Судья Карелин С.А. Дело № 33-770
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е «26» мая 2014 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Ильиной И.Н.
судей Зиновьевой Г.Н., Андреева С.В.
при секретаре Колесниковой И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Смалевой О.А. на решение Димитровского районного суда города Костромы от 26 декабря 2013 года, которым ей отказано в удовлетворении исковых требований к Смалеву А.Г. и Смалевой Л.А. о признании недействительным зарегистрированного права, договора дарения, погашении записей в ЕГРП.
Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав объяснения Смалевой О.А. и её представителя Федорину О.М., поддержавших жалобу, возражения относительно жалобы представителя Смалевых А.Г. и Л.А. Васильева М.Г., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Смалева О.А. обратилась в суд с иском к Смалеву А.Г. и Смалевой Л.А. о признании недействительным зарегистрированного права общей долевой собственности Смалева А.Г. на объект права: <данные изъяты> дома, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> садоводческое товарищество «Поляны», участок №, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Смалевым А.Г. и Смалевой Л.А. в части дарения указанной доли дома, признании недействительным зарегистрированного права общей долевой собственности Смалевой Л.А. на <данные изъяты> дома по вышеуказанному адресу и аннулировании в ЕГРП регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ.
Свои требования мотивировала тем, что ей на основании соглашения об определении долей с бывшим супругом Смалевым А.Г., брак с которым расторгнут в ДД.ММ.ГГГГ года, принадлежит <данные изъяты> в праве общей долевой собственности земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес> садоводческое товарищество «Поляны», участок № Данный земельный участок был приобретен ими в период брака в общую совместную собственность, где в ДД.ММ.ГГГГ ими без соответствующих разрешений специальных служб был выстроен для постоянного проживания жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. Право собственности на самовольную постройку за ними не признавалось. ДД.ММ.ГГГГ году она узнала, что Смалев А.Г. на основании декларации об объекте недвижимого имущества зарегистрировал за собой право общей долевой собственности на <данные изъяты> строения и ДД.ММ.ГГГГ ему выдано свидетельство о государственной регистрации права. ДД.ММ.ГГГГ он подарил принадлежащие ему <данные изъяты> земельного участка и <данные изъяты> дома своей матери Смалевой Л.А.. Полагает регистрацию Смалевым А.Г. права общей долевой собственности на <данные изъяты> строения и дальнейшее его дарение незаконными, поскольку сделки совершены без её ведома и фактически такого объекта не существует, выстроенный жилой дом имеет иную площадь и этажность. В данном доме она проживает с дочерью и как застройщик и сособственник претендует на долю в доме.
К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и НСТ «Поляны».
В ходе рассмотрения дела исковые требования уточнила в части: вместо требования об аннулировании записей в ЕГРП просила их погасить.
Судом было постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Смалева О.А. просит данное решение отменить, её исковые требования удовлетворить. Указывает, что нормы гражданского законодательства о праве собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество и положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают в целях государственной регистрации права общей долевой собственности одновременное обращение с заявлением участников общей долевой собственности и самостоятельное заполнение декларации об объекте недвижимости, чего в их случае сделано не было, что противоречит закону и нарушает её права. Отмечает, что характеристики зарегистрированного строения не соответствуют действительности, в подтверждение данных доводов ею заявлялось ходатайство о проведении экспертизы, однако судом в этом было отказано, поскольку ввиду разрешенного использования земельного участка право собственности на жилой дом не может быть зарегистрировано. Считает выводы суда не соответствующими закону, поскольку на садовом или дачном земельном участке допускается строительство жилого дома с правом регистрации и постоянного проживания в нем. В настоящее время она не может зарегистрировать свое право собственности на <данные изъяты> долю дома как жилого помещения, поскольку спорный объект, зарегистрированный ответчиком, имеет назначение нежилого помещения. А поскольку право общей долевой собственности Смалева А.Г. на <данные изъяты> строения незаконно, то и сделка в части дарения также не соответствует закону.
В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ответчиков Васильев М.Г. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судом установлено, что в общей совместной собственности Смалева А.Г. и Смалевой О.А. согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ находился земельный участок, категория земель: земли поселений, целевое назначение: для садоводства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: : <адрес>, <адрес> садоводческое товарищество «Поляны», участок №
После расторжения брака соглашением об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ доли бывших супругов по взаимному согласию признаны равными и определена принадлежность каждому из них по <данные изъяты> доле земельного участка по вышеуказанному адресу.
