КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2022 года по делу № 33-3418/2022
1 инстанция – судья Капустей И.С. Дело № 2-6/2022
УИД 43RS0028-01-2021-000699-82
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Катаевой Е.В.,
судей Лысовой Т.В., Дубровиной И.Л.,
при секретаре Иконниковой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кирове дело по апелляционным жалобам Новиковой ФИО1, Галака ФИО2, ООО «Тайк» на решение Оричевского районного суда Кировской области от 26 мая 2022 года, которым исковые требования Новиковой ФИО1 удовлетворены частично, с Галака ФИО2 в пользу Новиковой ФИО1 взыскано неосновательное обогащение в виде арендных платежей за период с 01.01.2021 по 31.03.2022 в размере 1 180 350 руб.; в истребовании у ООО «Тайк» из чужого незаконного владения принадлежащего Новиковой ФИО1 на праве собственности имущества отказано; в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО «Тайк» в пользу Новиковой ФИО1 неосновательного обогащения в виде доходов, которые Галак ФИО2 извлек или должен был извлечь от сдачи в аренду имущества истца за период с 01.01.2021 по 31.03.2022, в размере 1 180 350 руб. отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Тайк» к Новиковой ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных по договору аренды от 01.07.2018, в размере 4 293 114 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 151 376,38 руб. отказано.
Заслушав доклад судьи Лысовой Т.В., судебная коллегия
установила:
Новикова М.Л. обратилась в суд с иском к Галаку А.В., ООО «Тайк» об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения. В обоснование заявленных требований указала, что решением Ленинского районного суда г. Кирова от 04.06.2019 обращено взыскание на следующее имущество Галака А.В., находящееся у нее в залоге: земельный участок с кадастровым номером №, здание производственной котельной с кадастровым номером №, здание мазутонасосной с кадастровым номером №№, здание химводоочистки с кадастровым номером №№, здание конденсатоочистки с кадастровым номером №№, здание станции перекачки конденсата с кадастровым номером №№, газопровод, бетонное ограждение протяженностью 964 м., расположенные по адресу: <адрес> (земельный участок и расположенные на нем строения).
Проведенные в рамках возбужденного исполнительного производства первичные и повторные публичные торги по реализации заложенного имущества были признаны несостоявшимися, имущество передано истцу, принявшему решение оставить заложенное имущество за собой. В связи с обращением Галака А.В. в суд с иском о признании публичных торгов недействительными государственная регистрация перехода права собственности на заложенное имущество была приостановлена. Между Галаком А.В. и ООО «Тайк» заключен договор аренды имущественного комплекса. Считает, что у Галака А.В. и ООО «Тайк» отсутствовали правовые основания для заключения договора аренды и передачи заложенного имущества во владение и пользование ООО «Тайк», поскольку с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество прекращаются ранее заключенные договоры аренды, заключение новых договоров аренды запрещено.
С учетом уточнения исковых требований Новикова М.Л. просила истребовать у ООО «Тайк» из чужого незаконного владения принадлежащее истцу на праве собственности имущество: здание производственной котельной с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, здание станции перекачки конденсата с кадастровым номером №, здание химводоочистки с кадастровым номером №, здание мазутонасосной с кадастровым номером 43:24:350817:2232, здание конденсатоочистки с кадастровым номером №, газопровод, бетонное ограждение вокруг земельного участка с кадастровым номером № протяженностью 984 м.; а также взыскать с ООО «Тайк», Галака А.В. в солидарном порядке неосновательное обогащение в виде доходов в размере 1 180 350 руб, которые Галак А.В. извлек или должен был извлечь от сдачи в аренду имущества истца за период с 01.01.2021 по 31.03.2022.
ООО «Тайк» обратилось в суд со встречным иском о взыскании с Новиковой М.Л. как нового собственника имущества и арендодателя по договору аренды стоимости неотделимых улучшений в размере 4 293 114 руб., произведенных по договору аренды от 01.07.2018, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 151 376,38 руб.
