АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
02 ноября 2021 года г. Краснодар
Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Внукова Д.В.
судей Губаревой А.А., Кудинова А.В.
при помощнике Беловой А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Кондратьевой Светланы Михайловны по доверенности Бардецкой Квитославы Богдановны на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 13 мая 2021 года.
Заслушав доклад судьи Губаревой А.А. об обстоятельствах дела, содержание решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кондратьева С.М. обратилась в суд с иском к Кириенко О.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения и судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 16.08.2019 года между Кондратьевой С.М. (покупатель) и Кириенко О.В. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который действовал в редакции дополнительного соглашения № 1от 25.09.2019 года и дополнительного соглашения № 2 от 23.03.2020 года. Согласно условиям предварительного договора ответчик приняла на себя обязательство заключить с истцом основной договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продать истцу земельный участок площадью 257 кв.м., кадастровый <№...>, и жилой дом проектной площадью 130 кв.м., который должен быть построен ответчиком на данном земельном участке к установленному договором сроку. По предварительному договору истец выплатила ответчику 1 783 890 рублей, из которых 1 600 000 рублей были уплачены в качестве минимального обеспечительного платежа согласно п. 3 предварительного договора, 13 800 рублей уплачено согласно дополнительному соглашению № 1, 117 090 рублей уплачено согласно дополнительному соглашению № 2, 53 000 рублей уплачены в соответствии с соглашением о резервировании от 29.06.2019 года. В соответствии с предварительным договором остаток суммы, составляющей покупную цену недвижимого имущества, должен быть уплачен истцом за счет кредита. В марте 2020 года истец предоставила ответчику предварительное одобрение ПАО Банк ВТБ на предоставление кредита, в связи с чем, полагает свои обязательства по предварительному договору исполненными надлежащим образом.
В соответствии с положениями п. 6 предварительного договора срок строительства и последующей регистрации права собственности ответчика на жилой дом в совокупности составляет 8 месяцев, таким образом, основной договор должен быть заключен в срок до 25.05.2020 года. Однако основной договор не был заключен по вине ответчика. Регистрация права собственности ответчика на жилой дом состоялась 13.05.2020 года. ПАО Банк ВТБ была проведена экспертиза представленных документов и в выдаче кредита по покупку недвижимого имущества было отказано по причине неликвидности и существенных недостатков жилого дома, на основании чего истец заявляет о том, что невозможность заключения основного договора вызвана существенным нарушением обязательств со стороны ответчика, а именно недостатками построенного жилого дома. Требование истца о признании недействительным п. 7.3 предварительного договора, которым установлено право продавца вернуть денежные средства покупателю по истечении 6 месяцев после прекращения договора, мотивировано тем, что данное положение предварительного договора является дискриминационным, ущемляет права истца и свидетельствует о злоупотреблении свободой договора в форме навязывания истцу несправедливых условий договора.
С учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать недействительным п. 7.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2019 года; взыскать в ответчика денежные средства в размере 874 233,50 рублей, проценты за неправомерное удержание денежных средств, уклонение от их возврата за период с 11.06.2020 года по 09.12.2020 года в размере 38 269,02 рублей, проценты за неправомерное удержание денежных средств за период со дня вынесения решения суда до дня фактического исполнения обязательств, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, судебные расходы на оплату госпошлины в размере 17 119 рублей.
В судебном заседании представитель истца Кондратьевой С.М. по доверенности Бардецкая К.Б. поддержала уточненные исковые требования, настаивала на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.
Представители ответчика Кириенко О.В. по доверенностям Билык М.А. и Гиленко И.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований и просили в иске отказать, пояснив, что жилой дом построен в точном соответствии с характеристиками, определенными предварительным договором. Продавец не несет ответственность за невозможность заключения основного договора в связи с отказом ПАО Банк ВТБ в предоставлении кредита, поскольку предварительный договор не возлагает на продавца обязанность обеспечить соответствие жилого дома требованиям выбранного покупателем банка. Риск отказа банков в предоставлении заемного финансирования несет покупатель, который в случае невозможности получить заемное финансирование обязан оплатить покупную цену недвижимого имущества любым иным способом.
