РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья: Мухина Т.А. Дело №33-4885/2018
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
11 декабря 2018 года г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.,
судей: Яковлева Н.А., Чашиной Е.В.,
при секретаре: Кондратьевой К.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Веретенниковой Веры Анатольевны Боярской Дарьи Леонидовны на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 06 июля 2018 года, которым Веретенниковой Вере Анатольевне было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Мегаполис-Жилстрой» об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности.
Заслушав доклад судьи Чашиной Е.В., объяснения представителя истца Боярской Д.Л., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей ответчика Шпенкова И.В., Куркова А.А., представителя третьего лица Брянова К.А., возражавших против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Веретенникова В.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Мегаполис-Жилстрой» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности, указав в обоснование заявленных требований, что она является собственником квартиры № дома № по <адрес> с 30 апреля 2014 года на основании договора на долевое участие в строительстве, заключенного с ответчиком 21 сентября 2011 года. В данном многоквартирном жилом доме имеется подземный этаж, являющийся техническим подпольем, где расположены инженерные сети и коммуникации, также там находятся технические помещения, предназначенные для обслуживания дома, водомерный узел, насосная станция, диспетчерская, электрощитовая, туалет, кладовая уборочного инвентаря; общая площадь подвала <данные изъяты> кв.м. Никаких иных обособленных нежилых помещений согласно технической документации на момент ввода дома в эксплуатацию в 2014 году на подземном этаже не имелось и право собственности на них не регистрировалось. Однако в 2017 года жильцам дома стало известно, что застройщик ООО «Мегаполис-Жилстрой» без согласия собственников осуществил реконструкцию и перепланировку технического подполья, являющегося общим имуществом, выделив два помещения, площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м., и в 2015 году зарегистрировал право собственности на них. Фактически техническое подполье (подвал) на сегодняшний день практически полностью принадлежит ответчику, чем нарушаются права жильцов дома на пользование данным помещением; в подвале располагаются инженерные сети и коммуникации, однако прямой доступ к ним отсутствует, утрачена возможность контроля состояния этих сетей, своевременного устранения поломок и неисправностей. Кроме того, данные помещения не внесены в реестр собственников помещений многоквартирного дома, который ведется управляющей компанией, то есть в общую площадь дома включены только квартиры; внесение платы на капитальный ремонт дома ответчиком также не осуществляется, поскольку спорные помещения не внесены в соответствующий список, таким образом, собственники квартир по настоящее время осуществляют плату за общее имущество дома, учитывая площадь подвального помещения. В этой связи просила признать право общей долевой собственности на нежилые подвальные помещения, площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м., расположенные в многоквартирном доме № по <адрес>; истребовать данные помещения из чужого незаконного владения путем отмены государственной регистрации права за ответчиком.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В поданной апелляционной жалобе и в дополнении к ней сторона истца выражает несогласие с вынесенным судом решением, указывает, что суд не учел того обстоятельства, что правовой режим подвальных помещений должен определяться на дату возникновения права на объект долевого строительства, а также необходимо установить каким образом предполагалось использовать помещение в соответствии с первичной строительно-проектной документацией, в действительности, на момент выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию и на момент регистрации права собственности истца на квартиру никаких обособленных нежилых помещений в техническом подполье (подвале) не имелось и право собственности на них не регистрировалось, согласно данным технического паспорта на дом общая площадь технического подполья составляла <данные изъяты> кв.м., именно из этого общего имущества впоследствии и были выделены спорные нежилые помещения, выделены без согласия собственников; в августе 2018 года собственники в администрации города были допущены для ознакомления с проектной документацией дома и положительным заключением государственной экспертизы, согласно этим документам размещение нежилых помещений в техническом подполье дома не предполагалось; ссылка суда на пункт 6.3 договора долевого участия в строительстве, где определено какое имущество является общим, неосновательна, так как положения ст. 36 ЖК РФ не могут быть изменены условиями договора, такое условие договора ничтожно согласно ч.2 ст. 38 ЖК РФ; из пояснений инженера управляющей компании было установлено, что в спорных помещениях расположена система вентилирования, 7 запорных вентелей для перекрытия стояков водоснабжения, противопожарная система, но это не нашло отражения в решении суда, хотя свидетельствует о том, что спорные помещения изначально не были предназначены для самостоятельного использования; ответчик не представил никаких доказательств отнесения спорных помещений к самостоятельным объектам недвижимости, не предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, фактически суд основывался только на устных пояснениях представителей, суд отказал в приобщении к делу дополнительного иска, фотографий, отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании документов из ГАСН, не принял в качестве доказательств проектную декларацию дома, фактически дело было рассмотрено за 2 заседания, одно из которых было выездным, что не дало в полной мере раскрыть и изучить все обстоятельства дела, запросить необходимые документы; также суд не обратил внимание, что спорные помещения не внесены в реестр собственников дома, не входят в общую площадь дома по данным управляющей компании и ответчик не вносит плату за обслуживание помещений и на капитальный ремонт дома, у управляющей компании и ответчика один учредитель – Е.
