Председательствующий: Абилов А.К. Дело № 33-6322/2021 (2-213/2021)
УИД 55RS0029-01-2021-000330-60
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Омск 22 ноября 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Щукина А.Г.,
судей Григорец Т.К., Лозовой Ж.А.,
при секретаре Никитиной А.Ю.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело № 2-213/2021 по апелляционной жалобе истцов на решение Полтавского районного суда Омской области от 19 августа 2021 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Васина В.И., Антоненко М.В., Антоненко У.В., Белогубец Г.В., Гарейс О.А., Гауса Д.М., Риппа С.Ю., Онищенко В.Я., Меньковой Е.В., Василенко Г.И., Горох Т.И., Н. Т.Н., Нездулькиной Е.И.Цимермана П.В., Квасовой И.А., Пекельникова С.А. к СПК «Кировский» о расторжении договора аренды земельного участка, истребовании из незаконного владения земельных участков, погашении регистрационных записей о праве аренды, отказать.».
Заслушав доклад судьи Григорец Т.К., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Истцы обратились с иском к ответчику, в обоснование указав, что являются собственниками земельных участков выделенных из земельного участка с кадастровым номером № <...>. 19.12.2016 заключили с СПК «Кировский» договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 208401 329 кв.м, расположенный на землях Воронцовского сельского поселения Полтавского района Омской области, сроком на 10 лет. Арендная плата каждому собственнику за 10/10900 долей в праве вносится арендатором один раз в год, по окончании уборочных работ, до 30 декабря текущего года, и составляет 2000 кг (2 т) зерна в бункерном весе (50% пшеницы, 50% фуражное зерно) или в денежном выражении в размере рыночной стоимости зерна на момент выплаты арендной платы, утвержденной правлением СПК «Кировский», 3000 кг (3 т) соломы, вспашка огорода под картофель, с оплатой по минимальной себестоимости. В арендную плату также включены платежи по возмещению земельного налога арендодателей.
Арендатор нарушает свои обязательства по договору аренды: расчет арендной платы зерном за 2018, 2020 года проходил с задержками и не в полном объеме; расчет соломой также происходил не в полном объеме за 2018; в 2019-2020 годах солому арендатор вообще не завозил; вспашка огородов арендодателей в период с 2018 по 2020 годы не производилась; возмещение затрат по оплате земельного налога производилась со значительными задержками. В адрес арендатора направлены письменные уведомления о расторжении договора аренды в течение 30 дней с момента получения уведомления, ответа получено не было.
Просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.12.2016 при множественности лиц на стороне арендодателей, истребовать из владения СПК «Кировский» земельные участки, погасить регистрационные записи о праве аренды в ЕГРН в отношении указанных земельных участков.
В судебном заседании истцы Васин В.И., Антоненко М.В., Антоненко У.В., Гарейс О.А. исковые требования поддержали, просили удовлетворить по изложенным основаниям, суду пояснили, что у арендатора имеется задолженность по оплате зерном за 2020 год, солома не выдавалась за 2019,2020 год, за 2018 выдано по 1 тонне, огороды не вспахивались. Платежи по возмещению земельного налога арендодателей компенсировались мясом или деньгами, но со значительной задержкой.
Истцы Белогубец Г.В., Василенко Г.И., Гаус Д.М., Горох Т.И., Квасова И.А., Менькова Е.В., Н. Т.Н., Нездулькина Е.И., Онищенко В.Я., Пекельников С.А., Рипп С.Ю., Цимерман П.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении слушания дела не представили.
Представители истцов по доверенностям Шебалин С.С. и Забашта Д.С. поддержали заявленные требования в полном объеме.
Представители ответчика СПК «Кировский» Молчанова Е.М., Савельева Е.С., Слесарев А.В. возражали против удовлетворения исковых требований ввиду отсутствия оснований для расторжения договора аренды. Арендные платежи в указанной части истцами были получены, что подтверждается ведомостями на выдачу арендной платы по СПК «Кировский» за соответствующие периоды.
