Председательствующий: Щеглаков Г.Г. Дело № <...>
№ <...>
№ <...>
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Сафаралеева М.Р.,
судей Емельяновой Е.В., Черноморец Т.В.,
при секретаре Шапоревой Д.Е.,
при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Визгаловой А.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании <...> гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Энгеловской Ю.А. – Вяткиной Г.А. на решение Центрального районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
«Исковые требования Джинпракхон О. АнатО. к Энгеловской Ю. А. о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности в нежилом помещении в натуре удовлетворить.
Прекратить право долевой собственности Джинпракхон О. АнатО. и к Энгеловской Ю. А. (по ? доли за каждым) на недвижимое имущество: назначение - нежилое, кадастровый № <...>, этажность: 1, площадью 113,2 кв., по адресу: <...>, в связи с выделом доли в натуре.
Произвести раздел нежилого помещения расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером <...>, общей площадью 113,2 кв.м, в натуре принадлежащего на праве общей долевой собственности Джинпракхон О. АнатО. (1/2 доля) и Энгеловской Ю. А. (1/2 доля).
Передать в собственность Джинпракхон О. АнатО. с одновременным прекращением права общей долевой собственности в счет выдела доли часть нежилого помещения № <...>, состоящего из следующих помещений: помещение (20) площадью 53,7 кв., подсобного помещения (10) площадью 1,23 кв., тамбура (18) площадью 6,1 кв., (<...>). Всего площадью 61,03 кв.
Передать в собственность Энгеловской Ю. А. с одновременным прекращением права общей долевой собственности в счет выдела доли часть нежилого помещения № <...>, состоящего из следующих помещений: помещение (21) площадью 41,1 кв., помещение (22) площадью 9,4 кв., помещение (23) площадью 1,76 кв., вход со стороны двора <...>. Всего площадью 52,2 кв..
Взыскать со Джинпракхон О. АнатО. в пользу Энгеловской Ю. А. сумму компенсации в счет разницы долей в размере 531 438 рубля 07 копеек.
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений в отношении недвижимого имущества, назначение - нежилое, кадастровый № <...>, этажность: 1, площадью 113,2 кв., по адресу: <...>.
Настоящее решение является основанием для регистрации перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Возложить обязанность по переоборудованию нежилого помещения на Джинпракхон О. АнатО., Энгеловскую Ю. А..
Взыскать с Энгеловской Ю. А. в пользу Джинпракхон О. АнатО. расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 858 рублей».
заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Джинпракхон О.А. обратилась в суд с иском к Энгеловской Ю.А. о выделе в натуре ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, указав, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 5П, общей площадью 113,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>.
Сособственником остальной части нежилого помещения 5П является ответчик Энгеловская Ю.А..
Между истцом и ответчиком возникают споры о порядке пользования и владения нежилым помещением. Соглашение о способе выдела доли истцом из общего имущества не достигнуто.
Сложившиеся ситуация существенно ограничивает права истца как собственника на право владения, пользования и распоряжения имуществом. Этот вопрос зависит полностью от воли ответчика, что не отвечает интересам истца, так как достигнуть договоренностей с ответчиком не удается.
Просила выделить в натуре долю истца в общей долевой собственности в виде помещения № <...>, общей площадью 61,0 кв.м в нежилом помещении 5П по адресу: <...>, кадастровый № <...>, согласно экспертному заключению, выданного БУ ОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» с присвоением объекту нового кадастрового номера и адреса: <...>.
<...> поступили уточнения исковых требований, истец просила при определении в натуре спорной площади: Энгеловской Ю.А. выделить 52,2 кв.м, Джинпракхон О.А. – 61,00 кв., возместить Энгеловской Ю.А. согласно оценочной экспертизы 344 588,00 руб..
Истец Джинпракхон О.А., представитель истца Пенкина Е.А. в судебном заседании поддержали исковые требования с учетом уточнения.
Ответчик Энгеловская Ю.А. в судебном заседании не участвовала, извещена надлежаще.
