Дело №2-46/2022 Дело №33-7759/2022
Судья Павлычева С.В.
УИД: 52RS0018-01-2021-001289-72
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Нижний Новгород 05 июля 2022 годаСудебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кавелькиной М.Н.,
судей: Леваневской Е.А., Святкиной Е.Э.,
при секретаре судебного заседания Сулевой Ю.А.,
с участием представителя Шамшина В.Л. – Новицкой Н.В., представителя Гурьянова Р.А – Селезневой И.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гурьянова Р.А., по апелляционной жалобе Шамшина В.Л.
на решение Павловского городского суда города Нижегородской области от 11 марта 2022 года
по иску Шамшина Владимира Леонидовича к индивидуальному предпринимателю Гурьянову Роману Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25.12.2020г. основным договором купли- продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате,
встречному иску Гурьянова Романа Александровича к Шамшину Владимиру Леонидовичу о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, признании предварительного договора купли продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли- продажи жилого дома блокированной застройки прекращенным (расторгнутым), взыскании расходов по уплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛА:
Шамшин В.Л. первоначально обратился в Павловский городской суд с иском к индивидуальному предпринимателю Гурьянову Роману Александровичу об изменении срока заключения основного договора, о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25.12.2020г. основным договором купли - продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Определением Павловского городского суда производство по делу в части исковых требований об изменении срока заключения основного договора прекращено, в связи с отказом истца от иска в данной части.
Гурьянов Р.А. обратился со встречным иском к Шамшину Владимиру Леонидовичу о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, признании предварительного договора купли продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли- продажи жилого дома блокированной застройки прекращенным (расторгнутым), взыскании расходов по уплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований Шамшин В.Л. указал, что 25.12.2020г. между Шамшиным В.Л. и Гурьяновым Р.А. был заключен предварительный договор купли- продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли- продажи жилого дома.
В соответствии с пунктами 1, 1.2, 1.5 предварительного договора Гурьянов Р.А. (продавец) обязался в будущем передать в собственность Шамшину (покупатель), а покупатель обязался принять и оплатить земельный участок, площадью 150 кв.м., кадастровый номер [номер], разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Нижний Новгород, под строительство жилого блока жилого дома блокированной застройки, общей площадью 90 кв.м.
В соответствии с пунктами 1.5 и 3.8 предварительного договора Гурьянов Р.А. обязался заключить с Шамшиным В.Л. основной договор жилого дома, договор купли- продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок, не позднее 01.03.2021 включительно.
В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора стоимость земельного участка определена в размере , а при реализации намерения о заключении договора купли- продажи жилого дома стоимость последнего в размере
Пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрено, что оплата стоимости земельного участка, указанной в п.2.1 предварительного договора, производится в следующем порядке: обеспечительный платеж по покупке земельного участка, который является частью стоимости земельного участка, покупатель производит в день заключения предварительного договора в сумме до 28.12.2020; оставшиеся платежи оплачиваются одновременно с подписанием основного договора до 23.03.2021г.
Во исполнение п.2.3 предварительного договора, Шамшин В.Л. внес обеспечительный платеж по покупке земельного участка, который является частью стоимости земельного участка, в сумме , что подтверждается кассовым чеком от 28.12.2020г.
В адрес Шамшина В.Л. от Гурьянова Р.А. поступило уведомление исх. [номер] от 01.03.2021 о запрете проведения ремонта жилого дома блокированной застройки по причине того, что основной договор купли- продажи земельного участка не может быть заключен в силу того, что Гурьянову Р.А. отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом в судебном порядке, в связи с чем Гурьянов Р.А. в настоящий момент лишен какой- либо возможности получения права собственности на построенный жилой дом блокированной застройки и, соответственно, заключения каких- либо сделок, связанных с отчуждением (переходом) права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом предварительного договора.
Из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей следует, что Гурьянов Р.А. является индивидуальным предпринимателем с 07.04.2010, основным видом деятельности является 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, дополнительные виды деятельности, 41.2 Строительство жилых и нежилых зданий, 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, 71.12.2 Деятельность заказчика, застройщика, генерального подрядчика.
Пунктом 2.3 предварительного договора указаны реквизиты для перечисления денежных средств в безналичном порядке, которые принадлежат Гурьянову Р.А. как индивидуальному предпринимателю.
