КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья: Мухина Т.А. № 2-516/2020
39RS0001-01-2019-007031-45 33-48/2021
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Мухарычина В.Ю.
судей Филатовой Н.В., Гарматовской Ю.В.
при секретаре Журавлевой М.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Пилецкой Вероники Сергеевны к Алексеевой Валентине Павловне, третьи лица Пилецкая Александра Юрьевна, Пилецкая Яна Юрьевна, о взыскании расходов для устранения недостатков имущества, переданного по договору купли-продажи, по апелляционной жалобе Алексеевой Валентины Павловны на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 мая 2020 года.
Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., объяснения представителя Алексеевой В.П. – Ожигановой И.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения Пилецкой В.С. и ее представителя Шуниной М.Е., полагавшей жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Пилецкая В.С. обратилась в суд с иском к Алексеевой В.П., указав, что 12.02.2019 между Пилецкой В.С., Пилецкой А.Ю., Пилецкой Я.Ю. (покупателями) и Алексеевой В.П. (продавцом) был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора квартира находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает техническим и санитарным требованиям, установленным для жилых помещений.
В июне 2019 года после возвращения из отпуска истец обнаружила, что в связи с залитием водой в квартире автоматически отключились все коммуникации: свет, вода и газ.
Р., проживающий в нижерасположенной квартире №, сообщил, что в период отсутствия Пилецких произошло затопление его квартиры.
20.06.2019 ООО «Управляющая компания «Комфорт» составило акт осмотра квартир №, из которого следует, что в квартире № на потолке в районе расположения стояка канализации имеются следы проникновения воды, на стыке потолка и стены имеется отслаивание штукатурки, в момент осмотра по стояку стекала вода из квартиры №.
При осмотре квартиры № управляющей компанией было зафиксировано, что проведено переустройство жилого помещения, в результате которого изменена система отопления квартиры: демонтированы приборы отопления, перенесен полотенцесушитель. При включении тёплого пола выявлено падение давления в котле.
Для выявления места и причины протечки в квартире № было произведено вскрытие напольного плиточного покрытия, в результате чего установлена утечка на соединении труб ППР в ванной комнате и в коридоре, на соединении труб под раковиной и на сетях холодного водоснабжения. Также было установлено залитие бетонной смесью резьбовых соединений пластиковых труб и отводов.
Согласно заключению эксперта ООО «Декорум» от 17.07.2019 № 113/19 причиной залития квартиры явились несанкционированные работы, связанные с переустройством системы отопления.
Пилецкая В.С. указала, что при заключении договора купли-продажи Алексеева В.П. не уведомила о произведенном переустройстве. При этом недостатки носили скрытый характер, при визуальном осмотре установить их наличие было невозможно.
Согласно отчету АНО «ЭКСКО» от 23.09.2019 № 423-19 рыночная стоимость восстановительных работ, необходимых для устранения повреждений теплого пола, составила 348 900 руб.
Учитывая изложенное, ссылаясь на положения ст.ст. 475, 469, 15 ГК РФ, истец просила взыскать в ее пользу с Алексеевой В.П. расходы на устранение недостатков имущества в размере 348 900 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 689 рублей.
В ходе рассмотрения дела по результатам судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ООО НЦ «Балтэкспертиза», Пилецкая В.С. увеличила размер заявленных требований и просила взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков имущества, переданного по договору купли-продажи от 12.02.2019, в размере 442 526 рублей.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22.05.2020 исковые требования Пилецкой В.С. удовлетворены: с Алексеевой В.П. в пользу истца взыскано 442 526 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 689 рублей. Также с Алексеевой В.П. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 936,26 рублей.
В апелляционной жалобе Алексеева В.П. просит отменить решение суда и принять новое – об отказе в удовлетворении исковых требований. В случае если суд апелляционной инстанции придет к выводу о наличии оснований для взыскания расходов на устранение недостатков, просит снизить сумму взыскания до размера, пропорционального доле Пилецкой В.С.
Указывает, что по условиям договора качество квартиры должно соответствовать техническим и санитарным нормам, установленным для жилых помещений. Однако суд предъявил к квартире требования, установленные не для жилых помещений, а для системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, а также для проектирования и монтажа трубопроводов систем отопления с использованием металлополимерных труб.
Критикует выводы судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ООО НЦ «Балтэкспертиза», указывая, что правила, установленные в СП 41-102-98, на которые сослался эксперт, являются лишь рекомендациями и не носят обязательного характера.
Полагает, что меньшая по сравнению с рекомендацией высота стяжки пола (25 вместо 30 мм), напротив, делает проживание в квартире более удобным, поскольку такая стяжка быстрее прогревается.
Вывод эксперта о том, что отсутствие крепления запорной арматуры может приводить к вибрации, считает научно не обоснованным. Обращает внимание, что запорная арматура находилась в стене за специальным лючком, поэтому у истца имелась возможность обнаружить данный недостаток во время осмотра квартиры, следовательно, он скрытым не является.
Указывает, что трубы теплого пола в квартире являются металлополимерными, а значит к ним не может применяться п. 6.3.5 СП 60.13330.2016, который касается трубопроводов из полимерных труб.
Заявляет о том, что трубопроводы теплого пола не пересекают перегородку, а проходят по ней, в связи с чем считает ошибочным вывод эксперта о нарушении п. 6.3.8 указанного выше СП, предусматривающего расположение трубопроводов в гильзах из негорючих материалов в местах пересечения перекрытий и перегородок.
Отмечает, что температура теплого пола, установленная в ходе экспертизы – 35 градусов, является не средней, а максимальной. При этом система теплого пола в квартире оснащена системой регуляции температуры, о чем истцу при осмотре квартире было достоверно известно. Истец не доказала, каким образом возможность установить в квартире максимальную температуру препятствует использованию квартиры для целей проживания.
Считает, что эксперт не обосновал вывод о необходимости полной замены теплого пола. При этом вывод о некачественной пайке труб носит вероятностный характер.
Полагает, что истцом не доказан размер расходов, необходимых для устранения недостатков, поскольку рыночную стоимость устранения дефектов эксперт установить не смог.
Ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи истцу передавалась вся техническая документация, и ей было достоверно известно о том, что система теплого пола в квартире установлена незаконно. Удовлетворяя исковые требования о взыскании расходов на ремонтно-восстановительные работы, суд не исследовал техническую возможность устройства теплого пола. В этой связи считает, что суд фактически одобрил самовольную установку теплого пола, что является недопустимым.
Считает, что в такой ситуации истец была вправе требовать восстановления состояния квартиры до ее переустройства, то есть демонтажа теплого пола и установки радиаторов. Однако такие требования истцом не были заявлены.
Настаивает, что истец не вправе требовать полной компенсации и убытков, поскольку является собственником лишь 1/3 доли квартиры, а поэтому ей могла быть присуждена сумма, пропорциональная лишь ее доле – 147 508,66 рублей.
Пилецкая В.С. в письменных возражениях на апелляционную жалобу полагает ее доводы необоснованными и просит решение суда оставить без изменения.
Ответчик Алексеева В.П. и третьи лица Пилецкая А.Ю., Пилецкая Я.Ю. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия считает возможным в силу статьи 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 12.02.2019 между Алексеевой В.П. (продавцом) и Пилецкой В.С., Пилецкой А.Ю., Пилецкой Я.Ю. (покупателями) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого продавец продал, а покупатели приобрели указанное жилое помещение стоимостью 2 845 589,14 рублей в долевую собственность – по 1/3 доли каждый.
В соответствии с п. 7 договора передача отчуждаемой квартиры продавцом и ее принятие покупателями состоялось до подписания договора. Переданная покупателям квартира находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает техническим и санитарным требованиям, установленным для жилых помещений.
Покупатели ознакомились с техническим и санитарным состоянием квартиры, претензий к ней не имели, были согласны принять вышеуказанную квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора видимые недостатки вышеуказанной квартиры не являются основанием для применения последствий ст. 475 ГК РФ (п. 8 договора).
Как указано истцом, в ходе эксплуатации квартиры обнаружены недостатки. Такие доводы истца нашли свое подтверждение.
Так, в июне 2019 года во время отсутствия истца в ее квартире произошел залив как самого жилого помещения, так и нижерасположенной квартиры №. По данному факту 20.06.2019 ООО «Управляющая компания «Комфорт» составило акт осмотра квартир №, из которого следовало, что при осмотре квартиры № на потолке в районе расположения стояка канализации обнаружены следы проникновения воды, на стыке потолка и стены имеется отслаивание штукатурки размером 50х5 см. Кроме того, на момент осмотра по стояку стекала вода из квартиры №.
При осмотре квартиры Пилецкой В.С. управляющей организацией был установлен факт проведения переустройства жилого помещения, в результате которого изменена система отопления квартиры: удалены радиаторы, полотенцесушитель перенесен на смежную с санузлом стену. При включении тёплого пола было выявлено падение давления в котле.
Для выявления места и причины утечки было проведено вскрытие напольного плиточного покрытия, в результате чего обнаружена утечка на соединении труб ППР в ванной комнате, в малом коридоре между ванной и санузлом. В ванной комнате обнаружена утечка на соединении труб ППР под раковиной, на сетях ХВС. Также обнаружено залитие бетонной смесью (стяжкой пола), резьбовых соединений пластиковых труб и отводов теплого пола.
Указанные обстоятельства зафиксированы на видеозаписи.
Как следует из предоставленного истцом заключения эксперта ООО «Декорум» № 113/19 от 17.07.2019, причиной залития квартиры № явились несанкционированные работы, связанные с переустройством системы отопления. Имеются нарушения технологии производства работ по монтажу системы теплых полов квартиры №, расположенной <адрес> (нарушены требования пункта 6.3.3 СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция, кондиционирование»).
Согласно предоставленному истцом отчету об оценке АНО «ЭКСКО» № 423-19 от 23.09.2019 рыночная стоимость восстановительных работ, необходимых для устранения повреждений теплого пола составляет 348 900 рублей.
В связи с оспариванием ответчиком выводов представленных истцом заключений судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО «Независимый Центр «Балтэкспертиза» от 19.03.2020 года № ЭЗ-0024-2020 по результатам производства судебной строительно-технической экспертизы были выявлены дефекты при устройстве системы отопления, в том числе теплого пола, в квартире <адрес>, а именно:
- не предусмотрены люки в местах расположения разборных соединений и арматуры, что не соответствует требования п. 6.3.5 СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
- трубопроводы теплого пола под перегородкой проложены без гильз из негорючих материалов, что не соответствует требованиям п. 6.3.8 СП 60.13330.2016;
- средняя температура поверхности пола помещения с водяным отоплением пола превышает максимально допустимую и составляет более 35 градусов, что не соответствует требованиям п. 6.4.9 СП 60.13330.2016.
Кроме того, выявлены скрытые недостатки:
- высота заливки над поверхностью трубы менее 3 см, что не соответствует п. 5.6 СП 41-102-98 «Проектирование и монтаж трубопроводов систем отопления с использованием металлополимерных труб»;
- запорно-регулирующая арматура не закреплена, что является нарушением п. 5.23 СП 41-102-98.
Экспертом установлено, что вмешательство в систему теплого пола после его монтажа и укладки плитки не производилось.
Экспертом определена стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для устранения нарушений при устройстве теплового пола в спорной квартире, в размере 442 526 рублей.
Допрошенный судом первой инстанции эксперт ООО «Независимый Центр «Балтэкспертиза» К. подтвердил сделанные им выводы, дополнив, что выявленные многочисленные недоставки в монтаже системы отопления теплого пола требуют полной замены данной системы.
Ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что работы по переустройству системы отопления в квартире выполнены самовольно, без получения соответствующих разрешений и проектной документации.
Установив приведенные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч.ч. 1, 2 ст. 469, абз. 4 п. 1 ст. 475, ст. 557 ГК РФ, пришел к выводу о том, что ответчиком допущено нарушение условий договора купли-продажи, выразившееся в передаче истцу товара ненадлежащего качества, что привело к необходимости истца нести расходы по устранению дефектов в размере, установленном заключением судебной строительно-технической экспертизы.
Однако судебная коллегия с такими выводами суда в полной мере согласиться не может.
В силу ч.ч. 1. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (ч. 1 ст. 475 ГК РФ)
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно положениям ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Как разъяснено в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Действительно, в ходе рассмотрения дела нашел свое подтверждение тот факт, что система теплого пола в спорной квартире имеет многочисленные дефекты, исключающие возможность ее безопасной эксплуатации, что подтверждено заключением судебной строительно-технической экспертизы, которое получило надлежащую правовую оценку суда.
В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик обязан возместить истцу убытки вследствие продажи квартиры, имеющей недостатки системы отопления, возникшие исключительно по вине продавца, который произвел ее незаконное переустройство.
Между тем вывод суда о том, что такие убытки заключаются в расходах на проведение ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для устранения нарушений при устройстве теплового пола, не основаны на законе.
Согласно проектной документации внутренних инженерных сетей квартиры № 200, представленной ООО «ВостокСитиСервис» по запросу судебной коллегии, система отопления квартиры не предусматривала устройства теплого пола с подключением к системе труб радиаторного отопления. Отопление квартиры предусмотрено только от радиаторов, что стороной ответчика не оспаривается.
В такой ситуации восстановление нарушенного права истца подлежит защите путем взыскания стоимости работ, необходимых для приведения квартиры в состояние, соответствующее проектной документации застройщика.
Однако в суде первой инстанции указанные обстоятельства не устанавливались.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.12 № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).