Так же истцы не направляли в адрес ответчика каких-либо претензий и требований об исполнении обязательств по выплате арендной платы соломой и вспашкой огорода, не устанавливал разумные сроки их исполнения.
Кроме того, исполнение обязательств по внесению арендной платы соломой и вспашкой огорода невозможно без конкретизации порядка, места и времени исполнения обязательства Арендодателем.
В части выплаты арендной платы за указанные в исковом заявлении периоды задолженность отсутствует, более того истец не доказал соблюдение установленного порядка расторжения в форме направления требования об исполнении обязательств в разумный срок, имеющиеся уведомления данного предупреждения не содержат.
Имеющиеся нарушения не являются существенными и устранены ответчиком в разумные сроки.
Третьи лица Гарейс И.А., Васина В.Г., не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, исковые требования поддержали.
Третьи лица Василенко Г.А., Вид М.В., Гаус О.Ф., Квасова С.Г., Копейкина Е.Д., Кулик В.Д., Меньков В.С., Меньков С.В., Пишненко Н.И., Пишненко Ф.В., представитель Управления Росреестра по Омской области в рассмотрении дела участия не приняли, извещены надлежаще, причина неявки неизвестна, отзыв на иск не направили.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Считают, что решение суда является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.
Значимость вопроса неисполнения обязательства арендатора по оплате арендных платежей как основания для расторжения договора аренды земельного участка подтверждается проведением общего собрания в марте 2021 года на предмет расторжения договора аренды и участия в нем истцов по инициативе Администрации Воронцовского сельского поселения Полтавского района Омской области, однако для принятия правомочного решения не хватило кворума и собрание было признано несостоявшимся. Кроме того, общее собрание собственников проводилось 19.12.2016. Вывод суда об отсутствии требований истцов об устранении нарушений условий договора в разумный срок со стороны истцов не соответствует действительности, истцы уведомлениями в адрес ответчика о расторжении договора аренды земельного участка с указанием информации о просрочке поставках соломы, о неисполнении обязательств по вспашке огородов, о недопоставке зерна с приложением соглашений о предстоящем расторжении договора аренды, приняли все меры для защиты нарушенных прав.
Указывают на неверное истолкование судом обстоятельств просрочки на стороне ответчика по внесению арендных платежей, которые были исполнены не в полном объеме, в представленных ведомостях содержится информация о передаче пшеницы/фуража, доказательств поставки соломы, вспашки огорода, возмещении затрат на оплату земельного налога материалы дела не содержат. Кроме того, ранее решением суда по делу 2-65/2019 исковые требования Васина В.И. о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате удовлетворены. Судом не дана оценка финансовому положению ответчика, при котором ответчик вынужден будет исполнять обязательства перед третьими лицами в ущерб обязательствам по оплате истцам арендных платежей в будущем, не расторжение договора аренды может привести к неплатежеспособности ответчика.
Вышеуказанные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора аренды, кроме того, ответчик в одностороннем порядке изменил размер арендной платы в 2020 снизив ее, что не должно происходить по воле одной стороны.
В отзыве на апелляционную жалобу представитель СПК «Кировский» просит оставить решение суда без изменения, указал, что земельный участок исторически являлся средством производства кооператива, принадлежит его членам, из-за финансовых трудностей в 2017-2020 годах имелись задержки в выплате арендной платы, ответчик не отказывался от исполнения договора, предпринимал меры по исполнению обязательств в полном объеме. Истцы не подтвердили соблюдение претензионного порядка, порядок выплаты арендной платы изменялся, выборка соломы и вспашка огородов заменялись получением мяса. В настоящее время финансовое состояние ответчика является стабильным, арендная плата вносится в полном объеме, расторжение договора не отвечает интересам сторон.
Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истцов Антоненко М.В., Антоненко У.В., Белогубец Г.В., Василенко Г.И., Васина В.И., Гарейс О.А., Гаус Д.М., Горох Т.И., Квасовой И.А., Меньковой Е.В., Н. Т.Н., Нездулькиной Е.И, Онищенко В.Я., Пекельникова С.А., Рипп С.Ю., Цимерман П.В., и третьих лиц Васиной В.Г., Василенко Г.А., Вид М.В., Гарейс И.А., Гаус О.Ф., Квасовой С.Г., Копейкиной Е.Д., Кулик В.Д., Менькова В.С., Менькова С.В., Пишненко Н.И., Пишненко Ф.В., третьего лица Управления Росреестра по Омской области надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не просивших об отложении слушания по гражданскому делу.
Проверив материалы дела, заслушав представителей истцов Забашту Д.С. и Шебалина С.С., действующих на основании доверенностей, доводы апелляционной жалобы поддержавших, представителей ответчика СПК «Кировский» по доверенностям Молчанову Е.М. и Слесарева А.В., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В пункте 1-3, 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» указано, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Настоящее судебное постановление суда первой инстанции указанным требованиям закона не соответствует.
Как установлено судом и следует из материалов дела 19.12.2016 собственники земельного участка с кадастровым номером № <...> в лице представителя Хоменко Г.С., действующего на основании протокола собрания от 02.09.2016 в общем количестве 632 человека и СПК «Кировский» заключили договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей.
По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 208401329 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, сроком на 10 лет.
Пунктом 3 договора установлено, что арендная плата каждому собственнику за 10/10900 долей составляет: зерна – 2000 кг (2 т) в бункерном весе (50% пшеница, 50% фуражное зерно) или в денежном выражении в размере рыночной стоимости зерна на момент выплаты арендной платы, утвержденной правлением СПК «Кировский»; соломы – 3000 кг (3 т), вспашка огорода под картофель с оплатой по минимальной стоимости.
В соответствии с п. 3.3. и 3.5 арендную плату включаются платежи по возмещению земельного налога арендодателя, вносится арендатором один раз в год по окончании уборочных работ, до 30 декабря текущего года.
Договор вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и является актом приема-передачи земельного участка (п. 2.1. и 6.1 договора).
В силу п. 6.2-6.3 договора изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, за два месяца до начала или за два месяца после окончания полевых сельскохозяйственных работ, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.
В ходе рассмотрения дела судом установлено и следует из его материалов, что собственниками земельного участка с кадастровым номером № <...> являются: Вид М.В. – 3/17 доли; Васина В.Г. – 2/17 долей; Васин В.И. – 11/17 долей; Васин А.В. – 1/17 доли. Собственником земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> является Антоненко М.В., земельного участка с кадастровым номером № <...> - Антоненко У.В.; № <...> - Белогубец Г.В.; № <...> – Гарейс О.А. и Гарейс И.А. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности; № <...> – Гаус Д.М. и Гаус О.Ф. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности; № <...> – Горох Т.И. (3/7), Кулик В.Д. (1/7), Пишненко Н.И. (1/7), Пишненко Ф.В. (2/7); № <...> – Квасова С.Г. (1/3), Квасова И.А. (2/3); № <...> – Меньков С.В. (2/5), Менькова Е.В. (2/5), Меньков В.С. (1/5); № <...> – Н. Т.Н.; № <...> – Нездулькина Е.И.; № <...>, № <...>, № <...>, № <...> – Онищенко В.Я.; № <...> – Пекельников С.А. (1/2), Копейкина Е.Д. (1/2); № <...> – Рипп С.Ю.; № <...> – Цимерман П.В.; № <...> – Василенко Г.И. (4/6), Василенко Г.А. (2/6).
Указанные земельные участки были выделены из земельного участка с кадастровым номером № <...>, что не оспаривалось в судебном заседании.
Согласно информации из ЕГРН на все обозначенные земельные участки зарегистрировано обременение прав в виде аренды на основании договора аренды земельного участка с СПК «Кировский» от 19.12.2016.
21.01.2021 Васиным В.И. в адрес председателя СПК «Кировский» подана претензия с требованием в течение 10 дней подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка 55:22:000000:540 в связи тем, что последние три года ответчик постоянно нарушает условия договора аренды: за 2018 год расчет по суду в августе 2019, за 2020 год – расчет 16.01.2021 в размере 1,5 т вместо 2 за одну долю, расчет соломой за 2018 год – 1 т. В 2019 году, в 2020 году солому завозили фермеры, вспашка огорода 2018, 2019, 2020 проводилась техникой фермеров.
В период с 20.04.2021 по 23.04.2021 от остальных собственников указанных земельных участков в адрес ответчика СПК «Кировский» направлены уведомления о досрочном расторжении договора аренды в течение 30 дней с момента получения уведомления, аналогичные по содержанию, ввиду того, что ответчик не полностью выполняет условия договора аренды: поставка соломы – со значительными просрочками и только по требованию арендодателя, вспашка огородов в 2018, 2019, 2020 производилась силами третьих лиц по приглашению арендодателя и за его счет, в 2020 году частичная выплата зерна – 1 тонна вместо 2 тонн за долю по договору.
Ссылаясь на ст. 452 ГК РФ, согласно которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после неполучения ответа в срок, указанный в предложении, истцы обратились в суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика СПК «Кировский» указал, что задолженность по внесению арендной платы действительно имелась перед истцами, все обязательства исполнены, данные нарушения условий договора не являются существенными.
В подтверждение данного факта стороной ответчика в материалы дела представлены ведомости на выдачу арендной платы по СПК «Кировский» за 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 годы, где содержатся сведения о количестве зерна к выдаче с указанием количества пшеницы и з/фуража, с выражением суммы и подписи физических лиц.
Руководствуясь ст. 450, 606, 614, 619 ГК РФ и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендный платеж является совокупностью передаваемых арендодателям материальных ценностей и оказания услуг, доказательств систематического характера невыплата арендной платы, более двух раз, наличие существенных нарушений договора аренды, влекущим его расторжение, а также наличия задолженности по арендным платежам на момент рассмотрения дела в суде истцами не представлено.
Суд признал заслуживающими внимания доводы ответчика об отсутствии досудебных требований истцов об устранении нарушений условий договора в разумный срок. Из анализа текстов уведомлений суд не установил, указаний на невыплату арендных платежей более двух раз подряд. Доводы представителей истцов о несоответствии размер денежной компенсации рыночной стоимости зерна оценены как не являющиеся основанием для расторжения договора аренды, поскольку арендодатели не были лишены права требования увеличения указанным сумм.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Для определения степени существенности нарушения условий договора, следует установить объем нарушения, длительность нарушения, имелась ли возможность его устранения до принятия судом решения по делу (в разумный срок).
Из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Как указано выше, стороны в договоре оговорили полный размер арендной платы: зерна – 2000 кг (50% пшеница, 50% фуражное зерно) или в денежном выражении, соломы – 3000 кг и вспашки огорода под картофель с оплатой по минимальной стоимости, компенсация арендодателю уплаты арендных платежей.
Истцы указали, что ответчик не поставил солому за 2018-2 тонны, за 2019, 2020 – по 3 тонны, не производил вспашку огородов с 2018 по 2020, не поставил зерно за 2020 -1 тонну.
Представитель ответчика Слесарев А.В. суду апелляционной инстанции пояснил, что задолженность по арендным платежам отсутствует. Однако представитель истцов Забашта Д.С. опроверг данные утверждения ответчика.
Кроме того, согласно протоколу судебного заседания суда первой инстанции явившиеся истцы данный факт не подтверждали, указывали лишь на компенсацию уплаты ими налоговых платежей мясом и деньгами с нарушением срока.