Внесение Шамшиным В.Л. во исполнение п.2.3 предварительного договора обеспечительного платежа по покупке земельного участка, как следует из кассового чека от 28.12.2020г. осуществлялось Гурьянову Р.А. также как индивидуальному предпринимателю.
Земельный участок и жилой блок приобретался Шамшиным В.Л. для личных нужд.
При таких обстоятельствах к заключенному между сторонами предварительному договору применяется законодательство о защите прав потребителей.
Из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26.01.2021 по делу [номер] следует, что Гурьянов Р.А. получил разрешение на строительство, в том числе на строительство жилого дома и за счет своих средств и сил построил жилые дома, состоящие из двух блоков автономных, каждый из которых соответствует признакам индивидуального жилого дома, каждый из которых расположен на земельном участке, сформированном для его использования, в установленном порядке получил технические условия на подключение указанных объектов к сетям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и на подключение (технологическое соединение) к сети газораспределения. В целях осуществления мер по легализации жилых домов блокированной застройки Гурьяновым Р.А. неоднократно были направлены заявления в Министерство строительства Нижегородской области о выдаче разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию, но Гурьянову Р.А. отказано в выдаче разрешений.
Отменяя решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 21.09.2021, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда указала, что Гурьяновым Р.А. не представлено доказательств соблюдения градостроительных регламентов, доказательств расположения зданий в границах земельных участков, истцу необходимо провести мероприятия по инженерной подготовке территории, в материалах дела отсутствуют соответствующие заключения органов пожарной охраны и иные документы, подтверждающие отсутствие угрозы для третьих лиц, в частности соответствие санитарным нормам и правилам построенного объекта.
Суд апелляционной инстанции также указал, что, не завершив процедуру получения разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию, Гурьянов Р.А. обратился в суд с требованием о признании права собственности на спорные объекты в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в судебном порядке не оспорен.
Бездействие Гурьянова Р.А. по устранению выявленных по результатам осмотра спорных объектов, проведенного 25.02.2020 в порядке, предусмотренном ч.5 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, нарушений судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда рассмотрела в качестве злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ), так как у Гурьянова В.Л. имелась объективная возможность оформления права собственности на спорные объекты в административном порядке.
Фактически судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда сделаны выводы о том, что Гурьянов Р.А. злоупотребил правом, не завершил процедуру получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но имеет объективную возможность оформления права собственности, в частности, в том числе, на жилой дом.
Таким образом, Гурьянов Р.А. нарушил условия предварительного договора в части выполнения обязательств, предусмотренных п.п.1.5, 3.8, в результате чего Шамшин В.Л. лишился возможности получить в собственность для личного проживания жилой дом с земельным участком.
В свою очередь, обязательство, предусмотренное п.2.3 предварительного договора, Шамшин В.Л. выполнил в полном объеме и не утратил интерес в заключении основного договора, не отказался от намерений по его заключению.
С учетом заявления, поданного в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25.12.2020г. основным договором купли - продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Истец по первоначальному и ответчик по встречному иску Шамшин В.Л., его представитель Новицкая Н.В., действующая на основании устного заявления в порядке ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признали, при этом пояснили, что 01.03.2021г. покупателю пришло Уведомление о запрете проведения ремонта жилого дома блокированной застройки [номер] от 01.03.2021г., а так же в данном уведомлении было прописано (указано), что основной договор купли- продажи земельного участка и жилого дома не может быть заключен до разрешения сложившейся ситуации. Опираясь на сведения в полученном Шамшиным В.Л. письме (исх. [номер] от 01.03.2021г.), с 22.03.2021 до 22.04.2021 Шамшин В.Л. пытался урегулировать данную ситуацию, в итоге 22.04.2021 им было направлено письмо в адрес ИП Гурьянова Р.А., в котором он предлагал разрешить сложившуюся ситуацию следующим образом: продлить срок предварительного договора купли- продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли- продажи жилого дома, либо заключить основной договор купли- продажи. В настоящее время Гурьянов Р.А. имеет намерение продать указанные объекты недвижимости третьим лицам за иную, значительно превышающуюся согласованную сторонами в договоре цену. Подавая заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ полагают, что заключенный сторонами договор не является предварительным и не может быть расторгнут, в связи с тем, что фактически исполнен: Шамшиным В.