Сумма в размере 821 233,50 руб. удержана ответчиком правомерно, поскольку является задатком и остается в распоряжении ответчика по правилам п. 2 ст. 381 ГК РФ, в связи с тем, что основной договор не был заключен по вине истца. Также ответчиком правомерно удержана сумма в размере 53 000 руб., которая представляет собой оплату услуги по резервированию земельного участка в интересах истца на основании соглашения о резервировании от 29.06.2019 года. По условиям п. 2.3.1 предварительного договора внесенная истцом плата за резервирование учитывается в счет оплаты обеспечительного платежа по предварительному договору. В случае не заключения основного договора по вине истца, плата за резервирование согласно п. 4.6 предварительного договора возврату не подлежит.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 13 мая 2021 года отказано в удовлетворении исковых требований Кондратьевой С.М. к индивидуальному предпринимателю Кириенко О.В. о взыскании неосновательного обогащения в размере 874 233,50 рублей, о признании недействительным п. 7.3 предварительного договора купли-продажи от 16.08.2019 года, заключенного между Кондратьевой С.М. и Кириенко О.В., о взыскании процентов за неправомерное удержание денежных средств, уклонение от их возврата за период с 11.06.2020 года по 09.12.2020 года в размере 38 797,17 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, судебных расходов на оплату госпошлины в размере 17 119 рублей.
Указанное решение обжаловано представителем истца Кондратьевой С.М. по доверенности Бардецкой К.Б. по мотивам незаконности; несоответствия выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела; неправильного применения норм материального права. Апеллянт просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Кириенко О.В. по доверенностям Билык М.А. просила решение суда оставить без изменения, а апелляционн6ую жалобу без удовлетворения.
Представитель истца Кондратьевой С.М. по доверенности Бардецкая К.Б. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы. Пояснила, что основной договор между сторонами не был заключен, предложений о его заключении ни одна из сторон другой стороне не направила, в суд с требованиями о понуждении заключить договор стороны не обращались, уведомление о продлении данного срока от сторон не поступало. Однако судом не дана правовая оценка данным фактам. Ответчик в своих доводах ссылается на то, что в предварительном договоре прописан алгоритм действий, в связи с чем, у него не возникло обязанности направить уведомление с требованием заключить основной договор. Однако п. 7.2 предварительного договора предусматривает право отказаться от заключения договора. Тем самым договором предусмотрена обязанность продавца направить уведомление и его не направление стоит рассматривать как утрату заинтересованности в заключении договора обеими сторонами. Более того, сторонами не заключалось отдельное соглашение о задатке в письменной форме. В договоре не указано, что денежная сумма передается в качестве задатка. Договор не содержит условия о последствиях нарушения соглашения о задатке. В судебном решении содержится противоречивые и взаимоисключающие позиции относительно условий договора об авансе и задатке. Письменный отказ банка в отношении самого объекта недвижимости, не означает отказ истца от кредита, а поэтому не может ставиться в вину последнему. На любом официальном сайте банка проводятся различия между первичным и вторичным жильем. В части требования о признании п. 7.3 предварительного договора недействительным пояснила, что часть обеспечительного платежа в размере 15 % после прекращения действия договора может быть возвращена продавцом по истечении 6 месяцев. Ответчик пытается придать законное основание владения денежными средствами. Истцу было возвращено 907 000 рублей. Проценты они просят взыскать на всю сумму остатка. Просила решение суда отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители ответчика Кириенко О.В. по доверенностям Билык М.А. и Гиленко И.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснили, что у продавца отсутствовали причины для направления покупателю предложения о заключении основного договора, поскольку его заключение обусловлено исполнением каждой из сторон возложенных обязанностей. Продавец полностью исполнил свои обязанности, в отличие от покупателя. Действующее законодательство не предусматривает заключение соглашения о задатке в виде отдельного соглашения в письменной форме. Все основные условия о задатке были учтены, кроме диспозитивных норм. Незнание норм закона не может влиять на последующие правоотношения. Это у истца проблемы с кредитоспособностью. Истец брала на себя риски по поводу выбора источников оплаты. Согласие на то, что покупателем будет третье лицо, они в итоге не давали. Выбирая банк, истец должна была подбирать банк, в котором условия кредитования соответствуют характеристикам объекта строительства. 15 % задатка они считают относящимися к форс-мажорным обстоятельствам. Экономические последствия того, что деньги не поступили от покупателя в полном объеме, превышают размер задатка. Продавец сделал все возможное для помощи покупателю в решении своего вопроса. Покупатель не выполнил свои обязательства, поэтому был поставлен срок 6 месяцев. Дом до сих пор не продан. Этот срок обоснован экономически. Покупатель брал на себя риск источников оплаты. Просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов, указанных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Исходя из принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.
Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу требований ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума).
По смыслу статьи 195 ГПК РФ, обоснованным признается судебное решение, в котором всесторонне и полно установлены все юридически значимые для дела факты, подтвержденные доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а сами выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.
Между тем, принятое по делу решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и расходов по оплате государственной пошлины не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ.
Как установлено и следует из материалов дела, 16.08.2019 года между Кириенко О.В. (продавец) и Кондратьевой С.М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, стороны приняли на себя обязательство в будущем в срок, оговоренный в договоре, заключить договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 257 кв.м., кадастровый <№...>, и расположенного на нем двухэтажного жилого дома, проектной площадью 130 кв.м., по адресу: <Адрес...>.
Заключению предварительного договора предшествовало соглашение о резервировании, заключенное сторонами <Дата ...>.
В соответствии с условиями соглашения о резервировании ответчик оказал истцу услугу по резервированию земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143021:19528, приобретение которого в собственность истца стало предметом предварительного договора.
29.06.2019 года истцом ответчику были переданы наличными денежными средствами 53 000 рублей в качестве платы за резервирование, в соответствии с соглашением о резервировании от 29.06.2019 года, что подтверждается распиской продавца от 29.06.2019 года.
Согласно п. 1.3 предварительного договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности.
Жилой дом не существует и будет создан в будущем.
В соответствии с п. 4 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор в течение 20 рабочих дней после наступления совокупности следующих условий: - покупатель в полном объеме выплатил минимальный обеспечительный платеж; - продавец зарегистрировал право собственности на жилой дом; - между продавцом, кредитующим банком и покупателем заключено обязывающее соглашение о перечислении денежных средств.
Покупная цена недвижимого имущества определяется по правилам п. 2.2 предварительного договора и зависит от суммы, внесенной покупателем в счёт обеспечительного платежа, и срока платежа.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора, в обеспечение своих обязательств покупатель обязуется внести обеспечительный платеж в размере от 30 % до 100 % покупной цены, определенной по правилам п. 2.2 договора.
Часть обеспечительного платежа в размере 15 % покупной цены, определенной п. 2.2.3 договора, является задатком и обеспечивает исполнение сторонами обязательства по заключению основного договора (п. 3.2).
В то же время, согласно п. 2.3.1 предварительного договора, обеспечительный платеж, уплаченный покупателем продавцу, а также плата за резервирование признаются частью покупной цены, уплаченной до заключения основного договора.
Как установлено и следует из материалов дела, истцом на расчетный счет продавца 17.08.2019 года были перечислены 1 600 000 рублей в качестве минимального обеспечительного платежа согласно п. 3 предварительного договора, со сроками, предусмотренными п. 3.3 предварительного договора, что подтверждается платежным поручением № 001070 от 17.08.2019 года.
С учётом выполненных истцом платежей покупная цена недвижимого имущества определяется в соответствии с п. 2.2.3 предварительного договора и составляет 5 344 000 рублей.
Впоследствии, в результате заключения дополнительных соглашений № 1 и № 2 к предварительному договору ввиду изменения Базового проекта жилого дома покупная цена недвижимого имущества была увеличена и составила 5 474 890 рублей.
Ввиду изменения Базового проекта жилого дома истцом на расчетный счет продавца перечислено 13 800 рублей в качестве оплаты за установку окон, что подтверждается платежным поручением № 000887 от 24.03.2020 года и 117 090 рублей в качестве оплаты за возведение межкомнатных перегородок, что подтверждается платежным поручением № 000849 от 24.03.2020 года.
Таким образом, судом достоверно установлено, что истец выплатила ответчику сумму в размере 1 783 890 рублей.
В соответствии с п. 2.3.2 предварительного договора, оставшаяся часть покупной цены выплачивается за счет кредитных средств после заключения основного договора и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю.
Согласно п. 4.2 предварительного договора, если в течение 20 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом условие определенное в п. 4.1.3 договора, не исполнено, а именно, кредитный договор не был заключен или заключенный кредитный договор расторгнут по обстоятельствам, не связанными с действиями/бездействием продавца, договор прекращается.
В силу п. 4.6 предварительного договора, при прекращении договора по основанию, предусмотренному п. 4.2 договора, продавец возвращает покупателю сумму обеспечительного платежа за вычетом задатка и платы за резервирование.
В марте 2020 года покупателем было представлено предварительное одобрение на предоставление кредита ПАО Банк ВТБ.
Между тем, далее, кредитующим банком была проведена экспертиза представленных документов, и в выдаче кредита покупателю было отказано по причине не ликвидности и существенных недостатков жилого дома.
Таким образом, по независящим от покупателя обстоятельствам, к установленному предварительным договором сроку, истец не получила денежные средства для оплаты недвижимого имущества по договору банковского кредитования, в результате чего основной договор купли-продажи заключен не был.
В связи с тем, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества так и не был заключен по причине отказа кредитной организацией в выдаче кредита по указанным выше основаниям, 02 июля 2020 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении предварительного договора от 16.08.2019 года, дополнительного соглашения от 25.09.2019 года, соглашения о резервировании от 29.06.2019 года и возврате удерживаемых денежных средств в размере 1 783 890 рублей.
Ответчик в своем ответе на претензию указала, что срок, установленный предварительным договором купли-продажи на заключение кредитного договора, истек, предварительный договор прекратил свое действие и считается расторгнутым по соглашению сторон.
03.12.2020 года ответчик вернула истцу часть денежных средств по предварительному договору купли-продажи в размере 909 656,50 рублей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца, что подтверждается платежным поручением № 424 от 03.12.2020 года.
Таким образом, остаток невозвращенной суммы по предварительному договору купли-продажи составил 874 233,50 рублей.