Определением суда 07.04.2022 принят отказ Новиковой М.Л. от части первоначально заявленных требований к ООО «КПД 100». Производство по делу по исковому заявлению Новиковой М.Л. к Галаку А.В., ООО «Тайк», ООО «КПД 100» об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения прекращено в части требований, заявленных к ООО «КПД 100», в связи с отказом истца от данной части иска.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены АО «Энергосбыт Плюс», Юдинцева Е.С., ОСП по Оричевскому району УФССП России по Кировской области, УФССП России по Кировской области, Управление Росреестра по Кировской области.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
Новиковой М.Л. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и удовлетворении исковых требований об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Тайк» принадлежащего истцу имущества, о взыскании с ООО «Тайк» неосновательного обогащения в виде доходов в размере 1180350 руб., которые Галак А.В. извлек или должен был извлечь от сдачи в аренду имущества истца за период с 01.01.2021 по 31.03.2022. В обоснование указано, что у Галака А.В. отсутствовало право без согласия Новиковой М.Л. передать заложенное имущество в аренду, поскольку срок обеспеченного ипотекой обязательства истек 07.05.2015, а договор аренды заключен 01.07.2018. Имущество предоставлено в аренду с целью, не соответствующей его назначению и виду разрешенного использования. Отказавшись вернуть имущество истцу после 28.12.2020 и продолжив правоотношения по аренде имущества в отсутствие согласия собственника, ответчики действовали недобросовестно, поскольку им было достоверно известно о прекращении договора аренды от 01.07.2018 в связи с вступлением в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Кроме того, Новикова М.Л. выражает согласие с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ООО «Тайк», однако считает решение суда в данной части неполным. Полагает, что неотделимые улучшения спорного имущества были произведены в период времени, когда собственником имущества являлся Галак А.В., который обязался возместить ООО «Тайк» понесенные на ремонт расходы. Возложение такой обязанности на Новикову М.Л., не являющуюся стороной обязательства, заявитель жалобы считает неправомерным.
Галак А.В. в апелляционной жалобе, поданной представителем, ставит вопрос об изменении решения суда в части размера взысканного в пользу Новиковой М.Л. неосновательного обогащения. В обоснование указал, что право собственности на объекты недвижимого имущества переходит к приобретателю с момента государственной регистрации права. В этой связи находит ошибочным вывод суда о том, что Новикова М.Л. являлась законным владельцем спорного имущества с даты передачи его судебным приставом-исполнителем, т.е. с 28.12.2020. Право собственности истца зарегистрировано 04.10.2021, следовательно, имелись правовые основания для взыскания неосновательного обогащения в виде арендных платежей, полученных за пользование данным имуществом в период с октября 2021 года по март 2022 года, что составляет 472140 руб. Основания для взыскания денежных средств в ином размере отсутствовали.
ООО «Тайк» подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Тайк» к Новиковой М.Л. В обоснование указано, что согласно соглашению от 27.07.2020 к договору аренды от 01.07.2018 арендодатель производит возмещение (компенсацию) арендатору расходов на капитальный ремонт путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора в срок до 31.12.2021. На момент предъявления требований ООО «Тайк» к Новиковой М.Л. о возмещении стоимости неотделимых улучшений и на дату вынесения решения суда договор аренды не прекратил свое действие, обязательства сторон сохранялись. Поскольку после регистрации права собственности 04.10.2021 к Новиковой М.Л. перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.07.2018, у нее возникла обязанность по возмещению стоимости произведенных неотделимых улучшений до 31.12.2021, что не исполнено новым арендатором. Норма п.2 ст.623 ГК РФ, на которую сослался суд в обоснование принятого решения, по мнению заявителя жалобы, не подлежала применению, поскольку договором аренды (в редакции п.3 соглашения от 27.07.2020) предусмотрен иной порядок возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, их неявка не препятствует рассмотрению дела.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании представителей Новиковой М.Л. Носкова К.Е., Галака А.В. и ООО «Тайк» Кишиеву Г.Б., поддержавших аргументы жалоб, проверив материалы дела, в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела видно, что 07.05.2014 между Новиковой М.Л. и Галаком А.В. заключен договор мены недвижимого имущества с доплатой и залогом (ипотека в силу закона), в соответствии с которым Новикова М.Л. передала Галаку А.В. в собственность объекты недвижимости (земельный участок и расположенные на нем строения) общей стоимостью 6 500 000 руб., а взамен Галак А.В. обязался передать истцу объект недвижимости (квартиру) с кадастровым номером № стоимостью 3 500 000 руб. и доплатить 3 000 000 руб. в срок до 07.05.2015.