В судебное заседание истец Веретенникова В.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела допущено не было.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО «Мегаполис-Жилстрой» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома № по <адрес>; 14 июня 2011 года Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» обществу было выдано соответствующее разрешение на строительство данного дома №.
21 сентября 2011 года между ООО «Мегаполис-Жилстрой» и Веретенниковой Верой Анатольевной был заключен договор № на долевое участие в строительстве, предметом которого являлась квартира № в указанном доме.
30 апреля 2014 года было зарегистрировано право собственности Веретенниковой В.А. на данную квартиру на основании разрешения на ввод дома в эксплуатацию № от 03 апреля 2014 года и соответствующего акта приема-передачи квартиры от этого же числа.
19 мая 2015 года было зарегистрировано право собственности ООО «Мегаполис-Жилстрой» на расположенные в этом же доме нежилые помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. и с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., также на основании разрешения на ввод дома в эксплуатацию № от 03 апреля 2014 года.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Веретенникова В.А. просила истребовать указанные нежилые помещения у ответчика и признать право общей долевой собственности на них, как на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, при этом ссылаясь на то, что эти спорные нежилые помещения были образованы в результате незаконной реконструкции и перепланировки технического подполья (подвала) без получения на это согласия собственников, в нарушение прав жильцов на пользование техническим подпольем, что несет угрозу безопасности из-за отсутствия прямого доступа в подвал жильцов дома, инженерных и спасательных служб, в том числе для устранения поломок и неисправностей.
Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь положениями ст.ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, суд первой инстанции исходил из того, что спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, имеют самостоятельное функциональное назначение, в деле отсутствуют доказательства использования этих помещений в качестве общего имущества до регистрации права собственности на них за ответчиком.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении и являются обоснованными. Доводы же апелляционной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении в рассматриваемом деле норм материального и процессуального права, равно как и о наличии других оснований, которые могут повлечь отмену оспариваемого решения.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Положениями ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных правовых норм следует, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений многоквартирного дома, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное назначение и не имеют иных полезных свойств.
Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением этих помещений: построены ли они или приспособлены для использования в нежилых целях (обладают самостоятельными полезными свойствами) либо же предназначены для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, тесно связаны с последними назначением и следуют их судьбе.
В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года №489-О-О и от 16 декабря 2010 года №1587-О-О изложена позиция по этому вопросу, а именно, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в ст. 290 ГК РФ и в ст. 36 ЖК РФ.
Однако из представленных в материалы дела документов, в том числе технического паспорта на многоквартирный жилой дом, а также данных, установленных в ходе выездного судебного заседания по делу, не следует, что спорные помещения имеют исключительно технический характер, то есть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений многоквартирного дома, не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное назначение и не имеют иных полезных свойств.
Наоборот, согласно данным технического паспорта на дом в качестве таких технических помещений, которые как раз и предназначены для обслуживания всех иных помещений многоквартирного дома и не имеют самостоятельного назначения, выступают: водомерный узел (5,2 кв.м.), насосная станция (17,4 кв.м.), диспетчерская (21,2 кв.м.), электрощитовая (11,6 кв.м.), туалет (4,5 кв.м.), кладовая уборочного инвентаря (8,2 кв.м.), технические помещения (12.5 кв.м. и 20.3 кв.м.).
Именно эти помещения, а также еще лестницы, лестничные площадки и лифтовая шахта перечислены в договоре долевого участия в строительстве в качестве общего имущества, на которое приобретала право Веретенникова В.А., покупая квартиру в этом доме.
При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, проходящие через спорные помещения трубы и имеющиеся на них несколько запорных вентилей не свидетельствуют об их отнесении к числу общего имущества собственников дома, поскольку юридическим значением для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях, а, поскольку установлено, что спорные жилые помещения фактически не используется и никогда не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, непосредственно основные узлы коммуникаций в них не находятся, то права общей долевой собственности на указанные помещения не возникло. Присвоение спорным нежилым помещениям индивидуальных кадастровых номеров также свидетельствует о самостоятельном назначении этих помещений.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы стороной истца был представлен Отчет № ООО «ЭкспертПроектРеставрация» по результатам обследования помещений технического подполья многоквартирного жилого дома № по <адрес> в подтверждение того обстоятельства, что спорные помещения являются общим имуществом, однако в принятии данного документа в качестве доказательства по делу было отказано на основании ст. 3271 ГПК РФ, поскольку он был составлен 07 декабря 2018 года, то есть уже после вынесения оспариваемого решения и подачи апелляционной жалобы и сторона истца не смогла привести аргументов, свидетельствующих о невозможности представить суду этот документ ранее.
Действительно, в поданной жалобе заявитель ссылается на скоротечность рассмотрения дела судом первой инстанции, однако судебная коллегия обращает внимание на то, что спор был инициирован самой Веретенниковой В.А., которая уже со стадии подачи искового заявления в суд должна была представить доказательства, в подтверждение обстоятельств, на которых она основывала свои исковые требования, при том, что вопрос относятся ли спорные помещения к общему имуществу дома является одним из ключевых по рассматриваемому спору.
Доводы заявителя об отсутствии доступа в спорные помещения, в том числе и к тем помещениям, которые отнесены к общему имуществу дома, был опровергнут в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, в том числе по результатам выездного судебного заседания и данными представителем управляющей компании пояснениями о наличии ключей от всех помещений подвала. Ссылка на то, что жильцы дома не могут попасть в эти помещения, также несостоятельна, поскольку устранением аварийных ситуаций занимаются специализированные организации, доступ в помещения которым обеспечивает управляющая компания, подобные помещения в открытом доступе находиться не могут, сами жильцы дома устранением аварийных ситуаций не занимаются; доказательств того, что в каких-то иных целях жильцы дома хотели попасть в подвальные помещения, обращались в управляющую компанию по данному вопросу и им чинились препятствия в допуске к этим помещениям, суду представлено не было.
Действительно, уже в суде апелляционной инстанции стороной истца было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела акта о не допуске в подвальное помещение от 01 декабря 2018 года, однако, как и в случае с отчетом, в принятии данного документа в качестве доказательства по делу было отказано на основании ст. 3271 ГПК РФ, поскольку он был составлен уже после вынесения оспариваемого решения и подачи апелляционной жалобы. Кроме того, в указанный день допуск был необходим для обследования помещения и составления специалистами ООО «ЭкспертПроектРеставрация» вышеназванного отчета; исходя из содержания этого документа, доступ был обеспечен 05 декабря 2018 года.
Учитывая вышеприведенные обстоятельства, правовых оснований полагать права Веретенниковой В.А. нарушенными, при том, что ею не было представлено доказательств использования спорных помещений собственниками дома в качестве общего имущества до регистрации права собственности на них за ответчиком, равно как и доказательств отнесения этих помещений к общему имуществу, не имеется.
Действительно, в апелляционной жалобе обосновано приведены доводы о необходимости при рассмотрении данной категории дел проверять еще и то, были ли спорные подвальные помещения многоквартирного жилого дома предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования, но соответствующее ходатайство о запросе документов судом первой инстанции было отклонено, в связи с чем судебной коллегией по ходатайству сторон истребовались необходимые документы, а также были приобщены к материалам дела дополнительно представленные сторонами доказательства, в частности, проектная декларация, изменения в проектную декларацию, положительное заключение государственной экспертизы и др.
Из представленных документов следует, что 14 июня 2011 года Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» ООО «Мегаполис-Жилстрой» было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома (№3 по ГП) по <адрес>№, а 03 апреля 2014 года – разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома (<адрес>) №.
Согласно проектной документации и положительному заключению государственной экспертизы № от 01 июня 2011 года указанный многоквартирный дом – пятнадцатиэтажное здание с техническим подпольем, в котором предусмотрено размещение технических помещений, насосной, водомерного узла, электрощитовой, кладовой уборочного инвентаря.
При этом наличие нежилых помещений, площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. на уровне технического подполья многоквартирного дома в данных документах не отражено.
Однако 06 ноября 2012 года ООО «Мегаполис-Жилстрой» были внесены изменения в проектную декларацию дома, в том числе в части, касающейся информации о количестве в составе многоквартирного дома самостоятельных частей, а именно, нежилого помещения 1, площадью <данные изъяты> кв.м. и нежилого помещения 2, площадью <данные изъяты> кв.м. Данные изменения были представлены в Управление Росреестра про Калининградской области 15 ноября 2012 года, что подтверждается полученным на запрос суда соответствующим ответом данного учреждения.
Таким образом, необходимые изменения в проектную декларацию, определяющие статус помещений 1 и 2 как самостоятельных объектов нежилого назначения, были внесены застройщиком на стадии строительства дома, до ввода его в эксплуатацию и признания за Веретенниковой В.А. права собственности на приобретенную в этом доме квартиру.
Действительно, в техническом паспорте на многоквартирный жилой дом, который составлялся позднее – в сентябре 2013 года, наличие указанных помещений своего отражения не нашло.
Вместе с тем, принимая во внимание, что площадь, за счет которой были образованы спорные помещения, изначально, еще на стадии получения разрешения на строительство фактически имелась на уровне технического этажа (подполья) и она при этом не была включена в состав общего имущества дома, что нашло свое отражение, в том числе, и в вышеуказанном техническом паспорте, а впоследствии застройщиком были внесены необходимые изменения в проектную декларацию дома, в которой обозначены уже конкретные площади этих помещений, то само по себе отсутствие таких сведений в техническом паспорте дома (по состоянию на сентябрь 2013 года), не может служить основанием для отмены оспариваемого решения и отнесения этих помещений к общему имуществу дома, тем более что впоследствии данные нежилые помещения были поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости и на них зарегистрировано право собственности за ответчиком на основании именно разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что нежилые помещения 1 и 2 проектировались и строились как помещения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. Равно как не представлены доказательства того, что спорные помещения в соответствии с проектом и иной технической документацией на строительство построены и сданы в эксплуатацию с объектами инженерной инфраструктуры для нужд всего дома.
Ссылка заявителя на то, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме, неосновательна, поскольку доказательств того, что спорные помещения стали следствием незаконно осуществленной ООО «Мегаполис-Жилстрой» реконструкции, в том числе за счет уменьшения общего имущества дома, стороной истца суду представлено не было. При этом указание на данные технического паспорта дома, содержащие сведения об общей площади технического подполья – <данные изъяты> кв.м., не могут служить доказательством отнесения спорных помещений к общему имуществу дома, поскольку, как выше уже указывалось, нормами действующего законодательства допускается нахождение на уровне подвала дома нежилых помещений, имеющих самостоятельное функциональное назначение и не относящихся к общему имуществу дома; более того, в перечень помещений, которые составляют общее имущество дома, спорные помещения, по данным технического паспорта, также не включены.
Не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения и доводы жалобы о том, что ответчик не вносит оплату за спорные помещения, поскольку они являются основанием для отдельного судебного разбирательства между собственником имущества и управляющей компанией; вместе с тем, представитель управляющей компании в судебном заседании пояснил, что соответствующие платежи осуществляются.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что материалами дела, в том числе новыми доказательствами, подтверждается то обстоятельство, что спорные помещения были созданы застройщиком для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего жилого дома, не являются исключительно техническими, в связи с чем, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, следовательно, на них не могут распространяться правила об общем имуществе в многоквартирном доме.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 06 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
