судья Зинченко В.Г.
дело № 2-1555/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 11-6023/2020
23 июня 2020 года г.Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шалиевой И.П.,
судей Винниковой Н.В., Печенкиной Н.А.
при ведении протокола помощником судьи Гречишниковой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Тележного Вениамина Анатольевича на решение Центрального районного суда города Челябинска от 5 февраля 2020 года по иску Тележного Вениамина Анатольевича к Караваеву Александру Федоровичу о взыскании задолженности по договору найма.
Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, возражений, объяснения представителя истца Тележного В.А. по доверенности Мрясовой Ю.Р., поддержавшей доводы жалобы, ответчика Караваева А.Ф., его представителя по доверенности Тихонова Л.А., возражавших относительно доводов жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Тележный В.А. обратился в суд с иском к Караваеву А.Ф. о взыскании задолженности по договору найма в размере 389280,80 руб., расходов по уплате госпошлины в размере 7093 руб.
В обоснование исковых требований указал, что 01 июля 2018 г. между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества №1/2018 с земельным участком. По условиям договора стороны договорились, что 280000 руб. будет уплачено в качестве арендной платы, а 380000 руб. зачтено ремонтными и отделочными работами, в том числе встраиваемой техники (мебели) в соответствии с таблицей расчетов. Ответчик исполнил свои обязательства только в объеме арендной платы 280000 руб. В связи с этим, просил взыскать арендную плату 380000 руб. – сумма, принимаемая в счет ремонтных работ, коммунальные расходы - 5700 руб. - плата за ТСЖ, 3580,08 руб. – электроэнергия.
Истец Тележный В.А. участия в суде первой инстанции не принял.
Ответчик Караваев А.Ф. и его представитель просили в удовлетворении иска отказать.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Тележный В.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что судом не были установлены обстоятельства относительно обязанности возмещения коммунальных расходов. Суд не принял во внимание сумму подлежащих возмещению коммунальных платежей в размере 154913,614 руб. Также судом было отказано в истребовании доказательств о стоимости предоставленных коммунальных услуг, в связи с чем считает свои права нарушенными. Суд не оценивал объем и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия либо без согласия арендодателя. Производство неотделимых улучшений стоимостью 198836,02 руб. Караваевым А.Ф. не доказано.
В возражениях на апелляционную жалобу Караваев А.Ф. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Истец Тележный В.А. в суд апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав объяснения истца, представителя ответчика, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного применения норм материального права.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2).
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 июля 2018 г. между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества с земельным участком №№: жилого помещения - жилого дома, предназначенного для проживания 3 человек, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка, занятого коттеджем, а также необходимого для их использования, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу г<адрес>
По условиям договора стороны договорились согласно п.1.7, что арендная плата составляет 60 000 руб.00 коп. в месяц, за 11 текущих месяцев 660000 руб. Стороны пришли к соглашению и решили, что оплата за аренду будет производиться ежемесячно, за вычетом расходов на затраты по ремонту и отделке арендуемого помещения, а также расходов на встраиваемую мебель согласно проекту дома. В таблице расчетов за аренду помещения указана ежемесячная сумма, которая делится на сумму аренды помещения и сумму принимаемых в зачет ремонтных работ, где 280 000 руб.00 коп. будет уплачено в качестве арендной платы, а 380 000 руб.00 коп. зачтено ремонтными и отделочными работами в том числе встраиваемой техники (мебели) (л.д. 14-16).
На момент заключения договора арендатор оплачивает 80000 руб. за два месяца вперед. Аренда вносится до 5 числа каждого месяца наличным путем. Арендная плата включает в себя плату за пользование жилым имуществом, без учета коммунальных услуг. Коммунальные услуги оплачивает арендатор, в срок не позднее 3-го числа месяца, следующего за месяцем в котором коммунальные услуги были оказаны и фактически потреблены арендатором (в том числе за проживание ТСЖ поселка). Оплата производится арендатором наличным путем в размере 5700 руб. арендодателю. Платеж, внесенный арендатором 30 мая 2018, будет принят к оплате за январь 2019 года. По факту проживания сумма арендной платы составляет 280000 руб.за 11 текущих месяцев, начиная с 01.07.2018, сумма принимаемая в счет ремонтных и отделочных работ, также встраиваемой мебели составляет 380000 руб.
В размер арендной платы не входят затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг (газо- и электроснабжения), а также расходы по оплате за интернет, прием и утилизацию фекальных стоков (откачка септика), уборка земельного участка, вывоз ТБО.
Помимо арендной платы арендатор одновременно с первым платежом должен внести также обеспечительный платеж в размере 60000 руб. ( п.1.9).
