Дело №2-7112/2021 | Дело №33-5125/2022 |
Судья: Щипкова М.А.
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Нижний Новгород 17 мая 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Симагина А.С.,
судей Винокуровой Н.С., Луганцевой Ю.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Самойловой А.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и о намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки от 13 июня 2019 года расторгнутым, встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13 июня 2019 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате
по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 14 декабря 2021 года.
Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Симагина А.С., выслушав объяснения представителя истца ФИО2ФИО8, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика ФИО1, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
УСТАНОВИЛА:
истец ФИО2 обратился в суд иском к ответчику ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13 июня 2019 года. В обоснование исковых требований ФИО2 указал, что 13 июня 2019 года между ним, выступающим в качестве продавца, и ФИО1, выступающей в качестве покупателя, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома, по условиям пунктов 1.1, 1.2 которого продавец обязался в будущем передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером [номер], общей площадью 118 кв.м, с разрешенным использованием: блокированная жилая застройка, находящийся по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, который приобретался под строительство жилого дома блокированной застройки – дуплекса, общей площадью 90 кв.м, с намерением в последствии заключить договор купли-продажи этого жилого дома блокированной застройки. Намерение о заключении впоследствии договора купли-продажи этого жилого дома блокированной застройки является существенным условием договора. Согласно пункту 3.8 предварительного договора, в редакции дополнительных соглашений к нему, основной договор должен быть заключен в срок не позднее 3-4 квартала 2020 года. 25 февраля 2021 года ФИО2 обратился к ФИО1 с уведомлением о прекращении действия предварительного договора и просьбой о предоставлении реквизитов для возврата денежных средств, внесенных покупателем в качестве обеспечительного платежа. Кроме того, в уведомлении ФИО2 сообщил, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не может быть заключен в силу того, что ФИО2 отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом блокированной застройки в досудебном порядке, а также отказано в признании права собственности на построенный жилой дом в судебном порядке, что лишает ФИО2 возможности получения права собственности на построенный жилой дом блокированной застройки и соответственно заключения каких-либо сделок, связанных с отчуждением (переходом) прав собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом предварительного договора. В ответ на уведомление ФИО2 от ФИО1 получено сообщение о ее несогласии с уведомлением и необходимости продления срока предварительного договора или заключения основного договора купли-продажи земельного участка. В соответствии с пунктом 3.10 предварительного договора в случае нарушения покупателем сроков оплаты, указанных в настоящем договоре, настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе продавца. Под ненадлежащим исполнением понимается просрочка более пятнадцати календарных дней внесения любого из платежей, предусмотренных договором. 25 июля 2021 года ФИО2 уведомил ФИО1 заказным письмом о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке на основании пункта 3.10 предварительного договора. Кроме того, истец указывает, что срок предварительного договора истек в декабре 2020 года, до истечения срока предварительного договора ни истец, ни ответчик с требованием о заключении основного договора не обращались. Таким образом, истец полагает, что с декабря 2020 года данный предварительный договор является расторгнутым. На этом основании ФИО2 просил суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и о намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки от 13 июня 2019 года расторгнутым.
Ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на отсутствие правовых оснований для расторжения договора, обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. В обоснование встречных исковых требований ФИО1 указала, что 13 июня 2019 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома. 11 июля 2019 года индивидуальным предпринимателем ФИО2 получено разрешение на строительство блокированного жилого дома по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, южная сторона д. Новой, КП «Ёлки», кадастровый номер земельного участка [номер], блок-2, 2-этап строительства в Осях 1-3,А-Б [номер]-[номер]-06/07/210-2019 (согласно информации по выданным министерством строительства Нижегородской области разрешениям на строительство 2019, размещенной на сайте министерства). Согласно пункту 1.4.3 договора, на территории поселка будет организовано и обеспечено членство каждого собственника в ТСН, а к каждому участку будут подведены коммуникации: газ, электричество, водоснабжение и канализация. Указанные виды благоустройства продавец обязался выполнить в соответствии с генеральным планом в срок предположительно до 20 декабря 2020 года. В разделе 2 договора сторонами согласована стоимость земельного участка в размере 2867750 рублей и жилого дома блокированной застройки в размере 2867750 рублей при условии реализации намерения о заключении договора купли-продажи. Таким образом, общая стоимость приобретаемых объектов недвижимости составила 5735500 рублей. В силу пункта 2.3 договора оплата стоимости земельного участка производиться в следующем порядке: обеспечительный платеж – является частью стоимости земельного участка. Покупатель производит оплату в день заключения договора в размере 1147000 рублей; оставшуюся часть покупатель оплачивает на позднее 1 квартала 2020 года при выполнении обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельного участка. Согласно пункту 4.3 договора покупатель обязался заключить с продавцом основной договор купли-продажи земельного участка и сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок, не превышающий 10 календарных дней с момента полной оплаты земельного участка, регистрации права продавца на жилой дом и только при условии реализации намерения и подписания договора купли-продажи жилого дома. В соответствии с пунктом 4.4 договора подписанием договора покупатель выразил намерение приобрести в собственность жилой дом блокированной застройки (дуплекс), находящийся на земельном участке с кадастровым номером [номер]. В день подписания договора 13 июня 2019 года покупателем произведена оплата обеспечительного платежа в кассу продавца в размере 1147100 рублей, что подтверждается квитанцией индивидуального предпринимателя ФИО2 к приходно-кассовому ордеру [номер]. Блокированный жилой дом фактически построен на земельном участке с кадастровым номером [номер], однако разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуальным предпринимателем ФИО2 до настоящего времени не получено. Постановлением МКУ Городской центр градостроительства и архитектуры г. Нижний Новгород от 12 февраля 2020 года №436 присвоены адреса земельному участку и объекту капитального строительства «Блокированный жилой дом» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, южная сторона д. Новой, КП «Ёлки», д.125Е, что подтверждается выпиской из Федеральной информационной адресной системы, сформированной в автоматическом режиме. 26 марта 2020 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункту 3.8 договора изложен в следующей редакции: продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода прав собственности не позднее 2 квартала 2020 года, при условии реализации намерения и подписания договора покупки жилого дома. 23 июня 2020 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункт 3.8 договора изложен в следующей редакции: «продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода прав собственности не позднее 3-4 квартала 2020 года, при условии реализации намерения и подписания договора покупки жилого дома. 29 июня 2020 года от продавца на адрес электронной почты покупателя поступило приглашение на передачу построенного дома и земельного участка, в котором он сообщил, что дом построен и он готов его передать вместе с земельным участком по акту в период с 30 июня 2020 года по 07 июля 2020 года в рабочее время с 08:00 до 17:00. Между сторонами подписан акт приема-передачи жилого дома и ключей от 02 июля 2020 года, по которому Продавец передал, а Покупатель принял жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером [номер]. Согласно пункту 2 Акта на момент передачи дома сторонами зафиксированы следующие недостатки, требующие устранения Продавцом: закрепить газовый счетчик, мокнет кирпич в районе парапета, очистить фасад от грязи. Жилой дом и экземпляр ключей переданы Покупателю с целью подготовки к ремонту и проживанию, производства ремонта, что не освобождает Продавца от заключения основного договора и регистрации перехода права собственности от него на Покупателя (пункт 4 Акта). Подписывая настоящий Акт, Покупатель обязался до момента переоформления лицевых счетов и договоров на потребление коммуникаций со снабжающими организациями на себя, возмещать Продавцу затраты за потребленные ресурсы, согласно показаниям счетчиков и по тарифам (пункт 6 Акта). С момента подписания Акта жилой дом считается переданным надлежащим образом в установленный срок (пункт 7 Акта). 02 июля 2020 года сторонами также заключено соглашение о возмещении затрат за потребленные ресурсы (вода, газ, электроэнергия), согласно пункту 1.1 которого индивидуальный предприниматель ФИО2 обязался предоставить ФИО1 возможность пользоваться коммуникациями для бытовых нужд в зависимости от благоустройства дома с даты получения дома в пользование по акту приема-передачи до момента переоформления Договоров на потребление коммуникаций на себя, а ФИО1 обязалась возмещать индивидуальному предпринимателю ФИО2 стоимость потребленных коммуникаций по установленным тарифам. Следовательно, со 02 июля 2020 года ФИО1 владеет и пользуется блокированным жилым домом и земельным участком, а также несет их бремя содержания в виде внесения платы за коммунальные услуги в ТСН «КП Елки», фактически сторонами договор исполнен. С учетом фактического исполнения обязанности по передачи объектов покупателю, ФИО1, действуя добросовестно, платежным поручением №200 от 21 мая 2021 произвела доплату за земельный участок и блокированный жилой дом в размере 4588400 рублей в соответствии с условиями предварительного договора, выполнив принятые на себя обязательства в полном объеме. Вместе с тем индивидуальный предприниматель ФИО2 уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств. При таких обстоятельствах, ФИО1 считает, что заключенный между сторонами поименованный как предварительный договор, следует квалифицировать в качестве договора купли-продажи с условием предварительной оплаты товара (вещи). На этом основании ФИО1 просила суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13 июня 2019 года – основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСН «КП «Елки» просило исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 14 декабря 2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано в полном объеме. Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены. Предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13 июня 2019 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, признан основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. С индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход государства в местный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей.
