Дело № 33-7012/2021
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе:
председательствующего Гвоздева М. В.,
судей Мартыненко А. А., Хуснутдиновой И. И.,
при секретаре Шишкине Д. А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 ноября 2021 года в городе Хабаровске гражданское дело № 2-5130/2020 по иску Тетериной О.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения договором долевого участия в строительстве, замене стороны в соглашении правопреемником, государственной регистрации соглашения,
по апелляционной жалобе ответчика ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 21 декабря 2020 года.
Заслушав доклад судьи Гвоздева М. В., объяснения представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» - Беличенко А. Г., представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» - Малышева А. В., объяснения истца Тетериной О. А. и ее представителя Мельника К. А., судебная коллегия
установила:
Тетерина О. А. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» (далее ООО «СЗ-Альтамира»), ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» (далее – ООО «СЗ-УИП») о замене стороны в соглашении правопреемником, возложении обязанности заключить договор участия в долевом строительстве.
В обоснование иска указано, что 24 января 2020 года между истцом и ответчиком ООО «СЗ-Альтамира» заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования № 26/П-3, в соответствии с которым организация ООО «СЗ-Альтамира» обязана получить разрешение на строительство жилого комплекса «Петроглиф Парк» по улице Оборонной в городе Хабаровске, 3 этап строительства, затем в срок до 15 марта 2020 года - заключить с истцом договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры под условным номером 26 в указанном жилом комплексе по цене одного кв. метра 82000 руб, а истец обязалась перечислить на счет ООО «СЗ-Альтамира» сумму 100000 руб. 31 января 2020 года истец исполнила обязанность по уплате денежных средств.
Ответчик ООО «СЗ-Альтамира» уклонился от исполнения договорных обязательств, договор долевого участия строительстве с истцом не заключил.
Правопреемником стороны указанного выше соглашения – исполнителя ООО «СЗ-Альтамира» является ООО «СЗ-УИП».
На основании изложенного, с учетом измененных требований истец просила признать соглашение об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3, заключенное между ООО «СЗ-Альтамира» и Тетериной О. А., договором долевого участия в строительстве, признать ООО «СЗ-УИП» правопреемником исполнителя ООО «СЗ-Альтамира» в соглашение об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3, возложить на ООО «СЗ-УИП» обязанность произвести государственную регистрацию соглашения об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3, заключенного с Тетериной О. А.
Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 21 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены частично.
Судом постановлено признать соглашение об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3, заключенное между Тетериной О. А. и ООО «СЗ-Альтамира», договором участия в долевом строительстве.
ООО «СЗ-УИП» признано правопреемником ООО «СЗ-Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3, заключенном с Тетериной О. А.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 3 марта 2021 года, в редакции апелляционного определения от 22 марта 2021 года об исправлении описки, решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований отменено и принято новое решение об отказе в иске. В остальной части судебное постановление оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июля 2021 года апелляционное определение отменено с направлением дела в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к жалобе ответчик ООО «СЗ-УИП» просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указано, что соглашение об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3 не содержит условий, подлежащих обязательному включению в текст договора участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), а именно: не определен объект долевого строительства, не согласованы план объекта и проектные характеристики объекта, гарантийные сроки, условия о привлечении денежных средств участников долевого строительства, об исполнении обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд.
Ранее истец предъявляла требование о возврате денежных средств. Иск о понуждении к заключению договора предъявлен после вынесения судом решения о взыскании денежных средств, что свидетельствует об отсутствии у истца интереса к заключению договора участия в долевом строительстве.
Правовых оснований для замены исполнителя ООО «СЗ-Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3 правопреемником ООО «СЗ-УИП» не имеется.
Выводы районного суда о недобросовестности действий ООО «СЗ-Альтамира» при заключении соглашения об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3 сделаны без соответствующих оснований.
Имеются обстоятельства, указывающие на необъективность суда, так как ранее, при рассмотрении дела № 2-3009/2020 Центральный районный суд города Хабаровска в составе судьи Бисюрко Ю. А. уже пришел к выводу о квалификации соглашения об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3, кроме того, мотивировочная часть оспариваемого решения повторяет текст решения по другому делу № 2-2929/2020.
В возражениях на жалобу истец Тетерина О. А. с решением суда согласна, просит оставить судебное постановления без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 9 сентября 2019 года между арендодателем городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и арендатором ООО «СЗ-УИП» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в границах улиц Оборонной и Краснореченской в Индустриальном районе города Хабаровска, с целью строительства многоэтажной жилой застройки.
28 декабря 2019 года арендатор ООО «СЗ-УИП» уступил право аренды земельного участка с кадастровым номером № организации ООО «СЗ-Альтамира», о чем между ответчиками заключено соглашение.
