Судья Кривенцова Н.Н. Дело <данные изъяты>
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Аверченко Д.Г.
судей Ризиной А.Н., Рубцовой Н.А.
при секретаре Пичулёвой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 10 июня 2019 г. дело по иску администрации Рузского городского округа Московской области к Лаврову В. Д. о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,
по апелляционной жалобе Лаврова В. Д. на заочное решение Рузского районного суда Московской области от 01 марта 2018 г.,
заслушав доклад судьи Ризиной А.Н.
установила:
Администрация Рузского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к Лаврову В.Д. о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, согласно условиям которого ответчик обязался использовать земельный участок по назначению – для жилищного строительства. Однако, в ходе контрольных мероприятий установлено, что фактически по целевому назначению земельный участок не используется, какие-либо строения на нем отсутствуют, произрастает древесно-кустарниковая растительность.
Истец направил в адрес ответчика уведомление, в котором предложил предоставить подтверждение использования земельного участка согласно условиям договора в течение 14 календарных дней с момента направления уведомления, которое оставлено без ответа.
Ссылаясь на то, что действия ответчика являются существенным нарушением условий договора аренды, и являются основанием для его досрочного расторжения администрация Рузского городского округа Московской области просила суд расторгнуть договор аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> земельного участка площадью 2000 кв.м с кадастровым <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> обязать ответчика возвратить вышеуказанный земельный участок в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Истец - представитель администрации Рузского городского округа Московской области в судебном заседании иск поддержал.
Ответчик Лавров В.Д. и представитель третьего лица - Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились.
Заочным решением Рузского районного суда Московской области от 01 марта 2018 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Лавров В.Д. просит заочное решение суда отменить, в том числе, ссылаясь на то, что он не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания.
Как усматривается из материалов дела в судебном заседании 01.03.2018 года ответчик Лавров В.Д. не присутствовал, дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке заочного производства.
Частью 1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Независимо от того, какой из способов извещения участников судопроизводства избирается судом, любое используемое средство связи или доставки должно обеспечивать достоверную фиксацию переданного сообщения и факт его получения адресатом.
В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.
В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.
Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Однако судом первой инстанции данные требования закона не выполнены, в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем извещении Лаврова В.Д. о времени и месте судебного разбирательства.
Рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и оно подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм процессуального права.
На основании определения от 20 мая 2019 г. года судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, третье лицо не явились.
В соответствии с п. п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
Ввиду указанного, судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая данные о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, (л.д. 119), в том числе, о дате, месте и времени судебного заседания на сайте Московского областного суда, определила рассмотреть дело в отсутствие представителей от администрации Рузского городского округа Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области, а также ответчика Лаврова В.Д.
Изучив материалы дела, судебная коллегия находит исковые требования администрации Рузского городского округа Московской области к Лаврову В.Д. о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок подлежащими удовлетворению.
В обоснование искового заявления администрация ссылается на то обстоятельство, что земельный участок, с момента его предоставления в аренду в 2013 году, не используется в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании требований ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу вышеприведенных норм закона, регулирующие спорные правоотношения, не освоение земельного участка в установленные законом сроки (три года) может являться основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя лишь в тех случаях, когда основанием данного нарушения является неправомерное поведение (бездействие) самого арендатора, т.е. нарушение договорного обязательства поставлено в прямую зависимость от волеизъявления лица, арендующего земельный участок.
Разрешая дело по правилам производства суда первой инстанции, судебная коллегия на основании ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установила следующие обстоятельства.
На основании Постановления администрации Рузского муниципального района Московской области от <данные изъяты><данные изъяты>Лаврову В.Д. предоставлен земельный участок, площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>
<данные изъяты> между администрацией Рузского муниципального района Московской области и Лавровым В.Д. заключен договор аренды <данные изъяты> земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной неразграниченной собственности общей площадью 2000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты>, в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенным по адресу: <данные изъяты>
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается сроком на 10 лет с <данные изъяты> по <данные изъяты>.
В соответствии с п.п. 4.4.1, 4.4.2 договора, арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора. Использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
В силу п. 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Согласно п. 6.2 договора, настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.п.4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего договора.
В соответствии с п. 6.3 договора, при прекращении (расторжении) договора, арендатор обязан вернуть не позднее 10 рабочих дней арендодателю участок в надлежащем состоянии.
Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.3 договора).
<данные изъяты> договор аренды зарегистрирован в Управлении ФСГРКиК по Московской области.
<данные изъяты> истцом в рамках контрольных мероприятий осуществлено обследование указанного земельного участка, в ходе которого установлено, что территория земельного участка не огорожена, межевых знаков нет, на земельном участке строения отсутствуют, хозяйственная или иная деятельность не ведется, произрастает редкая древесно-кустарниковая растительность, о чем составлен акт муниципального обследования объекта земельных отношений № 208 с фототаблицей.
<данные изъяты> истцом в рамках контрольных мероприятий осуществлено обследование спорного земельного участка, в ходе которого установлено, что территория земельного участка не огорожена, межевых знаков нет, на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, наблюдается сухостой естественного происхождения вегетационного периода прошлого года, строения отсутствуют, хозяйственная или иная деятельность не ведется, о чем составлен акт муниципального обследования объекта земельных отношений № 35 с фототаблицей.