Представитель ответчика Вяткина Г.А, действующая на основании доверенности, возражала против исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Указала, что выдел в натуре части нежилого помещения истцу невозможен, при варианте выдела, предложенного истцом, права ответчика существенным образом будут нарушены.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Энгеловской Ю.А. – Вяткина Г.А., ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права просит судебный акт отменить, принять по делу новое решение. Приводит довод о том, что суд при вынесении решения рассматривал выдел доли в натуре в нежилом помещении только с технической точки зрения, иные обстоятельства, имеющие значение при рассмотрении дела не принял. По мнению апеллянта, действующим законодательством не предусмотрены какие-либо виды (подвиды) раздела помещения, выдела доли в натуре, поскольку раздел помещения и выдел доли в натуре являются единым комплексом мероприятий, предъявляемым к вновь образованным помещениям. Полагает, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной строительно-технической экспертизы, назначенной на основании определения суда, содержит лишь вывод о возможности раздела нежилого помещения только и с учетом наличия у помещения двух входов, а именно, разделение помещений на два самостоятельных по площади и доступу помещения. Иные вопросы, имеющие отношение к рассматриваемому спору (автономность инженерных систем отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения), экспертом не исследовались, поскольку это выходит за рамки его компетенции. Указывает, что истцом в подтверждение наличия возможности раздела нежилого помещения на два автономных помещения, каких-либо доказательств не приведено, заключение и/или проект соответствующей организации не представлен. Обращает внимание на то, что в материалах дела отсутствуют ответы ресурсоснабжающих организаций относительно технической возможности разделения всех инженерных коммуникаций, в том числе, автономного подключения каждого из вновь образованных помещений к центральной системе водоснабжения и водоотведения. Данные обстоятельства, по мнению ответчика, ставят под сомнение выводы суда о том, что в результате технического раздела образованы два объекта недвижимости. Ссылается на то, что материалы дела не содержат каких-либо доказательств, подтверждающих, что нежилые помещения в выделенном виде являются пригодными для использования по назначению, отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, сохраняют материальную ценность помещения, в том числе, удобство в использовании. Указывает, что истец не доказал возможность раздела нежилого помещения в соответствии с пожарными, градостроительными, санитарно-эпидемиологическими нормами, а также не представила доказательств, подтверждающих обращение в уполномоченные органы с вопросом о возможности проведения коммуникаций к выделяемому нежилому объекту. Ссылается также на то, что истцом не представлен разработанный и согласованный проект перепланировки, переустройства нежилого помещения, водоотведения, электроснабжения, которые свидетельствовали бы о безопасности переустройства, разрешение органа местного самоуправления на проведение работ по перепланировке, переустройству и реконструкции нежилого помещения № 5П, расположенного по адресу: <...>, согласие собственников данного многоквартирного дома. Полагает, что вынесенным решением не был достигнут справедливый и разумный баланс интересов сторон спора, следовательно, оно не отвечает требованиям, предусмотренным ст. 195 ГК РФ. Выражает несогласие с тем, что суд не взыскал компенсационную выплату за снижение коммерческой привлекательности, установленную заключением судебных экспертов, что привело к передаче ответчику части нежилого помещения по заниженной стоимости. Указывает, что выводы суда о наличии между сторонами неприязненных отношений, отсутствия согласия относительно порядка пользования недвижимым имуществом не нашли подтверждения материалами дела. Обращает внимание на то, что какого-либо досудебного предложения об определении порядка пользования спорным нежилым помещением, о заключении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли от истца, ответчик не получала. Полагает, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом. Приводит довод о том, что истцом требования о возложении обязанности по переоборудованию нежилого помещения на ответчика не заявлялись, данный вопрос остался за рамками рассмотрения настоящего спора, в ходе рассмотрения дела судом на обсуждение сторон не выносился.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Джинпракхон О.А. – Пенкина Е.А. указал на законность постановленного судебного акта и отсутствие оснований для его отмены.
Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, заслушав представителя Энгеловской Ю.А. –Вяткину Ю.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, истца Джинпракхон О.А. и ее представителя Пенкину Е.А., согласившихся с решением суда, истребовав и исследовав в порядке ст. 327.1 ГПК РФ дополнительные доказательства по делу, допросив в судебном заседании эксперта АНО «Западно-Сибирский экспертно-правовой Центр» Кустрич А.Н., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда указывает следующее.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно пп. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения при рассмотрении настоящего гражданского дела судом первой инстанции были допущены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец и ответчик имеют в праве собственности (по ? доли у каждого) недвижимое имущество: назначение – нежилое помещение 5 П, общей площадью 113,2 кв., расположенное по адресу: г. Омск, <...> путь, <...>.
