Судья Скородумов Д.Н. | дело № 33-1415 |
дело № 2-301/2022 44RS0001-01-2021-008026-71
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
« 20 » июля 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Ильиной И.Н.,
судей Ивановой О.А., Жукова И.П.
при секретаре Пыльновой Е.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 09 марта 2022 года, которым частично удовлетворены исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы к ФИО2, Е.А, о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Заслушав доклад судьи Жукова И.П., объяснения представителя ответчиков ФИО4 адвоката Рыжова В.А., поддержавшего апелляционную жалобу, объяснения представителя истца Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы ФИО3, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы обратилось в суд с иском о взыскании задолженности: с ФИО5 - по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 216 542,56 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 048,17 руб.; с ФИО6 по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 186 487,64 руб., пени за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 31 727,11 руб.; с ФИО1 по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 742 280,38 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 45 792,90 руб.
Требования мотивированы тем, что между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и Б.ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № № аренды земельного участка площадью 823,84 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, находящегося по адресу: , для использования в целях эксплуатации офиса. На этом земельном участке расположено нежилое здание (офис), принадлежавшее на момент заключения договора Б. Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Положениями договора в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными долями до первого числа первого месяца квартала, следующего за текущим. Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативны актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями федерального и регионального законодательства без заключения сторонами дополнительного соглашения. За нарушение сроков внесения арендной платы договором предусмотрены пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки. Дополнительным соглашением арендодатель был замен на Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы. Б. умер ДД.ММ.ГГГГ, наследником его имущества и долговых обязательств по указанному договору является ФИО5 Кроме того, при жизни Б. продал названное нежилое здание ФИО6, а последний продал его ФИО1, который является собственником объекта по настоящее время. Поскольку лица, являвшиеся собственниками здания и, соответственно, арендаторами земельного участка, обязательства по уплате арендных платежей исполняли ненадлежащим образом, образовалась задолженность в заявленных размерах.
Судом постановлено вышеуказанное решение, которым в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы взыскано: с ФИО5 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5125,72 руб.; с ФИО6 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 186 487,64 руб. и пени за тот же период - 31 727,11 руб.; с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 742 280,38 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 45 792,90 руб. Также с ответчиков в доход местного бюджета взыскана госпошлина.
В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что по сведениям кадастрового учета спорный земельный участок является ограниченным в обороте. Ссылаясь на постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, отмечает, что при определении размера арендной платы за земельные участки применяется принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения отсутствуют. Постановлением Администрации Костромской области от 07 июля 2015 года № 251-а арендная плата для таких участков определяется в размере 1,5 % кадастровой стоимости, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении сходных земельных участков, не имеющих ограничений. Полагает, что судом первой инстанции не была оценена правомерность начисления арендной платы в заявленном размере, что привело к вынесению судебного акта нарушающего права ответчика.
Апелляционная жалоба рассмотрена в собственно ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленными в дело доказательствами подтверждается факт ненадлежащего исполнения арендаторами земельного участка обязанности по внесению арендных платежей, что является основанием для взыскания с них образовавшейся задолженности и штрафных санкций за период в пределах срока исковой давности.
Выводы суда основаны на материалах дела, достаточно мотивированы с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения сторон по делу, оснований не согласиться с ними не имеется.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614).
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617).
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552).
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как установлено судом, между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и Б. был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №, согласно которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером № находящийся по адресу: , в целях эксплуатации офиса на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
Договором установлен размер арендной платы: за год в размере 61 901,32 руб., за квартал - 15 475,33 руб. (п. 3.2).
Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными долями до первого числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом (п. 3.2).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования от размера внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.3).
Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п. 3.2 договора и предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативно правовых актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативно правовых актов Костромской области и заключения дополнительного соглашения к договору не требуется.
Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы определено в качестве арендодателя по договору дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ.Согласно уведомлений арендодателя размер арендной платы составил: в 2017 году – за год 165 615,96 руб., квартал 41 403,99 руб.; в 2018 году – за год 171 478,48 руб., квартал 42 869,62 руб.; в 2019 году – 314 600 руб., квартал 78 650 руб.
На земельном участке расположено нежилое здание (офис) с кадастровым номером № принадлежавшее на момент заключения договора аренды Б.
В последующем Б. продал этот объект ФИО6 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а тот его продал ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Б. умер ДД.ММ.ГГГГ. Наследником имущества и как следствие долговых обязательств является его супруга ФИО5
Поскольку арендаторами спорного земельного участка в периоды пользования им обязанность по внесению арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, образовалась задолженность, предъявленная ко взысканию по настоящему делу.
Факт возникновения задолженности и период её начисления сторона ответчиков по делу не оспаривала, заявив лишь о применении срока исковой давности.
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ и приняв во внимание названное заявление, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчиков образовавшейся задолженности и штрафных санкций в пределах срока исковой давности.
Доводы апелляционной жалобы указанного вывода не опровергают и сводятся к несогласию с размером платежей, установленных договором аренды земельного участка.
Фактически ответчик указывает на то, что арендная плата за пользование названным земельным участком не должна превышать размера земельного налога, поскольку объект является ограниченным в обороте.
Однако судебная коллегия не может с этим согласиться.
В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Одним из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 является учет наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Пределы применения указанного принципа разъяснены в письме Минэкономразвития России от 15 ноября 2018 года № Д23И-6099, согласно которому принцип применим исключительно в случаях аренды земельных участков, отнесенных в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ к ограниченным в обороте землям, и учитывает интересы лиц, арендующих такие земельные участки, которые не могут приобрести земельный участок в собственность ввиду ограничений, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Из аналогичной позиции исходит и Верховный Суд Российской Федерации, на что указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 года.
Согласно положений названной статьи ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи; не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований; предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Земельный участок с кадастровым номером № не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ, имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации офиса, что следует из выписки ЕГРН, представленной в материалы дела.
Доказательств обратному стороной ответчика не представлено (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
Положения п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ содержат исчерпывающий перечень случаев определения арендной платы в размере не выше размера земельного налога и рассматриваемая по настоящему делу ситуация к ним не относится.
В связи с этим не имеется оснований полагать, что арендодатель при определении размера арендой платы должен был учитывать указанный принцип.
Также судебная коллегия учитывает, что представитель ответчиков адвокат Рыжов В.А. в суде первой инстанции пояснил, что знакомился с отчетом об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный земельный участок, возражений против него не высказывал, довода, аналогичного изложенному в апелляционной жалобе, не приводил, с расчетом арендной платы не спорил.
Каких-либо иных доводов несогласия с решением суда апелляционная жалоба не содержит, от других ответчиков жалобы не поступили, поэтому в остальной части решение проверке не подлежит.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено.
Поскольку апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства, которые в силу ст. 330 ГПК РФ могли бы послужить основанием к отмене решения, в её удовлетворении надлежит отказать.
Одновременно суд апелляционной инстанции считает необходимым исправить описку, допущенную в резолютивной части, в начальной дате исчисления периода задолженности ФИО1 по арендной плате.
Как указывалось выше, истцом ошибочно в исковом заявлении указаны периоды задолженностей по арендной плате: ФИО6 - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку расчет требований сделан: в отношении ФИО6 - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в отношении ФИО1 - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Суд в решении указал, что взыскал с ФИО6 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а с ФИО1 - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, чего быть не может, поскольку ФИО1 купил у ФИО6 офис ДД.ММ.ГГГГ, и расчет задолженности произведен с учетом указанной даты - ДД.ММ.ГГГГ.
Тем самым период, за который с ФИО1 подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 742 280,38 руб., составит с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего в абзаце 6 резолютивной части решения начальная дата подлежит указанию как ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ.
Изложенное не влияет на законность и обоснованность судебного акта.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 09 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, – без удовлетворения.
Исправить описку в шестом абзаце резолютивной части решения, указав начало периода начисления арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ, как указал суд.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев во Второй кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