В апелляционной жалобе ФИО2 поставлен вопрос об отмене состоявшегося решения как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующим выводам.
Разрешая гражданское дело по существу заявленных требований, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13 июня 2019 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, который не подлежит расторжению.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с позицией суд первой инстанции не могут повлиять на законность состоявшегося решения по следующим мотивам.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов гражданского дела, ФИО2 является индивидуальным предпринимателем, осуществляющим в качестве основного вида деятельности строительство жилых и нежилых зданий, в собственности которого находился земельный участок с кадастровым номером [номер], площадью 118 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Нижегородская область, г. Нижний Новгород.
13 июня 2019 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки.
Согласно пунктам 1.1, 1.2 предварительного договора ФИО2 (продавец) обязался в будущем передать в собственность ФИО1 (покупатель), а покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором: земельный участок с кадастровым номером [номер], общей площадью 118 кв.м, с разрешенным использованием: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, под строительство жилого блока жилого дома блокированной застройки площадью 90 кв.м, три этажа, обеспеченный коммуникациями: водоснабжение, электричество, канализация, который продавец построит за счет собственных средств не позднее 1 квартала 2020 года. Намерение о заключении в последствии договора купли-продажи этого жилого дома блокированной застройки, является существенным условием настоящего договора и купля-продажа земельного участка без намерения приобретения в последствии жилого дома блокированной застрой не осуществляется.
В соответствии с пунктом 4.4 предварительного договора подписанием настоящего договора покупатель выражает намерение купить жилой дом блокированной застройки (дуплекс), находящийся на вышеуказанном земельном участке. Условия, порядок оплаты и реализация намерения приобрести в собственность жилого дома блокированной застройки (дуплекса), находящегося на земельном участке и порядок перехода права собственности будут согласованы сторонами в договоре купли-продажи дома, после постановки жилого дома на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством.
Согласно пункту 2.1 предварительного договора стоимость земельного участка оценивается по соглашению сторон в размере 2867750 рублей, а при реализации намерения о заключении договора купли-продажи жилого дома блокированной застройки его стоимость будет составлять 2867750 рублей.
Таким образом, общая стоимость недвижимости составляет 5735500 рублей.
В силу пункта 2.2 предварительного договора оплата по настоящему договору осуществляется любым удобным способом, в том числе путем внесения в кассу и на расчетный счет индивидуального предпринимателя.
Исходя из пункта 2.3 предварительного договора, оплата стоимости земельного участка осуществляется в следующем порядке:
- обеспечительный платеж, который оплачивается в день заключения предварительного договора, который является частью стоимости земельного участка в размере 1147100 рублей.
При выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельного участка, указанный платеж возвращается покупателю, либо по устной договоренности засчитывается в счет исполнения обязательств покупателя по оплате земельного участка по основному договору, оставшуюся часть покупатель оплачивает не позднее 1 квартала 2020 года.
В соответствии с пунктом 3.8 предварительного договора ФИО2 обязался заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок не позднее 1 квартала 2020 года, при условии реализации намерения подписания договора купли-продажи жилого дома.
В последствии 26 марта 2020 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым пункт 3.8 договора изложен в следующей редакции: продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода прав собственности не позднее 2 квартала 2020 года, при условии реализации намерения и подписания договора покупки жилого дома.