Л. была внесена значительная часть денежных средств в части оплаты Гурьянову Р.А., а Гурьяновым Р.А. блокированный жилой дом и земельный участок переданы Шамшину В.Л. Так, указанным договором, хотя и поименованным предварительным, предусмотрена обязанность ответчика передать в собственность покупателю земельный участок и блокированный жилой дом, который будет построен ответчиком. Считают, что предварительный договор купли-продажи, заключенный между истцом и ответчиком, обладает всеми признаками основного договора купли- продажи, т.к. объекты недвижимости, подлежащие передаче от застройщика покупателю, были им оплачены в значительной части и к тому же переданы застройщиком покупателю по акту приема- передачи, используется им как добросовестным владельцем. Стороны предварительного договора купли- продажи, содержавшего в себе все условия основного договора, фактически его исполнили. Ссылка Гурьянова Р.А. на то, что предварительный договор якобы прекратил свое действие на основании ч.6 ст.429 ГК РФ, основана на неверном толковании и применении норм материального права. Спорный договор не является по своей правовой природе предварительным, поскольку содержит в себе обязательства Гурьянова Р.А. в будущем передать в собственность земельный участок и построенный им блокированный жилой дом, соответственно, положения ст. 429 ГК РФ в рассматриваемом случае не применимы. В настоящее время ИП Гурьянов Р.А. активно продает дуплексы в КП «Ёлки», стоимость аналогичных дуплексу Шамшина В.Л. - Просит в удовлетворении исковых требований Гурьянову Р.А. отказать.
Ответчик по основному иску (истец по встречному иску) Гурьянов Р.А., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя.
Представитель ответчика по основному иску (истца по встречному иску) Гурьянова Р.А. – Селезнева И.И., действующая на основании доверенности от 28.11.2019г., в судебном заседании исковые требования Шамшина В.Л. не признала.
Решением Павловского городского суда Нижегородской области от 11 марта 2022 года в удовлетворении исковых требований Шамшина Владимира Леонидовича к индивидуальному предпринимателю Гурьянову Роману Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25.12.2020г. основным договором купли- продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, отказано.
В удовлетворении встречных исковых требований Гурьянова Романа Александровича к Шамшину Владимиру Леонидовичу о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, взыскании расходов по уплате государственной пошлины отказано.
В апелляционной жалобе Шамшина Владимира Леонидовича содержится просьба об отмене решения как не основанного на представленных доказательствах об исполнении им условий договора, а также о наличии оснований для защиты нарушенного права.
В апелляционной жалобе Гурьянов Р.А. просит об отмене решения суда как незаконного, вынесенного без учета его доводов о невозможности передачи объекта, возведенного в нарушение строительных норм и правил.
В суд апелляционной инстанции стороны не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены. Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание, не представили. В их интересах действовали представителя, которые доводы своих апелляционных жалоб поддержали. Информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn.ru. Их интересы в суде представляли представители.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учётом ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов жалобы.
Проверяя законность решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб сторон спора, заслушав пояснения явившихся представителей сторон, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.
Разрешая гражданское дело по существу заявленных требований, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25.12.2020 года, заключенного между Гурьяновым Р.А. и Шамшиным В.Л., основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Данный вывод суда первой инстанции коллегия находит неверным, а доводы апелляционной жалобы Шамшина В.Л. о несогласии с данной позицией суда первой инстанции считает обоснованными.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции сделал выводы, не соответствующие установленным обстоятельствам и требованиям норм материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Как установил суд первой инстанции, Гурьянов Р.А. является индивидуальным предпринимателем, осуществляющим в качестве основного вида деятельности строительство жилых и нежилых зданий, в собственности которого находился земельный участок с кадастровым номером [номер], разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Нижний Новгород, под строительство жилого блока жилого дома блокированной застройки, общей площадью 90 кв.м.
25 декабря 2020 года между индивидуальным предпринимателем Гурьяновым Р.А. и Шамшиным В.Л. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки.
В соответствии с пунктами 1.5 и 3.8 предварительного договора Гурьянов Р.А. обязался заключить с Шамшиным В.Л. основной договор купли-продажи жилого дома, договор купли- продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок, не позднее 01.03.2021 включительно при условии реализации намерения подписания договора купли-продажи жилого дома (Т.1 л.д. 20, 21).