Ранее указанное недвижимое имущество принадлежало Хохловой Л.Н., умершей <...>. Стороны являются дочерьми и наследниками Хохловой Л.Н., право собственности на вышеуказанное нежилое помещение возникли у сторон на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию, выданное нотариусом г. Омска Ерисовой Н.Н. в рамках наследственного дела № <...> после смерти Хохловой Л.Н..
С 2019 стороны не могут достигнуть соглашения относительно порядка пользования недвижимым имуществом, выдела доли в натуре из него.
Так, <...> решением Центрального районного суда г. Омска по гражданскому делу № <...> исковые требования Энгеловской Ю.А. к ИП Золотаревой Е.И., ИП Джинпракхон О.А. о признании договора аренды прекратившимся, возложении обязанности освободить нежилое помещение удовлетворены, встречное исковое заявление ИП Золотаревой Е.И., ИП Джинпракхон О.А. к Энгеловской Ю.А. о признании договора аренды продленным оставлено без удовлетворения (<...>).
Судом при рассмотрении гражданского дела № <...> установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...>, принадлежит на праве общей долевой собственности Энгеловской Ю.А. и Антоненко О.А. (<...>). После заключения брака Антоненко О.А. изменила фамилию на Джинпракхон О.А. (<...>). Джинпракхон О.А. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с <...>., Энгеловская Ю.А. не является индивидуальным предпринимателем.
<...> между Энгеловской Ю.А., ИП Антоненко О.А. (арендодатели) и ИП Золотаревой Е.И. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (<...>). Согласно условиям договора ИП Золотаревой Е.И. передано в аренду нежилое помещение 5 П, расположенное в <...> путь в г. Омске.
Согласно условиям договора он вступает в силу с момента его подписания и действует до <...> (п.6.1 договора).
По истечении срока договора, а также при его досрочном расторжении арендатор обязан передать арендодателю арендуемое помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи (п. 2.2.9). Арендатор обязан освободить в случае расторжении или прекращения договора нежилое помещение в пятидневный срок (п. 2.2.11).
По истечении срока договора арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на возобновление договора (п. 5.2).
По этому делу № <...> установлено, что Энгеловская Ю.А. в декабре 2018 года направили в адрес ответчиков ИП Золотаревой Е.И. и Джинпракхон О.А. уведомление о расторжении договора аренды в связи с окончанием его срока действия. В феврале 2019 года Джинпракхон О.А. направила в адрес ИП Золотаревой Е.И. согласие о продлении срока действия договора аренды с <...> по <...>. В судебном заседании представитель Джинпракхон О.А. настаивала на продлении договора аренды, заключенного с ИП Золотаревой Е.И., однако согласие Энгеловской Ю.А на продление договора аренды получено не было.
При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие соглашения одного из арендодателей (одного из участников долевой собственности) на возобновление договора аренды, намерений заключить договора аренды с иным лицом, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного искового заявления Золотаревой Е.И., Джинпракхон О.А. к Энгеловской Ю.А. о признании продленным договора аренды от <...>, заключенного между ИП Золотаревой Е.И., ИП Джинпракхон О.А. и Энгеловской Ю.А.. Как указал суд в данном решении, доводы истцов по встречному иску о длительном надлежащем исполнении арендатором обязанности по уплате арендных платежей и иных условий договора аренды, необходимости извлечения прибыли от сдачи в аренду нежилого помещения правового значения не имеют при отсутствии согласия всех собственников имущества на возобновление договора.
Таким образом, из данного решения суда от <...> усматривается, что между Энгеловской Ю.А. и Джинпракхон О.А. существует спор, касающийся вопроса пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от <...> решение Центрального районного суда г. Омска от <...> оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ИП Золотаревой Е.И., ИП Джинпракхон О.А. – без удовлетворения (<...>).
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела в суде апелляционной инстанции представитель ответчика Энгеловской Ю.А. – Вяткина Г.А. пояснила, что ее доверительница имеет постоянное место проживания в <...>, имеет интерес лишь в выкупе ее доли. Энгеловской Ю.А., будучи гражданкой Германии, нежелательно иметь недвижимость на территории РФ, принадлежащую на праве собственности. Энгеловская Ю.А. намерена продать свою долю, а не сдавать ее в аренду.
Таким образом, доводы истца Джинпракхон О.А. о том, что она имеет спор со вторым собственником спорного нежилого помещения по порядку пользования имуществом, выделе доли из него нашли свое подтверждение в материалах дела.
