.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Герта» и ООО «Кургановский» были заключены дополнительные соглашения к каждому договору аренды земельных участков.
В разделе 3 договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ сторонами определён порядок и размер арендной платы за пользование земельным участком, согласно которому, размер арендной платы рассчитывается и оплачивается арендатором следующим образом: в натуральном выражении - фуражным зерном (пшеница 5 класса, согласно ГОСТ Р 52554-2006 «Пшеница. Технические условия») из расчета 1,5 центнера зерна за 1 (один) гектар арендуемой площади земельных участков за один год аренды. Начисленная арендная плата в натуральном выражении может быть оплачена арендатором денежными средствами из расчета стоимости пшеницы 5 класса по цене, сложившейся в Пензенской области по состоянию на 01 октября текущего года.
Срок оплаты арендной платы договоров - до 01 декабря текущего года (пункт 3.2). Арендная плата оплачивается арендатором каждому из арендодателей пропорционально доле в праве на земельный участок каждого из них, один раз в календарный год аренды (пункт 3.3).
Согласно дополнительного соглашения к договору аренды от 08.10.2015, раздел 3 «Платежи и расчеты по настоящему договору» был изменен и изложен в следующей редакции: размер арендной платы за арендуемые земельные участки рассчитывается в натуральном выражении – фуражным зерном (пшеница 5 класса согласно ГОСТ Р 52554-2006 «Пшеница. Технические условия») из расчета 1,75 центнера зерна за 1 (один) гектар арендуемой площади земельных участков за один календарный год аренды.
Начисленная арендная плата в натуральном выражении может быть оплачена арендатором денежными средствами из расчета стоимости пшеницы 5 класса по цене, сложившейся в Пензенской области на дату оплаты. Основанием для расчета суммы арендной платы в денежном выражении является информация, полученная из Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пензенской области. Допускается получение информации из официального сайта Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пензенской области.
Арендная плата начисляется с момента подписания договора. Арендная плата за 2016 год выплачивается в срок не позднее 30.11.2015, за 2017 год – не позднее 30.11.2016, за 2018 год – не позднее 30.11.2017, за 2019 год – не позднее 30.11.2018, за 2020 год – не позднее 30.11.2019 и т.д. (п.3.2 соглашения).
Также дополнительным соглашением от 08.10.2015 был дополнен раздел 5 «Расторжение договора аренды» пунктом 5.2, согласно которого, в случае нарушения арендатором срока оплаты арендной платы, договор аренды считается расторгнутым без акта возврата с 31 декабря года, в течение которого должна быть произведена оплата.
Таким образом, для арендатора срок внесения арендной платы за 2019 год наступает 30.11.2018.
Как следует из материалов дела, на основании договоров купли – продажи земельных долей 34 земельных участков №1 от 02.11.2015 и №2 от 14.10.2016, права собственности от ООО «Герта» на вышеуказанные земельные участки перешли к Рябовой М.С. и Баклашову К.В. по 1/2 доли каждому соответственно.
Данный факт подтверждается выписками из ЕГРН от 16.12.2019.
На основании перехода права собственности от ООО «Герта» к Рябовой М.С. и Баклашову К.В., последние требуют исполнение ответчиком обязательств, принятых на себя договорами аренды земельных участков от 26.04.2012.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные истцами требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендная плата за 2019 год была внесена ответчиком 20.02.2019 и 08.07.2019 соответственно, что подтверждается платежными поручениями от 20.02.2019 №№ 214, 215, 216, 217, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 227, 228 и платежными поручениями от 08.07.2019 №№ 1175, 1176, 1177, 1178, 1180, 1181, 1183, 1184, 1185, 1186, 1188, 1189, то есть в нарушение пунктов 3.1, 3.2, 3.3 договоров аренды от 26.04.2012 и дополнительных соглашений от 08.10.2015, согласно которым арендная плата за пользование вышеуказанных земельных участков за 2019 год должна была быть оплачена не позднее 30.11.2018 года.
Суд первой инстанции признал установленным и исходил из того, что у истцов имелись основания для одностороннего отказа от исполнения договоров, поскольку факт ненадлежащего осуществления ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей в срок 30.11.2018 на 2019 год нашел свое подтверждение, в связи с чем, действие договоров аренды земельных участков от 26.04.2012 прекратилось 31.12.2018.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции о прекращении 31.12.2018, действия договоров аренды земельных участков от 26.04.2012, в виду расторжения стороной истца договоров аренды в одностороннем порядке в связи с неоплатой арендных платежей на дату направления стороной истца соответствующего уведомления (18.06.2019), не может согласиться, так как полагает их необоснованными и основанными на неверном толковании норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование иска истцы ссылаются на то, что ООО «Кургановский» нарушил срок оплаты по договору, предусмотренный п.3.2., соответственно, вышеуказанный договор аренды земельного участка б/н от 26.04.2012 г. между ООО «Кургановский» (Арендатором) и Баклашовым К.В. и Рябовой М.С. является (считается) расторгнутым с 31.12.2018.
Судебная коллегия, проведя подробный анализ всех представленных сторонами доказательств, руководствуясь положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что допущенная незначительная просрочка в уплате арендной платы со стороны ответчика не может являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Коллегия исходит из того, что п.5.2., договора аренды земельного участка б/н от 26.04.2012 г. не предоставляет арендодателям возможность расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Обстоятельств, указывающих на существенное нарушение арендатором договора аренды, не установлено.
В соответствии с п.3.1. договора арендная плата может быть оплачена денежными средствами из расчета стоимости зерна на дату оплаты.
08.07.2019 года ООО «Кургановский» доплатил в качестве арендой платы Баклашову К.В. и Рябовой М.С. по 1895290,62 рублей каждому, исходя из стоимости зерна согласно справки Госстата по состоянию на февраль 2019 года, но без учета НДС.
Согласно справке Госстата по Пензенской области цена зерна на момент исполнения обязательства, т.е. на февраль 2019 года составила без НДС 1100,447 рублей, с НДС - 1210,491 рубля, а подлежащая оплате арендная плата составляла 23775659,25 рублей, которая в дальнейшем была внесена ответчиком.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 619 ГК РФ, а также учитывая, что в настоящее время у ответчика не имеется задолженности по арендной плате, исходит из отсутствия правовых оснований к расторжению договора аренды земельного участка, поскольку сам факт несущественного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок не является основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Расторжение договора аренды земельного участка является мерой ответственности несоразмерной нарушениям обязательства, не соответствует балансу интересов сторон.
Согласно ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п.3); нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (п.4).
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия считает, что принятое судом первой инстанции решение законным и обоснованным признать нельзя, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
Проверив материалы дела, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Каменского городского суда Пензенской области от 05 февраля 2020 года – отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Баклашов К.В., Баклашову И.В. к ООО «Кургановский» о признании договоров аренды земельных участков расторгнутыми, возврате арендованного имущества – отказать.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 августа 2021 года.
Председательствующий
Судьи