В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора стоимость земельного участка определена в размере , а при реализации намерения о заключении договора купли- продажи жилого дома стоимость последнего в размере
Пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрено, что оплата стоимости земельного участка, указанной в п.2.1 предварительного договора, производится в следующем порядке: обеспечительный платеж по покупке земельного участка, который является частью стоимости земельного участка, покупатель производит в день заключения предварительного договора в сумме до 28.12.2020; оставшиеся платежи оплачиваются одновременно с подписанием основного договора до 23.03.2021г.
Во исполнение п.2.3 предварительного договора, Шамшин В.Л. внес обеспечительный платеж по покупке земельного участка, который является частью стоимости земельного участка, в сумме , что подтверждается кассовым чеком от 28.12.2020г.
В адрес Шамшина В.Л. от Гурьянова Р.А. поступило уведомление исх. [номер] от 01.03.2021 о запрете проведения ремонта жилого дома блокированной застройки по причине того, что основной договор купли- продажи земельного участка не может быть заключен в силу того, что Гурьянову Р.А. отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом в судебном порядке, в связи с чем Гурьянов Р.А. в настоящий момент лишен какой- либо возможности получения права собственности на построенный жилой дом блокированной застройки и, соответственно, заключения каких- либо сделок, связанных с отчуждением (переходом) права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом предварительного договора.
Из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей следует, что Гурьянов Р.А. является индивидуальным предпринимателем с 07.04.2010, основным видом деятельности является 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, дополнительные виды деятельности, 41.2 Строительство жилых и нежилых зданий, 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, 71.12.2 Деятельность заказчика, застройщика, генерального подрядчика.
Пунктом 2.3 предварительного договора указаны реквизиты для перечисления денежных средств в безналичном порядке, которые принадлежат Гурьянову Р.А. как индивидуальному предпринимателю.
Внесение Шамшиным В.Л. во исполнение п.2.3 предварительного договора обеспечительного платежа по покупке земельного участка, как следует из кассового чека от 28.12.2020г. осуществлялось Гурьянову Р.А. также как индивидуальному предпринимателю.
В соответствии с пунктом 4.4 предварительного договора подписанием настоящего договора покупатель выражает намерение купить жилой дом блокированной застройки, находящийся на вышеуказанном земельном участке. Условия, порядок оплаты и реализация намерения приобрести в собственность жилого дома блокированной застройки (дуплекса), находящегося на земельном участке и порядок перехода права собственности будут согласованы сторонами в договоре купли-продажи дома, после постановки жилого дома на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством.
Согласно пункту 2.1 предварительного договора стоимость земельного участка оценивается по соглашению сторон в размере , а при реализации намерения о заключении договора купли-продажи жилого дома блокированной застройки его стоимость будет составлять .
Таким образом, общая стоимость недвижимости составляет .
В силу пункта 2.2 предварительного договора оплата по настоящему договору осуществляется любым удобным способом, в том числе путем внесения в кассу и на расчетный счет индивидуального предпринимателя.
Исходя из пункта 2.3 предварительного договора, оплата стоимости земельного участка осуществляется в следующем порядке:
- обеспечительный платеж, который оплачивается в день заключения предварительного договора, который является частью стоимости земельного участка в размере – до 28.12.2020.
Оставшиеся платежи оплачиваются одновременно с подписанием основного договора до 23.03.2021г.
Для легализации возведенных объектов, во вводе в эксплуатацию которых было отказано, и с целью юридического оформления их фактической передачи приобретателям Гурьянов Р.А. обратился в суд с иском к администрации г. Нижнего Новгорода о признании права собственности на 12 жилых домов, включая жилой дом, общей площадью 90 кв.м, этажность 3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером [номер] по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, СНТ «Ёлки».
Решением Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 21 сентября 2020 года исковые требования Гурьянова Р.А. удовлетворены.
Вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 января 2021 года данное решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 21 сентября 2020 года отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Гурьянову Р.А. отказано.
В апелляционном определении указано, что, не завершив процедуру получения разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию, Гурьянов Р.А. необоснованно обратился в суд с требованием о признании права собственности на спорные объекты в соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как законодательством предусмотрена административная процедура получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. При этом бездействие истца по устранению выявленных по результатам осмотра спорных объектов, проведенного 25 февраля 2020 года в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нарушений суд апелляционной инстанции квалифицировал в качестве злоупотребления правом, указав, что у Гурьянова Р.А. имелась объективная возможность оформления права собственности на спорные объекты в административном порядке.
В связи с чем, 01.03. 2021 года Гурьянов Р.А. направил Шамшину В.Л. уведомление о запрете проведения ремонта жилого дома блокированной застройки. (Т.1 л.д.49).
Данное уведомление суд апелляционной инстанции расценивает как подтверждение того, что жилой дом, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи между сторонами был возведен и передан в пользование Шамшину В.Л.
В ответ на данное уведомление 14.04.2021г. Шамшин В.Л. направил заявление о расторжении предварительного договора купли- продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли продажи жилого дома и вернуть денежные средства (т.1 л.д.148).
Позднее Шамшиным В.Л. было направлено письмо в адрес ИП Гурьянова Р.А., из которого следует, что с 01.04.2021г. он пытался урегулировать отношения и продлить предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли–продажи жилого дома. 14.04.2021г. он был вынужден написать заявление о возврате ранее им оплаченных денежных средств по предварительному договору купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома.
После написания заявления о возврате денежных средств и передачи его юристу Левашовой А.В. ему было выслано на электронную почту и вайбер дополнительное соглашение о расторжении предварительного договора со сроком возврата денег от 2-х до 4-х месяцев, что его не устроило, в связи с этим просил считать написанное им заявление 14.04.2021г. о расторжении предварительного договора недействительным.
Одновременно в данном письме Шамшин В.Л. предложил продлить срок предварительного договора купли- продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли- продажи жилого дома, либо заключить основной договор купли- продажи. Письмо о предложении продления сроков, указанных в предварительном договоре, было направлено Шамшиным В.Л. заказным письмом с описью вложения 22.04.2021г., в котором просил предоставить ответ в течение 7 дней. (т.1 л.д.185-186).
Согласно уведомлению, направленному Шамшину В.Л., Гурьянов Р.А. предложил последнему, (если Шамшин В.Л. посчитал свое заявление от 14.04.2021г. недействительным) в срок до 05.08.2021 исполнить обязательства по оплате в полном объеме и зарегистрировать право собственности (т.1 л.д.201).
Согласно ответу Шамшина В.Л. от 02.08.2021г. на уведомление о необходимости исполнения условий предварительного договора, при выполнении Гурьяновым Р.А. обязательств, предусмотренных предварительным договором (п.1.5, 3.1 и 3.8), Шамшин В.Л. указал, что имеет финансовую возможность, чтобы в кратчайшие сроки оплатить объекты недвижимости в полном объеме, надлежащим образом, а также заключить основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого блока жилого дома блокированной застройки, общей площадью 90 кв.м. Просит дать ответ на данное письмо с указанием сроком исполнения взятых на себя обязательств, а также перечень мер предпринимаемых по легализации объекта недвижимости- жилого блока жилого дома блокированной застройки (т.1 л.д. 203-204).
Согласно уведомлению, направленному Шамшину В.Л., Гурьянов Р.А. указал, что в указанный в пункте 2.3 предварительного договора срок документов и действий, подтверждающих полную оплату от покупателя продавцу Гурьянову Р.А. не поступало. Тем самым покупатель нарушил существенные условия договора по оплате, а именно, пункт 2.3, дающие право продавцу, руководствуясь пунктом 3.10. договора, расторгнуть его в одностороннем порядке. В связи с чем Гурьянов Р.А. (продавец) извещает Шамшина В.Л. (покупателя), что предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли продажи жилого дома от 25.12.2020 года на основании пункта 3.10 настоящего договора считается расторгнутым с момента отправления (с даты почтовой квитанции) продавцом покупателю письменного уведомления о расторжении договора на адрес покупателя, указанный в договоре. В срок до 23.08.2021г. предложил предоставить Гурьянову Р.А. банковские реквизиты для возврата обеспечительного платежа по предварительному договору (т.1 л.д.225). Однако фактически денежные средства Шамшину В.Л. не возвращены.
Исходя из данных обстоятельств, судебная коллегия пришла к выводу, что соглашение о расторжении договора между сторонами во внесудебном порядке не было достигнуто.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).
В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Из материалов дела следует, что Гурьянову Р.А. на праве собственности принадлежит земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: блокированная жилая застройка), расположенные по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, г. Нижний Новгород, с кадастровым номером [номер] общей площадью 150 кв.м.
Земельный участок как объект недвижимости может выступать самостоятельным объектом купли-продажи.
Шамшин В.Л. не отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка, обстоятельством, препятствующим заключить основной договор в отношении земельного участка приведенный довод Гурьянова Р.А., не является.
