Судья Козлов Н.В. 33-2976/2020
Дело № 2-248/2019
УИД 52RS0036-01-2019-000373-88
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
16 июн 2020 года г.Нижний Новгород
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Кочетковой М.В.,
судей: Корниловой О.В., Савинова К.А.,
при секретаре Годовой А.В.,
с участием истца Гаджимурадова Ферхада Гаджимурадовича, представителя ООО «Альфа Пенза» Басова Виталия Викторовича, Абакшиной Кристины Юрьевны
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Савинова К.А.,
дело по апелляционной жалобе ООО «Альфа Пенза», возражениям на неё,
на решение Ковернинского районного суда Нижегородской области от 14 ноября 2019 года по гражданскому делу
по иску по иску Гаджимурадова Ферхада Гаджимурадовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза» об изменении условий договора,
у с т а н о в и л а:
Гаджимурадов Ф.Г. обратился в суд с названным иском, в котором указал, что 16 августа 2015 года между Гаджимурадовым Ф.Г. и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза» (далее – ООО «Альфа Пенза ») был заключен Договор аренды №АлП-42-10/2015 нежилого помещения, в соответствии с которым Арендодатель, передал, а Арендатор (ООО «Альфа Пенза») принял за плату во временное владение и пользование (аренду) часть помещения № 1 (площадью 70,4 кв. м), помещение № 4 (площадь. 2,3 кв. м), помещение № 5 (площадью 8,3 кв. м), помещение № 6 (площадью 14 кв. м) общей площадью 95 кв. м, являющиеся частью торгового павильона, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 153,3 кв. м, инв. [номер], литера Б, находящегося по адресу: [адрес]. Указанный Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 21 декабря 2015 года № регистрации 52-52\108-52\108\104\2015-921\1.
Срок аренды по настоящему договору составляет 10 лет, начиная с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (п. 5.1 Договора).
В соответствии с п. 3.1 указанного Договора, размер арендной платы в первые 60 календарных дней с начала ее начисления в соответствии с п. 3.5 настоящего Договора составляет 10000 руб. за площадь помещения; с 61-го дня с начала начисления арендной платы в соответствии с п. 3.5 настоящего Договора и далее по Договору, ее размер составляет 70000 руб. за площадь помещения, ежемесячно. Сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату и перечисляется в бюджет Арендатором. Арендная плата включает в себя расходы по обеспечению Помещения энерго\тепло\водоснабжением и водоотведением, указанные расходы несет Арендодатель. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению не подлежит.
Дополнительным соглашением к указанному Договору аренды № АлП-42-10/2015 от 16 августа 2015 года, заключенным между Гаджимурадовым Ф.Г. и ООО «Альфа Пенза» 18 октября 2017 года, Стороны изменили п. 3.1 указанного Договора и постановили читать его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы с 01 ноября 2017 года и далее по настоящему договору составит 73300 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит». Данное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 05 декабря 2017 года№ регистрации [номер].
С учетом внесения указанных изменений из указанного Договора исключены условия о том, что арендная плата включает в себя расходы по обеспечению Помещения энерго\тепло\водоснабжением и водоотведением, которые должен был нести Арендодатель.
В силу указанных обстоятельств, данным Договором остался неурегулированным вопрос о том кто должен нести расходы по оплате предоставляемых услуг энерго\тепло\водоснабжения и водоотведения арендуемого помещения, при том, что объем потребляемых коммунальных ресурсов по сравнению с первоначальным объемом их потребления увеличился в разы.
Расходы по содержанию арендуемого имущества и оплате поставляемых и потребленных коммунальных услуг должен нести Арендатор.
В настоящее время указанные расходы полностью несет истец из поступающей арендной платы, в результате чего на их оплату уходит более одной трети арендной платы.
Кроме того, в соответствии с п. 3.2 указанного Договора, пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды, установленный (опубликованный) государственным органом статистики Нижегородской области, но не более 10 %. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1 настоящего договора, и далее не ранее 365дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1 настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется Дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.
В период с ноября 2017 года по настоящее время размер арендной платы не изменялся, при этом, потребительские цены существенно увеличились.
Расчет арендной платы с учетом повышения на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды, установленный (опубликованный) государственным органом статистики Нижегородской области) за период с 01 июля 2018 года по 01 июля 2019 года:
Сумма: 73 300,00 руб. Регион: Нижегородская область
Начало идексации: 01.07.2018 Конец индексации 01.07.2019
Сумма Период расчёта % за период Формула Начисление
с по дней
73 300,00 01.07.2018 Начальная задолженность 73 300,00 руб.
