Дело № 33-5913/2020
27RS0001-01-2020-002736-54
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Хабаровск 07 октября 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего: Сосновского А.В.,
судей: Дорожко С.И., Верхотуровой И.В.,
при секретаре: Плиско Э.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2929/2020 по иску Черкасова С. М. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения договором участия в долевом строительстве, возложении обязанности произвести замену стороны в соглашении, взыскании судебной неустойки,
по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20 июля 2020 года,
заслушав доклад судьи Дорожко С.И., объяснения представителя ответчика ООО «СЗ - Управление инвестиционных программ» - Беличенко А.Г., представителя истца Черкасова С.М. – Мельник К.А., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Черкасов С.М. обратился в суд с исками к ООО «СЗ - Альтамира», ООО «СЗ - Управление инвестиционных программ» (далее ООО «СЗ-УИП»), которые определением суда от 29.06.2020 объединены в одно производство, и с учетом изменения исковых требований просил признать соглашение от 22.10.2019 об условиях предпродажного бронирования, заключенное между ООО «СЗ – Альтамира» и Черкасовым С.М., договором участия в долевом строительстве; возложить на ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» обязанность произвести замену стороны продавца в соглашении от 22.10.2019 об условиях предпродажного бронирования, заключенного между ООО «СЗ – Альтамира» и Черкасовым С.М., с ООО «СЗ – Альтамира» на ООО «СЗ – УИП»; взыскать с ООО «СЗ – УИП» в пользу Черкасова С.М. судебную неустойку за просрочку исполнения судебного акта из расчета 50 000 руб. за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу решения суда.
В обоснование исков указано то, что 22.10.2019 между истцом Черкасовым С.М. и ответчиком ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 Соглашения, предметом основного договора выступает объект недвижимости – жилая трехкомнатная квартира, обозначенная под условным номером 39, площадью 94,38 м?, расположенная на 10 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом». Согласно условиям соглашения, срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию устанавливается сторонами не позднее третьего квартала 2022 г. Стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет 68 000 руб. Соответственно, общая стоимость бронируемого объекта долевого строительства равна 6 417 840 руб. Указанная стоимость объекта строительства действительна при заключении договора участия в долевом строительстве на условиях полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора. Цена договора является фиксированной на момент заключения договора долевого участия и не подлежит изменению застройщиком на протяжении всего этапа строительства за исключением случаев: предоставления застройщиком участнику рассрочки оплаты объекта долевого строительства в срок, превышающий два месяца с даты окончания государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; изменение проектной величины площади объекта долевого строительства. В счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 10 рабочих дней от даты настоящего соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п. 20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере 100 000 руб. Застройщик обязался получить разрешение на строительство объекта недвижимости, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в установленном действующим законодательством порядке - в срок до 30.01.2020. Сторонами установлен срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс-уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее 28.02.2020. Истцом в счет исполнения принятых на себя обязательств 03.11.2019 произведен платеж в размере 100 000 руб. на расчетный счет ООО «СЗ – Альтамира».
22.03.2020 истцу поступило уведомление от ООО «СЗ – Альтамира» о готовности заключить основной договор в соответствии с условиями соглашения. В соответствии с указанным уведомлением основной договор заключается в период с 01.04.2020 по 15.05.2020, включительно. При этом, 07.04.2020 в телефонном разговоре истцу было предложено изменить стоимость квартиры путем увеличения цены 1 м? на 8000 руб., что приводило к удорожанию квартиры не менее чем на 750 000 руб. Дополнительно пояснили, что в случае отказа, будут вынуждены отказать в последующем заключении основного договора на условиях соглашения. 08.04.2020 на уведомление от 22.03.2020 истцом дан ответ о намерении заключить основной договор по цене и на условиях, отраженных в соглашении. 22.04.2020 истцом получено уведомление с предложением расторгнуть соглашение в связи с существенным изменением экономических обстоятельств. 23.04.2020 ООО «СЗ – Альтамира» произведен возврат денежных средств в размере 100 000 руб., что является расторжением соглашения путем одностороннего отказа от его исполнения. Согласно выписки из ЕГРН от 20.04.2020, арендатором земельного участка является ООО «Специализированный застройщик – УИП», которое в свою очередь является единственным участником ООО «СЗ – Альтамира». 29.04.2020 администрацией г. Хабаровска внесены соответствующие изменения, в соответствии с которыми застройщиком объекта долевого строительства является ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ». Ответчиком 08.04.2020 получен ответ истца о намерении заключить основной договор. Учитывая, что при заключении соглашения ее сторонами в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона № 214-ФЗ, даже при отсутствии согласования всех существенных условий договора долевого участия. Кроме того, ответчик в пределах срока заключения основного договора (не позднее 28.02.2020) совершал действия, направленные на его заключение, а именно были получены разрешение на строительство объекта недвижимости, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации, было направлено уведомление (оферта) о готовности заключить основной договор. Данное поведение ответчика выражает его волю на заключение основного договора.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 20.07.2020 исковые требования удовлетворены частично.