На указанном земельном участке истцом Гурьяновым Р.А. после получения разрешения на строительство жилых домов за счет своих средств и сил построен жилой дом, состоящие из двух блоков автономных: - жилой дом, общей площадью 90 кв. м, этажность 3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером [номер] по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, Нижний Новгород, деревня Новая, д. 126 Ж.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26.01.2021 по делу [номер] установлено, что данный жилой дом является самовольной постройкой, построенной Гурьяновым Р.А., поскольку у него отсутствуют разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию.
При этом Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26.01.2021 по делу [номер] установлено, что возведенные объекты на земельных участка, в частности на земельном участке с кадастровым номером [номер], соответствуют санитарным нормам и правилам, не создают угрозы для третьих лиц, в выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию Гурьянову Р.А. было отказано, отказ в установленном порядке не оспорен. Судебная коллегия в апелляционном определении сделала суждение, что Гурьянов Р.А. не завершил процедуру получения разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию.
Согласно п.п. 1.5, 3.8 Предварительного договора от 25 декабря 2020 года стороны имеют намерение впоследствии заключить договор купли-продажи жилого блока жилого дома блокированной застройки общей площадью 90 кв.м. в срок не позднее 01.03.2021г. года (т. 1 л.д. 29-33).
Проанализировав условия предварительного договора, суд приходит к выводу, что предварительный договор не содержит условие о предварительной оплате жилого блока жилого дома блокированной застройки, в связи с чем он не может быть квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Также суд считает необходимым указать, что доказательств завершения строительства и ввода жилого блока жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию в материалы дела не представлено, равно как и государственной регистрации права собственности на готовый объект. То есть рассматриваемое здание не является объектом гражданского оборота.
Объектом гражданского оборота может быть только индивидуально-определенная вещь. Объект недвижимости становится индивидуально-определенной вещью с момента проведения его государственного кадастрового учета, который согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" определяется как действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Таким образом, признание предварительного договора основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате не повлечет правовых последствий в виде последующей регистрации на объект недвижимости, поскольку на момент составления предварительного договора, а также на момент рассмотрения дела в суде, указанный объект недвижимости (жилой блок жилого дома блокированной застройки) не являлся и не является объектом гражданского оборота в смысле придаваемом данному понятию Законодательством РФ.
Кроме этого, суд не может согласиться с позицией истца по основному иску, что Шамшиным В.Л. оплачена значительная часть стоимости имущества по договору купли – продажи: Шамшиным В.Л. в рамках предварительного договора оплачено , при этом цена имущества, оговоренного данным договором, составляет , что противоречит разъяснениям, содержащимся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть.
При этом, договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (ч.2 ст. 544 ГК РФ).
По условиям Предварительного договора стороны имеют намерение впоследствии заключить договор купли-продажи жилого блока жилого дома блокированной застройки, т.е. индивидуально-определенной вещи, которую можно идентифицировать.
Сам предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения договора купли-продажи в будущем.
В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 405 ГК РФ если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.
Возражений об отказе от принятия исполнения по причине утраты интереса вследствие просрочки продавца, от Шамшина В.Л. не поступило.
Гурьянов Р.А. в нарушение положений ст. 35, 55, 56 ГПК РФ не представил в материалы дела доказательств объективной невозможности выполнения обязательства.
Обстоятельства, на которые ссылается Гурьянов Р.А. (отказ в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный дом блокированной застройки в досудебном порядке, отказ в признании права собственности на построенный дом в судебном порядке), не являются основанием для расторжения Предварительного договора.
При заключении предварительного договора ИП Гурьянов Р.А., осуществляя предпринимательскую деятельности в области строительства, должен был не только предвидеть, а знать требования Градостроительного кодекса РФ, порядок получения разрешений на строительство и на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Как выше указано, Шамшин В.Л., обязательство, предусмотренное п. 2.3. Предварительного договора, выполнил в полном объеме и не утратил интерес в заключении основного договора, не отказался от намерений по его заключению, что подтверждается, в том числе, направлением Шамшиным В.Л. ответа на уведомление с предложением продлить срок Предварительного договора либо заключить основной договор купли-продажи Земельного участка. Гурьянов Р.А. не представил доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком (покупателем) договора, следовательно, отсутствует совокупность условий, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию продавца; а также нет оснований для признания предварительного договора расторгнутым.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая Шамшину В.Л. в иске, суд указал, что, заявляя первоначально об изменении срока заключения основного договора купли-продажи жилого блока жилого дома, а затем - о признании предварительного договора основным с условием о предварительной оплате, по сути, в одностороннем порядке, тем самым истец изменяет условия предварительного договора, устанавливая срок для совершения Гурьяновым Р.А. действий по вводу в эксплуатацию построенного жилого дома блокированной застройки и по оформлению права собственности, не заявляя требование о понуждении другой стороны к заключению основного договора, в связи с чем избранный им способ защиты суд счел не соответствующим нарушенному праву.