Поскольку сторонами соглашение о разделе имущества достигнуто не было, Джинпракхон О.А. обратилась в суд с иском к Энгеловской Ю.А. о выделе доли в натуре на нежилое помещение, предложив свой вариант раздела нежилого помещения.
Ответчик в лице ее представителя Вяткиной Ю.А. иск не признала, указав на отсутствие желания делить в натуре данное нежилое помещение.
Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истца о прекращении права долевой собственности, выделе доли в натуре, поскольку стороны не могут прийти к соглашению, имеется спор, а также имеется возможность раздела помещений, что подтверждается заключением эксперта.
Выводы суда по существу спора о возможности выдела доли в натуре, наличия возможности такого выдела, являются верными и подтверждаются совокупностью имеющихся в деле доказательств, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права.
Оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе в этой части, судебная коллегия с ними согласиться не может.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст. 244 ч. 1,2 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
По смыслу ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с данной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с п. 3 ст. 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Из изложенного следует, что выдел доли в натуре возможен только в том случае, если имеется техническая возможность передачи выделяющемуся собственнику изолированной части не только нежилого помещения, но и подсобных помещений и оборудования отдельного входа.
В ходе рассмотрения дела <...> определением Центрального районного суда г. Омска назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Западно-Сибирский экспертно-правовой Центр» (т. 3 л.д. 103-201).
Согласно заключению АНО «Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр» № <...> от <...>, выдел в натуре ? доли в праве собственности каждого собственника в нежилом помещении по адресу: г. Омск, <...>, пом. 5П, с кадастровым номером <...>, с образованием автономных нежилых помещений, со строительно-технической точки зрения возможен.
Определены возможные варианты выдела в натуре ? доли каждого из собственников в нежилом помещении по адрес: <...>, пом. 5П, с кадастровым номером <...>.
Вариант 1: заложить кирпичом проем между помещениями 20 и 21, по схеме (<...>) на всю толщину стены (<...>). Вновь образуемые выделенные помещения будут иметь следующие площади: - помещение 1 (вход со стороны главного фасада – с <...>) – 61,03 кв.м (в составе пом. 20, 18, 19); - помещение 2 (вход со стороны двора) – 52,20 кв.м (в составе пом. 21,22,23), при этом помещение 1 будет больше чем Помещение 2 на 8,83 кв.м..
Вариант 2: предполагает равенство площадей вновь образуемых Помещений 1 и 2. Для этого в помещении 20, по схеме (<...>), будет вновь образовано, с помощью легких перегородок, новое помещение площадью 4,415 кв.м, с доступом из помещения 21 через проем между помещениями 20 и 21 (<...>): - помещение 1 (вход со стороны главного фасада – с <...>) –56,615 кв.м (в составе пом. 20,18, 19); - помещение 2 (вход со стороны двора) – 56,615 кв.м (в составе пом. 21, 22,23 и вновь образованное, площадью 4,415 кв.м). При данном варианте площади Помещения 1 и Помещения 2 будут равны и составят по 56,61кв. каждое.
Однако в обоих вариантах коммерческая привлекательность Помещения 2 будет ниже, в связи с отсутствием входа с главного фасада.
В каждом из данных вариантов не будут затронуты несущие и ограждающие конструкции.
Как указал эксперт, оба из этих вариантов будут являться перепланировкой помещения, которая должна выполняться по утвержденному и согласованному проекту, предусматривающему не только разделение помещений на два самостоятельных по площади и доступ помещения, но и автономность их инженерных систем отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Данный проект должен быть разработан на основании договора с проектной организацией или индивидуальными предпринимателями являющимися членами саморегулируемой организации, в соответствии с ч. 4 ст. 48 ГрК РФ.
Для разработки в проектной документации разделов по обеспечению автономности инженерных систем отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения необходимо будет получение технических условий на подключение к сетям отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, от энергоснабжающих организаций, которые заказчик должен получить или поручить их получение проектной организации или индивидуальному предпринимателю, с которыми он заключит договор на подготовку проектной документации, на основании пункта 3 ч.6 ст. 48 ГрК РФ.Технические условия по подключению инжнерно-технических систем планируемых помещений, выдаваемые энергоснобжающими организациями должны соответствовать требованиям действующих нормативных документов.
