Судья Новоселецкая Е.И.
Судья-докладчик Стефанков Д.В. № 33-9009/2018
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 октября 2018 года город Иркутск
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Ананиковой И.А.,
судей Апхановой С.С., Стефанкова Д.В.,
при секретаре Тихоновой А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 <...> к обществу с ограниченной ответственностью «Рюрик» о расторжении договора аренды
по апелляционной жалобе представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Рюрик» - ФИО1 <...> на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 29 июня 2018 года.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Стефанкова Д.В., судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,
установила:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Рюрик» о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение.
В обоснование иска указала, что 27 июня 2016 года между КУМИ администрации г. Иркутска и ООО «Рюрик» был заключен договор аренды нежилого помещения № 10116, расположенного по адресу: <...>.
5 мая 2017 года по договору купли-продажи указанное помещение перешло в собственность ФИО2, в связи с этим между истцом и ООО «Рюрик» было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды № 10116 от 27 июня 2016 года. По условиям договора ответчик обязался за две недели до окончания срока действия договора страхования перестраховать объект и предоставить новый договор страхования, однако этого сделано не было. Кроме того, на территории объекта у истца арендует помещение ООО «Спас», работники которого неоднократно писали претензии, что ответчик занимается самовольной перепланировкой объекта, что также противоречит условиям договора аренды. Также истцу не предоставили доступ на арендуемое помещение с целью контроля. В связи с чем, истец полагает, что указанные нарушения являются поводом для расторжения договора аренды, о чём ответчику было направлено письмо, однако ответа не последовало.
На основании изложенного, уточнив исковые требования, ФИО2 просит расторгнуть с ООО «Рюрик» договор аренды № 10116 от 27 июня 2016 года, обязать ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, возместить судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в сумме 600 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 рублей, за экспертное исследование 10 389 рублей, а также почтовые расходы в сумме 668 рублей.
Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 29 июня 2018 года исковые требования удовлетворены частично: расторгнут договор аренды нежилого помещения № 10116 от 27 июня 2016 года, заключенный между ФИО2 и ООО «Рюрик». Суд возложил обязанность на ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, взыскал с ответчика в пользу истца 600 рублей в счет возмещения расходов по оплате госпошлины, 10 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате помощи представителя, 10 389 рублей в счет возмещения расходов по проведению экспертизы.
Не согласившись с данным решением суда, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что ООО «Рюрик» имеет право владения и пользования спорным нежилым помещением, поскольку получило это право, заключив договор аренды с КУМИ администрации г. Иркутска сроком на 10 лет по 26 июня 2026 года. В период действия этого договора ответчик произвел дорогостоящий ремонт, возведены неотделимые улучшения, перепланировка не осуществлялась, разрешительных документов для проведения работ не требовалось. Претензий по поводу ухудшения помещения или несогласованного переустройства от КУМИ администрации г. Иркутска не поступало. Кроме того, сам договор не предусматривает письменное согласование при переустройстве или перепланировке. Новый собственник ФИО2 приобрела помещение уже после проделанного дорогостоящего ремонта в том состоянии, которое было указано в акте приема-передачи помещения к договору купли-продажи от 5 мая 2017 года, тем самым, согласовала все существенные условия договора, претензий не имела. В договоре аренды также отсутствуют какие-либо пункты о доступе в помещение, арендованное ООО «Рюрик», других арендаторов. ФИО2 не причинялось никакого ущерба, сторона не лишилась того, на что рассчитывала при приобретении имущества с обременением, а имеет только значительную выгоду от сдачи в аренду имущества.
В обоснование жалобы также указано, что арендодатель действовала недобросовестно и неразумно: не дала возможности привести помещения в первоначальное положение, а выбрала стратегию захвата выполненных неотделимых улучшений.
Относительно апелляционной жалобы поступили письменные возражения от представителя истца ФИО2 – А., в которых сторона истца просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Положения ст. 619 Гражданского кодекса РФ содержат перечень оснований, позволяющих арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды, а также предусматривают возможность указания в договоре иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, связанных с существенным нарушением обязательства со стороны арендатора.
Согласно ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска и ООО «Рюрик» заключен договор № 10116 от 27 июня 2016 года аренды нежилого помещения.
По условиям договора (п. 1.1) арендатору предоставлено во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 175,5 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 13, 13а, 14, расположенное по адресу: <...> Срок действия договора с 27 июня 2016 года по 26 июня 2026 года (п. 1.2).В соответствии с п. 1.5 договора, перепланировка и (или) переустройство объекта возможны при условии их согласования с арендодателем с соблюдением требований федерального законодательства.
Согласно п. 2.2.5 договора в месячный срок с момента подписания настоящего договора, арендатор обязан заключить договор страхования объекта аренды, и за две недели до окончания срока действия договора страхования арендатор обязан перестраховать объект на новый срок и предоставить копию страхового полиса арендодателю.
Положениями п. 6.2.2. установлено, что по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут судом досрочно, в том числе и в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором условий договора, предусмотренных п. 1.5, подпунктами 2.2.2, 2.2.4-2.2.7, 2.2.9-2.2.17 пункта 2.2 настоящего договора.
Сторонами подписан передаточный акт от 27 июня 2016 года к договору аренды нежилого помещения № 10116 от 27 июня 2016 года с указанием всех технических и функциональных характеристик объекта в соответствии с условиями договора аренды.
В соответствии с договором № 4/17 купли-продажи нежилого помещения (объекта приватизации), расположенного по адресу: <...>, от 5 мая 2017 года указанное помещение приобретено ФИО2 у комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска.
30 мая 2017 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска, ФИО2 и ООО «Рюрик» заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения № 10116 от 27 июня 2017 года, по которому все права по договору № 10116 от 27 июня 2017 года перешли к новому арендодателю ФИО2 с 30 мая 2017 года.
Суду представлен договор № 27/59-5025550 страхования имущества от 7 июля 2017 года, заключенного между ЗАО «МАКС» и ООО «Рюрик», по которому нежилое помещение по адресу: <...> застраховано на срок до 10 августа 2018 года.
Согласно заключению эксперта № 152, составленному МУП «БТИ г. Иркутска» экспертом ФИО3, в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, площадью 175,5 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 13, 13а, 14, имеются изменения, отличающиеся от данных технического паспорта, составленного по состоянию на 15 июня 2008 года – установлены дополнительные перегородки, демонтирована перегородка и установлена новая, ликвидированы дверные проемы и установлены новые, оборудованы новые дополнительные помещения, проведено устройство холодильной камеры и санузла (в результате чего изменено назначение помещения), часть помещения (пом. № 1д) присоединена к другому нежилому помещению (пом. № 1а). Данные изменения относятся к работам по перепланировке и переустройству нежилого помещения, которые, в свою очередь, относятся к реконструкции данного объекта. В результате проведенных работ площадь нежилого помещения уменьшилась и составляет 163,3 кв.м.
В судебном заседании установлено, что 29 января 2018 года в адрес ответчика ООО «Рюрик» было направлено уведомление о расторжении договора, что следует из самого уведомления, а также квитанции ФГУП «Почта России» о его направлении. Ранее, 6 октября 2017 года, ответчику было вручено требование о предоставлении разрешительных документов по перепланировке арендуемого помещения.
Удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 450, 452, 606, 614, 619, 622, 655 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о доказанности истцом существенных нарушений ответчиком условий договора аренды и соблюдении порядка предъявления требования о расторжении договора.
Судебная коллегия полагает, что суд правильно определил имеющие значение для дела обстоятельства, принял необходимые меры для выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам, требованиям закона и в апелляционной жалобе не опровергнуты.
На основании представленных доказательств судом установлено, что ООО «Рюрик» в нарушение п. 1.5. договора аренды № 10116 от 27 июня 2016 года реконструировало арендованное помещение без согласия истца. В результате переоборудования помещения изменились размеры его площади, размещение стен и перегородок, а также характеристика помещений. При этом материалы дела не содержат сведений о том, что реконструкция спорного помещения была произведена ответчиком ООО «Рюрик» по согласованию с первоначальным собственником помещения – комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска, либо по согласованию с настоящим собственником помещения ФИО2, которая утверждает, что не давала согласия на перепланировку помещения. Из ответа комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 20 сентября 2017 года следует, что ООО «Рюрик» не обращалось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска с просьбой согласовать перепланировку нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (л.д. 167).
Кроме того, ответчиком не представлено доказательств соблюдения п. 2.2.5. договора аренды и своевременного (за две недели до окончания срока действия предыдущего договора страхования) предоставления арендодателю копии страхового полиса, подтверждающего заключение договора страхования на новый срок.
Неисполнение арендатором условий договора, предусмотренных п.п. 1.5. и 2.2.5. договора аренды, являются в силу п. 6.2.2. договора аренды основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Несогласие общества с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом первой инстанций доказательств, а также иное толкование ответчиком норм действующего законодательства, сами по себе не являются основаниями для отмены принятого судебного акта.
Все доводы ответчика, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом судебного разбирательства, суд первой инстанции дал им правильную оценку и обоснованно признал эти доводы несостоятельными по мотивам, изложенным в решении суда.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного постановления.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,
определила:
решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 29 июня 2018 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий: И.А. Ананикова
Судьи: С.С. Апханова
Д.В. Стефанков