Дополнительным соглашением к договору от 23 июня 2020 года стороны изменили срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка, а также сдачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности, установив его не позднее 3-4 квартала 2020 года при условии реализации намерения и подписания договора покупки жилого дома, т.е. до 31 декабря 2020 года.
В день подписания договора 13 июня 2019 года покупателем ФИО1 произведена оплата обеспечительного платежа в кассу продавца в размере 1147100 рублей, что подтверждается квитанцией индивидуального предпринимателя ФИО2 к приходно-кассовому ордеру №124, содержащим печать индивидуального предпринимателя ФИО2
Произведенный покупателем платеж составляет 20% общей стоимости земельного участка и жилого дома блокированной застройки.
11 июля 2019 года министерством строительства Нижегородской области ФИО2 выдано разрешение на строительство блокированного жилого дома по адресу: [адрес], кадастровый номер земельного участка [номер]. Блок-2. 2-этап строительства в осях 1-3, А-Б.
По окончании строительства ФИО2 направил ФИО1 приглашение на передачу построенного дома и земельного участка.
Впоследствии между ФИО9, действующим от имени ФИО2, и ФИО1 был подписан акт приема-передачи дома и ключей от 02 июля 2020 года, а также соглашение о возмещении затрат на потребленные ресурсы (вода, электроэнергия, газ).
С указанного времени, июля 2020 года ФИО1 оплачивались членские взносы в ТСН «КП Елки» (зарегистрированного в качестве юридического лица 05 декабря 2019 года), организованного в отношении объектов, построенных ФИО2
В целях легализации возведенных объектов, в вводе эксплуатации которых было отказано и юридического оформления их фактической передачи приобретателям, ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Нижнего Новгорода о признании права собственности на 12 жилых домов, включая жилой дом, общей площадью 90 кв.м, этажность 3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером [номер] по адресу: [адрес].
Решением Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 21 сентября 2020 года исковые требования ФИО2 удовлетворены.
Вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 января 2021 года решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 21 сентября 2020 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.
При этом в апелляционном определении констатировано, что, не завершив процедуру получения разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию, ФИО2 необоснованно обратился в суд с требованием о признании права собственности на спорные объекты в соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как законодательством предусмотрена административная процедура получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. При этом бездействие истца по устранению выявленных по результатам осмотра спорных объектов, проведенного 25 февраля 2020 года в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нарушений суд апелляционной инстанции квалифицировал в качестве злоупотребления правом, указав, что у ФИО2 имелась объективная возможность оформления права собственности на спорные объекты в административном порядке.
В связи с чем, 25 февраля 2021 года ФИО2 обратился к ФИО1 с уведомлением о прекращении действия предварительного договора и просьбой о предоставлении реквизитов для возврата денежных средств, внесенных покупателем в качестве обеспечительного платежа, указывая на невозможность заключения договора ввиду отказа продавцу в выдаче акта ввода дома в эксплуатацию, а также в признании права собственности на построенный дом в судебном порядке.
В ответ на уведомление ФИО2ФИО1 направила сообщение о несогласии с прекращением и необходимости продления срока предварительного договора или заключения основного договора купли-продажи земельного участка, указывая, что 02 июля 2020 года спорный жилой дом с земельным участком ей был фактически передан с целью осуществления ремонта и проживания.
21 мая 2021 года ФИО1 перечислила индивидуальному предпринимателю оставшуюся сумму по договору в размере 4588400 рублей, что подтверждается платежным поручением №200 от 21 мая 2021 года.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 пояснила, что в целях приобретения спорного жилого дома произвела отчуждение единственного жилого помещения, в настоящее время она с ребенком проживает в жилом доме блокированной застройки.В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
При этом, условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (абзац 3 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Как разъяснено в пункте 8 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Аналогичные, по сути, разъяснения содержаться в абзаце 3 пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в котором указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Основываясь на представленных сторонами доказательствах, оцененных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции, с учетом действительного содержания договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, а также действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, достоверно установлено, что договор, заключенный сторонами 13 июня 2019 года и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже земельного участка с жилым домом блокированной застройки, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Поэтому вывод суда первой инстанции о наличии достаточных правовых оснований для удовлетворения встречных требований ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13 июня 2019 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате является правильным, а состоявшееся решение в указанной части – законным и обоснованным.
