Апелляционное определение Мурманского областного суда (Мурманская область) от 06.12.2017 № 33-3573/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Костюк Виктории Витальевны к обществу с ограниченной ответственностью «Инком Недвижимость» о признании недействительным пункта соглашения об авансе, взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «Инком Недвижимость» Чекстер Марии Владимировны на решение Апатитского городского суда Мурманской области от 21 сентября 2017 года, по которому постановлено:

«Исковые требования Костюк Виктории Витальевны к обществу с ограниченной ответственностью «Инком Недвижимость» о признании недействительным пункта 3 соглашения об авансе, взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 3 соглашения об авансе от 06 апреля 2016 года № 41, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью ООО «Инком Недвижимость» и Костюк Викторией Витальевной.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инком Недвижимость» в пользу Костюк Виктории Витальевны денежные средства в сумме 40000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24 августа 2016 года по 26 июня 2017 года в сумме 3316 рублей 62 копейки, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1799 рублей 50 копеек, а всего взыскать 45116 (сорок пять тысяч сто шестнадцать) рублей 12 копеек».

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителей общества с ограниченной ответственностью «Инком Недвижимость» Харькова Д.Ю. и Чекстер М.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

Костюк В.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инком Недвижимость» (далее по тексту – ООО «Инком Недвижимость») о признании незаключенным соглашения об авансе, взыскании денежных средств.

В обоснование иска указала, что 06 апреля 2016 года между ней и ответчиком в связи с заключением 15 января 2016 года договора об оказании риэлтерских услуг № 5 было заключено соглашение об авансе № 41, пунктом 3 которого предусмотрено, что в случае отказа покупателя от совершения сделки (невыполнение пункта 1 настоящего соглашения, а также отказа от заключения и последующей регистрации договора купли-продажи квартиры), внесенный аванс покупателю не возвращается.

В соответствии с данным соглашением продавцы Сухова Л.Ф. и Сухов Р.В. обязуются продать, а она, как покупатель, обязуется купить квартиру, расположенную по адресу: ..., стоимостью *** рублей.

Кроме того, по условиям данного соглашения она, как покупатель, внесла в счет предоплаты приобретаемой квартиры аванс в размере 40000 рублей, который впоследствии может быть возвращен при условии отказа продавца от совершения сделки либо не возвращен при условии отказа от сделки покупателя.

Сумма аванса была внесена ею в кассу ООО «Инком Недвижимость».

Срок действия данного соглашения определен с даты его подписания и до 06 мая 2016 года.

Договор купли-продажи указанного жилого помещения был подписан 16 мая 2016 года. При этом в соответствии с условиями договора купли-продажи в момент его заключения ею фактически было уплачено продавцам *** рублей, за минусом ранее внесенного аванса ответчику, в сумме 40000 рублей (всего *** рублей). Оставшаяся сумма в размере *** рублей подлежала перечислению на расчетный счет продавцов за счет кредитных средств в рамках заключенного ею кредитного договора.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности произведена не была, соглашением от 29 июня 2016 года, заключенным между ней и Суховой Л.Ф., указанный договор купли-продажи был расторгнут, и Суховой Л.Ф. были возвращены истцу уплаченные при заключении договора денежные средства.

Ссылаясь на то, что в рассматриваемом соглашении от 06 апреля 2016 года не указано, что денежные средства в сумме 40000 рублей являются задатком, который не может быть возвращен покупателю в случае его отказа от заключения договора купли-продажи, внесенная в кассу ответчика сумма аванса продавцу Суховой Л.Ф. не выплачивалась, договор купли-продажи расторгнут, с учетом неоднократного уточнения исковых требований, исходя из положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просила суд признать недействительным пункт 3 заключенного с ответчиком соглашения об авансе № 41 от 06 апреля 2016 года, взыскать с ответчика в свою пользу убытки в размере уплаченной суммы аванса - 40000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 4571 рубль 33 копейки.

В судебном заседании истец Костюк В.В. на удовлетворении иска настаивала, доверила представление своих интересов адвокату Трифанову Р.В.