ДД.ММ.ГГГГ Смалева О.А. зарегистрировала право общей долевой собственности на <данные изъяты> земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по вышеуказанному адресу.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за Смалевым А.Г. зарегистрировано право общей долевой собственности на <данные изъяты> дома, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес> садоводческое товарищество «Поляны», участок №. Основанием для регистрации послужили договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, соглашение об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ года, декларация об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года.
ДД.ММ.ГГГГ Смалев А.Г. подарил принадлежащие ему <данные изъяты> дома и <данные изъяты> земельного участка Смалевой Л.А., которая ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала свое право на указанные объекты.
Решением государственного регистратора № от ДД.ММ.ГГГГ исправлена техническая ошибка, указано разрешенное использование земельного участка «для садоводства» вместо назначения «для жилищного строительства».
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что права истицы оспариваемыми актами не нарушены.
Этот вывод является правильным, доводы, изложенные в жалобе, его не опровергают.
В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГсК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.
В частях 1,9 ст. 35 ГсК РФ предусмотрено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Зоны, предназначенные для ведения дачного хозяйства и садоводства, относятся к зонам сельскохозяйственного использования, а не жилым зонам.
В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГсК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (пункты 13, 14 части 2 статьи 7 Закона Российской Федерации от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Из норм ст. 40 - 41 ЗК Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.
Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, предназначенном для садоводства, а не для жилищного строительства, следовательно, участок не мог быть использован без изменения в установленном порядке вида разрешенного использования для строительства жилого дома. Вид разрешенного использования земельного участка в установленном порядке не изменялся. Соответствующие изменения в кадастр не вносились.
Согласно п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В соответствии с п. 3 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Как предусмотрено в ч.9 ст.25 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на учет объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которых выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Правила настоящей части не ограничивают заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом на основании заявления о постановке на учет указанного объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов. Если при этом заявителем является гражданин, обладающий правом собственности на земельный участок, правом пожизненного наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, в пределах которого расположен указанный объект недвижимости, вместо предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 22 настоящего Федерального закона документа может быть представлена составленная и заверенная этим гражданином декларация об указанном объекте недвижимости. Форма данной декларации и состав включаемых в нее сведений устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
При таких обстоятельствах Смалев А.Г. правомерно зарегистрировал право собственности на долю в садовом домике на основании декларации.
То обстоятельство, что при декларативном кадастровом учете площадь объекта недвижимости была указана не точно, не является основанием для признания регистрации такого объекта недействительной.
Как видно из справки ГП Костромской области по техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости «Костромаоблтехинвентаризация» (л.д.26) строение на земельном участке № (лит. А по плану КГФ ГП «Костромаоблтехинвентаризация»), расположенное в <адрес>, имеет 2 этажа и общую площадь <данные изъяты>.м, общую площадь помещений <данные изъяты> кв.м. Между тем в заключении ООО «Облстройпроект» площадь помещений указана как <данные изъяты>. Следует отметить, что в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ № 37, а также с разъяснением, данным Министерством экономического развития РФ в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе мансардного. В декларации Смалев А.Г. указал, что строение имеет 2 этажа и общую площадь <данные изъяты> кв.м. Учитывая, что имеются расхождения в площади объекта, исчисленной различными организациями, оснований полагать, что указанная в декларации площадь не соответствует действительности, не имеется, тем более что в случае уточнения площади истица не лишена возможности внести соответствующие изменения в кадастровую запись.
Ссылка истицы и её представителя на Постановление Конституционного Суда РФ от 14. 04.2008 №7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводстве, огородничестве и дачных некоммерческих объединениях граждан» не может быть принята во внимание при рассмотрении настоящего дела. Как указал Конституционный Суд РФ в этом Постановлении, садовый домик может быть признан жилым не во всех случаях, а только при определенных условиях.
В пунктах 9, 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013), установлено, что жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). И только в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. В городе Костроме имеются централизованные сети водоснабжения и канализации, город газифицирован.
В данном случае, учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка в установленном порядке изменен не был, строение не в полной мере отвечает требованиям по благоустройству города Костромы, между сособственниками отсутствует согласие относительно необходимости переоборудования строения в жилое, у Смалевой О.А. отсутствуют законные основания претендовать на оформление этого строения в качестве жилого дома.
Между тем, если строение будет отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, установленным в разделе 2 вышеназванного Положения, то его собственники могут перевести его в жилое в установленном законом порядке (глава 3 ЖК РФ). При этом следует отметить, что единственным допустимым доказательством того, что помещение отвечает требованиям, предъявляемым к жилым, является заключение межведомственной комиссии, созданной органом местного самоуправления, поскольку в силу ч.3 ст. 15 ЖК РФ признание помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а пунктом 7 вышеназванного Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.
Также не может являться основанием для отмены постановленного решения и довод апелляционной жалобы о том, что в силу действующего законодательства для регистрации права общей собственности на вновь созданное строение необходимо одновременное обращение в регистрирующий орган всех участников общей собственности.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из участников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3 статьи 244 Кодекса).В соответствии с законом совместная собственность возникает, в том числе у супругов - на имущество, приобретенное во время брака за счет общих доходов супругов.
В соответствии со ст. 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. В силу ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
Как видно из материалов дела, строение на земельном участке, предоставленном для садоводства, было построено Смалевыми О.А. и А.Г. в период брака. Однако право собственности на него в период брака зарегистрировано не было. Следовательно, после расторжения брака на это строение могло возникнуть только право общей долевой собственности.
Как видно из соглашения об определении долей в праве собственности на земельный участок № в с/т <адрес> следует из пояснений сторон и их представителей, после расторжения брака Смалевы согласились определить доли каждого в земельном участке и расположенным в нем строении равными - по <данные изъяты> у каждого. Это соглашение соответствует вышеприведенным нормам, а также принципам единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения и перехода прав на земельный участок с учетом долей в праве собственности на расположенное на нем строение. Кроме того, Смалева О.А. не оспаривает размер доли Смалева А.Г. Она не согласна лишь со статусом строения как нежилого, но как указано выше, это её притязание не основано на законе.
Согласно п. 74 Правил ведения ЕГРП свидетельство о государственной регистрации права выдается каждому участнику общей долевой собственности, независимо от того, возникло ли это право с момента государственной регистрации или с иного момента. Лицу, приобретшему долю в праве общей собственности, также выдается свидетельство о государственной регистрации права (п. 3 ст. 131 ГК РФ, ст. 14 Закона о государственной регистрации). Имеющиеся в ЕГРП сведения о праве остальных участников долевой собственности отражаются на обороте свидетельства: указываются полностью их Ф.И.О. и размер принадлежащих им долей в праве общей собственности. Указанные сведения дополнительно подписываются государственным регистратором и скрепляются печатью органа по регистрации прав. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается: "не зарегистрировано".
Таким образом, в случае совместного одновременного обращения с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности всех её участников за Смалевым А.Г. могло быть зарегистрировано право только на его долю и выдано отдельное свидетельство. То же самое было сделано и в настоящем случае, когда за регистрацией права обратился только один участник общей собственности.
Также следует отметить, что уклонение одного из сособственников от регистрации права не должно нарушать права и законные интересы других участников общей собственности. С момента возведения строения до момента регистрации права за Смалевым А.Г. прошло три с половиной года, за этот период истица надлежащих мер к регистрации права не предприняла.
Таким образом, регистрация права собственности за Смалевым А.Г. на <данные изъяты> в праве на строение, расположенное на земельном участке № в <адрес> не нарушает прав и законных интересов заявителя. Смалева О.А. не лишена возможности зарегистрировать за собой право собственности на другую <данные изъяты> в этом строении.
Поскольку суд пришел к выводу о наличии у Смалева А.Г. права собственности на <данные изъяты> в праве собственности на нежилое строение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, то он обоснованно оставил без удовлетворения и требования о признании недействительным договора дарения этой доли. Как верно отметил суд, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Правила, установленные ст.250 ГК РФ, не распространяются на случаи заключения договора дарения, в связи с чем согласия истца на заключение оспариваемого договора не требовалось.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Димитровского районного суда города Костромы от 26 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Смалевой О.А. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