В проектной документации, потребуется выполнить необходимые разделы проектной документации, в которых, в зависимости от выбранного варианта, надо определить конструктивные решения по перепланировке помещения 5П, с разделением его на 2 самостоятельных отдельных помещения, разработать схемы инженерно-технических систем теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования и их подключения (при необходимости) к общедомовым или городским системам, в соответствии с выданными энергоснабжающими организациями техническими условиями. Проектные решения должны соответствовать требования действующих нормативных документов.
Исполнитель проектной документации должен выполнить (при необходимости) согласование проектных решений на схемы инженерно-технических систем теплоснабжения. Электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования и приборы учета потребляемых энергоресурсов с энергоснабжающими организациями на соответствие с выданными техническими условиями.
В соответствии с главой 4 ЖК РФ собственник помещения для получения разрешения на его перепланировку должны подать необходимый пакет документов в департамент градостроительства Администрации г. Омска.
Так как перепланировка помещения 5П по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, не изменяет границ собственности других собственников и общедомового имущества, то, на основании ч. 1 ст. 40 ЖК РФ согласия на эту перепланировку других собственников помещений в данном доме не требуется.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: <...>, площадью: 113,2 кв.м, расположенного на 1-ом этаже дома по адресу: <...>, с округлением до тысяч, в том числе НДС, составляет 6 813 000 рублей.
Вновь образуемые помещения, в соответствии предложенными вариантами раздела, с учётом отклонений идеальных долей от реальных, а также с учётом их коммерческой привлекательности, имеют следующую рыночную стоимость:
По Варианту 1:
Рыночная стоимость вновь образуемого Помещения 1, площадью 61,03 кв.м (выделяемое из состава нежилого помещения с кадастровым номером: 55:36:040116:2419, площадью: 113,2 кв.м, расположенного на 1-ом этаже дома по адресу: <...>), с округлением до тысяч, в том числе НДС, составляет 3 673 000 рублей.
Рыночная стоимость вновь образуемого Помещения 2, площадью 52,20 кв.м (выделяемое из состава нежилого помещения с кадастровым номером: 55:36:040116:2419, площадью: 113,2 кв.м, расположенного на 1-ом этаже дома по адресу: <...>), с округлением до тысяч, в том числе НДС, составляет 2 670 000 рублей.
Компенсационная выплата собственнику Помещения 2 от собственника Помещения 1 за недостаток площади, с округлением до тысяч, в том числе НДС, составляет 531 000 рублей.
Компенсационная выплата собственнику Помещения 2 от собственника Помещения 1 за снижение коммерческой привлекательности (на вход со стороны двора), с округлением до тысяч, в том числе НДС, составляет 471 000 рублей.
По Варианту 2:
Рыночная стоимость вновь образуемого Помещения 1, площадью 56,615 кв.м (выделяемое из состава нежилого помещения с кадастровым номером: <...>, площадью: 113,2 кв.м, расположенного на 1-ом этаже дома по адресу: <...>), с округлением до тысяч, в том числе НДС, составляет 3 407 000 рублей.
Рыночная стоимость вновь образуемого Помещения 2, площадью 15 кв.м (выделяемое из состава нежилого помещения с кадастровым нмером: <...>, площадью: 113,2 кв.м, расположенного на 1-ом, е дома по адресу: <...>), с округлением до тысяч, в том числе НДС, составляет 2 896 000 рублей.
Компенсационная выплата собственнику Помещения 2 от собственника помещения 1, за снижение коммерческой привлекательности (на вход со стороны двора), с округлением до тысяч, в том числе НДС, составляет 511 000 рублей.
Допрошенный в суде первой инстанции эксперт Кустрич А.Н. пояснил, что все проводимые работы будут определяться проектом и сметой, а также будут зависеть от договорной цены с подрядной организацией. Также эксперт полагал, что более привлекательным для разделения подходит первый вариант выдела доли в натуре, так как он более технически правильный, обеспечивается техническая укрепленность и звукоизоляция помещения. Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.
Допрошенный в суде апелляционной инстанции эксперт Кустрич А.Н. пояснил, что по обоим вариантам, которые имеются в заключении эксперта, предусмотрена перепланировка. Второй вход в нежилое помещение возник после <...> года. Обозрев представленную из БТИ техническую документацию на многоквартирный жилом дом по адресу: <...>, эксперт сделал вывод об отсутствии реконструкции с использованием общего имущества собственников многоквартирного дома. Указал на отсутствие самовольной реконструкции при организации второго входа в помещение 5 П.
Удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что стороны имеют равные доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, учел заинтересованность каждого из сособственников в использовании общего имущества по назначению.
При выделе доли в натуре суд первой инстанции руководствовался вариантом № <...> выдела доли в натуре, приведенном в заключении эксперта АНО «Западно-Сибирский экспертно-правовой Центр», что, по мнению судебной коллегии является верным, поскольку данный вариант является наиболее техническим правильным, так как требует несения меньших затрат, связанных с перепланировкой нежилого помещения, что указывает на разумность и экономичность данного варианта.
Также, определяя вариант выдела доли в натуре в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, и передавая истцу помещение № <...> суд верно исходил из того, что истица Джинпракхон О.А. намерена использовать данное помещение по назначению, с целью получения прибыли путем сдачи в аренду, о чем также сообщила в суде апелляционной инстанции. Из пояснений следует, данный объект истцом в дальнейшем отчуждаться не будет, он расположен в центре города, имеет спрос для арендаторов, однако в связи с отказом ответчика от заключения договора аренды фактически она теряет прибыль с весны 2019 и по настоящее время. Для личных целей данное нежилое помещение ею использоваться не может в силу его назначения.
В то время как сторона ответчика в суде апелляционной инстанции сообщила об отсутствии намерений извлекать прибыль от спорного объекта путем сдачи в аренду, она преследует цель продать данное имущество.
Между сособственниками возник спор о стоимости доли, поскольку истец утверждает, что ответчик имеет волеизъявление продать ей долю по цене, существенно выше рыночной, что ее не устраивает и в такой объеме денежные средства у истца отсутствуют.
При наличии такой процессуальной позиции каждой из сторон, когда истец имеет намерение использовать нежилое помещение по назначению, а ответчик в таком использовании не заинтересован, вывод суда первой инстанции о том, что имеются основания для выдела доли в натуре является обоснованным, не нарушает прав как истца, так и ответчика. С учетом такой позиции и доказательств имеющихся в материалах дела выделение в натуре истцу именно помещения № <...> по первому варианту выдела соответствует ее интересам, не нарушает прав ответчика и ведет к соблюдению баланса между обеими сторонами.
Делая такой вывод, суд апелляционной инстанции учитывает мнение представителя ответчика Вяткиной Ю.А., которая указала на желание ответчика в любом случае реализовывать свою часть нежилого помещения, отсутствие у ответчика в целом интереса в использовании по назначению, в том числе и помещения № <...> по первому варианту раздела, которая по обжалуемому решению суда выделена истцу, поскольку ответчику как гражданину Германии нежелательно иметь собственность на территории РФ.
Вопреки позиции апеллянта препятствий в выделе доли в натуре не имеется, ответы ресурсоснабжающих организаций относительно технической возможности разделения всех инженерных коммуникаций в деле имеются.
Из существа ответов ресурсоснабжающих организаций (АО «ОмскВодоканал» - <...>, ООО «Омская энергосбытовая компания» - <...>, АО «Омск РТС» - <...>), следует, что спорный объект подключен к инженерным коммуникациям и в случае выдела доли в натуре будет необходимо перезаключить соответствующие договоры, что указывает на отсутствие препятствий в выделе доли в натуре.
Из представленной на запрос судебной коллегии технической документации на жилой дом, расположенный по адресу: <...>, усматривается, что каких-либо самовольных перепланировок в указанном объекте 5 П, в том числе и в части второго входа со двора, не имеется. На листах 43-45 усматривается, что ООО Финмарк» в лице Хохловой Л.Н. (мать сторон) приобрела у Фонда имущества г.Омска еще <...> нежилые помещения на 1 этаже площадью 136,6 кв.м., а также помещение подвала 49 кв.м., в 1994 заключила сделку купли-продажи еще дополнительно на помещения на 1 этаже площадью 390 кв.м.. На листе 30-32 технической документации усматривается, что изначально в помещение 5 П было меньшей площади (53 кв.м.), на 1 этаже со стороны двора располагалась квартира, которая как усматривается из следующего листа техпаспорта была присоединена к помещению 5 П (лист 30), все согласования на данном листе имеются, здесь же отражено, что в помещении 5 П появился второй вход. На этом же 30 листе отражено, что в этот период времени в данном многоквартирном доме под нежилые помещения был переоборудован весь первый этаж многоквартирного дома, жилых квартир на нем не осталось. На листе 27 отражена площадь всей нежилой недвижимости 1 этажа.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-Ф «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ЖК РФ введен в действие с <...>.