73 300,00 01.07.2018 30.06.2019 365 104,43 + 73 300,00 * (1,0044 * 0,9977 * 1,0015 * 1,0050 * 1,0020 * 1,0070 * 1,0119 * 1,0034 * 1,0032 * 1,0040 * 1,0047 * 0,9987 - 1) + 3 247,19 р.
76 547,19 01.07.2019 01.07.2019 1 100,30 +0,30% * (1 / 31) * 76 547,19 + 7,41 р.
Сумма арендной платы после индексации: 76 554,60 руб.
Из них проценты индексации: 3 254,60 руб.
09 июля 2019 истцом в адрес ответчика было направлено предложение об изменении Договора, в соответствии с которым истец предложил изменить Договор аренды № АлП-42-10\2015 от 16 августа 2015 года в части условий п. 3.1 указанного Договора, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы с 01 сентября 2019 года и далее по настоящему договору составит 80630 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, потребленных Арендатором за месяц). Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций. Счет ни оплату переменной части арендной платы подлежит оплате Арендатором в течение 10 (десяти) рабочих дней после его получения. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит».
Сумма арендной платы в указанном предложении была увеличена истцом на 10% от ранее установленной.
Письмом от 24 июля 2019 года ООО «Альфа Пенза» предложило истцу сохранить ставку арендной платы на действующем уровне, в связи с тем, что, тенденция рынка коммерческой недвижимости складывается не в пользу Арендодателя, арендные ставки не растут.
Сохранение арендной платы на действующем уровне в данном случае ущемляет имущественные права истца, поскольку потребительские цены растут и уровень доходов истца от сдачи указанного нежилого помещения в аренду снизился по сравнению с 2016 годом вдвое.
С учетом положений п. 3.2 указанного Договора, истец соглашается с тем, что пересмотр арендной платы возможен на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды, усыновленный (опубликованный) государственным органом статистики Нижегородской области, то ecть, может быть увеличен на 3254,60 руб., cooтветственно, итоговый размер арендной платы составит 76554,60 руб. (73300 руб. + 3254,60 руб.).
Также на Арендатора должны быть возложены расходы по содержанию арендуемого имущества и оплате поставляемых и потребленных коммунальных услуг.
Гаджимурадов Ф.Г., статусом индивидуального предпринимателя не обладает.
Истец просил изменить Договор аренды № АлП-42-10/2015 от 16 августа 2015 года в части условий п. 3.1 указанного Договора, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы с 01 сентября 2019 года и далее по настоящему договору составит 76554,60 руб. (семьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят четыре руб. 60 коп.) за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, потребленных Арендатором за месяц). Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций. Счет на оплату переменной части арендной платы подлежит оплате Арендатором в течение 10 (десяти) рабочих дней после его получения. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит». Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза» в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб., расходы по оплате услуг по составлению иска в сумме 5000 руб.
Решением Ковернинского районного суда Нижегородской области от 14 ноября 2019 года постановлено:
Исковые требования Гаджимурадова Ферхада Гаджимурадовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза» об изменении условий договора, удовлетворить.
Изменить договор аренды №АлП-42-10/2015 от 16 августа 2015 года в части условий п. 3.1. указанного договора, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы с 01 сентября 2019 года и далее по настоящему договору составит 76554 рубля 60 копеек за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит».Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Пенза» в пользу Гаджимурадова Ферхада Гаджимурадовича расходы по составлению искового заявления 5000 руб., расходы по оплате услуг представителя 10000 руб., государственную пошлину в сумме 300 руб.
В апелляционной жалобе ООО «Альфа Пенза» поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель указывает на то, что судом дано неправильное толкование пункта 3.2 Договора, судом не были учтены положения статьи 450 ГК РФ.
Представители ООО «Альфа Пенза» Басов В.В., Абакшина К.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, жалобу удовлетворить.
Гаджимурадов Ф.Г. доводы апелляционной жалобы отклонил, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в возражениях.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов апелляционных жалоб.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Исходя из принципа свободы договора (пункт 2 статьи 1, пункт 4 статьи 421 ГК РФ) его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что истец Гаджимурадов Ф.Г. является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: [адрес], площадью 153,3 кв.м.
16 августа 2015 года между Гаджимурадовым Ф.Г. и ООО «Альфа Пенза» заключен Договор аренды № АлП-42-10/2015 нежилого помещения (далее - Договор), в соответствии с которым Арендодатель, передал, а Арендатор (ООО «Альфа Пенза») принял за плату во временное владение и пользование (аренду) часть помещения № 1 (площадью 70,4 кв. м), помещение № 4 (площадь. 2,3 кв. м), помещение № 5 (площадью 8,3 кв. м), помещение № 6 (площадью 14 кв. м) общей площадью 95 кв. м, являющиеся частью торгового павильона, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 153,3 кв. м, инв. [номер], литера Б, находящегося по адресу: [адрес] (п. 1.1. Договора). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 21 декабря 2015 года № регистрации 52-52\108-52\108\104\2015-921\1.