В пункте 7 договора мены стороны определили, что до момента полной оплаты цены договора в сумме 3 000 000 руб. все объекты, передаваемые Новиковой М.Л. Галаку А.В., находятся в залоге у Новиковой М.Л. (обременены ипотекой в силу закона). После осуществления Галаком А.В. полной оплаты по договору в размере стоимости переданных объектов Новикова М.Л. обязуется предоставить в орган по государственной регистрации заявление о прекращении залога.
01.07.2018 между Галаком А.В. (арендодатель) и ООО «Тайк» (арендатор) заключен договор аренды производственного помещения площадью 1573,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> Общая стоимость фиксированной арендной платы в месяц определена в размере 78 690 руб.
Срок действия договора (срок аренды) установлен с 01.07.2018.
В пункте 4.2 стороны договора предусмотрели, что по истечении установленного срока договор считается автоматически пролонгированным на такой же срок, если стороны за 30 дней до окончания срока не выступили с инициативой о его расторжении.
02.07.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды производственного помещения от 01.07.2018, согласно которому срок аренды помещения установлен с 01.07.2018 по 31.05.2019 (11 месяцев).
Поскольку Галак А.В. не доплатил Новиковой М.Л. по договору мены от 07.05.2014 денежные средства в размере 1430 000 руб., решением Ленинского районного суда г. Кирова от 04.06.2019 удовлетворены исковые требования Новиковой М.Л. об обращении взыскания на предмет залога (земельный участок и расположенные на нем строения) путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 3320 000 руб. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 28.08.2019 решение Ленинского районного суда г. Кирова от 04.06.2019 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.
13.09.2019 в ОСП по Оричевскому району на основании указанного решения в отношении Галака А.В. возбуждено исполнительное производство № 31448/19/43019-ИП, ответственным хранителем назначен Галак А.В.
27.07.2020 между Галаком А.В. и ООО «Тайк» заключено дополнительное соглашение к договору аренды производственного помещения от 01.07.2018, согласно которому арендатору передан имущественный комплекс: земельный участок с кадастровым номером №, а также пять нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, №.
Кроме того, в материалы дела представлено соглашение от 27.07.2020 о компенсации расходов по оплате капитального ремонта, подписанное между Галаком А.В. и ООО «Тайк» и датированное 27.07.2020, по условиям которого Галак А.В. взял на себя обязательство по компенсации ООО «Тайк» расходов на оплату капитального ремонта переданных в аренду объектов и работ по благоустройству территории в срок до 31.12.2021.
11.06.2020 и 28.10.2020 проведены первичные и повторные публичные торги по реализации имущества должника, которые признаны несостоявшимися. Взыскателю в порядке ч.11 ст.87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) предложено оставить заложенное имущество за собой.
28.12.2020 в связи с согласием залогодержателя судебный пристав-исполнитель передал Новиковой М.Л. нереализованное в принудительном порядке имущество должника (земельный участок и расположенные на нем строения), о чем был составлен соответствующий акт.
Государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества приостанавливалась в связи с рассмотрением в Оричевском районном суде Кировской области иска Галака А.В. и ООО «Тайк» о признании публичных торгов недействительными.