За счет обеспечительного платежа арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине арендатора. Страхование осуществляется на весь срок аренды дома. Сумма страхования дома оплачивается из суммы обеспечительного платежа, и делится в равных долях арендодателем и арендатором (п.2).
При прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, за вычетом доли внесенной суммы страхования.
Жилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи помещения и оборудования 01.07 2018.
Истец заявил требования о взыскании с ответчика в свою пользу долга по арендной плате и коммунальным услугам за период с 01.06.2018 по 31 мая 2019.
Фактически ответчик Караваев А.Ф. пользовался помещением с 01.06.2018 с целью осуществления ремонта, что им не отрицалось и подтверждается распиской о получении денежных средств Тележным В.А. от Караваева А.Ф. в размере 40000 руб. за июнь месяц 2018 года ( л.д.71 об. ст. т.1), и освободил помещение 02.06.2019.
Ответчиком Караваевым А.Ф. представлены чеки, подтверждающие перевод денежных средств с карты на карту (л.д.74-88) на сумму 271 118 руб.00 коп., договор бытового подряда №140211-00745 (л.д.89-91) на сумму 21 170 руб.00 коп. на выполнение работ по монтажу натяжных потолков в доме по ул.Абрикосовой, 5 п.Горный Щит, договор бытового подряда №140211-00748 (л.д.93-95) на сумму 20 150 руб.00 коп. на выполнение работ по монтажу натяжных потолков в доме по ул.Абркосовой, 5 п.Горный Щит. (квитанции об оплате и акты принятых работ), товарный чек на приобретение смесителя для ванны стоимостью 3 901 руб. (л.д. 100), товарный чек на приобретение мебели для ванны (л.д.101) на сумму 13 795 руб.00 коп.; договор подряда от 01 июня 2018 г. (л.д.102-105) на выполнение строительных и отделочных работ на сумму 104 531 руб.40 коп.; договор подряда от 12 сентября 2018 г. (л.д.107-110) на выполнение строительных и отделочных работ на сумму 137 184 руб.00 коп., а также сохранившиеся товарные и кассовые чеки (л.д. 111-140).
Оценивая представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку в процессе исполнения договора аренды у Тележного В.А. не возникали претензии к ответчику по объему, стоимости и качеству выполненных строительных работ, при этом согласно протоколу осмотра доказательств, заверенного нотариально (л.д. 156-175), следует, что между сторонами велась активная переписка, в ходе которой обсуждались и согласовывались необходимые строительные работы, ответчик действительно понес затраты, в том числе и на производство неотделимых улучшений в арендуемом жилом помещении, сумма этих затрат, соответствует расчету представленному Караваевым А.Ф., имеет место наличие переплаты по договору аренды в сумме 62 700 руб.00 коп.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, настоящий спор возник относительно объема и стоимости ремонтных работ, которые должны засчитываться в сумму арендных платежей, а также по коммунальным платежам.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из буквального содержания указанных положений закона, а также условий договора следует, что сумма принимаемых в зачет ремонтных и отделочных работ, а также встраиваемой техники составляет 380000 руб. Зачет по вышеперечисленных затрат будет принят при наличии подтверждающих документов: приложение №1(сводная таблица текущей деятельности), чеки, акты выполненных работ.
Из материалов дела следует, что приложение №1 (сводная таблица текущей деятельности) сторонами не составлялась, в письменном виде ремонтные и отделочные работы, а также встраиваемая мебель сторонами не оговаривались.
Вместе с тем, согласно протоколу осмотра доказательств, заверенному нотариально, (л.д. 156-175) следует, что между сторонами велась активная переписка, в ходе которой обсуждались и согласовывались необходимые строительные работы.
Судебной коллегией был поставлен вопрос на обсуждение сторон о проведении экспертизы для определения стоимости затрат по ремонту и отделке жилого помещения - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>
Стороны изъявили желание определить стоимость затрат на ремонт и отделку дома по представленным стороной ответчикам доказательствам о выполнении таких работ, отказавшись от проведения экспертизы.
Каждая сторона представила суду апелляционной инстанции свой расчет по арендной плате.
Согласно расчету истца задолженность составит 180364,60 руб., сумма задолженности по оплате стоимости коммунальных услуг 3134,63 руб.
Согласно расчету ответчика, размер задолженности арендодателя перед арендатором составил 4543,91 руб.
Оценивая представленные сторонами расчеты задолженности по арендной плате, судебная коллегия приходит к выводу, что задолженность Караваева А.Ф. по арендной плате по договору найма составит в размере 41924,99 руб., при этом судебная коллегия исходит из следующего.
Как следует из договора аренды, срок действия договора аренды составляет 11 месяцев, и арендная плата за 11 месяцев составляет 660000 руб.
