Судья Киндт С.А. Дело № 33-14088/2020
№ 2-969/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Дунюшкиной Н.В.,
судей Губаревой А.А., Чабан Л.Н.,
по докладу судьи Дунюшкиной Н.В.,
при ведении протокола помощником судьи Рыбником В.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Еиспова Павла Васильевича на решение Анапского районного суда Краснодарского края от 03 декабря 2019 года.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
Маличенко И.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Есипову П.В. о признании расписки в получении денежных средств в счет покупки будущей недвижимости договором и его расторжении, о возмещении убытков.
В обоснование иска указано, что между Маличенко И.В. и Есиповым П.В. был заключен договор купли-продажи доли в будущем праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу – <Адрес...><Адрес...>.
Сделка была оформлена в виде рукописной расписки, согласно которой Есипов П.В, получил от Маличенко И.В. денежные средства в размере <...> рублей, за которые обязался передать 130 кв.м. жилого помещения на втором этаже указанного дома после государственной регистрации права собственности на жилой дом. Расписка составлялась в присутствии представителя продавца недвижимости Буравкина В.Н., а также юриста, осуществляющего оформление договора купли-продажи Есиповым П.В. спорной недвижимости.
Полагала, что поскольку спорное имущество в виде жилого дома и исходного приусадебного земельного участка у Есипова П.В. отсутствует в силу его недобросовестных действий сделка, оформленная распиской в целом является неисполнимой, в связи с чем с ответчика в ее пользу подлежат взысканию <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за спорный период, убытки в виде упущенной выгоды, компенсация понесенных расходов на достраивание спорного жилого дома.
С учетом указанных обстоятельств просила суд признать расписку от 15 сентября 2018 года заключенным договором купли-продажи будущей недвижимости; признать договор купли-продажи будущей недвижимости расторгнутым по вине Есипова П.В.; взыскать в пользу Маличенко И.В. денежные средства в размере <...> рубля <...> копейку.
Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 03 декабря 2019 года иск Маличенко И.В. удовлетворен в полном объеме. Расписка от 15 сентября 2018 года о принятых Есиповым П.В. на себя обязательств за полученную полную предоплату в размере <...> рублей передать Маличенко И.В. 130 кв.м. жилых площадей в жилом доме, расположенном по адресу – <Адрес...>, <Адрес...>, что образует 3/8 долей в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость, а также 3/8 долей в праве общей долевой собственности на приусадебный участок по данному адресу, заключенным договором купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи будущей недвижимости, оформленный распиской от 15 сентября 2018 года, признан расторгнутым по вине Есипова П.В. С Есипова П.В. в пользу Маличенко И.В. взысканы денежные средства в размере <...> рубля <...> копейку, из которых <...> рублей – возврат полной предоплаты по договору купли-продажи недвижимости, <...> рублей <...> копеек – компенсация понесенных расходов на частичное достраивание объекта незавершенного строительства; <...> рублей – возмещение причиненных убытков от неисполнения Есиповым П.В. своих обязательств условиям договора купли-продажи будущей недвижимости; <...> рублей <...> копеек – проценты за пользование чужими денежными средствами.
В апелляционной жалобе Есиповым П.В. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Маличенко И.В. в полном объеме. В обоснование жалобы указано, что решение является незаконным и необоснованным, вынесенным с существенными нарушениями норма материального и процессуального права.
Представителем истца Маличенко И.В. представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых ставится вопрос об оставлении решения суда без изменения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного постановления, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав объяснения представителя Есипова П.В. по доверенности – Алексеенко Н.Н., судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами по делу,
15 сентября 2018 года между Буравкиным В.П., действующим по доверенности от имени Буравкиной Н.А., и Есиповым П.В. заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа. По условиям указанного договора, Есипов П.В. приобрел в собственность недвижимое имущество – незавершенный строительством жилой дом, общей площадью застройки 131,7 кв.м., с кадастровым номером <№..>, расположенный по адресу – <Адрес...>, и земельный участок, находящийся по тому же адресу.
Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках указанных выше незавершенного строительством жилого дома и земельного участка, переход права собственности на соответствующее недвижимое имущество к Есипову П.В. зарегистрирован 20 сентября 2018 года.
Также 15 сентября 2018 года Есипов П.В. составил рукописную расписку, согласно которой он получил от Маличенко И.В. денежные средства в размере <...> рублей в счет будущей продажи 130 кв.м. жилого помещения, расположенного на втором этаже дома по адресу – <Адрес...>, <Адрес...>, которые обязался передать после регистрации права собственности.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск Маличенко И.В., признал расписку, составленную 15 сентября 2018 года Есиповым П.В., заключенным договором купли-продажи будущей недвижимости и указал на то, что по смыслу данной расписки, Есипов П.В. по результатам исполнения взятых на себя обязательств передает в долевую собственность Маличенко И.В. часть жилых помещений, площадью 130 кв.м. в жилом доме с кадастровым номером <№..>. Вместе с тем, поскольку Есипов П.В., приняв полную предоплату за указанную недвижимость, не намеревался исполнять соответствующую сделку купли-продажи недвижимости в будущем, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных Маличенко И.В. исковые требования о взыскании с ответчика денежных средств, включая размер, указанный в расписке; компенсацию понесенных расходов на частичное достраивание объекта незавершенного строительства; возмещение причиненных убытков от неисполнения Есиповым П.В. своих обязательств; проценты за пользование чужими денежными средствами.
Однако судебная коллегия не может согласиться с соответствующими выводами суда первой инстанции.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии с частью 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно абзацам 3-4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Как указано в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Суд первой инстанции необоснованно признал расписку от 15 сентября 2018 года заключенным договором купли-продажи недвижимости в будущем, проигнорировав то обстоятельство, что на момент составления расписки государственная регистрация перехода права собственности к Есипову П.В. на незавершенный строительством объект недвижимости не была произведена.
Более того, как следует из материалов дела, объект недвижимости с кадастровым номером <№..> до настоящего времени не достроен, не введен в эксплуатацию.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как указано в части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 2 статьи 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Как указано в статье 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проанализировав приведенные правовые нормы в их взаимосвязи, учитывая разъяснения, содержащихся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», тщательно изучив совокупность письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, судебная коллегия пришла к твердому убеждению, что правоотношения между истцом Маличенко И.В. и ответчиком Есиповым П.В., оформленные распиской от 15 сентября 2018 года, представляют собой договор займа денежных средств.
Вопреки выводам судам первой инстанции, расписка от 15 сентября 2018 года не содержит всех необходимых данных, которые позволяли бы говорить о том, что между Есиповым П.В. и Маличенко И.В. достигнуто соглашение о купли-продажи недвижимого имущества в будущем. В нарушение положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, истцом Маличенко И.В. не представлено достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих исковых требований.
Согласно части 1 статьи 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
В соответствии с частью 1 статьи 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
Учитывая указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Маличенко И.В. только в части взыскания с Есипова П.В. денежной суммы в размере 2100000 рублей, составляющих размер займа по расписке от 15 сентября 2018 года.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельств, имеющих значение для дела; не доказаны установленные судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, изложенным в решении суда. В связи с чем, на основании статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение суда подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В этой связи оснований к удовлетворению исковых требований Маличенко И.В. в полном объеме не имелось.
В соответствии с частью 2 статьи 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Принимая во внимания вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска частично.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу Есипова Павла Васильевича – удовлетворить.
Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 03 декабря 2019 года – отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковое заявление Маличенко Ирины Витальевны к Есипову Павлу Васильевичу о признании расписки в получении денежных средств в счет покупки будущей недвижимости договором и его расторжении, возмещении убытков – удовлетворить частично.
Взыскать с Есипова Павла Васильевича в пользу Маличенко Ирины Витальевны денежные средства в размере 2100000 рублей по договору займа.
В остальной части исковое Маличенко Ирины Витальевны – оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
