Апелляционное определение Четвёртого апелляционного суда общей юрисдикции от 28.04.2020 № 66А-734/20

Судья: Сафина М.М. Дело №66а-734/2020

(номер дела в суде первой инстанции

3а-688/2019)

ЧЕТВЕРТЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород 28 апреля 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чернова Виталия Игнатовича, Салахова Ленара Харисовича к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан на решение Верховного суда Республики Татарстан от 14 января 2020 года, которым административное исковое заявление административных истцов удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Бушминой А.Е., судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

административные истцы Чернов В.И. и Салахов Л.Х. обратились в Верховный Суд Республики Татарстан с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указали, что являются собственниками по 1/2 доли каждый объекта недвижимости: производственного корпуса площадью 1 442,2 кв. м кадастровый №, распложенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 13 марта 2017 года в размере 25 346 318,87 руб.

Согласно отчету об оценке ООО «Лучъ» № 591/17 от 11 декабря 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13 марта 2017 года составила 14 087 664 руб., в связи с чем административные истцы полагают, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает их права, как собственников указанного объекта, на уплату налога на имущество в законно установленном размере.

С учетом уточненных административных исковых требований административные истцы просили суд определить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером <данные изъяты>, распложенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 076 570 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Верховного Суда Республики Татарстан от 14 января 2020 постановлено: административное исковое заявление Чернова Виталия Игнатовича, Салахова Ленара Харисовича удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания производственного корпуса площадью 1 442,2 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, распложенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 076 570 руб. по состоянию на 13 марта 2017 года.

Указанные сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2019 года, а также учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 13 марта 2017 года, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 сентября 2019 года.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан просило решение Верховного Суда Республики Татарстан от 14 января 2020 года отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административные истцы представили письменные возражения относительно апелляционной жалобы (ходатайство), в которых просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы (ходатайство) судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Республики Татарстан от 30 октября 2014 года № 82-ЗРТ «Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - с 1 января 2015 года.

Решением Казанской городской Думы от 20 ноября 2014 года № 3-38 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Из материалов дела следует, что административные истцы являются собственниками по 1/2 доли каждый объекта недвижимости: производственного корпуса площадью 1 442,2 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, распложенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого определена филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан на основании Распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года № 2572-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого назначения (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Татарстан» по состоянию на 13 марта 2017 года в размере 25 346 318,87 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, административные истцы Чернов В.И. и Салахов Л.Х. представили в суд отчет об оценке ООО «Лучъ» № 591/17 от 11 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 16:52:090108:104 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 14 087 664 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС)

В ходе рассмотрения дела для проверки соответствия представленного административными истцами отчета об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и правильности определения его рыночной стоимости по ходатайству административных истцов судом по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Ди энд Эл оценка».

Согласно заключению эксперта ООО «Ди энд Эл оценка» № За- 688/2019/ПН от ДД.ММ.ГГГГ отчет ООО «Лучъ» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером 16:52:090108:104 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в указанном отчете рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 16:52:090108:104 определена неправильно.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 16:52:090108:104, распложенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 076 570 руб. без учета НДС.

На основании статьи 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в порядке подготовки административного дела к рассмотрению и в целях правильного разрешения настоящего административного дела в соответствии со статьей 63 КАС РФ судом апелляционной инстанции у эксперта ООО «Ди энд Эл Оценка» Желновой Л.М. истребованы письменные дополнения к заключению эксперта № 3а-688/2019/ПН от 10 декабря 2019 года содержащие сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13 марта 2017 года без выделения в ее составе НДС.

Согласно представленным в суд апелляционной инстанции дополнениям к заключению эксперта ООО «Ди энд Эл Оценка» № 3а-688/2019/ПН от 10 декабря 2019 года, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером 16:52:090108:104 по состоянию на 13 марта 2017 года без выделения в ее составе НДС составляет 17 790 352 руб.

Указанные дополнения к заключению эксперта приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела и приняты в качестве доказательств на основании положений статей 63, 247, 306, 308 КАС РФ и с учетом разъяснений пункта 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», пунктов 19-20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Удовлетворяя требования административных истцов, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО «Ди энд Эл Оценка» № 3а-688/2019/ПН от 10 декабря 2019 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности; заключение отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы; в выводах эксперта не имеется каких-либо противоречий, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной и (или) дополнительной экспертизы, стороны о необходимости назначения таких экспертиз суду не заявили; поскольку достоверность отчета об оценке не подтвердилась в результате судебной экспертизы, такой отчет не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства определения рыночной стоимости, следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена исходя из иных доказательств, не опровергнутых в ходе судебного разбирательства, то есть из заключения эксперта, при этом суд первой учитывая, что обращение административных истцов в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлено возможным снижением платежей в части налога на имущество физических лиц, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Устанавливая кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 марта 2017 года в размере 15 076 570 руб. без учета НДС, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае установление рыночной стоимости объекта недвижимости осуществляется в целях исчисления налога на имущество физических лиц без реализации этого имущества, в связи с чем кадастровая стоимость объекта равная его рыночной стоимости должна быть установлена без учета НДС.

В письменных возражениях административных истцов относительно апелляционной жалобы (ходатайство) содержатся доводы о правильности установления рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и доводами письменных возражений относительно апелляционной жалобы (ходатайство) о правомерности установления рыночной стоимости объекта капитального строительства без учета НДС по следующим основаниям.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298 (далее - ФСО № 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО № 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО № 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу пункт 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз.

Пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Исходя из системного анализа приведенных норм права следует, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и изменяет в ту или иную сторону ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

В связи с вышеизложенным судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию 13 марта 2017 года в размере 15 076 570 руб., поскольку рыночная стоимость в указанном размере определена с выделением в ее составе НДС.

Судебная коллегия полагает, что заключение эксперта ООО «Ди энд Эл Оценка» № 3а-688/2019/ПН от 10 декабря 2019 года с учетом дополнений к нему подготовлены с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию 13 марта 2017 года правильно определена в дополнениях к заключению эксперта ООО «Ди энд Эл Оценка» № 3а-688/2019/ПН от 10 декабря 2019 года без выделения НДС и составляет 17 790 352 руб., в связи с чем решение суда подлежит изменению, с установлением кадастровой стоимости указанного объекта равной его рыночной стоимости в размере 17 790 352 руб. по состоянию на 13 марта 2017 года.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; в экспертном заключении допущены нарушения методологии оценочной деятельности, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы не может согласиться, за исключением того, что первоначально в заключение эксперта ООО «Ди энд Эл Оценка» № 3а-688/2019/ПН от 10 декабря 2019 года рыночная стоимость объекта капитального строительства была определена без учета НДС, в силу следующего.

Производя расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, эксперт обосновал выбор сравнительного и доходного подходов к оценке.

Экспертом дана подробная характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Положениями пункта 23 ФСО № 7 предусмотрено, что при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

В рамках сравнительного подхода к оценке рыночная стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определена на основании метода капитализации по расчетным моделям, потенциальная годовая арендная ставка от сдачи объектов аналогичной полезности рассчитывалась с применением элементов сравнительного подхода. При этом средняя арендная ставка определена на основании рыночных арендных ставок.

Таким образом, эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов (за исключением того, что первоначально в заключение эксперта ООО «Ди энд Эл Оценка» № 3а-688/2019/ПН от 10 декабря 2019 года рыночная стоимость объекта капитального строительства была определена без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы (за исключением того, что первоначально в заключение эксперта рыночная стоимость объекта капитального строительства была определена без учета НДС).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан о том, что эксперт определял корректировки на основании удельных показателей кадастровой стоимости, что является нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, поскольку перед экспертом ставился вопрос о величине рыночной стоимости объекта оценки, а не его кадастровой стоимости, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

В силу пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Таким образом, пунктом 22 ФСО № 7 прямо предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для выполнения расчетов используются типичные удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В экспертном заключении экспертом в качестве единицы сравнения используется удельная единица сравнения (удельная цена), которая определяется как цена предложения за 1 кв. м площади объекта недвижимости, что соответствует пункту 22 ФСО № 7.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан о том, что экспертом некорректно проанализирован сегмент рынка, подобраны некорректные аналоги по разрешенному использованию, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку, как следует из исследовательской части заключения экспертизы, при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода к оценке, стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов, и отказа от применения затратного подхода.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Поскольку суд первой инстанции, устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, неправильно применил нормы материального права, и исходил из заключения эксперта, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости, определена с выделением НДС, то на основании статей 309, 310 КАС РФ решение суда подлежит изменению, с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 17 790 352 руб. по состоянию на 13 марта 2017 года.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного Суда Республики Татарстан от 14 января 2020 года – изменить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания производственного корпуса площадью 1 442,2 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, распложенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 17 790 352 руб. по состоянию на 13 марта 2017 года.

В остальной части решение Верховного Суда Республики Татарстан от 14 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через Верховный Суд Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи: