Судья < Ф.И.О. >1 Дело <...>
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
<...><...>
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего < Ф.И.О. >21
и судей < Ф.И.О. >20, Кривцова А.С.
по докладу судьи < Ф.И.О. >20
при секретаре < Ф.И.О. >3
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «Новер» о признании бездействия незаконным, понуждении устранить допущенные нарушения и исполнить обязательства по договорам.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края обратился в суд иском к ООО «Новер» о признании незаконными действий по расходованию денежных средств граждан - участников долевого строительства жилого комплекса «Южный» Литер 4, расположенного по адресу: <...>, и жилого комплекса «Валентина» Литер 6, расположенного по адресу: <...>, на цели не связанные с их строительством; об обязании восстановить денежные средства в сумме 154,6 млн. рублей и израсходовать их на цели, направленные на завершение строительных работ по возведению жилого комплекса «Южный» Литер 4, расположенного по адресу: <...>, и жилого комплекса «Валентина» Литер 6, расположенного по адресу: <...>.
Заявленные требования обоснованы тем, что ООО «Новер» осуществляет строительство жилого комплекса «Южный, 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями Литер 4, расположенного по адресу: <...>. Первоначальный срок исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве – <...>, перенесен на <...> (ввод - 2 квартал 2016 гола, передача объектов участникам долевого строительства - в течение 3-х месяцев с даты ввода). Также ведется строительство жилого комплекса «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: <...>. Первоначальный срок исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве – <...>, перенесен на <...> (ввод - 2 квартал 2016 года, передача объектов участникам долевого строительства - в течение 3-х месяцев с даты ввода). В настоящее время информация о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, а также о передаче квартир участникам долевого строительства в департамент не поступала. В результате действий работников ООО «Новер» и ООО «ЮгСтройРесурс» из подлежащих расходованию на строительство Литер 4 и Литер 6 денежных средств было противоправно изъято 154,6 млн. рублей, что повлекло за собой затягивание сроков завершения строительных работ и, как следствие, нарушение прав участников долевого строительства.
Обжалуемым решением Прикубанского районного суда <...> от <...> исковые требования департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края удовлетворены. Признано незаконным бездействие ООО «Новер», выразившееся в непринятии мер по восстановлению денежных средств в сумме 47 283 615,41 рублей на расчетных счетах или в кассе застройщика, либо путем направления их на строительство (создание) объектов: «Жилой комплекс «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: <...>; «Жилой комплекс «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями Литер 4, расположенный по адресу: <...>. Суд обязал ООО «Новер» восстановить денежные средства в сумме 47 283 615,41 рублей на расчетных счетах или в кассе застройщика, либо путем направления их на строительство (создание) объектов: «Жилой комплекс «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...>, «Жилой комплекс «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенным и помещениями Литер 4, расположенный по адресу: <...>. Признано незаконным бездействие ООО «Новер» по непринятию мер, направленных на завершение строительства объектов: «Жилой комплекс «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...>, «Жилой комплекс «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями Литер 4, расположенный по адресу: <...>. Суд обязал ООО «Новер» исполнить обязательства по договорам участия в долевом строительстве: завершить строительство объектов «Жилой комплекс «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...>, «Жилой комплекс «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями Литер 4, расположенный по адресу: <...>, ввести дома в эксплуатацию и передать участникам долевого строительства объекты долевого строительства в установленном законом порядке, в том числе, либо путем расторжения неоплаченных договоров, либо путем взыскания задолженности по договорам и направления денежных средств на строительство объектов. С ООО «Новер» взыскана государственная пошлина в размере 2000 рублей в доход государства.
Не согласившись с данным решением, < Ф.И.О. >4, действующей по доверенности в интересах < Ф.И.О. >6, и < Ф.И.О. >5, действующей по доверенности в интересах < Ф.И.О. >7, поданы апелляционные жалобы, в которых они просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указав, что данное решение является незаконным, вынесенным с нарушением норм процессуального законодательства, поскольку < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >7 не были привлечены судом первой инстанции к участию в деле, в связи с чем, они были лишены возможности заявлять ходатайства и представлять свои доводы и доказательства.
