Судья – Даракчян А.А. Дело <№...> (<№...>)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
24 февраля 2022 года г. Краснодар
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Сибятулловой Л.В.,
судей Таран А.О., Чирьевой С.В.,
по докладу судьи Таран А.О.,
при ведении протокола помощником судьи Щербиной Ю.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации Сочи к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды,
по апелляционной жалобе представителя МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации Сочи по доверенности ФИО2 на решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 октября 2021 года,
заслушав доклад судьи Таран А.О. об обстоятельствах дела, судебная коллегия
установила:
МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи обратилось в Лазаревский районный суд г. Сочи с иском к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды.
В обоснование заявленных требований указано, что на основании протокола о результатах аукциона от 24.08.2017г. № 5 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 заключен договор от 13.09.2017г. <№...> аренды земельного участка, площадью 585 кв.м, с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, уч. 15/6, для индивидуального жилищного строительства (отдельно строящийся дом на одну семью).
Пунктом 3.1. договора аренды установлено, что годовой размер арендной платы определен по результатам аукциона согласно протоколу от 24.08.2017г. <№...> в сумме 579 800 руб.
Согласно и. 3.3. договора аренды по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора арендная плата в размере 579 800 руб. вносится арендатором ежегодно до 10 ноября текущего года, начиная с года, следующего за годом предоставления земельного участка.
В соответствии с п. 6.2. договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в п. 3.3. настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.
Согласно прилагаемому расчету задолженности по аренде земельного участка от 16.03.2021г. задолженность по договору по основному обязательству составляет 1 159 600 руб., по пене – 155 096,50 руб., общая сумма задолженности 1 314 696,50 руб.
В адрес ФИО1 МКУ «Дирекция имущественного комплекса» г. Сочи направлена претензия от 16.02.2021г. <№...> с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также предоставить в учреждение в десятидневный срок со дня получения претензии платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности по договору аренды.
06.03.2021г. вышеуказанная претензия получена арендатором. Ответ на данную претензию арендодателю не поступал, задолженность не ликвидирована, что послужило основанием для обращения в суд с требованиями, согласно которым МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи просит расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 13.09.2017г. <№...>; обязать Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 05.12.2017г. за номером <№...> о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; а также взыскать со ФИО1 в муниципальный бюджет г. Сочи плату за пользование земельным участком в размере 1 314 696,50 руб. (по основному обязательству - 1 159 600,00 руб., по пене - 155 096,50 руб.).
Обжалуемым решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.10.2021г. в удовлетворении исковых требований МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды отказано.
С указанным решением не согласился представитель МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи по доверенности ФИО2
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным.
В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как подтверждается материалами дела, на основании протокола о результатах аукциона от 24.08.2017г. № 5 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 заключен договор от 13.09.2017г. <№...> аренды земельного участка, площадью 585 кв.м, для индивидуального жилищного строительства (отдельно строящийся дом на одну семью), с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>.
Согласно п. 1.3 договора аренды участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства.
Пунктом 3.1. договора аренды установлено, что годовой размер арендной платы определен по результатам аукциона, согласно протоколу от 24.08.2017г. <№...> в сумме 579 800 руб.
Согласно п. 3.3. договора аренды, по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора арендная плата в размере 579 800 руб. вносится арендатором ежегодно до 10 ноября текущего года, начиная с года, следующего за годом предоставления земельного участка.
Как установлено судом первой инстанции, после заключения между местной администрацией (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства администрация письмом от 18.07.2018г. отказала ФИО1 в выдаче разрешения на строительство жилого дома на указанном земельном участке.
Вступившим в законную силу решением Железногорского городского суда Красноярского края от 05.09.2018г. данный отказ признан незаконным. Суд возложил обязанность на администрацию г. Сочи устранить нарушение прав и законных интересов ФИО1, путем рассмотрения его заявления о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <№...>, расположенном по адресу: <Адрес...>, в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.