Представитель истца - Трифанов Р.В. иск уточнил в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами. Просил суд взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24 августа 2016 года по 26 июня 2017 года в размере 4571 рубль 33 копейки, показав, что период расчета процентов в исковом заявлении указан ошибочно.

На удовлетворении остальных уточненных исковых требований также настаивал.

Представитель ответчика ООО «Инком Недвижимость» Чекстер М.В. просила в удовлетворении иска отказать, поскольку денежные средства в сумме 40000 рублей, внесенные истцом в качестве аванса, были переданы продавцу Суховой Л.Ф. на основании расходного кассового ордера № 1 от 06 апреля 2016 года.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Сухова Л.Ф. и Сухов Р.В. о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Сухова Л.Ф. воспользовалась процессуальным правом на ведение дела через своего представителя - Стопичеву И.А.

Представитель третьего лица Суховой Л.Ф. – Стопичева И.А. иск полагала законным и обоснованным.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Инком Недвижимость» Чекстер М.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, взыскать с истца в пользу ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя.

Приводит доводы, изложенные в обоснование возражений по существу заявленного иска.

Так, указывает, что внесенная истцом сумма предоплаты по договору купли – продажи в размере 40000 рублей была передана Обществом продавцу Суховой Л.Ф. по расходному кассовому ордеру № 1 от 06 апреля 2016 года. Доказательства в подтверждение доводов истца и третьего лица о том, что подпись в данном расходном кассовом ордере выполнена не Суховой Л.Ф., суду не представлены. С ходатайством о проведении почерковедческой экспертизы истец к суду не обращалась.

В то же время, находит, что суд, не смотря на отрицание Суховой Л.Ф. факта получения суммы предоплаты в размере 40000 рублей, пришел к необоснованному выводу в решении о том, что вначале Сухова Л.Ф. внесла в кассу ООО «Инком Недвижимость» 40000 рублей в счет оплаты риэлтерских услуг по договору № 5 от 15 января 2016 года, а затем ответчик по неизвестной причине в тот же день возвратил Суховой Л.Ф. стоимость оплаченных риэлтерских услуг в размере 40000 рублей.

Обращает внимание, что из текста заключенного между истцом и третьими лицами Суховой Л.Ф. и Суховым Р.В. договора купли-продажи следует, что при его подписании Сухова Л.Ф. получила от истца *** рублей, а не *** рублей, как указано судом в решении. При этом, доказательств обратного суду первой инстанции стороной также не представлено. Однако, суд данному обстоятельству в решении оценки не дал.

Считает, что подписав договор купли-продажи с указанными условиями, истец и третьи лица, а соответственно, ответчик приняли друг от друга исполнение по указанным обязательствам, в частности по авансовому соглашению. Следовательно, истец согласно пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе требовать признания этого соглашения не заключенным.

Ссылается на то, что в пункте 22 рассматриваемого договора купли-продажи указано, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между истцом и третьими лицами, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, в том числе, соглашение об авансе, которые могли быть приняты или сделаны истцом и третьими лицами, будь то в устной или в письменной форме, до заключения настоящего договора.

Указывает, что 22 июля 2016 года между истцом и третьим лицом Суховой Л.Ф. было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, из которого следует, что стороны расторгли заключенный договор, расчет между сторонами произведен полностью до подписания соглашения, у сторон отсутствуют взаимные претензии. При этом в данном соглашении нет условий о возврате третьими лицами истцу только 190000 рублей за вычетом нотариальных и риэлтерских услуг, как это фактически было сделано.

Выражает несогласие с выводом суда в решении о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных в счет аванса в связи с приобретением квартиры, поскольку ООО «Инком Недвижимость» не является стороной сделки и на него в силу закона не может быть возложена обязанность по возврату аванса, переданного через него третьим лицам.