Соглашение об условиях предпродажного бронирования, заключенное 22.10.2019 между Черкасовым С.М. и ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» признано договором долевого участия в строительстве.
ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» признано правопреемником ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования, заключенного с Черкасовым С.М. 22.10.2019. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» взыскана государственная пошлина в размере 150 руб.
С ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» взыскана государственная пошлина в размере 150 руб.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» просит решение суда отменить или изменить, и принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований, проверить решение суда в полном объеме.
В обоснование жалобы указано то, что соглашение об условиях предпродажного бронирования от 22.10.2019 не обладает признаками договора участия в долевом строительстве, денежные средства, уплаченные по нему, уплачены в счет оплаты услуги бронирования, а не в счет приобретения квартиры. При обращении с первоначальным иском истец не указывал на соглашение о бронировании как на самостоятельный договор участия в долевом строительстве. Судом не учтены обстоятельства того, что ООО «СЗ-Альтамира» уведомила Черкасова С.М. о невозможности оказания услуги бронирования, а Черкасов С.М. требовал услугу оказать, предоставив ему конечный результат – обеспечить заключение договора участия в долевом строительстве. Соглашение об условиях предпродажного бронирования не содержит таких условий договора, как: план объекта долевого строительства, условия о сроке передачи объекта долевого участия, о порядке и сроке уплаты цены договора, условия о гарантийном сроке, условия привлечения денежных средств участников долевого строительства. ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» не является правопреемником ООО «СЗ-Альтамира» по соглашению об условиях предпродажного бронирования от 22.10.2019.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Черкасов С.М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
На основании частей 1 и 2 статьи 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 09.09.2019 между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ООО «Управление инвестиционных программ» (общим собранием ООО «Управление инвестиционных программ» от 21.04.2020 принято решение о переименовании в ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 10 175,0 м?, расположенный по <адрес>, для строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка).
22.10.2019 между ООО «СЗ – Альтамира» (исполнитель) и Черкасовым С.М. (участник) заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования.
Согласно условиям Соглашения, участник обязался заключить договор участия в долевом строительстве, в соответствии с ФЗ № 214 от 30.12.2004, с застройщиком на объект долевого строительства: жилое помещение трехкомнатную квартиру, обозначенную под условным номером 39, площадью 94,38 м?, расположенную на 10 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».
Срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию устанавливается сторонами не позднее 3 квартала 2022 г. (п. 4 Соглашения).
Стороны договорились, что стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет 68 000 руб. Соответственно, общая стоимость бронируемого объекта долевого строительства равна 6 417 840 руб. Указанная стоимость объекта строительства действительна при заключении Договора долевого участия в строительстве на условиях полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора.
Цена объекта долевого строительства является фиксированной на момент заключения договора долевого участия не подлежит изменению застройщиком на протяжении всего этапа строительства за исключением случаев:
- предоставления застройщиком участнику рассрочки оплаты объекта долевого строительства на срок, превышающий 2 месяца с даты окончания государственной регистрации договора долевого участия в строительстве;
- изменения проектной величины площади объекта долевого строительства (п.п. 5, 6 Соглашения).
В счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 10 рабочих дней от даты настоящего соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п. 20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере 100 000 руб. (в том числе НДС, в соответствии с действующими ставками НК РФ). В случае не внесения денежной суммы в размере и сроки, указанные в настоящем пункте, соглашение об условиях предпродажного бронирования считается незаключенным, а правовые последствия, связанные с исполнением настоящего соглашения, не наступившими.
Застройщик обязуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего соглашения, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в установленном действующим законодательством порядке в срок до 30.01.2020.
После выполнения застройщиком обязательств, установленных в п. 9 настоящего соглашения, застройщик направляет в адрес участника долевого строительства уведомление о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве.
Стороны устанавливают срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс-уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее 28.02.2020.
Исполнитель обязуется по настоящему соглашению оказать участнику долевого строительства услугу по бронированию у застройщика объекта долевого строительства, указанного в п. 1 настоящего соглашения по цене, согласованной сторонами в п. 5 настоящего соглашения. Срок оказания услуги исполнителем – 28.02.2020.
В счет исполнения обязательств по соглашению от 22.10.2019, истцом 03.11.2019 произведена оплата в размере 100 000 руб. на счет ООО «СЗ – Альтамира».
28.12.2019 между ООО «Управление инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 10 175,0 м?, расположенного по <адрес>
27.01.2020 ООО «СЗ – Альтамира» администрацией г. Хабаровска выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».
04.03.2020 ООО «СЗ – Альтамира» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
11.03.2020 ООО «СЗ – Альтамира» уведомило истца о готовности заключения договора долевого участия в строительстве в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом» с 01.04.2020 с сохранением всех условий по соглашению о предпродажном бронировании, крайний срок заключения договора долевого участия в строительстве не позднее 15.05.2020.
08.04.2020 истцом в адрес ООО «СЗ – Альтамира» направлено сообщение о намерении заключить договор долевого участия в строительстве по цене и на условиях, отраженных в соглашении об условиях предпродажного бронирования от 22.10.2019.
