УИД 54RS0023-01-2021-002229-41
Судья Мирончик Е.Ю. Дело № 2-1356/2021
Докладчик Быкова И.В. 33-5609/2022
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Александровой Л.А.,
судей Быковой И.В., Хабаровой Т.А.,
при секретаре Солодовой Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «09» июня 2022 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица МИФНС России №19 по Новосибирской области Беляева А.Б. на решение Коченевского районного суда Новосибирской области от 24 декабря 2021 года по иску Зеленской Дарьи Александровны к Администрации р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении правовых последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя апеллянта третьего лица Ужаковой Е.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Зеленская Д.А. обратилась в суд с иском к администрации р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области, просила:
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка на территории р. № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: , с даты его заключения, и применить правовые последствия признания договора недействительным:
- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Зеленской Д.А. на земельный участок, расположенный по адресу: , с кадастровым номером 54:11:040109:69;
- аннулировать начисление на имя Зеленской Д.А. земельного налога МФНС № по за 2019 г., 11 месяцев 2020 года на земельный участок, расположенный по адресу:
В обоснование заявленных требований указано, что Зеленской Д.А. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: и земельный участок, расположенный в
В адрес истца поступило налоговое уведомление из МФНС № по , в соответствии с которым, Зеленская Д.А. должна оплатить за 2020 год (11 месяцев) сумму земельного налога в размере 33 261 рубль, а ранее налоговый орган получал судебный приказ о взыскании задолженности по земельному налогу за 2019 год в сумме 12 080 руб. (судебный приказ отменен по заявлению Зеленской Д.А.)
Такой расчет задолженности связан с тем, что администрацией р.п. Коченево было нарушено земельное законодательство при оформлении в собственность земельного участка в 2019 году.
По договору купли-продажи от 04.10.2016 истец приобрела в собственность квартиру с кадастровым номером , площадью 49,1 кв.м. в , что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира расположена в двухквартирном жилом доме, в 1966 года постройки. Нежилых и коммерческих помещений в нем нет.
Квартира расположена на земельном участке, площадью 821 кв.м., имеет адрес:
Земельный участок, на котором расположена квартира, не был предметом сделки купли-продажи от 13.10.2016, т.к. не являлся собственностью продавца и не мог быть продан истцу. Он был отнесен к землям неразграниченной государственной собственности, распоряжение которыми осуществляла администрация р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области.
В 2019 году истец обратилась с заявлением в администрацию р.п. Коченево о предварительном согласовании предоставления ей земельного участка с кадастровым номером 54:11:040109:69. Постановлением администрации р.п. Коченево № 44 от 08.02.2019 участок был предварительно согласован, подготовлен межевой план. При формировании постановления Администрация не установила надлежащий вид разрешенного использования (на участке расположена квартира, а не производство, коммерческая деятельность) и оставила вид разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений» как было ранее ошибочно указано в сведениях ГКН с 2005 года.
В дальнейшем администрация р.п. Коченево передала Зеленской Д.А. указанный участок в собственность по договору купли-продажи № 68 от 24.07.2019, рассчитала размер выкупа и ввела истца в заблуждение в части кадастровой стоимости: в расчете цены выкупа земельного участка (приложении к договору от 24.07.2019 № 68) указана кадастровая стоимость 101 012 руб. 22 коп). Размер выкупа 3% от кадастровой стоимости составил 3 030 рублей 36 копеек. Данные сведения были внесены недостоверно, т.к. по кадастровому паспорту от 12.03.2019 стоимость участка была 2 411 654 руб. 66 коп.
Истец, не будучи специалистом в области землеустройства, не имела представления о видах разрешенного использования земельных участков, о порядке установления кадастровой стоимости и земельного налога, однако, если бы администрация верно указала расчет согласованной выкупной стоимости участка 3% от 2 411 654,66 руб., который составляет 72 349,64 руб., а не внесла заведомо ложные сведения в документы, истец сразу бы увидела все несоответствия, отказалась бы от заключения договора и потребовала бы исправить вид разрешенного использования участка до подписания договора.
В 2020 году истец узнала, что земельный налог за участок за неполный 2019 год составил 12 080,21 руб., и стала выяснять законность начисления такой суммы. Налоговый орган пояснил, что кадастровая стоимость участка с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений» составляет в 2019 году 2 411 654 рубля, с этой стоимости начислен земельный налог за время владения в 2019 году. Также пояснили, что договор купли-продажи оформлен Администрацией р.п. Коченево незаконно, участок под квартирой не может иметь такого вида разрешенного использования и должен быть изменен еще до оформления договора от 24.07.2019, однако, орган местного самоуправления не выполнил надлежащим образом своих функций и допустил ошибку, что привело к начислению такой суммы налога.
По заявлению истицы в 2020 году администрация р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области своим постановлением изменила вид разрешенного использования, однако из-за пандемии коронавирусной инфекции оформление затянулось по срокам, и информация в Росреестре по смене вида разрешенного использования участка на вид «Для индивидуального жилищного строительства» произведена только 27.11.2020, изменена кадастровая стоимость на сумму 80 482,63 руб., т.е. в 30 раз меньше предыдущей стоимости, при этом за 11 месяцев 2020 года начислен налог в сумме 33 261 руб. от стоимости участка 2 411 654 руб. 66 коп., вместо правильной и подтвержденной стоимости участка - 80 482,63 руб.
В результате незаконных действий ответчика, истцу надлежит заплатить налог государству в сумме 45 341 руб.
При обращении в налоговый орган, истцу разъяснено, что основанием для освобождения от суммы налога является наличие в ЕГРН сведений об аннулировании договора купли-продажи участка и записи в ЕГРН о праве собственности.
Истец посчитала, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером от ДД.ММ.ГГГГ оформлен незаконно, поскольку, вид разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации зданий и сооружений» не позволял передать его истцу в собственность как собственнику квартиры в порядке ст. 39.20 ЗК РФ. Вид разрешенного использования должен был быть приведен в соответствие с требованиями закона органом местного самоуправления до передачи в собственность земельного участка. При таких обстоятельствах договор купли-продажи является недействительной сделкой, подлежащей отмене в судебном порядке, с применением правовых последствий об аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности Зеленской Д.А. и аннулировании платежей по земельному налогу.
Решением Коченевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:
«признать недействительным договор купли-продажи земельного участка на территории , с даты его заключения и применить правовые последствия признания договора недействительным:
- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Зеленской Д. А. на земельный участок, расположенный по адресу:
- аннулировать начисление на имя Зеленской Д. А. земельного налога МФНС № по за 2019 г., 11 месяцев 2020 года на земельный участок, расположенный по адресу:
С постановленным решением не согласился представитель третьего лица МИФНС России № по Беляев А.Б., в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение.
По мнению апеллянта, истец не оспаривала право собственности на земельный участок, она оспаривала вид разрешенного использования земельного участка, кадастровую стоимость и сумму земельного налога. Решением суда не были применены последствия недействительности сделки, право собственности на земельный участок с принадлежит Зеленской Д.А., следовательно, за ней сохраняется и обязанность уплаты земельного налога.
Кроме того, иск заявлен к МИФНС России № по необоснованно, т.к. деятельность данной инспекции прекращена ДД.ММ.ГГГГ в связи с реорганизацией в форме присоединения к ИФНС по , которая ДД.ММ.ГГГГ переименована в МИФНС России № по .
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Зеленской Д.А. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в и земельный участок, расположенный в
Квартира № является собственностью Зеленской Д.А. (до регистрации ДД.ММ.ГГГГ брака - Кремневой Д.А.), имеет кадастровый была внесена в ЕГРН как ранее учтенный объект недвижимости в 2011 году при передаче сведений в Росреестр органами технической инвентаризации.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, на котором расположена квартира, не был предметом сделки, т.к. не являлся собственностью продавца, был отнесен к землям неразграниченной государственной собственности, распоряжение которыми осуществляет администрация р..
Квартира № расположена на земельном участке, площадью 821 кв.м., имеет адрес:
За 2019 год истице пришел земельный налог за участок, площадью 821 кв.м. в сумме 12 080.21 руб. за несколько месяцев и истица стала выяснять законность начисления такой суммы. Налоговый орган пояснил, что кадастровая стоимость участка с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений» составляет в 2019 году 2 411 654 рубля 66 коп., с этой стоимости начислен земельный налог за время владения в 2019 году.
Постанавливая обжалуемое решение суд первой инстанции руководствовался норами ст.ст.39.20 ЗК РФ, 2,9,10,12, 420 ГК РФ исходил из того, что в результате действий ответчика по отчуждению земельного участка с иным видом разрешенного пользования истице пришел повышенный налог для оплаты, пришел к выводу об удовлетворении заявленного требования.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда и законностью принятого решения, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимание.
Часть 3 ст. 36 Конституции РФ устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1).
Такой случай предусмотрен ст. 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которой, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках ( ч. 1).
В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без проведения торгов.
Согласно подп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ.
Одним из таких оснований является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка ( п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Материалами дела подтверждено, что истице на праве собственности принадлежит
Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ администрация р. согласовала Кремневой (после заключения брака Зеленкой) Д.А. предоставление в собственность земельного участка с площадью 821 кв.м., местоположением : территориальной зоне « Зона застройки индивидуальными жилыми домами и ведения личного подсобного хозяйства», разрешенное использование: для эксплуатации зданий и сооружений.
ДД.ММ.ГГГГ на указанный земельный участок между администраций р. и Кремневой Д.А. был заключен договор № купли- продажи. Цена в договоре указана 3 030 руб.
Согласно приложению к договору купли-продажи от24.07.20198 за № произведен расчет выкупа земельного участка. Согласно указанному расчету кадастровая стоимость земельного участка указана 101 012 руб. 22 коп., ставка налога 3%, цена 3 030 руб. 36 коп.
