Судья Кернечишина И.М. Дело № 33-4533/2018
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
23 мая 2018 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Науменко Л.А.
судей Александровой Л.А., Диденко О.В.,
при секретаре Рогожиной И.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уколовой О.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство Лысова П.М.» о расторжении договора аренды земельного участка
по апелляционной жалобе истца Уколовой О.А., действующей через представителя Уколову В.М. на решение Топчихинского районного суда Алтайского края от 1 марта 2018 года.
Заслушав доклад судьи Диденко О.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Уколова О.А., действующая через представителя Уколову В.М., обратилась в суд с иском к ООО «Крестьянское хозяйство Лысова П.М.» о расторжении договора аренды земельного участка.
В обоснование требований указано, что Уколовой О.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером *** из земель сельскохозяйственного назначения – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 550094 кв.м, расположенный в 500 м по направлению на север от н.<адрес> Алтайского края.
1 июля 2014 года между Уколовой О.А. (арендодателем) и ООО «Крестьянское хозяйство Лысова П.М.» (арендатором) заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до 30 декабря 2020 года.
Пунктом 3 договора аренды предусмотрена годовая арендная плата в виде зерна пшеницы мягкой в бункерном весе 1 центнер с каждого гектара и компенсации земельного налога арендованного земельного участка в денежном выражении. Срок арендных платежей установлен до 1 ноября текущего года.
В период с 2014 года по 2017 год условие договора о предоставлении арендной платы в виде зерна пшеницы мягкой в бункерном весе арендатором не исполнялось. Кроме того, ответчиком не выплачена денежная компенсация земельного налога за 2016 год в сумме 3 010 руб.
24 октября и 06 ноября 2017 года арендодатель направил ответчику требования об исполнении условий договора в части предоставления арендной платы, а в случае не исполнения обязательств расторгнуть договор.
Поскольку ответчик обязательства не исполнил, истец просил признать договор аренды земельного участка прекращенным 01 января 2018 года, ссылаясь на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решением Топчихинского районного суда Алтайского края от 1 марта 2018 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец Уколова О.А., действующая через представителя Уколову В.М., просит решение отменить, ссылаясь на то, что ответчик в период с 2014 года по 2017 год вопреки условиям договора предоставлял арендную плату в виде зерна фуражного вместо зерна в бункерном весе. Также ответчиком не предоставлена компенсация земельного налога в денежном выражении за 2016 год. Данные обстоятельства указывают на существенное нарушение договора, и наличие оснований для его расторжения. Полагает также, что суд необоснованно не принял во внимание как одно из оснований расторжения договора аренды земельного участка доводы стороны истца о том, что арендатор потребовал продать землю или предоставить ее в аренду сроком на 49 лет. Отказ в удовлетворении данных требований спровоцировал конфликт, и продолжение договорных отношений не приведет к его разрешению, ухудшит имущественное положение истца, лишенного в результате изменения ответчиком в одностороннем порядке условий договора того, на что арендодатель был вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика считает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене. Возражая по доводам апелляционной жалобы, пояснил, что 11 мая 2018 года арендодателю Уколовой О.А., действующей через представителя Уколова Р.А., предоставлена арендная плата за 2017 год, в подтверждение чего Уколовым Р.А. выдана расписка. Полагает основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки в судебную коллегию не уведомили, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона и иных правовых актов, и односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1).
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Как установлено судом и следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 29 января 2018 года, право собственности Уколовой О.А. зарегистрировано в отношении 4/5 доли и 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 550094 кв.м +/- 65 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный в 500 м по направлению на север от н.<адрес> Алтайского края.
1 июля 2014 года между Уколовой О.А. (арендодатель) и ООО «Крестьянское хозяйство Лысова П.М.» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого обществу в аренду сроком до 30 декабря 2020 года предоставлен земельный участок, выделенный в натуре, с кадастровым номером 22:49:010017:106, площадью 550094 кв.м, для производства сельскохозяйственной продукции.
Договор аренды земельного участка от 1 июля 2014 года зарегистрирован в установленном законом порядке 17 сентября 2014 года.
В соответствии с пунктом 3 договора, годовая арендная плата за земельный участок исчисляется в натуральном выражении: зерно пшеницы мягкой в бункерном весе 1 центнер с каждого гектара бесплатно. Компенсация земельного налога арендованного земельного участка исчисляется в денежном выражении в размере земельного налога. Уплата аренды производится до 1 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 5 договора арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель; не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земель и экологической обстановки на арендованном земельном массиве; своевременно, в соответствии с договором вносить арендную плату; после окончания срока действия договора возвратить арендодателю земельный массив в состоянии и качестве не хуже первоначального.
Арендодатель обязан получить арендную плату не позднее 1 ноября текущего года (пункт 7 договора).
Пунктом 9 договора аренды земельного участка предусмотрена возможность расторжения договора досрочно по инициативе арендодателя в случае нарушения арендатором условий договора; при неиспользовании участка в течение года; в случае прекращения арендатором хозяйственной деятельности; в случае, если по истечении установленного договором срока платежа арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.
Ссылаясь на нарушение сроков исполнения обязательств по арендной плате более двух раз подряд (за период 2014-2017 годы) истцом направлено в адрес ответчика письмо от 6 ноября 2017 года с требованием предоставить арендную плату в срок до 20 ноября 2017 года, а в случае неисполнения обязательств, расторгнуть договор.
Указывая на то, что стороны не пришли к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка, арендная плата не предоставлена, истец обратилась в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие задолженности ответчика по арендной плате в виде зерна пшеницы за период с 2014 года по 2016 год, пришел к выводу об отсутствии существенных нарушений, являющихся основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Непредоставление компенсации земельного налога за 2016 год самостоятельным основанием для расторжения договора не является.
Как правильно отмечено судом, расторжение договора аренды является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что предоставление арендной платы в виде зерна фуражного вместо зерна из бункера может быть воспринято существенным изменением обстоятельств, дающих право на расторжение договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), был предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонен.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, учитывая принятие исполнения обязательства от арендатора по арендной плате в виде зерна фуражного в 2014 году и 2016 году, в 2015 году в виде денежных средств, при отсутствии доказательств того, что указанный расчет произведен в отсутствие соглашения сторон, либо обязательства ответчиком исполнены не в полном объеме, у суда отсутствовали основания для расторжения договора аренды земельного участка.
При этом требования истца по арендной плате за 2017 год в виде пшеницы, предусмотренной договором аренды земельного участка, не может быть признан образующим необходимую совокупность условий для досрочного расторжения договора аренды по основаниям статей 451, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод апелляционной жалобы о невыплате ответчиком компенсации земельного налога за 2016 год в сумме 3 010 руб. не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенного ответчиком нарушения и балансу интересов сторон.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оснований для досрочного расторжения спорного договора аренды в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции, по существу направлены на их переоценку, оснований для которой не имеется. Обстоятельства дела судом исследованы с достаточной полнотой, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Материальный закон применен судом правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, судом не допущено.
При указанных обстоятельствах, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Топчихинского районного суда Алтайского края от 1 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Уколовой О.А., действующей через представителя Уколову В.М. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