В ЕГРН запись о регистрации права собственности Новиковой М.Л. на спорные объекты недвижимости внесена 04.10.2021, основание – акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 28.12.2020.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании с Галака А.В. в пользу Новиковой М.Л. неосновательного обогащения в виде доходов в размере 1180 350 руб., которые Галак А.В. извлек или должен был извлечь от сдачи в аренду от ООО «Тайк» имущества истца за период с 01.01.2021 по 31.03.2022, суд первой инстанции руководствовался положениями п.1 ст.617, ст.1102 ГК РФ и исходил из того, что с 28.12.2020 Новикова М.Л. является законным владельцем спорного имущества и новым арендодателем, а следовательно, и получателем арендной платы. В удовлетворении иска Новиковой М.Л. к ООО «Тайк» об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскании в солидарном порядке неосновательного обогащения в виде доходов в размере 1180 350 руб. отказано, поскольку в силу п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а ООО «Тайк» в силу содержащихся в ЕГРН по состоянию на 01.07.2018 записей о праве собственности Галака А.В. в отношении полученного в аренду имущества являлось добросовестным участником сделки, в связи с чем не отвечает солидарно с арендодателем по требованию о возмещении доходов от неправомерной сдачи имущества в аренду (п.12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
В удовлетворении встречного иска ООО «Тайк» к Новиковой М.Л. о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных по договору аренды, и процентов за пользование чужими денежными средствами также отказано с указанием на то, что в силу п.2 ст.623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества после прекращения договора аренды, в то время как договор аренды в связи с заменой арендодателя не прекратил свое действие.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права.
В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
При решении вопроса об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании ст.301 ГК РФ необходимо установить, кто является собственником имущества, в чьем владении находится данное имущество, имеются ли правовые основания для удержания владельцем данного имущества. Ответчиком по виндикационному требованию может выступать незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания либо по порочному основанию приобретения.
Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что 04.10.2021 зарегистрировано право собственности Новиковой М.Л. в отношении следующих объектов недвижимого имущества: здание производственной котельной с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, здание станции перекачки конденсата с кадастровым номером №, здание химводоочистки с кадастровым номером №, здание мазутонасосной с кадастровым номером №, здание конденсатоочистки с кадастровым номером №.
Предыдущим собственником указанных объектов являлся Галак А.В., право собственности которого возникло из договора мены недвижимого имущества с доплатой и залогом (ипотека в силу закона) от 07.05.2014. Залогодержателем указанного имущества являлась Новикова М.Л.
Поскольку Галак А.В. надлежащим образом не исполнил обязательства по договору мены от 07.05.2014, не доплатил за переданные объекты недвижимости денежные средства в размере 1430 000 руб., решением Ленинского районного суда г. Кирова от 04.06.2019 обращено взыскание на предмет залога (земельный участок и расположенные на нем строения) путем продажи с публичных торгов. В связи с тем, что в рамках исполнительного производства имущество, арестованное 26.09.2019, в установленный законом срок в принудительном порядке реализовано не было, взыскателю (Новиковой М.Л.) судебным приставом-исполнителем было направлено предложение оставить это имущество за собой. На основании акта от 28.12.2020 нереализованное имущество передано взыскателю Новиковой М.Л. в счет погашения долга по исполнительному документу.
В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п.п.1,2 ст.154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Таким образом, односторонняя сделка влечет юридические последствия, на которые она направлена (устанавливает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности), если это предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон и при этом совершившим ее лицом соблюдены установленные к данной сделке требования.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов (п.1 ст.350 ГК РФ).
Положения Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) содержат специальные нормы, регламентирующие реализацию путем продажи с публичных торгов имущества, заложенного по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание (п.1 ст.56).
Правовые последствия признания публичных торгов несостоявшимися предусмотрены ст. 58 Закона об ипотеке, согласно которой в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество.
Согласно п.5 ст.58 названного Закона залогодержатель считается воспользовавшимся правом оставить предмет ипотеки за собой, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой.
Аналогичные положения содержатся в п.п.11,12 ст.78 Закона об исполнительном производстве. Согласно указанным нормам на судебном приставе-исполнителе лежит обязанность предложить взыскателю в случае объявления повторных торгов несостоявшимися оставить не реализованное на торгах имущество за собой, а на взыскателе – в течение пяти дней со дня получения указанного предложения в письменной форме сообщить судебному приставу-исполнителю о решении оставить нереализованное имущество за собой.
О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи (п.14 ст.78 Закона об исполнительном производстве).
Заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой является обязательным документом для осуществления регистрации права собственности залогодержателя на не реализованный на повторных торгах предмет ипотеки (абз. второй п.5 ст.8 Закона об ипотеке).
При этом Закон об ипотеке не содержит положений, которые предусматривали бы необходимость совершения организатором торгов каких-либо действий после получения согласия залогодержателя на оставление нереализованного имущества за собой.
Из системного анализа указанных выше норм права следует, что согласие залогодержателя оставить за собой нереализованное на повторных публичных торгах имущество представляет собой одностороннюю сделку, направленную на возникновение у такого взыскателя права собственности на имущество должника, то есть является односторонним волеизъявлением, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения. Закон придает данному согласию самостоятельное значение и не требует принятия его другими участниками правоотношений, в том числе организатором торгов.
Статья 60 Закона об ипотеке предусматривает право должника в любое время до реализации предмета залога либо до момента приобретения права на имущество в установленном порядке залогодержателем прекратить обращение взыскания на заложенное имущество путем исполнения основного обязательства.
Между тем Галак А.В. до момента перехода права на имущество к залогодержателю действий, направленных на прекращение обращения взыскания на заложенное имущество, не предпринял, соответственно, предусмотренное ст.60 Закона об ипотеке право не реализовал.
После вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю (залогодержателю) и составления акта приема-передачи имущества от 28.12.2020 обеспеченное залогом обязательство прекращается. Последующие внесения обязанным лицом денежных средств не могли быть зачтены в счет исполнения прекратившегося обязательства.
Поскольку после признания несостоявшимися повторных торгов по реализации заложенного имущества Новикова М.Л. выразила согласие оставить предмет залога за собой и заложенное имущество передано судебным приставом-исполнителем взыскателю по акту от 28.12.2020, с указанной даты до государственной регистрации перехода права собственности залогодержатель взыскатель является законным владельцем спорного имущества.
Доводы Новиковой М.Л. и Галака А.В. в апелляционных жалобах касательно иного момента возникновения у залогодержателя прав владения на нереализованные на публичных торгах объекты недвижимости, в отношении которых принято судебное решение об обращении взыскания (с момента вступления в законную силу решения суда от 04.06.2019 об обращении взыскания на заложенное имущество; с момента внесения в ЕГРН записи о праве собственности), основаны на неверном толковании норм права.
В соответствии с договором аренды от 01.07.2018 (в редакции дополнительного соглашения к нему от 27.07.2020), заключенным между Галаком А.В. (арендодатель) и ООО «Тайк» (арендатор), нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, №, №, № переданы предыдущим собственником в аренду.
Согласно п.1 ст.40 Закона об ипотеке залогодатель по общему правилу (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке) вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Договор мены недвижимого имущества с доплатой и залогом (ипотека в силу закона) от 07.05.2014 не содержал условия о необходимости получения согласия залогодержателя на сдачу заложенного имущества в аренду, во временное безвозмездное пользование или на установление сервитута.
В п.3 договора мены недвижимого имущества с доплатой и залогом (ипотекой в силу закона) от 07.05.2014, заключенного между Новиковой М.Л. и Галаком А.В., стороны определили порядок доплаты за переданное имущество и сроки. В соответствии с п.4 стороны не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом в п.7 названного договора предусмотрено, что переданные Галаку А.В. объекты находятся в залоге (обременены ипотекой в силу закона) до момента полной оплаты цены договора. Обязанность Новиковой М.Л. по обращению в орган по государственной регистрации с заявлением о прекращении залога возникает только после осуществления Галаком А.В. полной доплаты за полученные объекты.
На основании п.1 ст.408 ГК РФ только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно п.1,3 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Поскольку залогодателем обязательство по оплате полученных по договору мены от 07.05.2014 объектов не было надлежащим образом исполнено к указанному в договоре сроку, а в самом договоре не определен срок его действия, после 07.05.2015 такой договор продолжил свое действие до момента исполнения сторонами своих обязательств.
Как установлено ранее, Галак А.В. не исполнил надлежащим образом обязательства по договору мены от 07.05.2014. Обеспеченное залогом обязательство прекращено 28.12.2020 по основанию вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю (залогодержателю) и составления акта приема-передачи имущества.
При таких обстоятельствах мнение Новиковой М.Л. о том, что договор аренды от 01.07.2018 между Галаком А.В. и ООО «Тайк» был заключен за пределами срока действия обеспеченного ипотекой обязательства, является ошибочным.
Изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев и в связи с отсутствием возражений сторон неоднократно продлевался. Таким образом, оснований полагать, что в данном случае срок, на который имущество было передано в аренду, превысил срок обеспеченного залогом обязательства, не усматривается.
Также следует отметить, что в ЕГРН виды разрешенного использования в отношении спорных объектов недвижимости не установлены – в соответствующих графах содержится отметка «данные отсутствуют», назначение объектов указано как «нежилое». Доказательств, однозначно подтверждающих, что ООО «Тайк» полученное в аренду имущество использовало в целях, противоречащих назначению имущества, в материалы дела не представлено.
При совокупности указанных условий Галак А.В., являясь на момент заключения с ООО «Тайк» договора аренды от 01.07.2018 титульным владельцем недвижимого имущества, не обязан был обращаться к залогодержателю Новиковой М.Л. за получением согласия на передачу имущества в аренду в силу п.1 ст.40 Закона об ипотеке. Следовательно, отсутствие такого согласие не влечет правовых последствий в отношении договора аренды.
В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При замене стороны в договоре аренды и в обязательстве, вытекающем из договора аренды в силу п.1 ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Закон не связывает переход прав и обязанностей от одного арендодателя к другому в результате смены собственника имущества с заключением или незаключением какой-либо правовой сделки. Ключевым моментом является сам факт перехода права на сданное в аренду имущество.
Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя. Прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что вследствие перехода прав в отношении спорных объектов недвижимости к Новиковой М.Л. договор аренды от 01.07.2018 с ООО «Тайк» сохранил свое действие, являются правомерными, что в свою очередь исключает наличие правовых оснований для признания имущества находящимся в чужом незаконном владении. Сохранение отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества исключает возможность удовлетворения требований о виндикации.
В свою очередь, поскольку с 28.12.2020 именно Новикова М.Л. является владельцем всего комплекса объектов недвижимости и, соответственно, новым арендодателем в отношениях с ООО «Тайк», имелись достаточные основания, определенные ст.1102 ГК РФ, для удовлетворения иска к Галаку А.В. о взыскании неосновательного обогащения в виде доходов в размере 1180 350 руб., которые Галак А.В. извлек или должен был извлечь от сдачи в аренду ООО «Тайк» спорного имущества за период с 01.01.2021 по 31.03.2022, так как правовых оснований для сбережения данной суммы у него в связи с утратой прав на переданное в аренду имущество не имелось.
Доводы апелляционной жалобы Галака А.В. о необходимости при определении размера неосновательного обогащения учитывать, что право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за Новиковой М.Л. лишь 04.10.2021, судебной коллегией отклоняются. Исходя из установленных по делу обстоятельств, правомочия собственника перешли к Новиковой М.Л. в порядке реализации права залогодержателя оставить за собой нереализованное на повторных публичных торгах имущество. Несовпадение момента перехода прав на имущество и момента государственной регистрации таких прав в данном случае не имеет правового значения.
Из содержания ст.ст.382,385 ГК РФ следует, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
В п.12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п.1 ст.322 ГК РФ).
Галак А.В. в момент заключения договора аренды от 01.07.2018 являлся собственником передаваемого в аренду ООО «Тайк» имущества, в ЕГРН имелись соответствующие записи о праве. Следовательно, у арендатора объективно не могло возникнуть сомнений в том, что у другой стороны сделки отсутствуют полномочия на сдачу имущества в аренду.
В письме от 05.10.2021 Новикова М.Л. как новый собственник просила Галака А.В. освободить земельный участок с кадастровым номером № и все объекты, находящиеся на его территории, в срок до 18.10.2021. Аналогичных требований в адрес ООО «Тайк» не направлялось, доказательств обратного не представлено.
Таким образом, предусмотренные законом безусловные основания для солидарной ответственности ООО «Тайк» перед Новиковой М.Л. по требованию о взыскании неосновательного обогащения не возникли. Аргументы апелляционной жалобы Новиковой М.Л. об обратном бездоказательны.