При рассмотрении дела судебной коллегией установлено, что суд первой инстанции <...> рассмотрел гражданское дело по иску департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «Новер» о признании бездействия незаконным, понуждении устранить допущенные нарушения в исполнении обязательств по договорам без привлечения к участию в деле < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >6 Вместе с тем, < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >6 - участники долевого строительства многоквартирного дома, застройщиком которого является ООО «Новер», в связи с чем указанные лица являются лицами, заинтересованными в исходе настоящего дела.
Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниям для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
<...> судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда было вынесено определение о переходе к рассмотрению гражданского дела по иску департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «Новер» о признании бездействия незаконным, понуждении устранить допущенные нарушения в исполнении обязательств по договорам по правилам производства в суде первой инстанции.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края по доверенности < Ф.И.О. >8 настаивал на удовлетворении заявленных требований, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель исполняющего обязанности внешнего управляющего ООО «Новер» < Ф.И.О. >9 по доверенности < Ф.И.О. >10 при рассмотрении дела судебной коллегией с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении иска департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «Новер» о признании бездействия незаконным, понуждении устранить допущенные нарушения в исполнении обязательств по договорам отказать в полном объеме.
В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда < Ф.И.О. >6, < Ф.И.О. >7 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями ст.ст.113, 116 ГПК РФ, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовыми уведомлениями о получении заказных писем < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >11, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с Федеральным законом от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от <...><...> «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» с <...> департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края является органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным осуществлять в установленном законом порядке функции по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
На основании Закона Краснодарского края от <...><...>-КЗ «О системе исполнительных органов государственной власти Краснодарского края и структуре высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края - администрации Краснодарское края», постановлениями главы администрации (губернатора) Краснодарского края от <...><...> «О совершенствовании деятельности исполнительных органов государственной власти Краснодарского края», от <...><...> «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» с <...> постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от <...><...> «Об управлении по надзору в области долевого строительства Краснодарского края» признано утратившим силу, управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края присоединено к управлению государственного строительного надзора Краснодарского края, которое, в свою очередь, переименовано в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.
С <...> департамент является правопреемником управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, то есть органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территорий Краснодарского края.
На основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от <...><...> «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» департамент осуществляет контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; обращается в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Из материалов дела следует, что в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края поступило обращение участников долевого строительства многоквартирных жилых домов, строящихся в <...> и <...>, застройщиком которых является ООО «Новер», с требованием обратиться в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства ООО «Новер».
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ООО «Новер» является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства.
ООО «Новер» осуществляет строительство жилого комплекса «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями Литер 4, расположенного по адресу: <...>. Разрешение на строительство от <...> № RU 23306000-2715-<...> декларация по объекту строительства размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте общего пользования www.rassvet-group.ru. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта зарегистрирован <...>. Первоначальный срок исполнения обязательств по договорам - <...>, перенесен на <...> (ввод - 2 квартал 2016 гола, передача объектов участникам долевого строительства - в течение 3-х месяцев с даты ввода).
ООО «Новер» осуществляет строительство жилого комплекса «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: <...>. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0139098:0018 предоставлен по договору аренды от <...><...> (зарегистрирован <...><...>). Разрешение на строительство от <...> № RU 23306000-2715-<...> декларация по объекту строительства от <...> размещена в информационно- телекоммуникационной сети Интернет на сайте общего пользования www.rassvet-group.ru. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта зарегистрирован <...>. Первоначальный срок исполнения обязательств по договорам - <...>, перенесен на <...> (ввод - 2 квартал 2016 года, передача объектов участникам долевого строительства - в течение 3-х месяцев с даты ввода).
В настоящее время информация о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, а также о передаче квартир участникам долевого строительства в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края не поступала.
В соответствии со статьей 18 Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в указанных в данной статье целях.
Согласно пунктам 1, 7 части 6 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», управление, как контролирующий орган, вправе осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с указанным законом, за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
При рассмотрении дела судебной коллегией установлено, что прокуратурой Прикубанского административного округа <...> совместно с управлением по надзору в области долевого строительства Краснодарского края были проведены контрольные мероприятия в отношении ООО «Новер» и ООО «ЮгСтройРесурс», являющимися соответственно застройщиком и генеральным подрядчиком при строительстве объектов: «Жилой комплекс «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями Литер 4, расположенный по адресу: <...>; «Жилой комплекс «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями Литер 6, расположенный по адресу: <...>.