Таким образом, придя к выводу, что судом первой инстанции не были установлены все юридически значимые обстоятельства, судебной коллегией на обсуждение сторон был поставлен вопрос о необходимости назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Определением судебной коллегии от 10.11.2020 по ходатайству представителя ответчика Алексеевой В.П. – Ожигановой И.А. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертизы с целью определения стоимости строительно-монтажных работ, требуемых для приведения системы отопления спорного жилого помещения в соответствие с проектной документацией застройщика.
Согласно заключению эксперта ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ» № 1315/6-2-20, проведённой в период с 16.11.2020 по 16.03.2021, стоимость строительно-монтажных работ, требуемых для приведения системы отопления спорного жилого помещения в соответствие с проектной документацией застройщика, составляет 143 273 рубля с учетом НДС, стоимость работ, необходимых для восстановления повреждённой отделки при производстве работ по восстановлению отопления, составляет 70 498 рублей с учётом НДС, стоимость работ на восстановление отделки стен ванной комнаты в случае необходимости скрытой прокладки труб отопления к полотенцесушителю составляет 52 780 рублей с учетом НДС.
Допрошенная в суде апелляционной инстанции эксперт Н. подробно обосновала подготовленное ею экспертное заключение. Указала, что система отопления, предусмотренная проектом, подлежит восстановлению путем демонтажа отделки пола в помещениях, где такой пол уложен: коридор, ванная комната, кухня, лоджия, демонтажа цементной стяжки и труб теплого пола, восстановления радиаторного отопления, устройства новой стяжки и выполнения впоследствии работ, необходимых для восстановления повреждений. Пояснила, что повреждения отделки квартиры в местах, где был устроен теплый пол, подлежат устранению путем полной замены покрытия пола. Полотенцесушитель в ванной комнате как часть системы отопления перенесен на место, отличное от проектного, в связи с чем после его переноса потребуется выполнение восстановительного ремонта стен. Поскольку плитка выпускается партиями, со временем вследствие эксплуатационного износа плитка на стенах имеет иной цвет, отличный от новой плитки, выполнение ремонтных работ путем замены лишь поврежденных плиток невозможно. Учитывая, что первоначально она определила стоимость материалов и отделочных работ пола, исходя из средних расценок, не учитывая фактический материал, использованный на отделку квартиры, ею были произведены дополнительные расчеты, согласно которым стоимость работ, необходимых для восстановления повреждённой отделки пола, составляет 89 701 рубль с учетом НДС.
Оснований не доверять заключению судебной строительно-технической экспертизы у судебной коллегии не имеется, поскольку оно получено с соблюдением требований закона, подготовлено экспертом, имеющим необходимую квалификацию, профильное образование, длительный стаж работы по соответствующей экспертной специальности, предупрежденным по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, для проведения экспертизы эксперту предоставлены материалы дела с собранными по делу доказательствами в полном объеме, на поставленный судебной коллегией вопрос экспертом дан мотивированный ответ, результаты проведенного исследования и сделанных на его основании выводов эксперт подробно обосновал в судебном заседании, устранив возникшие неясности.
С учетом указанного выше заключения судебной строительно-технической экспертизы судебная коллегия считает необходимым уменьшить суму взысканных судом с Алексеевой В.П. в пользу Пилецкой В.С. убытков до 285 754 рублей (143 273 + 89 701 + 53 780), госпошлины – до 6 057,54 рублей.
Ссылка в апелляционной жалобе на несогласие с заключением ООО «Независимый Центр «Балтэкспертиза» от 19.03.2020 № ЭЗ-0024-2020 не может быть принята во внимание, поскольку доказательств, опровергающих экспертное заключение, ответчиком представлено не было, ходатайства о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлены.
Из материалов дела не усматривается наличие обстоятельств, которые бы давали основания усомниться в правильности или обоснованности данного экспертного заключения.
Доводы жалобы о возможности взыскания в пользу истца размера убытков лишь пропорционально ее доли в праве собственности на квартиру (1/3) судебная коллегия признает безосновательными, поскольку долевые собственники квартиры Пилецкая А.Ю. и Пилецкая Я.Ю., будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, поддержали требования истца, указав, что самостоятельных требований относительно предмета спора заявлять не намерены. Кроме того, Пилецкая Я.Ю., 09.10.2004 года рождения, является несовершеннолетней, а поэтому истец как ее законный представитель вправе действовать в ее интересах.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 22 мая 2020 года изменить, снизив размер взысканной с Алексеевой Валентины Павловны в пользу Пилецкой Вероники Сергеевны суммы до 285 754 рублей, расходов по оплате государственной пошлины – до 6 057,54 рублей.
Решение в части взыскания с Алексеевой Валентины Павловны в доход местного бюджета государственной пошлины в размере 936,26 рублей отменить.
В остальной части апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