Принятое судом первой инстанции решение соответствует нормам материального права, требованиям справедливости и обеспечивает восстановление нарушенных индивидуальным предпринимателем ФИО2, уклоняющимся от надлежащего исполнения договора от 13 июня 2019 года, прав ФИО1, чтобы они были не иллюзорными, а способы их защиты – реально действующими и эффективными.
Ссылка стороны истца на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 января 2022 года, принятому по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО10, не может повлиять на данную судом юридическую квалификацию спорных отношений. Указанное судебное постановление вынесено судом апелляционной инстанции по другому делу и для разрешения настоящего гражданского дела не имеет преюдициального значения. Оно не может предрешать вопросы, являющиеся предметом настоящего спора, поскольку не является обязательным для применения при рассмотрении гражданских дел и касается обстоятельств, которые принципиально отличны от обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего гражданского дела по существу.
Не усматривает судебная коллегия нарушений и в выводах суда об отсутствии оснований для расторжения спорного договора, заключенному между сторонами спора вследствие наступившего, по мнению ФИО2, существенного изменения обстоятельств.
По общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из вышеприведенных норм права и разъяснений следует, что для признания договора расторгнутым (для его расторжения) необходима правильная правовая квалификация договора, определение его предмета, применительно к которому и устанавливается существенность его нарушения или изменения обстоятельств. Предварительный договор является организационным договором, в том время как договор купли-продажи недвижимости, по смыслу статей 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает реальное исполнение непосредственно в отношении объекта недвижимости: внесение платы за него и передачу объекта недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть, осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не, предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из буквального толкования условий договора, в их совокупности следует, что продавец обязан построить и зарегистрировать право собственности на жилой дом блокированной застройки, после чего передать его покупателю в собственность вместе с земельным участком, принадлежащем на праве собственности продавцу в момент заключения договора.
Установив, что сторонами в заключенном предварительном договоре согласован предмет договора купли-продажи, который возможно идентифицировать, его цена, что условиями договора установлена обязанность истца по предварительной оплате предмета договора купли-продажи в ее существенной части, суд первой инстанции правильно квалифицировал вышеуказанный договор в качестве договора купли-продажи с условием предварительной оплаты товара (вещи).
При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы об отсутствии обязательства по передаче дома в будущем, из пунктов 1.1, 1.5 договора следует, что продавец обязался построить жилой дом блокированной застройки 90 кв.м не позднее (с учетом дополнительного соглашения) 3-4 квартала и при реализации намерения заключить основной договор обязался передать в собственность покупателя жилой дом.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Обстоятельство должно быть исключительным и не являться обычным в конкретных условиях, а наступление обстоятельства не должно зависеть от воли стороны договора, заявляющей о расторжении.
Из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателем следует, что ФИО2 является индивидуальным предпринимателем с 07 апреля 2010 года, основным видом деятельности истца является 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, дополнительные виды деятельности 41.2 Строительство жилых и нежилых зданий, 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, 71.12.2 Деятельность заказчика застройщика, генерального подрядчика.
При заключении договора, поименованного предварительным, ФИО2, осуществляя предпринимательскую деятельности в области строительства, должен был не только предвидеть сложившуюся в настоящее время ситуацию, связанную с отказом в легализации построенного блокированного жилого дома в судебном порядке, а знать требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, порядок получения разрешений на строительство и на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Таким образом, такие обстоятельства, как отказ в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный дом блокированной застройки в досудебном порядке, отказ в признании права собственности на построенный дом в судебном порядке, на которые ссылается ФИО2, не являются основанием для расторжения договора судом в соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом судебная коллегия отмечает, что возможность сбора необходимых документов и приведения объекта в законодательно необходимое состояние в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не утрачена, на что также указано в апелляционном определении от 26 января 2021 года.
Спорным договором и действующим законодательством не предусмотрено право продавца на отказ от исполнение договора вследствие наличия устранимых причин, препятствующих легализации возведенного строения из-за отказа продавцу в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом блокированной застройки в досудебном порядке, а также отказа в признании права собственности на построенный жилой дом в судебном порядке.