Из вышеуказанных актов следует, что ответчик Лавров В.Д. не использует земельный участок по назначению в соответствии с разрешенным видом использования.
<данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлено письмо, в котором указывалось на нарушение целевого использования земельного участка и установлен срок для представления подтверждения использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.
Ответа истцом получено не было.
В апелляционной жалобе Лавров В.Д. указывал, что провел выравнивание земельного участка, завез плодородный грунт, начал рытье котлована под фундамент будущего жилого дома, а на сам земельный участок были завезены строительные материалы. Контрольные мероприятия истца были проведены в условиях обильного снежного покрова, который не позволял обнаружить следы освоения земельного участка.
В обоснование данных утверждений стороной ответчика соответствующих доказательств к апелляционной жалобе приложено не было.
Вместе с тем, судебная коллегия, разрешая дело по правилам производства суда первой инстанции, руководствуясь ст. 12, ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для правильного разрешения спора предложила ответчику Лаврову В.Д. соответствующие доказательства предоставить (л.д.119).
Однако, в нарушение требований ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств в подтверждение указанной выше позиции.
Таким образом, разрешая настоящий спор, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку приходит к выводу о том, что на стороне ответчика имеется бездействие, выразившееся по не освоению земельного участка в течение трех лет с момента его предоставления.
Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство индивидуального жилого дома, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в, частности, получение ГПЗУ.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Доказательств получения документов, необходимых согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство не представлено, строительство не начиналось, на данные обстоятельства Лавров В.Д. не ссылался.
Градостроительный план в отношении спорного земельного участка Лавровым В.Д. также не разрабатывался, действий к этом не предпринималось.
Доказательств, которые свидетельствовали о том, что с момента предоставления земельного участка в пользование и владение ответчика, Лавров В.Д. совершал какие-либо подготовительные мероприятия, необходимое для освоения участка, в том числе совершал мероприятия, которые были обозначены заявителем в апелляционной жалобе, либо доказательства в подтверждение иных обстоятельств, исключающих освоение земли, стороной ответчика не представлено.
Пунктом 3 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений.
В материалы дела представлен акт обследования спорного земельного участка от <данные изъяты>, которым подтверждается, что территория арендуемого земельного участка не огорожена, на земельном участке отсутствуют какие-либо строения, деятельность на участке не ведется, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность (л.д. 7-8).
Данный акт судебная коллегия с учетом требований ст. ст. 71, 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относит к относимому и достоверному доказательству, поскольку объективность изложенных в нем сведений подтверждается фотоматериалом, являющемся неотъемлемой частью акта. Акт и фотоматериалы подготовлены специалистами. Оснований усомниться в достоверности, изложенных в акте сведений, оснований не имеется. Данные документы стороной ответчика не опорочены.
Вопреки утверждениям Лаврова В.Д. признаков использования земельного участка с учетом разрешенного вида использования (ИЖС), равно как и признаков вообще какого-либо использования земельным участком в ходе контрольных мероприятий не установлено, что в ходе судебного разбирательства не опровергнуто.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что <данные изъяты> в адрес ответчика администрация за исх. <данные изъяты> было направлено уведомление с предложением предоставления сведений, подтверждающих использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, с предупреждением о последствиях не предоставления соответствующих сведений – расторжение договора аренды (л.д.5).
В предложенные сроки ответ не поступил.
<данные изъяты> проведено очередное муниципальное обследование земельного участка путем осмотра спорного земельного участка, по результатам смотра составлен акт №35, в котором отражены аналогичные сведения о том, что земельный участок имеет признаки не освоенного объекта земельных отношений. В подтверждение представлен фотоматериал.
При этом судебная коллегия отмечает, что из протокола судебного заседания от <данные изъяты>, в котором разрешался вопрос об отмене заочного решения по заявлению Лаврова В.Д., следует, что ответчик не отрицал и давал объяснения о том, что он не использовал земельный участок по причине того, что «мне некогда было им заниматься» (л.д.89).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая вышеизложенные нормы права, принимая во внимание дату заключения договора (29.01.2013г), сведения о том, что строительство ответчиком не осуществляется, и действий, направленных на реализацию по исполнению договора аренды более 5-ти лет не предпринималось, объективных причин, препятствующих началу строительству не приведено, приходит к выводу о том, что ответчиком было допущено неисполнение обязанностей по использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.
Поскольку из договора аренды следует, что условие о разрешенном использовании земельного участка является существенным условием договора, а с момента поступления земельного участка во владение и пользование ответчика, как следует из представленных материалов, Лавров В.Д. к его освоению и строительству индивидуального жилищного дома не приступил и доказательств обратного не представлено, постольку судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Рузского районного суда Московской области от 01 марта 2018 г. отменить.
Исковые требования администрации Рузского городского округа Московской области к Лаврову В. Д. о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> земельного участка площадью 2000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заключенный между Администрацией Рузского муниципального района Московской области и Лавровым В. Д..
Обязать Лаврова В. Д. возвратить Администрации Рузского городского округа Московской области земельный участок площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>
Председательствующий
Судьи