24 января 2020 года участник Тетерина О. А. и исполнитель ООО «СЗ-Альтамира» заключили соглашение об условиях предпродажного бронирования № 26/П-3. По условиям соглашения организация ООО «СЗ-Альтамира» обязана получить разрешение на строительство жилого комплекса «Петроглиф Парк» по улице Оборонной в городе Хабаровске, 3 этап строительства и в срок до 15 марта 2020 года заключить с истцом договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры под условным номером 26 в жилом комплексе «Петроглиф Парк» по цене одного кв. метра площади 82000 руб. В счет исполнения обязательств по данному соглашению Тетерина О. А. уплатила исполнителю сумму 100000 руб.
4 марта 2020 года ООО «СЗ-Альтамира» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частям 1.1 и 2 статьи 3, статьям 3.2, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ.
12 марта 2020 года исполнитель ООО «СЗ-Альтамира» уведомил истца о готовности заключить договор участия в долевом строительстве.
8 апреля 2020 года истец направил в адрес ООО «СЗ-Альтамира» сообщение о намерении заключить договор участия в долевом строительстве.
14 апреля 2020 года ООО «СЗ-Альтамира» и ООО «СЗ-УИП» расторгли соглашение об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером №.
12 мая 2020 года исполнителем ООО «СЗ-Альтамира» получена претензия истца о возврате уплаченной по соглашению об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3 денежной суммы, неустойки убытков, понесенных в результате неисполнения ООО «СЗ-Альтамира» обязательств.
12 мая 2020 года ответчик ООО «СЗ-Альтамира» направил истцу Тетериной О. А. письмо, датированное 21 апреля 2020 года, в котором уведомил истца о невозможности исполнения соглашения об условиях предпродажного бронирования и предложил его расторгнуть.13 мая 2020 года организацией ООО «СЗ-Альтамира» возвращена сумма 100000 руб, уплаченная истцом по соглашению, остальные требования претензии оставлены без удовлетворения.
14 мая 2020 года организацией ООО «СЗ-УИП» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частям 1.1 и 2 статьи 3, статьям 3.2, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ.
Оценив данные обстоятельства, руководствуясь статьями 1, 3 - 5, 9, 13, 14, 48 Федерального закона № 214-ФЗ, статьями 8, 309, 353, 392.2, 421, 431, 450.1, Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о признании соглашения об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3, заключенного между истцом Тетериной О. А. и ответчиком ООО «СЗ-Альтамира», договором участия в долевом строительстве, и признании организации ООО «СЗ-УИП» правопреемником ООО «СЗ-Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3, заключенном с Тетериной О. А., поскольку при заключении соглашения об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года № 26/П-3 его стороны - ООО «СЗ-Альтамира» и Тетерина О. А. имели в виду договор участия в долевом строительстве. В результате заключения данного соглашения были привлечены денежные средства участника долевого строительства Тетериной О. А.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Письме Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 года № 7-ВС-368/13 О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В указанном письме разъяснено, что исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы жалобы о том, что соглашение об условиях предпродажного бронирования нельзя расценивать как договор участия в долевом строительстве.
Довод заявителя жалобы об отсутствии оснований для перехода прав и обязанностей застройщика ООО «СЗ-Альтамира» к новому застройщику ООО «СЗ-УИП» основан на неправильном толковании норм материального права.
Так, в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Из материалов дела следует, что изначально земельный участок с кадастровым номером № под строительство жилого комплекса был предоставлен арендодателем городским округом «Город Хабаровск» по договору аренды организации ООО «СЗ-УИП».
28 декабря 2019 года на основании соглашения арендатор ООО «СЗ-УИП» уступил право аренды данного земельного участка организации ООО «СЗ-Альтамира».
14 апреля 2020 года ООО «СЗ-Альтамира» и ООО «СЗ-УИП» расторгли соглашение об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером №.
14 мая 2020 года организацией ООО «СЗ-УИП» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частям 1.1 и 2 статьи 3, статьям 3.2, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ земельный участок с кадастровым номером № считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, в том числе у истца.
Право залога в силу части 8 вышеназванной статьи сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.
В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Следовательно, приобретение обществом ООО «СЗ-УИП» прав на земельный участок с кадастровым номером №, предоставленный для строительства жилого комплекса, получение данной организацией заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частям 1.1 и 2 статьи 3, статьям 3.2, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии с указанными нормами права является основанием перехода прав и обязанностей застройщика от ООО «СЗ-Альтамира» к ООО «СЗ-УИП».
Факты, указанные ответчиком ООО «СЗ-УИП» в качестве обстоятельств, вызывающих сомнение в объективности и беспристрастности суда, таковыми не являются, поскольку указанные ответчиком в жалобе гражданские дела не являются тождественными данному делу.
Иные доводы жалобы ответчика выводы районного суда не опровергают, являлись предметом разбирательства суда первой инстанции при рассмотрении дела по существу, им дана верная юридическая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Нарушений норм права, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Основания для переоценки доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств отсутствуют.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда города Хабаровска от 21 декабря 2020 года по гражданскому делу по иску Тетериной О.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения договором долевого участия в строительстве, замене стороны в соглашении правопреемником, государственной регистрации соглашения – оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
.