С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку признание предварительного договора основным договором с условием предварительной оплаты не противоречит требованию о понуждении к заключению основного договора и не исключает такой способ урегулирования спора.
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
При этом условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (абзац 3 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года [номер] «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
В соответствии с разъяснениями в пункте 8 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года [номер] «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Аналогичные разъяснения содержаться в абзаце 3 пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года [номер] «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в котором указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции находит вывод суда о ненадлежащем способе защиты нарушенного права противоречащим приведенным нормам материального права и актам их толкования, а решение в части требований Шамшина В.Л. – вынесенным с нарушением норм материального права.
Основываясь на представленных сторонами доказательствах, оцененных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции, с учетом действительного содержания договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, а также действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, достоверно установлено, что договор, заключенный сторонами 25 декабря 2020 года и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже земельного участка с жилым домом блокированной застройки, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Поэтому вывод суда первой инстанции об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требований Шамшина В.Л. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате не является правильным, а состоявшееся решение в указанной части не может быть признано законным и обоснованным.
Судебная коллегия находит, что решение суда по данному делу в части отказа в удовлетворении требований Шамшина В.Л. подлежит отмене, а требования Шамшина В.Л. к Гурьянову Р.А. подлежат удовлетворению.
Таким способом обеспечивается восстановление нарушенных индивидуальным предпринимателем Гурьяновым Р.А., уклоняющимся от надлежащего исполнения договора от 25 декабря 2020 года, прав Шамшина В.Л., чтобы они были не иллюзорными, а способы их защиты – реально действующими и эффективными.
Вместе с тем судебная коллегия не усматривает нарушений в части рассмотрения спора по требованиям Гурьянова Р.А. в связи с отсутствием оснований для расторжения заключенного между сторонами спорного договора вследствие наступившего, по мнению Гурьянова Р.А., существенного изменения обстоятельств.
По общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из вышеприведенных норм права и разъяснений следует, что для признания договора расторгнутым (для его расторжения) необходима правильная правовая квалификация договора, определение его предмета, применительно к которому и устанавливается существенность его нарушения или изменения обстоятельств. Предварительный договор является организационным договором, в том время как договор купли-продажи недвижимости, по смыслу статей 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает реальное исполнение непосредственно в отношении объекта недвижимости: внесение платы за него и передачу объекта недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть, осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не, предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из буквального толкования условий договора, в их совокупности следует, что продавец обязан построить и зарегистрировать право собственности на жилой дом блокированной застройки, после чего передать его покупателю в собственность вместе с земельным участком, принадлежащем на праве собственности продавцу в момент заключения договора.
Установив, что сторонами в заключенном предварительном договоре согласован предмет договора купли-продажи, который возможно идентифицировать, его цена, что условиями договора установлена обязанность истца по предварительной оплате предмета договора купли-продажи в ее существенной части, судебная коллегия квалифицировала данный договор как договор купли-продажи с условием предварительной оплаты товара (вещи).
При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы об отсутствии обязательства по передаче дома в будущем, из пунктов 1.1, 1.5 договора следует, что продавец обязался построить жилой дом блокированной застройки 90 кв.м не позднее казанного срока и при реализации намерения заключить основной договор обязался передать в собственность покупателя жилой дом.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Обстоятельство должно быть исключительным и не являться обычным в конкретных условиях, а наступление обстоятельства не должно зависеть от воли стороны договора, заявляющей о расторжении.
Из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателем следует, что Гурьянов Р.А. является индивидуальным предпринимателем с 07 апреля 2010 года, основным видом деятельности истца является 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, дополнительные виды деятельности 41.2 Строительство жилых и нежилых зданий, 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, 71.12.2 Деятельность заказчика застройщика, генерального подрядчика.