По результатам проведения контрольных мероприятий при строительстве Литер 4 установлено следующее. Кредиторская задолженность застройщика ООО «Новер» перед ООО «ЮгСтройРесурс» в сумме 37 625 560,27 рублей не подтверждена фактическими объемами выполненных работ на общую сумму 33 248 479 рублей, что отражено в акте проверки, составленном в ходе контрольных мероприятий специалистами ГКУ «Главное управление строительства Краснодарского края» и МКУ «Единая служба заказчика». По состоянию на <...> стоимость фактически не выполненных работ на общую сумму 33 248 479 рублей была предъявлена генеральным подрядчиком ООО «ЮгСтройРесурс» застройщику ООО «Новер» для оплаты за счет денежных средств участников долевого строительства Литер 4. Так, в бухгалтерском учете ООО «Новер», согласно карточке счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» отражены указанные факты оплаты за счет денежных средств участников долевого строительства фактически не выполненных работ, а именно: <...> произведен зачет аванса застройщика посредством принятия им к учету справки о стоимости выполненных работ КС-3 от <...><...> на сумму 4 529 618 рублей. Стоимость выполненных ООО «ЮгСтройРесурс» работ в сумме 4 529 618 рублей отражена в бухгалтерском учете ООО «Новер» бухгалтерской проводкой по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». До принятия застройщиком к учету стоимости выполненных работ в сумме 4 529 618 рублей, по счету 60 числилось дебетовое сальдо в сумме 117 109 108,73 рублей (авансирование генерального подрядчика). После принятия застройщиком к учету стоимости выполненных работ в сумме 4 529 618 рублей, по счету 60 стало числиться дебетовое сальдо в сумме 112579490,73 рублей (117 109 108,73 - 4529618 = 112 579 490,73). Таким образом, стоимость выполненных работ по КС-3 от <...><...> на сумму 4 529 618 рублей полностью была оплачена за счет денежных средств участников долевого строительства Литер 4. <...> произведен зачет аванса застройщика посредством принятия им к учету справки о стоимости выполненных работ КС-3 от <...><...> на сумму 28 718 861 рублей. Стоимость выполненных ООО «ЮгСтройРесурс» работ в сумме 28 718 861 рублей отражена в бухгалтерском учете ООО «Новер» бухгалтерской проводкой по дебету счета 08.3 «Строительство объектов основных средств», кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». До принятия застройщиком к учету стоимости выполненных работ в сумме 28 718 861 рублей, по счету 60 числилось дебетовое сальдо в сумме 21 093 620,73 рублей (авансирование генерального подрядчика). После принятия застройщиком к учету стоимости выполненных работ в сумме 28 718 861 рублей, по счету 60 стало числиться кредитовое сальдо в сумме 7 625 240,27 рублей (21 093 620,73 - 28 718 861 = - 7 625 240,27 рублей). Таким образом, стоимость выполненных работ по КС-3 от <...> годи <...> на сумму 28 718 861 рублей большей частью (21 093 620,73 рублей) была оплачена за счет денежных средств участников долевого строительства Литер 4.
Таким образом, в нарушение статьи 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ООО «Новер» произведено нецелевое расходование денежных средств участников долевого строительства Литер 4 на общую сумму 25 623 238,73 рублей (4 529 618 + 21 093 620,73 = 25 623 238,73).
По результатам проведения контрольных мероприятий при строительстве Литер 6 установлено следующее. Из представленных регистров бухгалтерского учета ООО «Новер» следует, что по состоянию на <...> между ООО «Новер» и участниками долевого строительства Литер 6 заключены договоры на общую сумму 604 056 465 рублей. Привлечено долевых взносов на общую сумму 380 377422,62 рублей при стоимости незавершенного строительством объекта 358 717 045,94 рублей (с учетом общих затрат по 2-й очереди ЖК «Валентина», относящихся в сумме 55 883 242,50 рублей к Литер 6). Следовательно, общие затраты по Литер 6 на 21 660 376,68 рублей меньше, чем общий объем привлеченных долевых взносов (380 377 422,62 - 358 717 045,94 = 21 660 376,68 рублей).
