Судья Гридина М.Н. Дело № 33-1847
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
14 июня 2016 г. г. Орел
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Старцевой С.А.
судей Рогожина Н.А., Герасимовой Л.Н.
при секретаре Паршиковой М.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам по договору найма жилого помещения, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора найма жилого помещения,
по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Кромского районного суда Орловской области от 8 апреля 2016 г., которым постановлено:
«Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам по договору найма жилого помещения удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по коммунальным платежам в сумме № рублей № копеек.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг представителя № рублей, по оплате услуг нотариуса № рублей, расходов по оплате государственной пошлины № рублей № копеек.
В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора найма жилого помещения отказать
Заслушав доклад судьи Старцевой С.А., объяснения ФИО2 и ее представителя по доверенности ФИО3, поддержавших доводы жалобы, возражения на жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО4, изучив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам по договору найма жилого помещения.
В обоснование заявленных требований указывала, что <дата> между ней и ФИО2 заключен договор № найма жилого помещения по адресу: <адрес> сроком действия с <дата> по <дата> включительно, который был продлен на тех же условиях.
Согласно условиям указанного договора, ответчик обязалась ежемесячно вносить плату за наем жилого помещения в сумме № рублей и коммунальные платежи.
Вместе с тем, ФИО2 длительное время коммунальные платежи за отопление жилья не оплачивала, в связи с чем, на момент ее выезда из квартиры у нее образовалась задолженность в сумме № рублей за отопление и пени в сумме № рубля, которую она (истец) оплатила самостоятельно.
Кроме того, ею оплачена задолженность по взносам на капительный ремонт в сумме № рубля.
По изложенным основаниям, с учётом уточнений исковых требований, просила взыскать с ФИО2 в ее пользу задолженность по коммунальным платежам в общей сумме № рублей, из которых: № рублей – основной долг по оплате за отопление, № рублей – пени, а также в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг представителя № рублей, оплате услуг нотариуса за заверение доверенности № рублей и по оплате государственной пошлины в сумме № рублей.
ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным договора найма жилого помещения № от <дата>
В обоснование заявленных требований указывала, что данный договор является недействительным, поскольку фактически был заключен не с ФИО1, а с ФИО5, не имеющим на это полномочий, при этом ФИО1 при заключении договора не присутствовала.
При заключении договора она была введена в заблуждение путем злоупотребления доверием и обмана.
Спорной договор не прошел государственную регистрацию и, учитывая, что сдача в наем жилого помещения является предпринимательской деятельностью ФИО1 уклоняется от уплаты налогов, что является противоправным.
Указывала на отсутствие в договоре условий, обязывающих ее оплачивать взносы на капитальный ремонт, в то время как в силу закона это является обязанностью собственника жилого помещения.
В нарушение пункта 3.1. договора с нее и совместно с ней проживающей ФИО6 за период с <дата> по <дата> фактически взималась ежемесячно плата в размере № рублей, вместо № рублей.
ФИО1 также нарушен пункт 4.2 договора, поскольку она не была письменно предупреждена о его расторжении не менее чем за 30 суток до предполагаемой даты расторжения.
В настоящее время срок действия спорного договора истек, поскольку был заключен на период с <дата> по <дата>, в связи с чем считается прекращенным.
По изложенным основаниям просила признать недействительным договор № найма жилого помещения от <дата>
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований ФИО1 и принятии нового решения об удовлетворении ее встречных исковых требований.
В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что поскольку условия спорного договора с <дата> изменились в части размера оплаты за наем квартиры с № рублей до № рублей, он не может быть продлен на тех же условиях и подлежит перезаключению.
Отмечает, что указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, однако в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Полагает, судом не дана надлежащая оценка доводам и доказательствам ее стороны.
Указывает на то, что судом первой инстанции не была надлежащим образом уведомлена о рассмотрении настоящего дела.
На заседание судебной коллегии не явилась ФИО1, о заседании извещена надлежащим образом, реализовала свое право на участие в деле посредством представителя. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО1
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статьей 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу пункта 2 статьи 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Согласно статье 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу статьи 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Согласно статье 677 ГК РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Статьей 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (пункт 1 статьи 682).
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 682).
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (пункт 3 статьи 682).
В силу статьи 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником <адрес>.
<дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор № найма жилого помещения, по условиям которого ФИО1 (наймодатель) предоставляет в аренду сроком с <дата> по <дата>, а наниматель (ФИО2) арендует вышеуказанное жилое помещение с находящимся в нем имуществом с правом проживания в нем ФИО6
Пунктами 3.1, 3.5 договора предусмотрено, что плата за наем квартиры составляет № рублей в месяц, расходы по оплате коммунальных услуг несет наниматель, согласно выставляемых счетов.
В силу п. 5.1 договора при передаче квартиры стороны оформляют акт передачи квартиры и имущества.