Разрешая требования в части взыскания неосновательного обогащения и отказывая в их удовлетворении суд первой инстанции, исходил из того, что из текста предварительного договора, стороны пришли к соглашению об обеспечении задатком обязательств по заключению основного договора. Положения п. 3.2 предварительного договора указывают на то, что часть обеспечительного платежа в размере 15 % покупной цены недвижимого имущества является задатком и обеспечивает исполнение сторонами обязательства по заключению основного договора. Суд пришел к выводу о том, что обеспечительный платеж, как способ обеспечения обязательств, не может быть приравнен к задатку, урегулированному положениями ст. 380, 381 ГК РФ, а равно не является авансом по смыслу ст. 487 ГК РФ. Кроме того, суд первой инстанции указал, что предварительный договор не содержит положений, обязывающих продавца обеспечить соответствие жилого дома требованиям того или иного банка, к которому покупатель может обратиться или обратился за получением кредита. Согласно положений п. 3.1 и 4.1.3 предварительного договора в их взаимосвязи, отказ банка в предоставлении кредита не исключает право покупателя оплатить покупную цену недвижимого имущества за счет иных источников финансирования. Ссылка на неодобрение банком предоставления кредита в необходимой для истца сумме не освобождает его от исполнения обязательств по предварительному договору. Заключая предварительный договор купли-продажи, истец должна была учитывать свою платежеспособность и возможный риск не предоставления кредита в необходимой сумме. В связи с этим, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований о возврате задатка на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ в связи с прекращением обязательства невозможностью исполнения. Отказывая в удовлетворении требований о возврате 53 000 рублей, уплаченных ответчику по соглашению о резервировании от 29.06.2019 года, суд исходил из того, что в силу положений п. 4.6 предварительного договора ответчик удерживает плату за резервирование в случае, если основной договор не будет заключен ввиду неполучения истцом заемного финансирования на покупку недвижимого имущества. Основной договор не был заключен, поскольку к установленному предварительному договором сроку истец не обеспечила привлечение заемного финансирования на покупку недвижимого имущества и не смогла уплатить покупную цену недвижимого имущества в полном объеме.
Судебная коллегия не может в полной мере согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Так, в силу положения, закрепленного в п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
При этом, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Судебной коллегией установлено, что причиной неоплаты покупателем всей стоимости недвижимости послужил отказ кредитующего банка в одобрении ипотеки, при этом данный отказ мотивирован исключительно в связи с существенными недостатками построенного дома, что в свою очередь исключает наличие каких-либо виновных действий со стороны покупателя, которые послужили препятствием к заключению основного договора.
При этом судебная коллегия считает, что выполнение истцом всех условий предварительного договора в части оплаты обеспечительного платежа в пользу продавца в столь значительной сумме из своих личных денежных средств, в размере 1 783 890 рублей, подтверждает добросовестное поведение и серьезность намерений покупателя направленных непосредственно на приобретение жилого дома, построенного ответчиком.
Покупатель при заключении предварительного договора и внесение платы из своих личных денежных средств, явно не рассчитывал на отказ Банка в вопросе кредитования.
Довод стороны ответчика о том, что в построенном доме какие-либо недостатки отсутствуют, вместе с тем, не может опровергнуть того, что отказ истцу в кредитовании, обусловлен только единственной причиной это не ликвидность и существенные недостатки жилого дома.
Право собственности покупателя так и не было переоформлено и в настоящее время собственником является ответчик, а предварительный договор от 16.08.2019 года был прекращен. В связи с чем, правовых оснований для удержания денежных средств покупателя, обусловленных расторгнутым обязательством, не имеется.
Поскольку истец перечислив ответчику денежные средства по договору, не получила встречного представления (право собственности не переоформлено на покупателя) и возможность его получения утрачена в связи с прекращением обязательства (договор расторгнут), следовательно, полученные ответчиком денежные средства по договору являются неосновательным обогащением.
Судебная коллегия находит правильным признать, что установленные по делу все обстоятельства в их совокупности, указывают на отсутствие вины в не состоявшемся договоре купли-продажи как истца, так и ответчика.
Желание ответчика предоставить перечисленную истцом сумму предварительной оплаты по договору в качестве обеспечительного платежа, а тем более задатка, не имеет под собой правовых оснований.
Задаток имеет «паритетную природу», а именно, в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Исходя из указанных положений, задаток обеспечивает интересы, как должника, так и кредитора.
В предварительном договоре от 16.08.2019 года не предусмотрена ответственность продавца при не заключении основного договора.
В отличие от задатка, обеспечительный платеж по общему правилу не выполняет платежную функцию. Смысловое значение платежной функции заключается в определении судьбы денежной суммы, переданной кредитору. Так, при задатке денежная сумма засчитывается автоматически в счет исполнения основного обязательства, что не происходит в случае с обеспечительным платежом.