Доводы ответчика о том, что исполнение обязательств по внесению арендной платы соломой и вспашкой огорода невозможно без конкретизации порядка, места и времени исполнения обязательства арендодателем, подлежат отклонению, поскольку последний не предоставил доказательств исполнения обязательств по уплате указанной части арендных платежей, либо произвел иные действия для уплаты аренды, а арендодатель отказался от ее получения.
Таким образом, материалы дела не содержат сведений о расчете арендатора с арендодателями в части обеспечением соломой 2 тонны за 2018, по 3 тонны за 2019, 2020 и оказанием услуг по вспашке огорода за период с 2018-2020.
Согласно ведомости по выдаче арендной платы за 2020 года истцы получили следующие выплаты за доли(одна доля-10/10900): Гарейс О.А. за одну долю 1- тонну зерна, 5000 руб., Гаус Д.М. за 2 доли- 2 тонны зерна, 10000 руб., Рипп С.Ю. за 3 доли -3 тонны зерна, 15000 руб., Онищенко В.Я. за 4 доли- 4 тонны зерна, 20000 руб., Менькова Е.В. за 2 доли -2 тонны зерна, 10000 руб., Василенко Г.И. за 4 доли -4 тонны зерна, 20000 рублей, Горох Т.И. за 3 доли- 3 тонны зерна, 15000 руб., Н. Т.Н. за 2 доли- 2 тонны зерна, 10000 руб., Нездулькина Е.И. за 2 доли- 2 тонны зерна, 10000 руб., Цимерман П.В. за 1 долю -1 тонну зерна, 5000 руб., Квасова И.А. за 2 доли- 2000 зерна, 10000 рублей, Пекельникова С.А. за 1 долю 1 тонну зерна, 5000 руб.( том 2 л.д.159-250).
Васин В.И. за 11 долей получил 11 тонн зерна, Антоненко М.В. за 3 доли получил 3 тонны зерна, Антоненко У.В. за 1 долю 1 тонну зерна, Белогубец Г.В. за 3 доли получил 3 тонны зерна.
Представитель ответчика Слесарев А.В. утверждал, что за 2020 год арендная плата за зерно выплачена, что оспаривали истцы.
Как видно из ведомости за одну долю(10/10900) арендодатели получали 1 тонну зерна, 5000 руб., вместо 2 тонн зерна, при большем количестве долей выплата увеличивается пропорционально количеству долей.
По информации Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области от 02.07.2021 средняя цена производителей (без НДС, снабженческо-сбытовых, транспортных расходов и других налогов, не входящих в себестоимость) реализованной одной тонны зерновых культур по данным выборочного обследования сельскохозяйственных организаций Омской области: пшеницы – в декабре 2017 года составила 5661 руб., в декабре 2018 года – 8039 руб., в декабре 2019 года – 9711 руб., в декабре 2020 года – 13280 руб., пшеницы 5 класса – в декабре 2019 года – 10116 руб., в декабре 2020 года – 11 408 руб., овса – в декабре 2017 года составила 4500 руб., в декабре 2018года составила 4577руб., в декабре 2019 года составила 5162 руб., в декабре 2020 года составила 7495 руб., ячменя – в декабре 2017 года -4524 руб., в декабре 2018 года – 7520 руб., в декабре 2019 года – 9368 руб., в декабре 2020 года – 10964 руб.
Таким образом, стоимость зерна в 2020 году варьируется от 13280 руб. до 7495 руб.
Стороны не смогли пояснить, какого класса выдается пшеница, какое фуражное зерно, а также стоимость перекопки огорода.
Согласно договору аренды, Арендатор обязан выплачивать по 2 тонны зерна, 50% пшеницы, 50% фуражное зерно.
Стоимость 1 тонны пшеницы в 2020 году составляет 13280 руб., 5 класса 11408 руб., овса 7495 руб., ячменя 10964 руб., в среднем 10786,74 руб. за тонну зерна.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В судебном заседании суда первой инстанции истцы заявляли о том, что нарушение их прав как стороны по договору аренды является существенным и заключается в том, что правлением установлена выдача зерна 1 тонны за долю и выплата в денежном эквиваленте в размере 5000 руб., что не соответствует рыночной стоимости зерна.