Также из буквального содержания условий договора следует, что арендатор оплачивает коммунальные услуги (п.п.1.6, 1.7), и размер коммунальных услуг, включая услуги за проживание ТСЖ поселка, является фиксированным и составляет 5700 руб., и за 11 месяцев составит 62700 руб., в связи с чем оснований полагать, что размер коммунальных услуг подлежал внесению в ином объеме, судебная коллегия не усматривает.
Как следует из материалов дела, ответчиком произведена оплата по распискам 60000 руб. – обеспечительный платеж, 46000 руб., и по безналичному расчету 271118 руб. - всего 377118 руб.
При этом судебной коллегией учитывается обеспечительный платеж 60000 руб., так как страхование дома сторонами не осуществлялось, и сумма обеспечительного платежа не вносилась в счет суммы страхования дома, и не учитывается платеж на сумму 40000 руб. по расписке от 30.05.2018, поскольку данный платеж внесен за июнь месяц 2018г., за фактическое пользование помещением, за пределами действия договора аренды, в то в время как основанием иска является взыскание арендной плате по договору.
Руководствуясь положениями части 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ и условиями договора аренды, судебная коллегия исходит из того, что в качестве оплаты пользования объектом найма на ответчика возложена обязанность осуществить в жилом помещении ремонтные и отделочные работы, стоимость выполненных работ по ремонту, а также по встраиваемой технике, одновременно засчитывалась в качестве внесения арендных платежей, поэтому затраты на ремонт помещения подлежат зачету по внесению арендной платы.
Так подлежат зачету, понесенные стороной ответчика расходы по монтажу натяжных потолков по договорам бытового подряда №140211-00745 от 26.06.22018, № 140211-00748 от 03.07.2018 в сумме 21170 руб. + 20150 руб.=41320 руб. (обе стороны согласились с указанными расходами в своих расчетах).
Также подлежат зачету, понесенные расходы ответчика по строительным и отделочным работам внутреннего помещения объекта, по договору подряда от 01.06.2018 – 95681,40 руб., и по договору подряда от 12.09.2018 – на сумму 98884 руб., согласно расчету ответчика, с указанной суммой расчета и согласилась сторона истца.
Итого сумма по указанным договорам составит 235885, 40 руб.
Сторона истца не согласилась с понесенным расходами ответчика на закупку строительных материалов по представленным кассовым чекам, товарным чекам и товарным накладным, указывая на то, что договора подряда включают и стоимость материалов.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с доводами истца, так как согласно договорам подряда пунктам 1.3. и спецификациям к договорам, все работы выполняются из материалов заказчика.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает зачесть в стоимость арендной платы, затраты понесенные на строительные материалы согласно расчету ответчика, за исключением позиций: сместителя стоимостью 3901 руб., так как исходя из пояснений стороны ответчика, сместители при освобождении жилого помещения он забрал, мешка для мусора стоимостью 370 руб., губок стоимостью 140 руб., валика малярного -199 руб., пакета - 9,9 руб., валика запасного – 79 руб., запасного лезвия - 99 руб., валика лазурного двойного -149 руб., ножа - 99 руб., кисти малярной - 99 руб., пакета - 3 руб., валика - 280 руб., валика - 55 руб., так как данные расходы не могут быть учтены в отделочные и строительные работы в счет арендной платы, так как таковым не являются, являются инструментом, а по договорам подряда согласно п.4.2. подрядчик обеспечивает строительную площадку необходимыми строительными материалами, оборудованием, изделиями, конструкциями, комплектующими изделиями, строительной техникой.
Итого стоимость строительных материалов составит 67771,61 руб.
Итого, сумма задолженности по арендной плате составит: 660000 руб. + 62700 руб. – 377118 руб. – 235885,4 руб. – 67771,61 руб. = 41924,99 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Поскольку решение суда основано на выводах, которые допустимыми доказательствами не подтверждены, кроме того к возникшим правоотношениям неправильно применены нормы материального права, то такое решение не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований Тележного В.А.
Руководствуясь ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, принимая во внимание, что истцом Тележным В.А. уплачена госпошлина при подаче иска в размере 7093 руб., частичное удовлетворение исковых требований истца имущественного характера (10,77%), судебная коллегия полагает взыскать с Караваева А.Ф. в пользу Тележного В.А. расходы по уплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 763,89 руб.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда города Челябинска от 5 февраля 2020 года отменить.
Иск Тележного Вениамина Анатольевича к Караваеву Александру Федоровичу о взыскании задолженности по договору найма удовлетворить частично.
Взыскать с Караваева Александра Федоровича в пользу Тележного Вениамина Анатольевича задолженность по договору найма в размере 41924,99 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 763,89 руб.
Председательствующий
Судьи
