Судья Григорьева Е.Н. | № 33-2090/2020 |
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Мурманск | 23 сентября 2020 г. |
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего | Бойко Л.Н. |
судей | Игнатенко Т.А. |
при секретаре | Синицы А.П. Кауфман О.Н. |
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 -93/2020 по иску Министерства имущественных отношений Мурманской области к Сапрыкину Алексею Алексеевичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
по апелляционной жалобе представителя ответчика Сапрыкина Алексея Алексеевича по доверенности Поваровой Елены Александровны на решение Первомайского районного суда города Мурманска от 15 мая 2020 года,
заслушав доклад судьи Бойко Л.Н., объяснения представителя ответчика Сапрыкина А.А. по доверенности Поваровой Е.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
комитет имущественных отношений города Мурманска (далее - КИО г. Мурманска) обратился в суд с иском к Сапрыкину А.А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
В обоснование иска указано, что с 22 июля 2011 года ответчик является собственником объекта незавершенного строительства – индивидуального жилого строения, назначение: жилой дом, площадь застройки 186,0 кв.м., степень готовности 18%, кадастровый *, расположенного в ..., в северо-западной части кадастрового квартала.
27 апреля 2016 года между сторонами заключен договор № 12361 аренды земельного участка площадью 5 157 кв.м. с кадастровым *, расположенного по адресу: ....
Пунктом 1.4 Договора установлен срок договора аренды для завершения строительства индивидуального жилого дома - с 27 апреля 2016 года по 27 апреля 2019 года.
21 мая 2019 года проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что на участке возведен цокольный этаж под строительство индивидуального жилого дома, межэтажные перекрытия из железобетонных плит, строительные работы не ведутся.
31 мая 2019 года Сапрыкину А.А. направлено уведомление об утрате юридической силы договора аренды с момента окончания срока его действия – 28 апреля 2019 года.
Согласно отчету № 583/08-19 по состоянию на 14 августа 2019 года рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 917 000 рублей.
Истец просил суд изъять у ответчика указанный объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, после ознакомления с результатами судебной экспертизы уточнил исковые требования в части начальной продажной стоимости объекта без учета НДС в размере 2 480 284 рубля, с учетом НДС – 2 976 341 рубль.
Определением суда от 19 февраля 2020 года произведена замена истца КИО г. Мурманска на его правопреемника Министерство имущественных отношений Мурманской области (л.д. 142-143, т. 2).
Судом постановлено решение, которым исковое заявление Министерства имущественных отношений Мурманской области удовлетворено; у Сапрыкина А.А. изъят объект незавершенного строительства - индивидуальное жилое строение, назначение: жилой дом, площадь застройки 186,0 кв.м., степень готовности 18%, кадастровый *, адрес объекта: ..., расположенный в северо-западной части кадастрового квартала, путем продажи с публичных торгов; с Сапрыкина А.А. взыскана госпошлина в доход бюджета муниципального образования город Мурманск в сумме 300 рублей.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Сапрыкина А.А. по доверенности Поварова Е.А., ссылаясь на основания для отмены решения суда в апелляционном порядке, установленные статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалобы указывает, что судом не учтены доводы ответчика о том, что договор аренды на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок.
По мнению подателя жалобы, применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137- ФЗ (в редакции, действующей с 01 марта 2015 года) право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 года.
Приводит довод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Выражает несогласие с выводом суда о том, что проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.
Обращает внимание, что по состоянию на 2018 год Сапрыкин А.А. завершил строительство дома и обратился к кадастровому инженеру для изготовления технического плана, о чем 05 ноября 2019 года уведомил комитет градостроительства и территориального развития администрации г. Мурманска, однако последним отказано в принятии объекта, так как у застройщика отсутствует право на строительство.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель истца Министерства имущественных отношений Мурманской области, ответчик Сапрыкин А.А., представители третьих лиц – комитета градостроительства и территориального развития г. Мурманска, Росреестра по Мурманской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 05 апреля 2016 года Сапрыкин А.А. обратился в администрацию города Мурманска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером * (л.д. 18, т. 1).
27 апреля 2016 года между комитетом имущественных отношений г. Мурманска (арендодатель) и Сапрыкиным А.А. (арендатор) заключен договор № 12361 аренды земельного участка площадью 5 157 кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ... (л.д. 20-23, т. 1).
Пунктом 1.4 Договора его срок установлен с 27 апреля 2016 года по 27 апреля 2019 года, - для завершения строительства индивидуального жилого дома.
Пунктом 10.3 договора предусмотрено, он утрачивает юридическую силу с момента окончания срока его действия.