В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии с пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Однако согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса РФ обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В пункте 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ указано, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
При этом из совокупного толкования положений предварительного договора усматривается определенное выражение сторонами взаимной воли на то, что внесенная покупателем денежная сумма засчитывается в часть покупной цены имущества, то есть фактически выступает в качестве обеспечительного платежа (аванса), что исключает возможность её квалификации в качестве задатка с учетом положений пункта 3 статьи 380 и статьи 431 Гражданского кодекса РФ.
В договоре не имеется указаний на право продавца удержать полученную сумму, ссылки на положения статьи 381 Гражданского кодекса РФ в пунктах, определяющих права и обязанности сторон, также отсутствуют.
Указание в предварительном договоре на то, что уплаченная сумма является задатком, само по себе не позволяет суду применить соответствующие положения материального закона без выяснения правовой природы обязательства, которое зависит от его существа, а не от таких внешних атрибутов, как название самого обязательства, наименование его сторон и так далее.
Судебная коллегия квалифицирует спорную денежную сумму в качестве обеспечительного платежа, что указывает на необоснованное удержание таковой ответчиком, следовательно, полученные ответчиком денежные средства по договору в размере 874 233,50 рублей являются неосновательным обогащением, которое подлежит возврату в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В связи с чем, судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 874 233,50 рублей отменить и принять в указанной части новое решение об удовлетворении указанных требований истца.
Рассматривая требования о признании недействительным п. 7.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2019 года и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Так, в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Истец просит суд о признании недействительным п. 7.3 предварительного договора, предусматривающего возврат денежных средств, полученных продавцом по договору, в случае его прекращения по любым основаниям в течение 180 дней с даты прекращения договора, заявляет о дискриминационном характере данного положения предварительного договора, ущемлении прав покупателя и злоупотреблении свободой договора в форме навязывания контрагенту несправедливых условий договора.
Согласно положениям п. 2 ст. 428 Гражданского кодекса РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 428 ГК РФ, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (п. 3 ст. 428 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как верно указал суд первой инстанции, заявляя требование о признании п. 7.3 предварительного договора недействительным, истец не указывает, какое требование закона или иного правового акта нарушает данное положение предварительного договора.
Также суду не предоставлено доказательств того, что истец находилась в состоянии неравных переговорных возможностей и была лишена возможности согласовать иное содержание условий предварительного договора. Не доказано, что истец обращалась к ответчику с требованием о внесении в текст предварительного договора каких-либо изменений и получила отказ. Равным образом не представлено доказательств того, что заключение предварительного договора с ответчиком было для истца вынужденным или безальтернативным действием. Напротив, материалами дела подтверждается, что помимо ответчика на рынке индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках города Краснодара присутствует множество иных застройщиков, что указывает на конкурентный характер рынка и исключает для ответчика возможность навязывать истцу условия покупки недвижимости более обременительные, чем условия конкурентов.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания п. 7.3 предварительного договора недействительным.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отказ в удовлетворении требования о признании п. 7.3 предварительного договора купли-продажи недействительным влечет за собой отказ в удовлетворении требований о взыскании процентов по правилам ст. 395 ГК РФ на сумму, удержанную ответчиком, за период с 11.06.2020 года по 09.12.2020 года в размере 38 269,02 рублей и за период со дня вынесения решения суда до дня фактического исполнения обязательств.
Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, с учетом отмены решения в части и удовлетворения исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 874 233,50 рублей, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 11 942,34 рублей, которые подтверждены документально.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя отмене не подлежит по следующим основаниям.
Так, в целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривает порядок распределения между сторонами судебных расходов. Согласно части первой статьи 98 и статье 100 этого Кодекса стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, включая расходы на оплату услуг представителя.
При этом, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон (ч. 4 ст. 421 ГК РФ). К их числу относятся и те условия, которыми устанавливаются размер и порядок оплаты услуг представителя.
Как установлено и следует из материалов дела, 20 июля 2020 года между Бардецкой К.Б. (исполнитель) и Кондратьевой С.М. (заказчик) заключен договор оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать ему юридическую помощь, а именно подготовка и проведение досудебного урегулирования, судебного процесса в суде первой инстанции по иску о взыскании неосновательного обогащения с Кириенко О.В., а заказчик обязуется оплатить эти услуги. При этом, стоимость оказываемых исполнителем услуг составляет 30 000 рублей (п. 7) (л.д. 13-14 т. 1).
Как следует из материалов дела, истцом представлена копия справки по операции на сумму 30 000 рублей, которая была зачислена 20.07.2020 года на карту Квитославы Богдановны Б. Светланой Михайловной К. (л.д. 15 т. 1).
Договор на оказание услуг от 20.07.2020 года и справка по операции представлены в форме незаверенных надлежащим образом копий. При этом подлинники указанных документов стороной истца судебной коллегии на обозрение не представлены.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).
При этом, процессуальное законодательство не ограничивает права суда на оценку представленных сторонами доказательств в рамках требований о возмещении судебных издержек в соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ч. 1 ст. 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.
К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).
Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии (ч. 2 ст. 71 ГПК РФ)
При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 72 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства, имеющиеся в деле, по просьбе лиц, представивших эти доказательства, возвращаются им после вступления решения суда в законную силу. При этом в деле оставляются засвидетельствованные судьей копии письменных доказательств.
До вступления решения суда в законную силу письменные доказательства могут быть возвращены представившим их лицам, если суд найдет это возможным (ч. 2 ст. 72 ГПК РФ).
В силу положений ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. Суд не может считать доказанными обстоятельства подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что представленные копии документов в обоснование требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя не позволяют удостоверить копии представленных документов при отсутствии их оригиналов, что недопустимо, поскольку отсутствие в деле доказательств, отвечающих требованиям ч. 3 ст. 67 ГПК РФ, лишает суд сделать вывод о наличии у истца права требования к ответчику о взыскании расходов на оплату услуг представителя.
Между тем, оригинал, как договора оказания услуг, так и платежного документа, как суду первой, так и суду апелляционной инстанции, представлены не были, и судами не обозревались. Тогда как отсутствие оригинала не позволяет суду установить тождественность документа подлиннику.
Отсутствие копий подлинных документов, не удостоверенных судьей, свидетельствует о нарушении требований ст. 71 ГПК РФ и принципа непосредственности исследования письменных доказательств.
Таким образом, судом не была установлена тождественность копий документов, имеющихся в деле, их оригиналам, следовательно, указанные документы не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств. С учетом изложенного и приведенных выше норм права, судебная коллегия считает, что требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя удовлетворению не подлежат.
В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 13 мая 2021 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Кондратьевой С.М. к Кириенко О.В. о взыскании неосновательного обогащения и расходов по оплате государственной пошлины подлежит отмене.
В остальной части выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующего спорные правоотношения.
Юридически значимые обстоятельства определены верно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену либо изменение решения суда в остальной части, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционную жалобу представителя истца Кондратьевой Светланы Михайловны по доверенности Бардецкой Квитославы Богдановны – удовлетворить частично.
Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 13 мая 2021 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Кондратьевой Светланы Михайловны к Кириенко Оксане Васильевне о взыскании неосновательного обогащения и расходов по оплате государственной пошлины – отменить.
В указанной части принять новое решение, которым удовлетворить частично исковые требования Кондратьевой Светланы Михайловны к Кириенко Оксане Васильевне о взыскании неосновательного обогащения и расходов по оплате государственной пошлины.
Взыскать с Кириенко Оксаны Васильевны в пользу Кондратьевой Светланы Михайловны неосновательное обогащение в размере 874 233,50 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 942,34 рублей.
В остальной части решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 13 мая 2021 года оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.
Председательствующий Д.В. Внуков
Судьи: А.А. Губарева
А.В. Кудинов
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05 ноября 2021 года.