14.04.2020 между ООО «Управление инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от 28.12.2019.
21.04.2020 ООО «СЗ – Альтамира» направило в адрес Черкасова С.М. предложение о расторжении соглашения об условиях предпродажного бронирования, в связи с существенным изменением экономических обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении соглашения об условиях предпродажного бронирования, исполнение обязательства по оказанию услуги не представляется для ООО «СЗ – Альтамира» возможным, с проектом соглашения, указав, что денежные средства будут возвращены в срок до 23.04.2020.
22.04.2020 истцом в адрес ответчика ООО «СЗ – Альтамира» направлено уведомление о несогласии расторгать соглашение и о намерении заключить договор долевого участия в строительстве на объекте «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом» по цене и на условиях, отраженных в соглашении.
14.05.2020 ООО «СЗ – УИП» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Удовлетворяя частично исковые требования, руководствуясь ст. ст. 8, 304, 308.3, 309, 330, 353, 392.2, 421, 422, 431, 450.1 Гражданского кодекса РФ, положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд первой инстанции исходил из того, что условиями заключенного между истцом Черкасовым С.М. и ООО «СЗ – Альтамира» соглашения о предварительном бронировании, между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядке оплаты, в связи с чем, заключенное между истцом Черкасовым С.М. и ООО «СЗ – Альтамира» соглашение отвечает требованиям договора участия в долевом строительстве, поскольку в указанном соглашении согласованы все существенные условия, кроме того, намерения истца и ответчика ООО «СЗ – Альтамира» были направлены на заключение договора участия в долевом строительстве; отсутствие государственной регистрации договора может свидетельствовать о допущенных ответчиком ООО «СЗ – Альтамира» нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. При этом, последующие действия ответчика ООО «СЗ – Альтамира» по возврату истцу денежных средств, уплаченных по договору в размере 100 000 руб., расценены судом как односторонний отказ от исполнения обязательств по договору при отсутствии в договоре условия о расторжении и предусмотренных законом оснований, истцом было заявлено о намерении заключить договор участия в долевом строительстве, фактически ООО «СЗ Альтамира» при заключении соглашения с истцом, выступало в качестве застройщика, поскольку приняло на себя обязательства по получению разрешения на строительство и разрешительной документации; все договоры участия в долевом строительстве по соглашениям о предпродажном бронировании были заключены между участниками и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» на основании переданных списков, доказательств расторжения всех соглашений о предварительном бронировании ответчиком ООО «СЗ – Альтамира» представлено не было; с расторжением соглашения об уступке права аренды земельного участка к ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» вместе с правом аренды земельного участка перешли обязанности застройщика ООО «СЗ – Альтамира» по заключенным соглашениям.
При этом, поскольку истцом не заявлено требование, которое подлежит исполнению в натуре, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки за неисполнение решения суда.
Проверяя решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия соглашается с выводами и решением суда первой инстанции, поскольку фактически заключенное между Черкасовым С.М. и ООО «СЗ-Альтамира» соглашение от 22.10.2019 является договором участия в долевом строительстве, который включает в себя все существенные условия, в том числе, предмет договора, стоимость объекта долевого строительства, срок введения Объекта в эксплуатацию, уплаченные Черкасовым С.М. по указанному соглашению денежные средства в размере 100 000 руб. внесены в счет оплаты за объект долевого строительства, вопреки доводам жалобы, указаний на то, что указанная сумма является вознаграждением за оказанные услуги по бронированию, в соглашении не содержится и иными доказательствами не подтверждено.
Кроме того, земельный участок, на котором происходит строительство объекта, как на момент заключения соглашения 22.10.2019, так и в настоящее время, находится в аренде ООО «СЗ-УИП», которое в свою очередь является учредителем ООО «СЗ Альтамира» и в настоящее время застройщиком спорного объекта, о чем ООО «СЗ-УИП» Комитетом государственного надзора Правительства Хабаровского края 14.05.2020 выдано заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», то есть фактически произошла замена стороны в обязательстве, возникшем на основании договора участия в долевом строительстве, заключенном между Черкасовым С.М. и ООО «СЗ - Альтамира» 22.10.2019, который поименован соглашением об условиях предпродажного бронирования.
Взаимоотношения между ООО «СЗ Альтамира» и ООО «СЗ-УИП» не могут влиять на возникшие у Черкасова С.М. на основании указанного договора (соглашения) права на приобретение в собственность указанного в данном договоре объекта долевого строительства.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, им дана верная правовая оценка, с которой судебная коллегия согласна, они не могут быть признаны состоятельными, так как, не опровергая выводы суда, по существу сводятся лишь к несогласию с ними, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены или изменения судебного постановления в апелляционном порядке по изложенным обстоятельствам.
Решение суда мотивировано и постановлено с соблюдением требований процессуального и материального права, является законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20 июля 2020 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. Судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий: А.В. Сосновский
Судьи: С.И. Дорожко
И.В. Верхотурова