Поскольку ответчиком по данному делу понесены расходы на оплату услуг представителя в общем размере 22600 рублей, просит взыскать данную сумму с истца в пользу Общества в случае отмены решения суда и отказа в удовлетворении иска.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Костюк В.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Костюк В.В. и ее представитель, а также третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Сухова Л.Ф. и Сухов Р.В., о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, достаточно полно исследовал их, и к установленным правоотношениям применил надлежащий закон.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15 января 2016 года между ООО «Инком Недвижимость» (фирма) и Суховой Л.Ф. (продавец) был заключен Договор №5 об оказании риэлтерских услуг по поиску покупателя при проведении сделки по передаче прав собственности и продаже недвижимого имущества, по условиям которого продавец поручает фирме, а фирма принимает на себя консультационное и организационное обеспечение передачи прав собственности на принадлежащий продавцу на праве собственности объект недвижимости (трехкомнатная квартира), расположенный по адресу: ....

В силу пункта 2.2.3 Договора в обязанности Общества входило получение части денежных средств от покупателей в счет оплаты за реализуемый объект недвижимости. Пунктом 2.3.14 Договора установлена обязанность продавца уплатить Обществу вознаграждение в размере 40000 рублей; оплата производится, в том числе наличными денежными средствами в кассу Общества в любое время до подписания основного договора перехода права собственности на недвижимое имущество между продавцом и покупателем (пункт 3.2). Договором предусмотрено, что после нахождения Обществом покупателя продавец обязуется заключить с последним договор купли – продажи (пункт 2.3.10), цена квартиры составляет *** рублей.

Судом установлено, что 06 апреля 2016 года между ООО «Инком Недвижимость» (фирма), действующей на основании Устава и указанного выше договора об оказании риэлтерских услуг и Костюк В.В. (покупатель) было заключено Соглашение об авансе № 41, в соответствии с которым покупатель обязалась купить у продавца квартиру по названному выше адресу за 1040 000 рублей, а продавец обязался ее продать.

В соответствии с пунктом 2 Соглашения при его подписании покупатель вносит в качестве предоплаты аванс в размере 40000 рублей; после подписания договора купли – продажи в Управлении Росреестра данный экземпляр соглашения подлежал возврату Обществу (пункт 5).

Указанная сумма предоплаты была внесена Костюк В.В. в день подписания соглашения об авансе в кассу ООО «Инком Недвижимость», что подтверждается приходным кассовым ордером № 1 от 06 апреля 2016 года, что ответчиком в суде не оспаривалось.

Кроме того, согласно пункту 3 Соглашения предусмотрено, что в случае отказа покупателя от совершения сделки (невыполнение пункта 1 настоящего соглашения, а также отказа от заключения и последующей регистрации договора купли-продажи квартиры), внесенный аванс покупателю не возвращается.

Срок действия данного соглашения определен с 06 апреля 2016 года по 06 мая 2016 года.

Таким образом, правоотношение об авансе возникло между его сторонами - Костюк В.В. и ООО «Инком Недвижимость».

Разрешая заявленные требования, проанализировав установленные по делу обстоятельства, подтвержденные представленными сторонами доказательствами, оценка которым дана в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что используемое в указанном выше пункте 3 Соглашения понятие аванса не тождественно понятию задаток, следовательно, к указанному правоотношению не применимы нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об обеспечении исполнения обязательства при помощи задатка, а условие соглашения, ставящее зависимость возврата аванса от каких-либо условий, нежели наличия или отсутствия встречного предоставления, признано не соответствующим требованиям закона, и в связи с этим данный пункт соглашения является недействительным и не порождающим правовых последствий согласно статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда в указанной части лицами, участвующими в деле не обжалуется и в силу частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы истца; иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства.

Проверяя законность и обоснованность решения суда в части взыскания с ответчика в пользу истца уплаченной суммы аванса, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пунктам 1,2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Установлено, что 16 мая 2016 года между покупателем Костюк В.В. и продавцами Суховой Л.Ф. и Суховым Р.В., действующими также в интересах своих несовершеннолетних детей, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ....

По условиям данного договора оплата приобретаемой квартиры производится следующим образом: часть денег в сумме *** рублей передаются покупателем продавцам наличными денежными средствами при подписании настоящего договора купли-продажи; оставшаяся часть в сумме *** рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора от 05 мая 2016 года, не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

Из текста договора купли-продажи следует, что *** рублей Сухова Л.Ф. и Сухов Р.В. получили от покупателя Костюк В.В. лично в день подписания договора. В то же время, из объяснений истца и представителя третьего лица Суховой Л.Ф. – Стопичевой И.А. усматривается, что при заключении договора покупателем Костюк В.В. продавцам фактически было передано в счет оплаты приобретаемой квартиры ... рублей.