Возникновение определенных условий, препятствующих к исполнению договора, должно быть существенным именно для лица, заявляющего о расторжении договора, в этом случае наличие обстоятельств должно быть связано с действиями другой стороны.
В настоящем случае обстоятельства отсутствия акта ввода в эксплуатацию не подпадает под критерии существенных для продавца, поскольку именно на нем лежит обязательства получения такого документа, при этом покупатель не создавал препятствий к этому.
Таким образом, расторжение договора связано с добровольным отказом истца от исполнения договора, что не может быть признано обстоятельством для одностороннего отказа. При этом ответчик согласия на расторжение не давал.
Доказательства, подтверждающие существенное нарушение именно ФИО1 как покупателем условий заключенного договора истцом по первоначальному иску не представлено.
Не является основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13 июня 2019 года указание продавца ФИО2 на отсутствие оплаты по договору.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению. Обязательства должны выполняться надлежащим образом и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310, 314 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Поэтому неоплата договора в полном объеме ФИО1 была обусловлена неисполнением обязательств ФИО2 о передаче легализованного объекта недвижимого имущества и документов на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю до 31 декабря 2020 года.
Следовательно, ФИО1 не может быть признана просрочившим обязательство лицом.
Кроме того, как следует из материалов дела, 21 мая 2021 года ФИО1 в адрес ответчика в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли продажи жилого дома от 13 июня 2019 года по реквизитам индивидуального предпринимателя ФИО2 были перечислены денежные средства в размере 4588400 рублей.
Договор к указанной дате не был расторгнут и являлся действующим.
С исковыми требованиями о расторжении предварительного договора в виду отсутствия оплаты истец ФИО2 обратился лишь 27 сентября 2021 года, тем самым, в момент обращения истца с заявленными требованиями оплата по договору была произведена ответчиком ФИО1 в полном объеме.
При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, возврат перечисленных ФИО1 денежных средств не является основанием для расторжения данного договора, поскольку обстоятельств неосновательности перечисления денежных средств не установлено.
Исходя из смысла статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий и целей заключенного договора, поскольку исполнение обязательства продавца по строительству дома не произведено в установленный срок, покупатель, на котором лежало встречное исполнение по оплате, обоснованно реализовал свое право на приостановление исполнения своего обязательства.
Впоследствии ФИО1 требования, предусмотренные пунктом 2.4 договора выполнила в полном объеме, перечислив на счет индивидуального предпринимателя ФИО2 денежные средства в размере 4588400 рублей, не утратила интереса к заключению основного договора, не отказалась от намерения по его заключению, что подтверждается ответом ФИО1 на уведомление, в котором она просит продлить срок предварительного договора либо заключить основной договор купли-продажи земельного участка.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение покупателем договора, являющееся основанием для его расторжения.
При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии совокупности условий, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке по требованию продавца является правильным, а состоявшееся решение суда об отказе в удовлетворении первоначальных требований – законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы об истечении срока предварительного договора, являются несостоятельными, поскольку согласно буквальному толкованию данного договора между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Кроме того, с уведомлением о расторжении предварительного договора истец обратился к ответчику лишь 25 февраля 2021 года, то этого момента истец считал, что данный договор является действующим.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Действия индивидуального предпринимателя ФИО2, направленные на создание искусственных условий для уклонения от исполнения заключенного между сторонами спора договора купли-продажи с условием о предварительной оплате вследствие нарушения требований градостроительного законодательства Российской Федерации о порядке легализации построенного объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора, очевидно свидетельствуют о злоупотреблении с его стороны гражданскими правами.
Поэтому и по приведенным выше мотивам вывод суда об удовлетворении встречных исковых требований ответчика о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13 июня 2019 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, который является действующим и не подлежит расторжению по требованию ФИО2, является правильным, а состоявшееся решение суда – законным и обоснованным.
Иные доводы апелляционной жалобы также рассмотрены и отклоняются судебной коллегией как не влияющие на законность принятого по делу решения суда.
При таком положении нет оснований считать, что, рассматривая гражданское дело, суд неправильно применил нормы материального права. Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Нижегородского районного суда город Нижний Новгород от 14 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО12 – без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 20 мая 2022 года.
Председательствующий
Судьи