Решением Железногорского городского суда Красноярского края от 20.09.2019г. отказано в удовлетворении иска администрации г. Сочи МКУ «Дирекция муниципального имущественного комплекса» г. Сочи к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и удовлетворен встречный иск ФИО1 С Администрации г. Сочи МКУ «Дирекция муниципального имущественного комплекса» г. Сочи в пользу ФИО1 взыскана уплаченная арендная плата за период с 19.07.2018г. по 09.11.2018г. в размере 162 025,98 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 23.12.2019г. решение Железногорского городского суда Красноярского края от 20.09.2019г. отменено в части удовлетворения требований встречного иска ФИО1 По делу в указанной части постановлено новое решение, которым в удовлетворении встречных требований ФИО1 отказано.
Решением Красноярского краевого суда от 08.06.2021г. частично удовлетворен административный иск ФИО1 о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок. ФИО1 присуждена компенсация за исполнение судебного акта в разумный срок в размере 50 000 руб. Обязанность по исполнению настоящего судебного решения возложена на департамент по финансам и бюджету администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края за счет средств бюджета муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с положениями п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 42 Кодекса).
В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации, статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли в Российской Федерации является платным.Согласно ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а также при отсутствии таковых условий и требований - в соответствии с условиями делового оборота или предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 не может пользоваться земельным участком по целевому назначению.
Однако, судебная коллегия полагает, что данный вывод суда первой инстанции основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Так, судом первой инстанции не учтено, что согласно положений п. 3.7. договора аренды неиспользование участка арендатором не освобождает его от несения обязанности по внесению арендное платы.
Следует также отметить, что 16.07.2019г. администрацией г. Сочи выдано разрешение № RU<№...> на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <№...>, при этом, с учетом положений п.3.3 договора аренды, заявленная ко взысканию сумма рассчитана за период пользования участком, не превышающий сентябрь 2019г., а именно: 579 800 рублей за период с сентября 2019г. по сентябрь 2020г. - срок оплаты 10.11.2019г.; 579 800 рублей за период с сентября 2020г. по сентябрь 2021г. - срок оплаты 10.11.2020г.
Вместе с тем, поскольку на день рассмотрения судом апелляционной инстанции ФИО1 арендная плата по договору внесена в полном размере, о чем представлена квитанция, то оснований для взыскания не имеется, ввиду чего судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи к ФИО1 в части взыскания задолженности за пользование земельным участком.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Данной нормой закона установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора.
Таким образом, положениями ч. 3 ст. 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора.
В то же время, ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поскольку в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса.
Из разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также усматривается, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Таким образом, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получение отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Соглашение о расторжении договора в силу названной статьи составляется в письменном виде, в нем указывается, что договор расторгается. Его необходимо подписать и направить стороне, которой предлагается расторгнуть договор, в двух экземплярах, указав о необходимости возврата одного экземпляра соглашения с его подписью.
Как следует из материалов дела МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи установленный обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора не соблюден.
Правовой анализ имеющейся в деле претензии от 16.02.2021г. указывает на то, что исследуемое письмо с позиции свидетельства соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды таковым не является, поскольку не подтверждает последовательность надлежащих юридических действий в том порядке, в котором законодатель определил процедуру расторжения договора. Указанная претензия содержит лишь намерение на расторжение договора в случае неисполнения указанных в ней требований о погашении задолженности.
При этом истцом не представлено доказательств направления ответчику соответствующего соглашения о расторжении договора, с указанием на необходимость его подписания в двух экземплярах, а также указанием о необходимости возврата одного экземпляра соглашения с его подписью.
Таким образом, требование в виде соглашения о расторжении договора аренды, предусмотренного законом, администрацией в адрес ответчика не направлялось, в связи с чем, доказательств, объективно подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в части требований о расторжении договора, материалы дела не содержат.
В соответствии со ст. 222 ГПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
При отказе в удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора аренды земельного участка судом первой инстанции вышеуказанные нормы материального и процессуального права оставлены без внимания, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что требования МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи к ФИО1 в части требований о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения по основаниям абз. 2 ст. 222 ГПК РФ.
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
С учетом изложенного, судебная коллегия, оценив представленные по делу доказательства, пришла к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятью нового решения об отказе МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи к ФИО1 в удовлетворении части требований о взыскании задолженности за пользование земельным участком и оставлении без рассмотрения требований о расторжении договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 222, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 октября 2021 года - отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении части исковых требований МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком - отказать.
Исковые требования МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации г. Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды - оставить без рассмотрения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий: Л.В. Сибятуллова
Судьи: А.О. Таран
С.В. Чирьева