На момент возникновения прав собственности у Хохловой Л.Н. на указанный объект недвижимости (договор купли-продажи 1993, 1994) применялся ЖК РСФСР.
Так, в силу ст. 128 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, квартиру, обязаны обеспечивать их сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию.
Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
На время капитального ремонта собственник дома, квартиры не обязан предоставлять нанимателю другое жилое помещение.
В силу ст. 154 ГК РФ лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению несут уголовную, административную или иную ответственность в соответствии с законодательством Союза ССР и РСФСР.
Таким образом, поскольку право собственности Хохловой Л.Н. на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано в установленной законом порядке, что подтверждается материалами дела и истребованной технической документацией, с учетом того, что по действующему в то время законодательству согласие на переоборудование помещений давал исполнительный комитет, согласие собственников многоквартирного дома не требовалось и ГК РФ в действие еще также введен не был, оснований полагать, что второй вход в помещение 5 П оборудован незаконно, в связи с чем нарушены интересы собственников многоквартирного дома, не имеется. Доказательств этому ответчик не представила, свои доводы основывает на предположении.
Выводы апеллянта о том, что второй вход со двора является общим имуществом собственников многоквартирного дома, подтверждения в суде апелляционной инстанции не нашли, такие выводы из технической документации на многоквартирный дом запрошенной судом апелляционной инстанции, не следует.
Сведений о том, что в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, имели место самовольные перепланировки, переустройство не имеется, соответственно оба входа в нежилое помещение 5П, расположенное по адресу: <...>, являются законными, на что также указал эксперт Кустрич А.Н. в ходе опроса в суде апелляционной инстанции.
Кроме того, в заключении эксперта АНО «Западно-Сибирский экспертно-правовой Центр» указывалось на возможность перепланировки помещения по утвержденному и согласованному проекту, а не на его реконструкцию.
Вместе с тем, доводы апеллянта о том, что суд необоснованно не взыскал ответчику компенсацию в размере 471 000 рублей за снижение коммерческой привлекательности выделенного ей в собственность помещения № <...>, заслуживают внимания, в связи с чем решение суда в данной части подлежит изменению.
В заключении эксперта АНО «Западно-Сибирский экспертно-правовой Центр» представлен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (<...>).
Исходя из общей формулы определения рыночной стоимости объекта, экспертом учитывались некоторые виды корректировок:
корректировка на цену предложения (уторговывание),
2. корректировка на площадь,
3. корректировка на местоположение, где отражено, что исходя из таблицы 117 следует, что среднее значение удельной цены (отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене такого же объекта с отдельным входом) составляет 0,85, доверительный интервал – 0,84, 0,86; среднее значение удельной арендной ставки (отношение удельной арендной ставки объекта без отдельного входа к удельной арендной ставке такого же объекта с отдельным входом) составляет 0,85, доверительный интервал – 0,84, 0,86,
4.возможная корректировка на налог на добавленную стоимость,
5.корректировка на права на землю.
В итоге, эксперт указал, что поскольку согласно одной из таблиц результатов расчетов корректировка на вход со стороны двора составляет – 15 % к стоимости аналогичного объекта со входом со стороны главного фасада (с улицы), то компенсационная выплата за снижение коммерческой привлекательности (на вход со стороны двора) составляет 471 000 рублей из расчета рыночной стоимости за 1 кв.м. в размере 9 027,75 рублей.
Анализ выводов в данной части заключения эксперта указывает, что передаваемое ответчику Энгеловской Ю.А. помещение 2 по первому варианту раздела, приводит к уменьшению рыночной стоимости ее части объекта недвижимости, ввиду отсутствия входа со стороны главного фасада.
Этим выводам эксперта судом первой инстанции оценка не дана, хотя они заслуживают внимания и поскольку у сторон имеется право на равные идеальные доли в спорном нежилом помещении, а после выдела в натуре истец получает не только помещение большее по площади, за что обязана доплатить 531 438 рублей, но и она получает в собственность часть нежилого помещения большей стоимости, то права ответчика должны быть восстановлены путем взыскания с истца в пользу ответчика 471 000 рублей за снижение коммерческой привлекательности, общая сумма компенсации подлежащая взысканию с истца в пользу ответчика составит 1 002 000 рублей (471 000 + 531 000).
Решение суда в данной части подлежит изменению.