Согласно акту передачи квартиры и имущества к вышеуказанному договору <адрес> в <адрес> была передана ФИО1 ФИО2 в удовлетворительном состоянии вместе с находящейся в квартире мебелью и бытовой техникой.
Вышеприведенные договор № найма жилого помещения от <дата> и акт передачи квартиры и имущества от той же даты подписаны сторонами.
Ввиду изложенного несостоятельны, как не подтвержденные какими-либо доказательствами, доводы ФИО2 о том, что указанный договор ФИО1 не подписывался, а, соответственно, не заключался.
Также по материалам дела установлено и не оспаривалось сторонами, что в период с <дата> по <дата>, т.е. по истечении срока, указанного в вышеприведенном договоре, в квартире проживали ФИО2 и ФИО6, в связи с чем районный суд на основании пункта 2 статьи 684 ГК РФ правильно пришел к выводу о том, что договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, и тем самым несостоятельным является довод апелляционной жалобы ФИО2 о том, что договор в связи с истечением срока является прекращенным.
Правильно отказано судом и в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании недействительным заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, поскольку предусмотренных к тому законных оснований ФИО2 суду не представлено вопреки доводам апелляционной жалобы в указанной части, основанным на ошибочном толковании норм материального права.
Несостоятельным является и довод апелляционной жалобы ФИО2 о том, что суд неправомерно <дата> рассмотрел дело в ее отсутствие ввиду ее неизвещения, поскольку согласно материалам дела ФИО2 извещалась о месте и времени рассмотрения дела <дата> Кромским районным судом Орловской области посредством СМС-извещения, направленного по указанного ею телефонному номеру. Кроме того, при рассмотрении дела принимал участие ее представитель по доверенности ФИО3, который не сообщил суду о том, что его доверитель не извещен о месте и времени рассмотрения дела.
В тоже время судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об изменении между сторонами по их соглашению договора в части размера платы за наем жилого помещения, которая с <дата> составила № рублей в месяц, как не основанным на материалах дела и противоречащим фактическим обстоятельствам, так как в суде первой и апелляционной инстанции ФИО2 утверждала о том, что увеличение платы произошло в связи с тем, что наймодатель с указанного периода времени должен был самостоятельно оплачивать коммунальные услуги.
Таким образом, поскольку вышеприведенный договор № найма жилого помещения сторонами не изменялся в установленной законом письменной форме (пункт 1 статьи 452 статьей ГК РФ), суду при разрешении спора необходимо было руководствоваться условиями заключенного между сторонами договора, которым предусмотрены плата за наем жилого помещения в размере № рублей в месяц, а также оплата коммунальных услуг нанимателем.
Согласно представленным в материалы дела письменным доказательствам, за период с <дата> по <дата> ФИО2 (с учетом перечисленных денежных средств ФИО6) оплачено ФИО1 № рублей, а также в счет оплаты по договору оплачено за ремонт газовой колонки № рублей, т.е. всего оплачено № рублей, что не оспаривалось сторонами как в суде первой, так и апелляционной инстанции. При этом задолженность по оплате за отопление по состоянию на <дата> (включительно) составила № рублей № копеек, что подтверждается счетом на оплату по данной коммунальной услуге ЗАО «ЖРЭУ №» (л.д. 11).
Учитывая изложенное, задолженность ФИО2 перед ФИО1 по оплате за отопление по состоянию на <дата> (включительно) составит № рублей № копеек (№ рублей № копеек – № рублей (№ рублей (оплачено всего по договору за период с <дата> по <дата> (включительно) – № рублей (плата за наем по договору за период с <дата> по <дата>(включительно)).
При таких обстоятельствах решение суда в части размера взысканной с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженности по коммунальным платежам не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению с определением ко взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 таковой в размере № рублей № копеек.
По основаниям статьи 98 ГПК РФ подлежит изменению решение суда и в части размера присужденных ФИО2 в пользу ФИО1 судебных расходов по оплате услуг представителя, государственной пошлины и нотариальному удостоверению доверенности (услуги нотариуса), которые пропорционально удовлетворенным судом требованиям составят: в возмещение расходов по уплате государственной пошлины - № рублей, по нотариальному удостоверению доверенности – № рублей, по оплате услуг представителя – № рублей, что также соответствует требованиям разумности согласно категории рассматриваемого спора и проделанной представителем работы.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Кромского районного суда Орловской области от 8 апреля 2016 г. в части взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженности по коммунальным платежам, судебных расходов по оплате услуг представителя, государственной пошлины, услуг нотариуса изменить.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по коммунальным платежам в размере № (№) рублей № копеек, по оплате услуг представителя № (№) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере № (№) рублей № копеек, расходы по удостоверению доверенности (услуги нотариуса) – № (№) рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