Таким образом, в нарушение статьи 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ООО «Новер» допущено нецелевое расходование привлеченных денежных средств участников долевого строительства по объекту Литер 6 в общей сумме 21 660 376,68 рублей.
При таких обстоятельствах ООО «Новер» в нарушение статьи 18 Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допущено нецелевое расходование привлеченных денежных средств участников долевого строительства Литер 4 и Литер 6 в общей сумме 47 283 615,41 рублей (25 623 238,73 + 21 660 376,68).
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Исходя из изложенного следует, что Федеральный закон от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлен на обеспечение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения гражданами жилья. Основная цель Федерального закона № 214-ФЗ - защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач: снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»); установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве; обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам; обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта; государственный контроль за долевым строительством; установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.
Следовательно, бездействие ООО «Новер», выражающееся в непринятии мер по восстановлению денежных средств, использованных не по целевому назначению, нарушают права и законные интересы граждан на жилище, предоставленные Конституцией РФ.
Непринятие ООО «Новер» надлежащих мер в соответствие с нормами Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» лишает таких граждан гарантий, предусмотренных положениями указанного закона.
Бездействие ООО «Новер», выражающееся в непринятии мер по восстановлению денежных средств, использованных не по целевому назначению посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок общественных отношений в области долевого строительства, на установленные законодательством гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в результате которого создается реальная угроза причинения значительного ущерба лицам, передавшим ООО «Новер» денежные средства.
Более того, необходимо отметить, что невосстановление ООО «Новер» денежных средств, потраченных не по целевому назначению, препятствует своевременному завершению строительства многоквартирных домов, тем самым нарушаются законные права и интересы граждан - участников долевого строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 Постановления Пленума Верховного суда РФ от <...><...> «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», следует, что нормы ГПК РФ не допускают возможности оспаривания в порядке главы 25 данного Кодекса решений и действий (бездействия) органов управления организациями и их объединениями, общественными объединениями, политическими партиями, а также их руководителей, поэтому такие дела должны рассматриваться по правилам искового производства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4, пунктами 1, 2 статьи 6 Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Судебной коллегией установлено, что строительство Литер 4, согласно проектной декларации, осуществляется ООО «Новер» с июля 2012 года. Всего по указанному объекту заключен 331 договор участия в долевом строительстве. Согласно выписке из ЕГРП от <...><...> все объекты долевого строительства реализованы, свободных для продажи площадей не имеется. Первоначальный срок исполнения обязательств по договорам <...>.
В установленный договорами участия в долевом строительстве срок Литер 4 в эксплуатацию не введен, объекты строительства участникам долевого строительства не переданы. На момент рассмотрения дела информация о вводе Литер 4 в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, а также о передаче объектов участникам долевого строительства в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края не поступала.
Из представленных <...> регистров бухгалтерского учета ООО «Новер» следует, что между ООО «Новер» и участниками долевого строительства Литер 4 заключены договоры на общую сумму 744,5 млн. рублей. Привлечено долевых взносов на общую сумму 617,7 млн. рублей при стоимости незавершенного строительством объекта 660,4 млн. рублей. Задолженность участников долевого строительства перед ООО «Новер» по оплате договоров долевого участия в строительстве составляет 126,8 млн. Рублей. В том числе 104,2 млн. рублей - < Ф.И.О. >12 (нежилые помещения - из 114,2 млн. рублей оплачено 10 млн. рублей). ООО «Новер» с < Ф.И.О. >12 заключен договор о долевом участии в строительстве от <...><...> (Ц, 1Э, 2Э)-Р на строительство нежилых помещений цокольного, 1-го и 2-го этажей. С учетом дополнительного соглашения от <...>, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю <...>, цена договора составляет 114,2 млн. рублей. < Ф.И.О. >12 произведена оплата цены договора на сумму 10 млн. рублей (приходный кассовый ордер от <...><...>). По данным бухгалтерского учета ООО «Новер» отражены обязательства застройщика по предоставлению < Ф.И.О. >12 нежилых помещений общей площадью 3 357,7 кв.м. общей стоимостью 114,2 млн. рублей (из расчета 34000 рублей за 1 кв.м.) и обязательства < Ф.И.О. >12 перед застройщиком по оплате оставшейся цены договора долевого участия в долевом строительстве на сумму 104,2 млн. рублей. По условиям пункта 5.1 указанного договора участник долевого строительства обеспечивает своевременное финансирование объекта. Однако, из пункта 3.3 договора следует, что участник долевого строительства вносит финансовые средства в течении 5 банковских дней. При невнесении финансовых средств в установленный срок, следующей датой внесения финансовых средств по договору считается каждый последующий пятый день от установленной даты платежа. Таким образом, в нарушение части 3 статьи 5 Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный договор не содержит периода платежей, исчисляемого годами, месяцами или неделями. 7,4 млн. рублей - < Ф.И.О. >13 (нежилые помещения из 7,4 млн. рублей оплачено 0 млн. рублей). 15,2 млн. рублей - < Ф.И.О. >14 (нежилые помещения - из 30,8 млн. рублей оплачено 15,6 млн. рублей). В бухгалтерском учете ООО «Новер» отражены обязательства перед вышеперечисленными гражданами по предоставлению объектов долевого строительства после ввода в эксплуатацию Литер 4. Согласно выписке из ЕГРП от <...>, представленной Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, права требования нежилых помещений Литер 4 принадлежат < Ф.И.О. >12, < Ф.И.О. >13 и < Ф.И.О. >14
Строительство Литер 6, согласно проектной декларации, осуществляется ООО «Новер» со <...>. Всего по указанному объекту заключено 124 договора участия в долевом строительстве. Согласно выписке из ЕГРП от <...><...>, все объекты долевого строительства реализованы, свободных для продажи площадей не имеется. Первоначальный срок исполнения обязательств по договорам <...>. В установленный договорами участия в долевом строительстве срок Литер 6 в эксплуатацию не введен, объекты участникам долевого строительства не переданы. На дату подачи настоящего искового заявления информация о вводе Литер 6 в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, а также о передаче объектов участникам долевого строительства в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края не поступала.
Из представленных регистров бухгалтерского учета ООО «Новер» следует, что по состоянию на <...> между ООО «Новер» и участниками долевого строительства Литер 6 заключены договоры на общую сумму 604 056 465 рублей. Привлечено долевых взносов на общую сумму 380 377 422,62 рублей при стоимости незавершенного строительством объекта 358 717 045,94 рублей (с учетом общих затрат по 2-й очереди ЖК «Валентина», относящихся в сумме 55 883 242,50 рублей к Литер 6). Следовательно, общие затраты по Литер 6 на 21 660 376,68 рублей меньше, чем общий объем привлеченных долевых взносов (380 377 422,62 - 358 717 045,94 = 21 660 376,68 рублей). Задолженность участников долевого строительства перед ООО «Новер» по оплате договоров долевого участия в строительстве составляет 224,2 млн. Рублей. В том числе 50,4 млн. рублей - < Ф.И.О. >12 (нежилые помещения - из 50,4 млн. рублей оплачено 0 млн. рублей). Согласно выписке из ЕГРП от <...>, представленной Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, и регистрам бухгалтерского учета ООО «Новер», с < Ф.И.О. >12 заключен договор о долевом участии в строительстве на строительство нежилых помещений общей площадью 1 414,4 кв.м. на 1-м и 2-м этажах и 8-ми парковочных машиномест. По данным бухгалтерского учета ООО «Новер» отражены обязательства застройщика по предоставлению < Ф.И.О. >12 объектов долевого строительства общей стоимостью 50,4 млн. рублей и обязательства < Ф.И.О. >12 перед застройщиком по оплате цены договора на сумму 50,4 млн. рублей. Согласно выписке из ЕГРП от <...> и данным бухгалтерского учета ООО «Новер», уступка прав требования < Ф.И.О. >12 не производилась. 167,8 млн. рублей - ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» (нежилые помещения - из 218,4 млн. рублей оплачено 50,6 млн. рублей). ООО «Новер» с ООО «УК Рассвет Строй Инвест» заключено 2 договора о долевом участии в строительстве на общую сумму 218,4 млн. Рублей. Договор от <...><...>-В на общую сумму 82,5 млн. рублей на строительство нежилых помещений общей площадью 1 650,7 кв.м. на 3-м этаже (из расчета 50 тыс. рублей за 1 кв.м.). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю <...>. По условиям указанного договора участник долевого строительства обеспечивает своевременное финансирование объекта и вносит финансовые средства в течение 5 банковских дней после государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. По данным бухгалтерского учета ООО «Новер» по состоянию на <...> отражены обязательства застройщика по предоставлению ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» объектов долевого строительства общей стоимостью 79,4 млн. рублей и обязательства ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» перед застройщиком по оплате цены договора на сумму 39,2 млн. рублей. По данным бухгалтерского учета ООО «Новер» от ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» в 2014 году на расчетный счет застройщика поступили долевые взносы на общую сумму 43,3 млн. рублей, а также произведена уступка прав требования < Ф.И.О. >15 в части 58 кв.м. нежилых помещений стоимостью 2,9 млн. рублей (данная уступка прав требования подтверждается выпиской из ЕГРП от <...>). Таким образом, задолженность дольщика ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» перед ООО «Новер» по договору от <...><...>-В составляет 39,2 млн. рублей (обязательства 82,5 млн. рублей - 2,9 млн. рублей) - (оплата 43,3 млн. рублей - 2,9 млн. рублей). Договор от <...><...>-В на общую сумму 135,8 млн. рублей на строительство нежилых помещений общей площадью 3 839,3 кв.м. на цокольном, 1-м и 2-м этажах (из расчета 32000,25 рублей за 1 кв.м.) и 40 машиномест (300000 рублей за машиноместо). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю <...>. По условиям указанного договора участник долевого строительства обеспечивает своевременное финансирование объекта и вносит финансовые средства в течении 5 банковских дней после государственной регистрации договора в управлении Росреестра по Краснодарскому краю. По данным бухгалтерского учета ООО «Новер» по состоянию на <...> отражены обязательства застройщика по предоставлению ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» объектов долевого строительства общей стоимостью 135,8 млн. рублей и обязательства ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» перед застройщиком по оплате цены договора на сумму 128,6 млн. рублей. По данным бухгалтерского учета ООО «Новер» от ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» <...> поступил долевой взнос сумму 7,2 млн. рублей в виде безденежного взаимозачета. Таким образом, задолженность дольщика ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» перед ООО «Новер» по договору от <...><...>-В составляет 128,6 млн. рублей (обязательства 135,8 млн. рублей - оплата 7,2 млн. рублей). 2,6 млн. рублей - < Ф.И.О. >16 1,8 млн. рублей - < Ф.И.О. >17 1,6 млн. рублей - < Ф.И.О. >18 В бухгалтерском учете ООО «Новер» отражены обязательства перед вышеперечисленными лицами по предоставлению объектов долевого строительства после ввода в эксплуатацию Литер 6.
При таких обстоятельствах установлено, что задолженность участников долевого строительства Литер 4 и Литер 6 по договорам перед ООО «Новер» составляет 351 млн. рублей, из них: учредитель ООО «ЮгСтройРесурс» < Ф.И.О. >12 - 154,6 млн. рублей; ООО «Управляющая Компания «Рассвет Строй Инвест» - 167,8 млн. рублей; < Ф.И.О. >14 - 15,2 млн. рублей; < Ф.И.О. >13 - 7,4 млн. рублей; < Ф.И.О. >16 - 2,6 млн. рублей; < Ф.И.О. >19 - 1,8 млн. рублей; < Ф.И.О. >18 - 1,6 млн. рублей.
Из вышеизложенного следует, что из заключенных по Литер 4 и Литер 6 договоров на сумму 1,4 млрд. рублей привлечено 998,1 млн. рублей. Задолженности участников долевого строительства составляют 351 млн. рублей, в частности, по Литер 4: при заключенных договорах на общую сумму 744,5 млн. рублей стоимость незавершенного строительства составляет 660,4 млн. рублей. Задолженность участников строительства 126,8 млн. рублей + нецелевое расходование денежных средств 25 623 238,73 рублей = 152,4 млн. рублей. Учитывая, что нарушение предусмотренных договорами сроков исполнения обязательств по Литер 4 составляет более 1,5 лет, ООО «Новер» не принимаются меры на направление для целей строительства объекта указанной суммы в размере 152,4 млн. рублей. По Литер 6: при заключенных договорах на общую сумму 604 056 465 рублей стоимость незавершенного строительства составляет 358 717 045,94 рублей. Задолженность участников строительства 224,2 млн. рублей + нецелевое расходование денежных средств 21 660 376,68 рублей = 245,8 млн. рублей. Учитывая, что нарушение предусмотренных договорами сроков исполнения обязательств по Литер 6 составляет более 1 года, ООО «Новер» не принимаются меры на направление для целей строительства объекта указанной суммы в размере 245,8 млн. рублей. А именно: ООО «Новер» не принимаются предусмотренные законом меры по восстановлению денежных средств, потраченных по нецелевому назначению, в сумме 47 283 615,41 рублей.