Довод апеллянта, что суд первой инстанции в ходе рассмотрения дела вышел за пределы исковых требований, рассмотрев вопрос о возложении обязанности по переоборудованию нежилого помещения на ответчика, в то время как данное требование истцом не заявлялось, является несостоятельным, поскольку из содержания пояснений, представленных стороной истца в суд первой инстанции, следует, что данный вопрос ставился истцом на разрешение суда (т. 4 л.д. 25). При этом обязанность по переоборудованию возложена и на истца.
Вопреки доводам жалобы составление проектной документации предусмотрено на более поздней стадии перепланировки в рамках осуществления согласования перепланировки объекта недвижимости каждым из сособственников в отношении выделенной ему части помещения, а не на стадии вынесения решения суда о выделе доли в натуре, поэтому вопрос о взыскании конкретных сумм судом верно не рассматривался.
Также следует отметить, что на возможность произвести раздел спорного нежилого помещения без изменения несущей способности конструктивных элементов здания и без ухудшения его технического состояния между собственниками на две части по этому же варианту, который выбрал суд первой инстанции, указывалось в представленном истцом экспертном заключении БУ ОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (т. 1 л.д. 7-15).
В выводах специалистов заключении БУ ОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» указано, что в результате раздела нежилого помещения, право общей долевой собственности на него прекращается и образуются два объекта недвижимого имущества (нежилых помещения), то есть две единицы учета без общей долевой собственности; несущие конструкции многоквартирного жилого дома: фундамент, стены, колонные структуры, кровля и тп. Являются неделимыми (ст. 36 ЖК РФ); подключение санитарно-технического оборудования в образуемом помещении 1 возможно к существующим сетям водоснабжения и канализации. При предлагаемом варианте раздела нежилого помещения 5П на два изолированных нежилых помещения 1 и 2 возможен с незначительным отступлением от идеальных долей. Специалистом сделан вывод, что после проведения мероприятий по разделу нежилого помещения 5П на нежилые помещения 1 и 2, каждое помещение будет обособленным и изолированным, иметь свой выход на территорию общего пользования, иметь систему водоснабжения и канализация, систему отопления и вентиляции, систему электроснабжения.
Кроме того, как верно указывалось судом первой инстанции, получение либо не получение соответствующего разрешения администрации на проведение работ по перепланировке нежилых помещений и оценка возможных проектов, не являлись предметом рассмотрения настоящего спора, соответствующие затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, что следует из положений ст. 249 ГК РФ в последующем при проведении конкретных работ. В материалы дела сторонами не представлено технического обоснования общей стоимости работ по переоборудованию нежилого помещения в два обособленных помещения.
Стороны как собственники нежилых помещений не лишены возможности самостоятельно принимать решения по вопросам, указанным в резолютивной части решения суда, и обращения в соответствующий орган местного самоуправления для получения разрешения на перепланировку принадлежащего им нежилого помещения, что указывает на несостоятельность доводов апеллянта в данной части.
Стороны не лишены возможности последующего обращения в суд об определении затрат на проведение указанных работ и их распределении, в связи с чем отчет истца о стоимости перепланировки в сумме 176 027 рублей верно не принят во внимание судом первой инстанции.
Доводы апеллянта о недоказанности неприязненных отношений между сторонами опровергаются содержащимся в материалах дела судебными актами, приведенными в настоящем определении, указывающих на невозможность сторонами длительный период (с 2019 года) достигнуть соглашение относительно порядка пользования недвижимым имуществом, выдела доли в натуре.
Что касается доводов ответчика, о том, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом, то судебной коллегией установлено следующее.
По смыслу п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).
В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.
Вместе с тем со стороны апеллянта доказательств, указывающих на наличие намерений Джинпракхон О.А. причинить вред ответчику, совершение ею действий в обход закона или иное недобросовестное поведение, не представлено, в связи с чем злоупотребление правом со стороны истца не усматривается.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда г. Омска от <...> изменить, апелляционную жалобу представителя ответчика Энгеловской Ю.А. – Вяткиной Г.А. удовлетворить частично.
Изложить абзац 6 резолютивной части решения в следующей редакции:
«Взыскать со Джинпракхон О. АнатО. в пользу Энгеловской Ю. А. сумму компенсации в счет разницы долей в размере 1 002 000 рублей».
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Председательствующий: Щеглаков Г.Г. Дело № <...>
№ <...>
№ <...>