Срок аренды по Договору составляет 10 лет, начиная с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (п. 5.1 Договора).
Размер арендной платы в первые 60 календарных дней с начала ее начисления в соответствии с п. 3.5 настоящего Договора составляет 10000 руб. за площадь помещения; с 61-го дня с начала начисления арендной платы в соответствии с п. 3.5 настоящего Договора и далее по Договору, ее размер составляет 70000 руб. за площадь помещения, ежемесячно. Сумма НДФЛ 13 % включена в арендную плату и перечисляется в бюджет Арендатором. Арендная плата включает в себя расходы по обеспечению Помещения энерго\тепло\водоснабжением и водоотведением, указанные расходы несет Арендодатель. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению не подлежит (с п. 3.1 Договора).
Дополнительным соглашением к Договору аренды № АлП-42-10/2015 от 16 августа 2015 года (далее – Дополнительное соглашение), заключенным между Гаджимурадовым Ф.Г. и ООО «Альфа Пенза» от 18 октября 2017 года, Стороны изменили п. 3.1 указанного Договора и изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы с 01 ноября 2017 года и далее по настоящему договору составит 73300 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит». Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 05 декабря 2017 года № регистрации 52:08:0011206:1953-52\110\2017-1.
Согласно п. 3.2 Договора, пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды, установленный (опубликованный) государственным органом статистики Нижегородской области, но не более 10%. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1 настоящего договора, и далее не ранее 365дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1 настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется Дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.
Как следует из материалов дела, с 01 ноября 2017 года по настоящее время размер арендной платы не изменялся.
09 июля 2019 года истцом в адрес Ответчика направлено предложение об изменении Договора в части условий п. 3.1 Договора, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы с 01 сентября 2019 года и далее по настоящему договору составит 80630 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, потребленных Арендатором за месяц). Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций. Счет ни оплату переменной части арендной платы подлежит оплате Арендатором в течение 10 (десяти) рабочих дней после его получения. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит». Сумма арендной платы в указанном предложении была увеличена истцом на 10% от ранее установленной.
Письмом от 24 июля 2019 года ООО «Альфа Пенза» предложило истцу сохранить ставку арендной платы на действующем уровне по экономическим причинам.
Не согласившись с ответом ООО «Альфа Пенза» об отказе в изменении размера арендной платы в сторону увеличения, истец обратился в суд с названным иском, по мнению истца, сохранение арендной платы на действующем уровне ущемляет его имущественные права, поскольку потребительские цены изменились (выросли), уровень его доходов от сдачи указанного имущества в аренду снизился.
Рассматривая заявленные требования по существу и частично их удовлетворяя суд первой инстанции исходил из условий договора аренды предусматривающий возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) и неисполнения указанного условия со стороны арендатора.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции считает, что он основан на правильном применении норм права при надлежащей оценке имеющихся в деле доказательств.
В данном случае из буквального толкования условий договора аренды (п.3.2.) можно сделать вывод о том, что истец имел права требовать увеличения размера арендной платы на индекс потребительских цен не чаще одного раза в год. В данном случае стороны приняли на себя и взаимные обязательства по ежегодной корректировке арендной платы в зависимости от уровня инфляции.
При последующем уклонении одной из сторон от заключения соответствующего дополнительного соглашения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, что и было сделано истцом.
Доводы ответчика в данном случае основаны на неправильном толковании правовых норм, направлены на уклонение от соблюдения договорных обязательств, сохранение для себя более выгодных условий арендных отношений в ущерб договорным интересам арендодателя и как следствие не могут служить основанием для отмены (изменения) принятого по делу судебного постановления.
Судебная коллегия отмечает, что в целом, доводы апелляционной жалобы заявителя являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правильно признаны несостоятельными по мотивам приведенным в оспариваемом решении суда, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не находит, поскольку они фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, основаны на субъективном восприятии обстоятельств дела, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе не содержится новых обстоятельств, а также не представлены новые доказательства, опровергающие выводы судебного постановления, а потому не могут служить основанием для его отмены.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом указанного у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит, поскольку ее доводы не содержат оснований к отмене или изменению решения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ковернинского районного суда Нижегородской области от 14 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