За 2019 год истице пришел земельный налог за участок, площадью 821 кв.м. в сумме 12 080.21 руб. за несколько месяцев и истица стала выяснять законность начисления такой суммы. Налоговый орган пояснил, что кадастровая стоимость участка с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений» составляет в 2019 году 2 411 654 рубля 66 коп., с этой стоимости начислен земельный налог за время владения в 2019 году.
В порядке выяснения юридически значимого обстоятельства по делу, а именно, порядка изменения вида разрешенного пользования земельным участком, судом апелляционной инстанции на основании п. 43 постановления Пленума ВС РФ № 16 от 22.06.2021 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" был сделан соответствующий запрос сторонам.
Из поступивших документов, приобщенных к делу, следует, что 05.06.2019 администрация р.п. Коченево обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением об изменении вида разрешенного пользования земельным участок с КН 54:11:040109:69 на вид – для индивидуального жилищного строительства, поле чего с соответствующей декларацией обратилась и истица.
Оформление затянулось по срокам и информация в Росреестре по смене вида разрешенного использования участка с «для эксплуатации зданий и сооружений» на вид «для индивидуального жилищного строительства» произведена только 27.11.2020, изменена кадастровая стоимость участка с 2 411 654 рубля 66 коп. на сумму 80 482,63 руб.
По смыслу положений частей 3,5 ст.1 Закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ( п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона N 218-ФЗ).
В силу абз. 1 п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В качестве общего последствия недействительности сделки п. 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает двустороннюю реституцию, т.е. обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость. Тем самым указанная норма, регламентируя восстановление имущественного положения сторон, имевшего место до совершения предоставления по недействительной сделке, обеспечивает защиту имущественных интересов участников гражданского оборота (определения Конституционного Суда РФ от 24.03. 2015 № 656-О, от 18.07.2017 № 1601-О и др.).
На основании п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из разъяснений, изложенных в п.п. 74,75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Принимая во внимание указанную позицию законодателя, а также разъяснения Верховного суда РФ, учитывая, что в настоящее время вид разрешенного пользования земельного участка с площадью 821 кв.м., местоположением : соответствует его целевому назначению, право истицы в установленном законом порядке зарегистрировано и приобретено в соответствии с требованиями ст. 39.20 ЗК РФ, законных оснований для признания сделки недействительной от ДД.ММ.ГГГГ, аннулировании записи в Рорсреестре о праве собственности Зеленской Д.А. и аннулировании налогового начисления, как применения последствий недействительности сделки, у суда не было.
Истицей выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права в виде оспаривания сделки.
В соответствии с п. 4 ст. 397 НК РФ налогоплательщики, являющиеся физическими лицами, уплачивают земельный налог на основании налогового уведомления, направляемого налоговыми органами.
Статьями 387,394 НК РФ предусмотрено установление нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и(или) разрешенного использования земельного участка.
Как следует из п. 1 ст. 11 НК РФ, институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в этом Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
В силу п. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; государственном кадастре недвижимости; документах о государственной регистрации трав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Статья 7 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" определяет состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости.
Из системного анализа норм земельного, градостроительного и кадастрового законодательства следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании градостроительного регламента. При этом изменение вида разрешенного использования допускается только при условии изменения фактического вида использования объекта.
Стороной ответчика не оспаривалось, что истица, будучи несогласная с начислением повышенного налога обращалась в налоговый орган и в администрацию для приведения вида разрешенного пользования земельного участка в соответствие с его фактическим целевым использованием, то есть истица совершала правомерные действия и принимала необходимые меры по вопросу изменения вида использования земельного участка. Письмо администрации р.п. Коченево о смене вида разрешенного пользования в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии направлено было 05.06.2019, т.е. еще до заключения договора купли-продажи 24.07.2019. Вместе с тем, в договоре купли-продажи вид разрешенного пользования земельного участка КН 54:11:040109:69 указан - для эксплуатации зданий и сооружений. Таким образом, администрация своих обязанностей по информационному взаимодействию с регистрирующим органом по своевременному внесению всех необходимых сведений в кадастровый учет, необходимых для определения элементов налогообложения, в том числе сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка, в соответствии с его фактическим использованием, не выполнила, в результате в договоре купли- продажи был указан вид разрешенного пользования земельного участка не соответствующий его целевому назначению. Указанные обстоятельства являются основанием для оспаривания действия указанных лиц и размера исчисленного налога, но не для оспаривания самой сделки и аннулирования налогового начисления.
С учетом изложенного, решение на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене, с постановкой нового решения, об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Коченевского районного суда Новосибирской области от
24 декабря 2021 года отменить, постановить по делу новое решение, которым Зеленской Дарье Александровне в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Апелляционную жалобу представителя третьего лица МИФНС России №19 по Новосибирской области Беляева А.Б. удовлетворить.
Председательствующий
Судьи