Установлено, что ООО «Новер» более 1,5 лет не принимаются меры по взысканию задолженности в сумме 351 млн. рублей с вышеперечисленных участников долевого строительства в целях направления финансовых средств для завершения строительства Литер 4 и Литер 6, что подтверждается информацией, представленной ООО «Новер» об использовании денежных средств в период с <...> по <...>.
В частности, ООО «Новер» не реализовано право судебного взыскания денежных средств по договорам, а также право одностороннего отказа от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона Российской Федерации от <...><...> «О защите прав потребителей», в случае задолженности по оплате цены договора.
Высокая социальная значимость заключается также в том, что Приказ Минрегиона РФ <...>, изданный во исполнение Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», относит граждан, чьи права нарушены, к числу пострадавших в случае просрочки исполнения застройщиком перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, более чем на 9 месяцев.
Вышеизложенное дает основание утверждать, что и Федеральный закон от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Приказ Минрегиона РФ <...> создают реальную и неоспоримую возможность дольщикам защитить, а также восстановить нарушенные права при условии, что они действовали добросовестно и в соответствии с законом.
Вместе с тем, длительное непрекращающееся бездействие застройщика, отсутствие свободных для реализации площадей, а также иных источников финансирования, препятствуют окончанию строительства указанных объектов, сроки исполнения обязательств ООО «Новер» (передачи объектов) перед гражданами неоднократно переносятся.
Указанное нарушает права участников долевого строительства, добросовестно исполнивших свои обязательства по договорам в части оплаты их цены.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждения к исполнению обязанности в натуре.
На основании ст. 46 Гражданского процессуального кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 6 статьи 23 Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», абзацем 12 пункта 3.2 Положения о департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края, утвержденного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от <...><...> «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края вправе обратиться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «Новер» о признании бездействия незаконным, понуждении устранить допущенные нарушения и исполнить обязательства по договорам.
Руководствуясь статьями 330, 194-199 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Прикубанского районного суда <...> от <...> - отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края удовлетворить в полном объеме.
Признать незаконным бездействие ООО «Новер», выразившееся в непринятии мер по восстановлению денежных средств в сумме 47 283 615,41 рублей на расчетных счетах или в кассе застройщика, либо путем направления их на строительство (создание) объектов: «Жилой комплекс «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...>; «Жилой комплекс «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями Литер 4, расположенный по адресу: <...>.
Обязать ООО «Новер» восстановить денежные средства в сумме 47 283 615,41 рублей на расчетных счетах или в кассе застройщика, либо путем направления их на строительство (создание) объектов: «Жилой комплекс «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...>, «Жилой комплекс «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенным и помещениями Литер 4, расположенный по адресу: <...>.
Признать незаконным бездействие ООО «Новер» по непринятию мер, направленных на завершение строительства объектов: «Жилой комплекс «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...>, «Жилой комплекс «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями Литер 4, расположенный по адресу: <...>.
Обязать ООО «Новер» исполнить обязательства по договорам участия в долевом строительстве: завершить строительство объектов «Жилой комплекс «Валентина», 16-этажный 2-секционный жилой дом Литер 6 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...>, «Жилой комплекс «Южный», 19-этажный 3-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями Литер 4, расположенный по адресу: <...>, ввести дома в эксплуатацию и передать участникам долевого строительства объекты долевого строительства в установленном законом порядке, в том числе, либо путем расторжения неоплаченных договоров, либо путем взыскания задолженности по договорам и направления денежных средств на строительство объектов.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено <...>.