Согласно протоколу заседания членов Правления СПК «Кировский» принято решение в связи с ЧС снизить размер арендной платы: выдавать зерно в размере 1 т. и 5000 руб. Как выше установлено в среднем тонна зерна стоит 10786,74 руб.
Однако в нарушение ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора относительно размера арендной платы не заключалось, договором аренды не предусмотрено право арендатора уменьшать арендную плату в одностороннем порядке, а потому СПК «Кировский» неправомерно недоплачивал арендную плату за 2020 год.
Как выше установлено арендодатели получили арендную плату за 2020 год по 50% арендной платы причитающейся в части выплаты зерном - 1 тонну зерна и 5000 руб. вместо еще 1 тонны зерна, недополучив в примерном денежном эквиваленте 5786 (10786 руб.-5000) за одну долю(10/10900 долей).
Кроме того, решением Полтавского районного суда Омской области по делу № 2-65/2019 от 15.04.2019 с СПК «Кировский» взыскана задолженность по арендным платежам за 2017, 2018 годы в пользу Васиной В.Г. – 16 000 руб., задолженность по возмещению налога – 2689 руб.; Васина В.И. – 96 000 руб. и 15 080 руб. соответственно; Вида М.В. –24 000 руб. и 4033 руб.; Васина А.В. – задолженность по возмещению земельного налога – 1344 рублей и судебные издержки.
Таким образом, судом апелляционной инстанции установлен факт недоплаты арендных платежей за период с 2018 по 2020 годы более двух раз подряд.
Оценивая доводы истцов о существенном нарушении условий договоров аренды, судебная коллегия отмечает следующее.
Как пояснили представители истцов стоимость тонны соломы составляет 1000 руб., представители ответчиков данную информацию на опровергли.
За солому в 2018 арендодатели не дополучили в денежном эквиваленте по 2000 руб. за одну долю (10/10900 долей), в 2019, 2020 по 3000 руб. за одну долю(10/10900 долей).
За 2018, 2019 не дополучили солому или денежный эквивалент: Гарейс О.А. за 1 долю - 5 т. на 5000 руб., Гаус Д.М. за 2 доли- 10 т. на 10 000 руб., Рипп С.Ю. за 3 доли - 15 т. на 15000 руб., Онищенко В.Я. за 4 доли - 20 т. на 20000 руб., Менькова Е.В. за 2 доли - 10 т. на 10000 руб., Василенко Г.И. за 4 доли- 20 т. на 20000 руб., Горох Т.И. за 3 доли -15 т. на 15 000 руб., Н. Т.Н. за 2 доли -10 т. на 10000 руб., Нездулькина Е.И. за 2 доли - 10 т. на 10000 руб., Цимерман П.В. за 1 долю 5т.-5000 руб., Квасова И.А. за 2 доли -10 т. -10000 рублей, Пекельников С.А. за 1 долю- 5 т. -5000 руб.
Васин В.И. за 11 долей - 55 т. на 55000 руб., Антоненко М.В. за 3 доли - 15 т. на 15000 руб., Антоненко У.В. за 1 долю - 5 т. на 5000 руб., Белогубец Г.В. за 3 доли - 15 т. на 15000 руб.
Стоимость зерна в 2018 году варьируется от 8039 руб. до 4577 руб.
Стоимость 1 тонны пшеницы в 2018 году составляет 8039 руб., овса 4577 руб., ячменя 7520 руб., в среднем 6712 руб. за тонну зерна.
Оценив среднюю стоимость зерна в 2018 году-6712 руб. за тонну, соломы 1000 руб. за тонну, арендная плата в денежном эквиваленте за 2018 год составит 16424 руб. за одну долю (2 тоны зерна, 3 тонны соломы), без учета работ по вскопке огородов, уплаты земельного налога.