При заключении договора, поименованного предварительным, Гурьянов Р.А., осуществляя предпринимательскую деятельности в области строительства, должен был не только предвидеть сложившуюся в настоящее время ситуацию, связанную с отказом в легализации построенного блокированного жилого дома в судебном порядке, а знать требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, порядок получения разрешений на строительство и на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Таким образом, такие обстоятельства, как отказ в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный дом блокированной застройки в досудебном порядке, отказ в признании права собственности на построенный дом в судебном порядке, на которые ссылается Гурьянов Р.А., не являются основанием для расторжения договора судом в соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом судебная коллегия отмечает, что возможность сбора необходимых документов и приведения объекта в законодательно необходимое состояние в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не утрачена, на что также указано в апелляционном определении от 26 января 2021 года.
Спорным договором и действующим законодательством не предусмотрено право продавца на отказ от исполнения договора вследствие наличия устранимых причин, препятствующих легализации возведенного строения из-за отказа продавцу в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом блокированной застройки в досудебном порядке, а также отказа в признании права собственности на построенный жилой дом в судебном порядке.
Возникновение определенных условий, препятствующих к исполнению договора, должно быть существенным именно для лица, заявляющего о расторжении договора, в этом случае наличие обстоятельств должно быть связано с действиями другой стороны.
В настоящем случае обстоятельства отсутствия акта ввода в эксплуатацию не подпадают под критерии существенных для продавца, поскольку именно на нем лежат обязанности получения необходимого документа, и покупатель не создавал препятствий к этому.
Таким образом, расторжение договора связано с добровольным отказом истца от исполнения договора, что не может быть признано обстоятельством для одностороннего действия. При этом ответчик согласия на расторжение не дал.
Доказательства, подтверждающие существенное нарушение именно Шамшиным В.Л. как покупателем условий заключенного договора истцом по встречному иску не представлено.
Не является основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерение впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года указание продавца Гурьянова Р.А. на отсутствие оплаты по договору.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению. Обязательства должны выполняться надлежащим образом и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310, 314 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Поэтому неоплата договора в полном объеме Шамшиным В.Л. была обусловлена неисполнением обязательств Гурьяновым Р.А. о передаче легализованного объекта недвижимого имущества и документов на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю до 03.03 2021 года (п.3.8. договора).
Следовательно, Шамшин В.Л. не может быть признан лицом, просрочившим обязательство.
Исходя из смысла статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий и целей заключенного договора, поскольку исполнение обязательства продавца по строительству дома не произведено в установленный срок, покупатель, на котором лежало встречное исполнение по оплате, обоснованно реализовал свое право на приостановление исполнения своего обязательства.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что Гурьяновым Р.А. не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение покупателем договора, которое силу закона является основанием для его расторжения.
При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии совокупности условий, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке по требованию продавца, является правильным, а состоявшееся решение суда об отказе в удовлетворении встречных требований – законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Действия индивидуального предпринимателя Гурьянова Р.А., направленные на создание искусственных условий для уклонения от исполнения заключенного между сторонами спора договора купли-продажи с условием о предварительной оплате вследствие нарушения требований градостроительного законодательства Российской Федерации о порядке легализации построенного объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора, с очевидностью свидетельствуют о злоупотреблении с его стороны гражданскими правами.
Поэтому в связи с удовлетворением исковых требований Шамшина В.Л. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года, заключенный между Гурьяновым Р.А. и Шамшиным В.Л. основной договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, является действующим и не подлежит расторжению по требованию Гурьянова Р.А.
Иные доводы апелляционной жалобы Гурьянова Р.А. отклоняются судебной коллегией как не влияющие на законность принятого по делу решения суда, поэтому апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционную жалобу Шамшина Л.В. удовлетворить.
Решение Павловского городского суда Нижегородской области от 11 марта 2022 года отменить в части отказа Шамшину В.Л. в удовлетворении иска к Гурьянову Р.А. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25.12.2020г. основным договором купли- продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Принять в данной части новое решение. Предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25.12.2020г., заключенный между Гурьяновым Р.А. и Шамшиным В.Л., признать основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
С индивидуального предпринимателя Гурьянова Р.А. в доход государства в местный бюджет взыскана государственная пошлина в размере .
В остальной части решение Павловского городского суда Нижегородской области от 11 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гурьянова Р.А. – без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 июля 2022 года.