Во встречном иске ООО «Тайк» к Новиковой М.Л. требовало взыскать с нового собственника объектов недвижимого имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 4293 114 руб., произведенных в отношении арендованного имущества на основании заключенного между предыдущим арендодателем Галаком А.В. и ООО «Тайк» соглашения от 27.07.2020 о компенсации расходов по оплате капитального ремонта, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 151 376 руб. 38 коп.
Указанным выше соглашением от 27.07.2020 предусмотрено, что арендодатель принял на себя обязательство по компенсации арендатору расходов, произведенных на оплату капитального ремонта, демонтажных работ и работ по благоустройству территории в отношении находящихся в аренде объектов.
В п.п.2,3 соглашения стороны регламентировали следующий порядок оформления компенсации капитального ремонта.
Для оформления проведения капитального ремонта арендатор подготавливает и согласовывает с арендодателем сметную документацию, соответствующую требованиям действующего законодательства.
После окончания работ арендатор оформляет совместно с арендодателем акт приемки выполненных работ, а также представляет финансово-бухгалтерские документы для подтверждения произведенных затрат.
На основании представленных документов между арендатором и арендодателем производится компенсация затрат.
Арендодатель производит компенсацию расходов на капитальный ремонт недвижимого имущества путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора в срок до 31.12.2021.
Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении», суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Соответственно, право определения предмета иска и его основания, как и способа защиты права, принадлежит истцу (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 16-КГ18-44, от 15.02.2017 № 302-ЭС16-20322).
Встречные исковые требования основаны на положениях ст.ст.617,623 ГК РФ.
В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Между тем истцом по встречному иску не доказаны обстоятельства, входящие в предмет доказывания по спору данной категории, а именно: характер произведенных на объектах работ, возможность квалификации их в качестве неотделимых улучшений, действительную стоимость последних на момент возврата имущества арендодателю.
Как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды свое действие не прекратил, в связи с чем требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений заявлено преждевременно. Помимо этого, не доказано, что размер действительной стоимости таких улучшений на момент рассмотрения требования соответствует стоимости работ, которые, по утверждению истца по встречному иску, были выполнены в 2020 году.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что истцом по встречному иску не представлены доказательства соблюдения условий соглашения от 27.07.2020 о компенсации расходов по оплате капитального ремонта, необходимых для компенсации затрат в испрашиваемом размере.
Так, локальные сметные расчеты от 01.08.2020 №1/3-А17, от 07.09.2020 №1/3-А18, от 12.10.2020 №1/3-А19, а также справки о стоимости работ от 10.09.2020 №1, от 22.09.2020 №2, от 28.09.2020 №1, от 28.09.2020 №2, от 02.10.2020 №3, от 06.10.2020 №3,от 12.10.2020 №4, от 20.10.2020 №4, от 22.10.2020 №1, от 26.10.2020 №5, от 30.10.2020 №2, от 16.11.2020 №3, от 29.11.2020 №5 с арендодателем не согласованы.
Акты о приемке выполненных работ от 10.09.2020 №1, от 18.09.2020 №1, от 22.09.2020 №2, от 22.09.2020 №2, от 28.09.2020 №2, от 02.10.2020 №3, от 12.10.2020 №4, от 20.10.2020 №4, от 22.10.2020 №1, от 26.10.2020 №5, от 30.10.2020 №2, от 14.11.2020 №6, от 16.11.2020 №3, от 29.11.2020 №5 арендодателем не подписаны.
Документы в подтверждение произведенных ООО «Тайк» затрат в заявленной ко взысканию сумме не представлены.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют предусмотренные соглашением от 27.07.2020 документы, подтверждающие соблюдение порядка оформления компенсации ремонта, что исключает обоснованность требований ООО «Тайк» к Новиковой М.Л. Исходя из предмета и оснований встречного иска, данной истцом по встречному иску квалификации правовой природе заявленного требования, а также совокупности представленных доказательств, оснований для переоценки выводов суда в данной части также не имеется.
При разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
Оснований для отмены решения суда по доводам жалоб не имеется.
Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Оричевского районного суда Кировской области от 26 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.
Председательствующий: Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 сентября 2022 г.
Определение27.09.2022