Как указали истцы ответчик не выдал за 2018 год 2 тонны соломы, недоплатив арендную плату в денежном эквиваленте за 1 долю 2000 руб., что составит 12% от стоимости арендной платы без учета, перекопки огорода.
Стоимость зерна в 2019 году варьируется от 5 162 руб. до 10 116 руб.
Стоимость 1 тонны пшеницы в 2019 году составляет 9711, пшеницы 5 класса -10116 руб., овса 5162 руб., ячменя 9368 руб., в среднем 8589 руб. за тонну зерна.
Оценив среднюю стоимость зерна в 2019 году- 8589 руб. за тонну, соломы 1000 руб. за тонну, арендная плата в денежном эквиваленте за 2019 год составит 20178 руб. за одну долю (2 тоны зерна, 3 тонны соломы), без учета работ по вскопке огородов, уплаты земельного налога.
Как указали истцы ответчик не выдал за 2019 год 3 тонны соломы, недоплатив арендную плату в денежном эквиваленте за 1 долю 3000 руб., что составит 15% от стоимости арендной платы без учета перекопки огорода.
Оценив среднюю стоимость зерна в 2020 году-10786,74 руб. за тонну, соломы 1000 руб. за тонну, арендная плата в денежном эквиваленте за 2020 год составит 24576,48 руб. за одну долю (2 тоны зерна, 3 тонны соломы), без учета работ по вскопке огородов, уплаты земельного налога.
В 2020 году арендатор за одну долю (10/10900 долей) выдал по 1 тонне зерна, что эквивалентно 10786,74 руб., выплатил 5000 руб., вместо 10786,74 руб., недоплатив за 1 долю (5786,74+3000), что составит 36%, без учета перекопки огорода.
Примерно в денежном эквиваленте за 2020 год недоплачено Гарейс О.А. за 1 долю-8 786,74 руб., Гаус Д.М. за 2 доли -17 573,48 руб., Рипп С.Ю. за 3 доли -26360,22 руб., Онищенко В.Я. за 4 доли- 35146,96 руб., Меньковой Е.В. за 2 доли-17573,48 руб., Василенко Г.И. за 4 доли- 35146,96 руб., Горох Т.И. за 3 доли- 36360,22 руб., Н. Т.Н. за 2 доли -17573,48 руб., Нездулькиной Е.И. за 2 доли -17573,48 руб., Цимерман П.В. за 1 долю -8 786,74 руб., Квасовой И.А. за 2 доли -17573,48 рублей, Пекельникову С.А. за 1 долю- 8 786,74 руб., Васин В.И. за 11 долей- 96654,14 руб.
Материалы дела не содержат сведений о выплате по 5000 руб. Антоненко М.В., Антоненко У.В., Белогубец Г.В., недоплата за 1 долю (10786,74 руб.+3000), составит 56%, без учета перекопки огорода.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В данном постановлении в качестве наиболее пострадавшей отрасли экономики сельскохозяйственная отрасль не указана.
Ответчик указывал, что в 2017-2020 годах были заморозки, засуха, урожай при этом пострадал, однако никаких доказательств в обоснование своих доводов не представил.
Таким образом, учитывая, что арендодатели являются физическими лицами, для которых сдача земли в аренду является одним из источников получения дохода, на который они рассчитывали, объем недоплаты за 2018-2020 годы, длительность недоплаты, ее систематичность, отсутствия каких-либо причин для невыплаты арендной платы, в том числе после предъявления требований об оплате, судебная коллегия приходит к выводу о наличии существенных нарушений условий договора аренды, что является основанием для его расторжения.
В данной связи суд первой инстанции ошибочно определил, что в совокупности невыплата арендной платы не носила систематический характер, не имела место более двух раз и не являлась существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды.