Спорный земельный участок ранее неоднократно предоставлялся ответчику в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, однако до настоящего времени строительство объекта не завершено, степень готовности составляет 18 %.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права 51-АВ № 266779, на основании разрешения на строительство от 22 августа 2007 года № RU 51320000 - 50, договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 9014 от 22 декабря 2006 года, зарегистрированного 19 мая 2007 года в Управлении Федеральной государственной службы по МО, договора инвестирования денежных средств для строительства жилого дома подрядным способом от 16 октября 2007 года № 31а-2, кадастрового паспорта незавершенного строительства от 14 августа 2009 года № Ф/4054 ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», Сапрыкин А.А. является собственником индивидуального жилого строения, назначение: жилой дом, площадь застройки 186,0 кв.м., степень готовности 18 %, кадастровый *, расположенного ..., в северо-западной части кадастрового квартала, строительный * (л.д. 9, т. 1).
В ходе обследования земельного участка комиссией ММКУ «Центр по контролю за использованием муниципального имущества» установлено, что по состоянию на 21 мая 2019 года строительство объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, не завершено, степень готовности 18 % (л.д. 44-45, 46, т.1).
31 мая 2019 года Сапрыкину А.А. направлено письмо с уведомлением об утрате юридической силы договора аренды с момента окончания срока его действия – 28 апреля 2019 года с указанием, что договор продлеваться не будет (л.д. 49, т. 1).
Доказательств принятия мер по освобождению земельного участка, ответчиком в материалы дела не представлено.
Согласно отчету эксперта-оценщика Б.Э.Л. № 583/08-19 от 14 августа 2019 года рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на 14 августа 2019 года с округлением составляет 917 000 рублей, в том числе с НДС (л.д. 51-110, т.1).
Сторона ответчика в суд представила отчет ООО «Баренц - Эксперт» № Н-1767-12/19 от 08 января 2020 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14 августа 2019 года составляет 5 366 000 рублей (л.д. 22-91, т. 2).
В целях устранений противоречий в части стоимости объекта незавершенного строительства по ходатайству представителя ответчика судом по делу была назначена судебная экспертиза (л.д.176-179, т. 2).
Согласно заключению НО «ЧЭУ «Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы» № 18/03-20 от 24 апреля 2020 года, стоимость объекта незавершенного строительства округленно составляет без учета НДС 2 480 284 рубля, с учетом НДС - 2 976 341 рубль.
Разрешая спор, руководствуясь нормами материального права, регулирующими правоотношения сторон, а также условиями заключенного между сторонами договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что по истечении срока договора аренды ответчиком Сапрыкиным А.А. не было окончено строительство объекта (жилого дома) на предоставленном ему в аренду земельном участке, условия договора не предусматривают возможность продления его срока, действие указанного договора прекращено, иных законных оснований для пользования спорным земельным участком у ответчика не имеется, и пришел к выводу об удовлетворении требований истца и изъятии объекта незавершенного строительства у ответчика путем продажи с публичных торгов.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах, представленных суду доказательствах, которым в совокупности дана оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при правильном применении норм материального права.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика, спорный земельный участок длительное время с 22 декабря 2006 года находится в пользовании ответчика, который не смог завершить строительство на нем объекта, на дату прекращения договора аренды строительство объекта также не завершено и не велось, что подтверждается актами ММКУ «Центр по контролю за использованием муниципального существа» от 21 мая 2019 года и от 30 сентября 2019 года, согласно которым на земельном участке возведен цокольный этаж под строительство индивидуального жилого дома, межэтажные перекрытия из железобетонных плит, подготовка крыши, временные строения - контрольно-пропускной пункт и деревянное строение.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 года № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Из указанного следует, что в любом случае, в том числе при сложившихся длящихся правоотношениях сторон, при заключении договора аренды от 27 апреля 2016 года их отношения регулируются последним договором.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, принимая во внимание, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, пришел к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия считает выводы суда правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела. Имеющиеся обстоятельства не позволяют расценить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды от 27 апреля 2016 года.
При этом судебная коллегия отмечает, что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что невозможность завершения строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суждения подателя жалобы о том, что строительство жилого дома завершено, не подтверждены допустимыми и относимыми доказательствами и опровергаются материалами дела.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апеллянта о том, что должна быть установлена начальная продажная цена объекта незавершенного строительства.
Пунктом 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктами 2, 3, 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлениес Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции рассматривал по существу спор о стоимости объекта незавершенного строительства, анализировал представленные истцом и ответчиком отчеты и назначил по делу судебную экспертизу, согласно выводам которой по состоянию на 28 февраля 2020 года стоимость объекта незавершенного строительства составляет с учетом НДС 2 976 341 рубль, однако начальную цену предмета аукциона не установил.
С учетом изложенного, в целях исполнимости судебного решения, судебная коллегия полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда указанием на установление начальной цены продажи объекта незавершенного строительства в размере, определенном заключением судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Первомайского районного суда города Мурманска от 15 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Сапрыкина Алексея Алексеевича по доверенности Поваровой Елены Александровны – без удовлетворения.
Дополнить абзац 2 резолютивной части решения указанием на установление начальной цены продажи объекта незавершенного строительства в размере 2 976 341 рубль, в том числе НДС.
Председательствующий:
Судьи:
