Судья Синицына М.П. УИД 38RS0003-01-2022-005048-44
Судья-докладчик Кулакова С.А. № 33-1651/2024
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 февраля 2024 года г. Иркутск
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,
судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,
при секретаре Каттерфельд А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2434/2023 по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Братска к Килибееву Виталию Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, по оплате за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
по апелляционной жалобе Килибеева Виталия Владимировича
на решение Братского городского суда Иркутской области от 13 ноября 2023 года,
УСТАНОВИЛА:
в обоснование требований указано, что 07.05.2018 с Килибеевым В.В. заключен договор аренды Номер изъятд муниципального имущества - нежилого помещения П003, общей площадью 73,1 кв. м по адресу: <адрес изъят>, - на срок с 07.05.2018 по 06.05.2021. Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 07.05.2018. Размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя ФИО5 от Дата изъята Номер изъят и составляет 13 158 руб. в месяц (п. 2.1) без учета НДС, вносится до первого числа месяца, следующего за текущим. 06.02.2020 ответчик извещен об изменении арендной платы с 01.03.2020, которая составила 13 644 руб. 85 коп. в месяц. В связи с внесением с 01.01.2021 изменений в ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, обязан уплачивать арендную плату с учетом НДС. В связи с чем арендная плата в месяц составила 16 373 руб. 82 коп. В период с 01.07.2020 по 31.05.2021 арендная плата вносилась не в полном объеме, образовалась задолженность - 61 233 руб. 99 коп. Договором предусмотрена уплата пени за просрочку платежа – 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (п. 4.1). За период с 04.08.2020 по 26.09.2023 задолженность по пеням составила 58 377 руб. 54 коп.
Кроме того, договором аренды предусмотрена обязанность арендатора возмещать расходы, связанные с оплатой взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 3.3.3). Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области на 2020 год установлен постановлением Правительства Иркутской области от 27.11.2019 № 1007-пп, на 2021 год - постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2020 № 984-пп и составляет 6,07 руб. на один квадратный метр занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме в месяц. Площадь занимаемого арендатором помещения в соответствии с договором 73,1 кв. м, соответственно размер взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме – 443 руб. 72 коп. в месяц. В период с 01.08.2020 по 30.04.2021 оплата взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме арендатором не вносилась, в результате чего образовалась задолженность - 4 142 руб. 14 коп.
Претензия по погашению задолженности от 02.04.2021 ответчиком проигнорирована.
С учетом уточнений, просил суд взыскать с ответчика Килибеева В.В. задолженность по арендной плате по договору аренды от 07.05.2018 №71/18д за период с 01.07.2020 по 31.05.2021 - 61 233 руб. 99 коп., пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 04.08.2020 по 26.09.2023 - 58 377 руб. 54 коп., задолженность по оплате за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.08.2020 по 30.04.2021 - 4 142 руб. 14 коп.
Решением Братского городского суда Иркутской области от 13.11.2023 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик Килибеев В.В. просит решение суда отменить, производство по делу прекратить. Мотивирует тем, что при передаче арендуемого имущества по окончании срока аренды никаких претензий со стороны КУМИ не предъявлялось, что подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2021.
Ответчик указывал на ничтожность соглашения от 27.01.2021 к договору аренды, на которое ссылается истец, производя расчет задолженности. Данное соглашение им не подписано, так как не соответствует действующему законодательству и договору аренды, расчеты являются незаконными. Суд не дал оценки данным доводам.
Первое повышение арендной платы с 01.03.2020 на 3,7 % без учета НДС соответствовало нормам закона и условиям договора. Повышение с 01.01.2021 на 20 % противоречит требованиям закона и п. 2.3 договора аренды. Настаивает, что требовалось подписание дополнительного соглашения, поскольку причина изменения арендной платы не оговорена и прямо не предусмотрена в п. 2.3 договора аренды. Проект соглашения, составленный истцом, он не подписывал. Кроме того, такое соглашение подлежит государственной регистрации в силу в силу ст. 164 ГК РФ.
Оплата за капитальный ремонт на основании ответа фонда капитального строительства МКД Иркутской области от 21.09.2023 произведена полностью, даже в большем размере.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца КУМИ администрации г. Братска - Наботова Д.Р. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Судебная коллегия в порядке ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кулаковой С.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как следует из материалов дела, по данным ЕГРН, с 20.12.2016 КУМИ администрации г. Братска является собственником муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 73,1 кв. м в многоквартирном доме по адресу: <адрес изъят>
07.05.2018 КУМИ администрации г. Братска (арендодатель) и Килибеевым В.В. (арендатор) заключен договор Номер изъятд аренды муниципального имущества – указанного нежилого помещения сроком с 07.05.2018 по 06.05.2021.
В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя ФИО5 от 05.05.2018 Номер изъят по определению рыночной стоимости арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения (арендная плата в месяц за 1 кв. м) и составляет 13 158 руб. в месяц.
Согласно п. 2.2 договора арендная плата за пользование имуществом выплачивается ежемесячно по 13 158 руб., без учета НДС, до первого числа месяца, следующего за текущим.
Пунктом 3.3.3 договора аренды от 07.05.2018 Номер изъятд установлена обязанность арендатора возмещать расходы, связанные с оплатой взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 5.3 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату или за систематическое внесение (более трех раз) арендной платы не в полном размере.
Согласно п. 5.5 договора по окончании действия договора арендатор обязан освободить (передать) имущество и сдать его арендодателю по акту приема-передачи.
Согласно акту приема-передачи муниципального имущества от 07.05.2018 арендатор Килибеев В.В. принял в аренду указанное нежилое помещение, техническое состояние удовлетворительное, пригодно к эксплуатации, коммуникации, инженерные сети в рабочем состоянии, пригодны к эксплуатации.
06.02.2020 КУМИ администрации г. Братска известило Килибеева В.В. об изменении с 01.03.2020 арендной платы, размер которой в месяц составит (без учета НДС) 13 644 руб. 85 коп., в год - 163 738 руб. 20 коп.
27.01.2021 КУМИ администрации г. Братска направило Килибееву В.В. соглашение к договору аренды, согласно которому арендная плата за пользование имуществом, подлежащая перечислению арендатором арендодателю на расчетный счет УФК про ИО (КУМИ г. Братска), выплачивается ежемесячно по 16 373 руб. 82 коп., с учетом НДС, до первого числа месяца, следующего за текущим.
02.04.2021 КУМИ администрации г. Братска направило Килибееву В.В. претензию с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за пользование муниципальным имуществом по состоянию на 31.03.2021 по внесению арендной платы 25 464 руб. 14 коп. и пени 3 927 руб. 76 коп., по возмещению расходов по оплате взносов на капитальный ремонт в размере 3254 руб. 70 коп. Данное требование Килибеевым В.В. не исполнено.
Как следует из акта приема-передачи от 01.06.2021, КУМИ администрации г. Братска произвело прием-передачу нежилого помещения от Килибеева В.В., техническое состояние помещения в удовлетворительном состоянии, пригодно к эксплуатации, коммуникации, инженерные сети в рабочем состоянии, пригодны для эксплуатации на момент передачи у арендодателя замечаний по техническому состоянию имущества нет.
В период с 01.07.2020 по 31.05.2021 арендная плата ответчиком Килибеевым В.В. вносилась не полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по уплате арендных платежей 61 233 руб. 99 коп., пеней, предусмотренных условиями договора, за период с 04.08.2020 по 26.09.2023 - 58 377 руб. 54 коп.
Стороной ответчика в соответствии со ст. 56 ГПК РФ расчетов, доказательств внесения арендной платы по договору аренды от 07.05.2018 Номер изъятд за период с 01.07.2020 по 31.05.2021, доказательств оплаты за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.08.2020 по 30.04.2021 не представлено.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 421, 432, 606, 607, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 6 ГПК РФ, суд первой инстанции, установив, что между сторонами заключен договор аренды, обязательства по которому со стороны ответчика исполнялись ненадлежащим образом вследствие чего образовалась задолженность по внесению арендной платы, пеней, оплаты за капитальный ремонт, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика образовавшейся задолженности. Проверив на соответствие условиям заключенного договора аренды и признав обоснованным представленный истцом уточненный расчет, суд взыскал с ответчика заявленные истцом суммы.
Выводы суда мотивированы, подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, доводами апелляционной жалобы не опровергаются.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при передаче арендуемого имущества по окончании срока аренды никаких претензий со стороны КУМИ не предъявлялось, судебной коллегией отклоняются.
Актом от 01.06.2021 подтверждается только факт состоявшейся передачи арендованного имущества от арендатора к арендодателю, техническое состояние данного имущества и отсутствие замечаний по нему. Указания на отсутствие претензий по оплате арендных платежей в акте отсутствуют, в связи с чем данный акт не может свидетельствовать о том, что истец, принимая спорное помещение, не имел требований по оплате задолженности по арендной плате и возмещению расходов по оплате взносов за капитальный ремонт. Напротив, 06.04.2021 соответствующая претензия направлена ответчику Килибееву В.В. почтой (л.д. 19-20).
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка доводам о ничтожности соглашения от 27.01.2021 к договору аренды, которое Килибеевым В.В. не подписано, как не соответствующее действующему законодательству и договору аренды, судебной коллегией отклоняются.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как разъяснено в абз. абз. 2, 3 п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Пунктом 2.3 договора аренды муниципального имущества от 07.05.2018 установлено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке не более одного раза в год в соответствии с муниципальным правовым актом г. Братска, которым утвержден порядок определения размера арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования г. Братска, действующим на момент изменения арендной платы.
Таким образом, арендная плата обоснованно изменена арендодателем в одностороннем порядке, о чем ответчик Килибеев В.В. уведомлен 06.02.2020.
В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ (в редакции по состоянию на 27.01.2021) при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Учитывая, что в силу закона налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость при заключении договора аренды муниципального имущества является арендатор, истцом направлено соглашение, которым п. 2.2 договора аренды изложен в редакции, соответствующей требованиям закона в части уплаты арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость.
Тот факт, что Килибиеев В.В. не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, на законность выводов суда не влияет. Как следует из договора аренды от 07.05.2018, нежилое помещение арендовано Килибеевым В.В. для оказания бытовых услуг населению (ателье по пошиву и ремонту одежды), а не для использования в личных, семейных целях, доказательств использования арендуемого помещения для бытовых нужд в материалы дела не представлено.
В силу абз. 4 п. 2 ст. 11 НК РФ физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них настоящим Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Отсутствие государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя с учетом положений ст. 11 НК РФ, ст. 23 ГК РФ, не свидетельствует о том, что Килибеев В.В. в действительности не осуществлял предпринимательскую деятельность по реализации недвижимости.
Ссылка ответчика на ответ Фонда капитального строительства МКД Иркутской области от 21.09.2023, судебной коллегией отклоняется, поскольку из указанного ответа не следует, что оплату взносов в указанном размере произвел ответчик Килибеев В.В., ответчиком доказательств тому не представлено, при этом, из объяснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что, когда арендаторы не производят оплату, ее производит КУМИ администрации г. Братска.
Таким образом, решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит, а апелляционная жалоба с учетом не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Братского городского суда Иркутской области от 13 ноября 2023 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Судья-председательствующий В.О. Шабалина
Судьи С.А. Кулакова
Н.Н. Шишпор
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.02.2024