По мнению судебной коллегии, вывод суда о том, что из анализа текстов претензий и уведомлений истцов, направленных в адрес ответчика, не следует предложения об устранении нарушений условий договора в разумный срок, невыплате более двух раз подряд, противоречит материалам дела.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с исковыми требованиями о досрочном расторжении договора аренды обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Представленные уведомления о досрочном расторжении договора аренды в течение 30 дней с момента получения, факт получения которых ответчик не оспаривал, аналогичны по содержанию, содержат сведения о просрочке в уплате арендной платы, ссылку на положения ст. 619 п. 3 ГК РФ о праве требовать расторжения договора после направления письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, что по мнению судебной коллегии свидетельствует о предупреждении собственниками земельных участков о необходимости исполнения ответчиком обязательств в разумный срок.
С учетом приведенных обстоятельств со стороны истцов не было допущено нарушений п. 2 ст. 452 ГК РФ и ч. 3 ст. 619 ГК РФ. В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением и намерением о расторжении договора.
В связи с чем, направление претензии, содержащей требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора.
Более того в рассматриваемом случае претензионный порядок урегулирования спора не мог считаться не соблюденным с учетом доказанности направления ответчику претензии и предложения, отсутствия доказательств совершения ответчиком каких-либо действий, направленных на урегулирование спора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 октября 2018 г. N 305-ЭС18-15673).
При таком положении судебная коллегия полагает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает, что требования истцов основаны на законе, подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В данной связи требования истцов о возврате земельных участков собственникам подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Поскольку договоры аренды расторгнуты, запись о праве аренды на это имущество не может быть сохранена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, требования о погашении регистрационных надписей о праве аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении спорных земельных участков подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию уплаченная ими при подаче исков государственная пошлина по 300 руб. в пользу каждого.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329,330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
апелляционную жалобу удовлетворить, решение Полтавского районного суда Омской области от 19 августа 2021 года отменить.
Вынести по делу новое решение, которым иск удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 19.12.2016 заключенный при множестве лиц на стороне арендодателей и СПК «Кировский» в отношении земельных участков, выделенных в счет земельных долей, кадастровый № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>
Истребовать земельный участок с кадастровым номером № <...> в пользу Васина В. И., с кадастровым номером № <...> в пользу Антоненко М. В., с кадастровым номером № <...> в пользу Антоненко У. В., с кадастровым номером № <...> в пользу Белогубец Г. В., с кадастровым номером № <...> в пользу Гауса Д. М., с кадастровым номером № <...> в пользу Гарейс О. А., с кадастровым номером № <...> в пользу Риппа С. Ю., с кадастровым номером № <...> в пользу Онищенко В. Я., с кадастровым номером № <...> в пользу Меньковой Е. В., с кадастровым номером № <...> в пользу Василенко Г. И., с кадастровым номером № <...> в пользу Горох Т. И., с кадастровым номером № <...> в пользу Нагавкиной Т. Н., с кадастровым номером № <...> в пользу Нездулькиной Е. И., с кадастровым номером № <...> в пользу Цимермана П. В., с кадастровым номером № <...> в пользу Квасовой И. А., с кадастровым номером № <...> пользу Пекельникова С. А..
Погасить регистрационную надпись о праве аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении земельных участков с кадастровым номером:
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...> номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>6,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...> номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...>, дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>,
№ <...> дата государственной регистрации <...>, номер государственной регистрации: № <...>.
Взыскать с СПК «Кировский» расходы по госпошлине в пользу Васина В. И., Риппа С. Ю., Пекельникова С. А., Квасовой И. Н., Т. Н., Горох Т. И., Василенко Г. И., Меньковой Е. В., Онищенко В. Я., Белогубец Г. В., Гарейс О. А., Гауса Д. М., Антоненко У. В., Антоненко М. В., Цимермана П. В., Нездулькиной Е. И. по 300 рублей в пользу каждого.
Председательствующий:
Судьи
Мотивированное апелляционное определение составлено 30.11.2021.