В последующем, как установил суд, в связи с заявлением Костюк В.В. государственная регистрация перехода права собственности на основании указанного договора произведена не была и в дальнейшем между Суховой Л.Ф., Суховым Р.В. и Костюк В.В. было заключено Соглашение о расторжении договора, в соответствии с которым договор купли-продажи квартиры был расторгнут. Суховым покупателем возвращена квартира, являвшаяся предметом договора купли – продажи, а Костюк В.В. были возвращены Суховой Л.Ф. денежные средства, полученные по договору купли-продажи. При этом по предварительной договоренности между сторонами, Суховой Л.Ф.Костюк В.В. было возвращено 190000 рублей, за вычетом денежных средств, уплаченных за оказание нотариальных услуг по оформлению указанного выше договора купли-продажи и последующего соглашения о его расторжении. Из письменного соглашения, подписанного сторонами 29.06.2016 года, также следует, что Костюк В.В. получены денежные средства в сумме 190000 рублей без учета выплаченных 40000 рублей Обществу.

При разрешении дела, Обществом не представлены письменные доказательства возврата Костюк В.В. внесенного 06.04.2016 аванса в сумме 40000 рублей в связи с расторжением рассматриваемого договора купли-продажи, равно, как и допустимых доказательств о передаче ООО «Инком Недвижимость» Суховой Л.Ф. 40000 рублей в счет производимой Костюк В.В. оплаты по договору купли-продажи; Суховой Л.Ф. и ее представителем в суде первой инстанции данное обстоятельство признано не было.

Доводы ответчика о том, что факт передачи Суховой Л.Ф. аванса в сумме 40000 рублей, внесенного в кассу Общества Костюк В.В., подтверждается расходным кассовым ордером № 1 от 06.04.2016 года, обоснованно не были приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку Сухова Л.Ф. свою подпись на ордере о получении денежных средств оспаривает, а кассовый документ в качестве основания выплаты содержит указание на то, что Суховой Л.Ф. производится «возврат предоплаты по договору об оказании риэлтерских услуг № 5 от 15.01.2016 года»

Более того, ни условиями рассматриваемого соглашения об авансе, ни условиями указанного выше договора об оказании риэлтерских услуг № 5 от 15 января 2016 года, заключенного между ответчиком и продавцом Суховой Л.Ф., не предусмотрена обязанность Общества передать полученный от покупателя в счет приобретения квартиры аванс продавцу до непосредственного заключения договора купли-продажи.

Таким образом, поскольку до разрешения дела в суде внесенная Костюк В.В. в кассу ООО «Инком Недвижимость» сумма аванса в счет оплаты приобретаемой квартиры истцу не возвращена, судебная коллегия находит правильным вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца данной суммы аванса в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию ООО «Инком Недвижимость» с выводами суда, изложенными в решении, и оценкой доказательств, данной судом. Вместе с тем, они на законность и обоснованность решения суда не влияют и не могут повлечь отмену решения суда. Ссылку на обстоятельства, имеющие значение для дела, не исследованные судом первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Кроме того, разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, установив факт нарушения ответчиком требований истца о возврате внесенных в счет предоплаты денежных средств в установленный срок, в соответствии с пунктом 3 статьи 314 и статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24 августа 2016 года по 26 июня 2017 года в сумме 3316 рублей 62 копейки.

Вопрос о взыскании с ООО «Инком Недвижимость» в пользу истца судебных расходов на уплату государственной пошлины разрешен судом в соответствии со статьями 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов лицами, участвующими в деле, не обжаловано, представленная апелляционная жалоба доводов об этом не содержит, в связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 328.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в данной части также не является предметом проверки судебной коллегии.

Нарушений судом норма материального права и норм процессуального права, являющихся безусловным основанием, влекущим отмену решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 193, 199, 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Апатитского городского суда Мурманской области от 21 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью «Инком Недвижимость» Чекстер Марии Владимировны – без удовлетворения.

судьи: