Судья Кондратова О.Ю. Дело № 33-789/2018
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи - председательствующего Прасол Е.В.,
судей Тимофеевой С.В., Голубь Е.С.,
при секретаре Емелиной С.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 15 марта 2018 года гражданское дело по иску Дмитриева Николая Михайловича к индивидуальному предпринимателю Терещенко Юрию Михайловичу о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения арендной платы, встречному иску индивидуального предпринимателя Терещенко Юрия Михайловича к Дмитриеву Николаю Михайловичу о взыскании переплаты за коммунальные услуги, пени за просрочку передачи помещений
по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Терещенко Юрия Михайловича на решение Курганского городского суда Курганской области от 9 ноября 2017 года, которым постановлено:
исковые требования Дмитриева Николая Михайловича – удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2016 года, заключенный между Дмитриевым Николаем Михайловичем и индивидуальным предпринимателем Терещенко Юрием Михайловичем, с 9 ноября 2017 года.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Терещенко Юрия Михайловича в пользу Дмитриева Николая Михайловича задолженность по арендной плате за период с апреля по август 2017 года в размере 83500 руб., 13419 руб. – пени за просрочку арендной платы за период с 21 марта 2017 года по 9 ноября 2017 года, расходы по оплате коммунальных услуг в сумме 31755 руб. 92 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3807 руб. 24 коп.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Терещенко Юрия Михайловича в доход муниципального образования город Курган государственную пошлину в размере 400 руб.
Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Терещенко Юрия Михайловича к Дмитриеву Николаю Михайловичу о взыскании переплаты за коммунальные услуги в размере 19666 руб. 70 коп., пени за просрочку передачи помещений в размере 3800 руб., расходов по оплате государственной пошлины – оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Тимофеевой С.В., изложившей существо дела, объяснения истца (ответчика по встречному иску) Дмитриева Н.М., его представителя по доверенности Басаргиной М.С., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Дмитриев Н.М. обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее ИП) Терещенко Ю.М. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды, пени за просрочку внесения арендной платы, коммунальных платежей.
В обоснование иска указал, что по договору аренды от 1 ноября 2016 года передал ответчику в аренду нежилое помещение, расположенное на <...> этаже жилого дома <адрес>, общей площадью <...> кв.м, на срок до 1 ноября 2019 года, с условием внесения арендной платы в размере 20000 руб. ежемесячно в срок до 20 числа текущего месяца, первоначального платежа в размере арендной платы за 3 месяца. Арендуемое помещение передано ответчику по акту-приема передачи от 1 ноября 2016 года. 15 ноября 2016 года договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области. С момента заключения договора аренды до 20 марта 2017 года арендная плата вносилась ответчиком своевременно и в полном объеме. 20 марта 2017 года арендная плата за апрель 2017 года была оплачена ответчиком в размере 16500 руб., после чего арендная плата ответчиком не вносилась. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору истец как собственник нежилого помещения вынужден был понести расходы по оплате коммунальных платежей. Расходы на оплату потребленной арендатором электроэнергии и техническое обслуживание за период с ноября 2016 года по май 2017 года составили 31755 руб. 92 коп. 8 июня 2017 года истец направил в адрес ответчика требование о погашении задолженности по арендной плате за период с 20 марта 2017 года по май 2017 года в срок до 20 июня 2017 года, которое ответчиком не исполнено. Просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2016 года, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за апрель, май, июнь, июль, август 2017 года в размере 83500 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 21 марта 2017 года по 31 июля 2017 года в размере 4985 руб. 50 коп., расходы по оплате коммунальных платежей в размере 31755 руб. 92 коп., в счет возврата уплаченной государственной пошлины 3807 руб. 24 коп.
В ходе рассмотрения дела исковые требования изменил, просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2016 года с даты вынесения решения, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за апрель, май, июнь, июль, август 2017 года в размере 83500 руб., расходы по оплате коммунальных платежей в размере 31755 руб. 92 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 21 марта 2017 года по 9 ноября 2017 года в размере 13419 руб., в счет возврата уплаченной государственной пошлины 3807 руб. 24 коп.
ИП Терещенко Ю.М. предъявил к Дмитриеву Н.М. встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств, пени.
В обоснование встречного иска указал, что 1 ноября 2016 года между ним и Дмитриевым Н.М. был заключен договор аренды, по условиям которого ответчик обязался передать во временное владение и пользование помещения № на поэтажном плане, общей площадью <...> кв.м, расположенные <адрес>. В этот же день был подписан акт приема-передачи нежилых помещений. Однако фактически в аренду были переданы помещения №, общей площадью <...> кв.м, помещения №, №, №, № в аренду не передавались. 22 февраля 2017 года арендатору было передано помещение №, о чем был составлен соответствующий акт. 29 апреля 2017 года в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды по причине того, что помещения по договору аренды в полном объеме переданы не были. 12 мая 2017 года в адрес Дмитриева Н.М. направлены акты приема-передачи нежилого помещения. Полагает, что поскольку фактически в аренду были переданы помещения общей площадью <...> кв.м вместо указанных в договоре и акте приема-передачи помещений общей площадью <...> кв.м, размер арендной платы за период с ноября по январь должен составлять 11288 руб. 32 коп. в месяц, за период с февраля по 10 мая 2017 года с учетом передачи в аренду помещений общей площадью <...> кв.м – 12203 руб. 41 коп. Таким образом, размер арендной платы за период действия договора составляет 74 411 руб. 41 коп., тогда как им в счет оплаты арендных платежей передано ответчику 115940 руб. За период фактического пользования помещениями за потребленную электроэнергию была начислена плата в размере 94752 руб. 41 коп., однако с учетом фактически переданных в аренду помещений размер платы должен составлять 25159 руб. 59 коп. за период с ноября 2017 года по январь 2018 года, 30615 руб. 97 коп. за период с февраля по 28 апреля 2017 года, при этом фактически им произведена оплата электроэнергии на сумму 75442 руб. 31 коп. 11 июля 2017 года в адрес Дмитриева Н.М. направлена претензия с требованием возвратить излишне выплаченные денежные средства, которая удовлетворена не была. Просил суд взыскать с Дмитриева Н.М. излишне выплаченные денежные средства в счет арендной платы в размере 41528 руб. 60 коп., коммунальных платежей – 19666 руб. 70 коп., пени за просрочку передачи помещений в размере 3800 руб., возместить расходы по уплате государственной пошлины в размере 2400 руб.
Впоследствии ИП Терещенко Ю.М. отказался от искового требования к Дмитриеву Н.М. о взыскании переплаты за аренду помещений в размере 41528 руб. 60 коп., определением Курганского городского суда Курганской области от 9 ноября 2017 года данный отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.
В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Дмитриев Н.М. исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал. Пояснил, что акт приема-передачи помещения от арендатора арендодателю сторонами договора аренды не подписывался, до настоящего времени ключи от нежилого помещения ему не переданы.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) Дмитриева Н.М. по доверенности Балина Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала.
Ответчик (истец по встречному иску) ИП Терещенко Ю.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) ИП Терещенко Ю.М. по доверенности Крутиков А.В. в судебном заседании исковые требования Дмитриева Н.М. не признал, встречные исковые требования поддержал, не оспаривал, что до настоящего времени ключи от нежилого помещения арендатором арендодателю не переданы, акт приема-передачи помещения не подписан.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Судом принято изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) ИП Терещенко Ю.М. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать Дмитриеву Н.М. в удовлетворении исковых требований в части взыскания с него арендных платежей за период с 1 мая 2017 года. Указывает, что освободил арендуемое помещение с 1 мая 2017 года, неоднократно предлагал Дмитриеву Н.М. прибыть для составления акта приема-передачи. В связи с уклонением ответчика от передачи имущества 12 мая 2017 года направил в его адрес акты приема-передачи, полученные им 18 мая 2017 года, но оставленные без ответа. На уведомление Дмитриева Н.М. от 6 июня 2017 года он повторно предложил ему расторгнуть договор аренды и подписать акты приема-передачи. Данное предложение было получено ответчиком 17 июля 2017 года, однако также оставлено без ответа. Полагает, что договор аренды был расторгнут 1 мая 2017 года по соглашению сторон, арендатор уклонялся от приемки арендованного имущества, в связи с чем требования о взыскании арендных платежей за период с 1 мая 2017 года по август 2017 года заявлены Дмитриевым Н.М. необоснованно и удовлетворению не подлежали.
В возражениях на апелляционную жалобу истец (ответчик по встречному иску) Дмитриев Н.М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Терещенко Ю.М. – без удовлетворения. Выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы о том, что арендодатель уклонялся от приемки арендованного имущества и расторжения договора аренды. Указывает, что 29 апреля 2017 года ИП Терентьев Ю.М. в одностороннем порядке в нарушение условий договора аренды и требований закона, расторг договор аренды, освободил помещение, не уведомив об этом арендодателя, при этом акт приема-передачи помещения в связи с его освобождением арендатором сторонами не подписывался, ключи от нежилого помещения до настоящего времени арендодателю не переданы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец (ответчик по встречному иску) Дмитриев Н.М., его представитель по доверенности Басаргина М.С. против доводов апелляционной жалобы возражали.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что Дмитриев Н.М. является собственником нежилого помещения, расположенного на <...> этаже жилого дома (литер <...>), номера на поэтажном плане №, <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права № от <...>).
1 ноября 2016 года между Дмитриевым Н.М. (арендодатель) и ИП Терещенко Ю.М. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование помещение на <...> этаже жилого дома (литер <...>), номера на поэтажном плане №, общей площадью <...> кв.м, расположенное <адрес> а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре (пункт 1.1. договора).
В силу пункта 2.3.2. договора арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размере, в сроки и порядке, согласованных сторонами в статье 3 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.3.3. договора арендатор обязан производить оплату коммунальных услуг в размере, в срок и порядке, согласованных сторонами в статье 3 настоящего договора.
В соответствии с пунктами 3.1., 3.3., 3.4. договора арендная плата составляет 20000 руб. в месяц. Величина арендной платы является фиксированной в течение всего срока действия настоящего договора, установленного пунктом 5.1., и не подлежит одностороннему изменению. Арендатор обязан ежемесячно уплачивать стоимость арендной платы до 20-го числа текущего месяца за последующий. Первоначальный платеж вносится арендатором авансом за 3 месяца.
Пунктами 6.1., 6.3. предусмотрено, что в случае нарушения сроков осуществления платежей, установленных в пункте 3.3 настоящего договора, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. За просрочку передачи помещения согласно пункту 2.3.7. настоящего договора арендатор уплачивает арендатору пени в размере 0,1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Нежилое помещение передано ИП Терещенко Ю.М. по акту приема-передачи 1 ноября 2016 года.
15 ноября 2016 года договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.
Из материалов дела следует, что арендная плата за период с 1 ноября 2016 года по 20 марта 2017 года оплачивалась ИП Терещенко Ю.М. своевременно и в полном объеме.
Согласно расписке от 20 марта 2017 года арендная плата за апрель 2017 года оплачена ИП Терещенко Ю.М. в размере 16500 руб.
После 20 марта 2017 года арендная плата арендатором арендодателю по договору не вносилась.
8 июня 2017 года Дмитриев Н.М. направил ИП Терещенко Ю.М. уведомление о существенном нарушении условий договора, в котором предложил оплатить задолженность в срок до 20 июня 2017 года.
Уведомление получено ответчиком 10 июня 2017 года, однако задолженность по договору не погашена.
Поскольку арендная плата за апрель, май, июнь, июль, август 2017 года арендатором арендодателю своевременно и в полном объеме не вносилась, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности исковых требований Дмитриева Н.М. о взыскании с ИП Терещенко Ю.М. арендной платы за указанный период, равно как и пени за просрочку арендной платы за период с 21 марта 2017 года по 9 ноября 2017 года в размере 13419 руб.
Основания изменения и расторжения договора предусмотрены законодателем в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно приведенной норме изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации – случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В пункте 5.1. договора стороны согласовали срок его действия – до 1 ноября 2019 года.
В силу пункта 4.1. договора досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон.
Любая из сторон вправе досрочно расторгнуть настоящий договора, если другая сторона нарушает его существенные условия. Под существенными условиями в отношении арендодателя стороны понимают нарушение арендодателем положений пункта 2 настоящего договора. Под существенными условиями в отношении арендатора стороны понимают просрочку арендатором в уплате арендной платы и стоимости коммунальных услуг более чем на два месяца, использование помещения не по назначению, ухудшение технического или санитарного состояния здания по вине арендатора. Одностороннее расторжение договора по иным основаниям допускается также в случаях, предусмотренных законодательством (пункт 4.2. договора).
В соответствии с пунктом 4.3. договора сторона, имеющая намерение расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным пунктом 4. настоящего договора, обязана уведомить об этом другую сторону в письменной форме не позднее 10 дней до даты расторжения договора с приложением документально подтвержденной аргументации своего намерения.
Проанализировав нормы действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения сторон, применительно к условиям заключенного договора аренды, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности исковых требований арендодателя о расторжении договора аренды с даты вынесения решения по делу в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.
Доводы апелляционной жалобы ИП Терещенко Ю.М. о расторжении договора аренды 1 мая 2017 года, освобождении арендованного имущества и как следствие об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы после указанной даты, не могут быть признаны состоятельными, поскольку доказательств того, что договор аренды нежилого помещения расторгнут по инициативе арендатора по основаниям и в порядке, установленном договором аренды и законом, равно как и уклонения Дмитриева Н.М. от передачи имущества и подписания акта приема-передачи, в материалы дела не представлено, притом что в судебном заседании 9 ноября 2017 года стороны поясняли, что ключи от нежилого помещения до настоящего времени арендодателю арендатором не переданы, акт приема-передачи имущества не составлен.
Ссылки апелляционной жалобы ИП Терещенко Ю.М. на обращения к Дмитриеву Н.М. в мае и июне 2017 года являются несостоятельными, поскольку в них арендатор уведомлял арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора, притом что доказательств такого нарушения материалы дела не содержат, при разрешении спора суд усмотрел существенное нарушение условий договора аренды именно со стороны арендатора, что и послужило основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Доводов о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного иска апелляционная жалоба ИП Терещенко Ю.М. не содержит, в связи с чем в указанной части судебный акт не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.
Таким образом, решение суда постановлено в соответствии с установленными обстоятельствами, требованиями закона и не может быть отменено по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, которые основаны на неверном толковании закона, направлены на переоценку выводов суда и исследованных в судебном заседании доказательств, оснований для удовлетворения которых судебная коллегия не находит, поэтому не принимает во внимание. Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом не допущено, иных доводов, имеющих правовое значение и способных повлиять на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе ИП Терещенко Ю.М.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Курганского городского суда Курганской области от 9 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Терещенко Юрия Михайловича – без удовлетворения.
Судья - председательствующий Е.В. Прасол
Судьи: С.В. Тимофеева
Е.С. Голубь
