АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
октября 2009 года | Дело № А33-7569/2009 |
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 октября 2009 года.
В полном объёме решение изготовлено 21 октября 2009 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Баукиной Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Христенко Елены Викторовны (г. Норильск)
к индивидуальному предпринимателю Беляевой Ирине Анатольевне (г. Норильск)
о взыскании задолженности и пени, оплаты стоимости ремонтно-строительной экспертизы,
при участии в судебном заседании:
от ответчика: Кочубея А.А. – представителя по доверенности от 09.07.2009,
в отсутствие представителя истца,
при ведении протокола судебного заседания судьей Е.А. Баукиной,
установил:
индивидуальный предприниматель Христенко Елена Викторовна обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Беляевой Ирине Анатольевне о взыскании 111 340 руб. 49 коп., из них: 69 242 руб. 40 коп. стоимость компенсации за ремонт помещения (восстановление), 1 080 руб. 09 коп. оплата потребленной электроэнергии за ноябрь 2007 года – январь 2008 года, 5 805 руб. арендная плата с 01.01.2008 по 09.01.2008, 24 020 руб. 90 коп. пени, 10 000 руб. оплата стоимости ремонтно-строительной экспертизы, 1 000 руб. оплата услуг по оказанию юридической помощи; 1 192 руб. 10 коп. по счету-фактуре № 20080129 от 31.01.2008.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 06.07.2009 возбуждено производство по делу.
Истец, извещенный надлежащим образом в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явился. По сведениям, представленным почтовым отделением, истец не получил определение от 21.08.2009, направленное по известному арбитражному суду адресу, и заказное письмо от 26.08.2009 № 5211 возвращено отделением связи в арбитражный суд по истечении срока хранения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проводится в отсутствие истца или его представителя.
От истца 12.10.2009 в материалы дела поступило дополнительное исковое заявление, в котором он увеличил размер исковых требований в части пени с 24 020 руб. 90 коп. до 39 693 руб. 30 коп. за период с 01 января 2008 года по 14 октября 2009 года.
В соответствии с частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял увеличение исковых требований в части требования о взыскании пени, как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц.
Истец заявил также о взыскании с ответчика 4 353 руб. 32 коп. расходов на уплату государственной пошлины и судебных издержек а сумме 1000 руб., затраченных на оплату юридических услуг.
К дополнительному исковому заявлению, поступившему 12.10.2009, приложены доказательства, которые приобщены судом к материалам дела.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по следующим основаниям:
- арендатор не несет ответственность за недостатки, выявленные после возврата помещения арендодателю, так как передача была 22 января 2008 года, а компенсация за ремонт исчислена по документам, составленным с 23 по 26 января 2008 года, в момент приема-передачи помещения значительная часть недостатков не обнаружена и не внесена в акт приема-передачи, в то же время указанные недостатки скрытыми не являются; помещение возвращено арендодателю с учетом нормального износа в ходе производственной деятельности арендатора, поскольку был произведен демонтаж торгового оборудования;
-расчет пени не верен: истец дважды начисляет пеню на одну и туже задолженность – первые 9 дней января 2008 года,
- при расчет пени истец не учел, что сумма арендной платы за январь 2008 года внесена 22 января 2008 года, кроме того истцом не учтены 9 календарных праздничных дней января 2008 года.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.07.2009 № 01/064/2009-820 Христенко Елена Викторовна является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 44,9 кв.м., расположенной по адресу: Россия, Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 50, кв.2.
Постановлением администрации города Норильска от 10.12.199 № 2973 о преводе жилых помещений в нежилой фонд жилое помещение, находящееся на 1 этаже по адресу:гш. Норильск, ул. Талнахская, д. 50, кв.2 общей площадью 44,9 кв.м.
Между индивидуальным предпринимателем Христенко Еленой Викторовной (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Беляевой Ириной Анатольевной (арендатор) 09.11.2007 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, 50, кв. 2 для использования в целях розничной торговли (пункт 1.1).
Срок действия договора установлен с 09.11.2007 по 08.11.2008 (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор обязуется использовать помещение исключительно по прямому назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора.
Арендатор обязан в силу пункта 2.2.2 договора своевременно и полностью в соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, подписанными сторонами, а также установленные действующим законодательством налоги.
В соответствии с пунктом 2.2.4 договора в обязанности арендатора входит обеспечение сохранности инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте.
Пунктом 2.2.7 установлено, что арендатор обязан исключительно по письменному разрешению арендодателя за свой счет, своими силами и материалами в сроки, предусмотренные согласованным с арендодателем планом-графиком производить не менее одного раза в год текущий ремонт арендуемых помещений и крыльца.
Арендатор обязан немедленно извещать арендодателя о всяких повреждениях, авариях или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) объекту ущерб и безотлагательно принимать все возможные меры по предотвращению разрушения или повреждения объекта (пункт 2.2.10), письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении арендуемого объекта, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном прекращении (пункт 2.2.11).
Арендатор также обязан передать объект при его освобождении в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотъемлемыми улучшениями. В случае освобождения помещения до истечения срока договора аренды, оплатить арендодателю стоимость не произведенного ремонта помещения (пункт 2.2.11).
В соответствии с пунктом 3.1 договора месячная арендная плата за указанный в п.1.1 договора объект на момент заключения договора устанавливается без учета НДС в 20 000 руб. Арендная плата за текущий месяц перечисляется не позднее первого числа этого же месяца на расчетный счет, наличными.
Оплату расходов на комплексное техническое обслуживание и за электроэнергию оплачивает арендатор по итогам каждого месяца согласно счетов соответствующих организаций, в сроки и на условиях, установленных этими организациями (пункт 3.2 договора).
Пунктом 4.3 договора установлена ответственность арендатора за нарушение пункта 3.1 договора в форме пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 4.5 договора в случае, если арендатор по своей вине ухудшит состояние объекта, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб либо восстанавливает объект своими силами и за свой счет.
При возникновении задолженности по арендной плате, предусмотренной настоящим договором, расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (пени) (пункт 5.2.2).
По акту приема-передачи от 09.11.2007 Христенко Елена Викторовна передала индивидуальному предпринимателю Беляевой Ирине Анатольевне пустое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, 50, кв. 2, имеющее отдельный вход.
В пункте 4 акта приема-передачи от 09.11.2007 зафиксированы результаты осмотра передаваемого в аренду помещения: «Указанное помещение принято Арендатором от Арендодателя в состоянии, оговоренном настоящим актом, и пригодно для использования в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора аренды. Представитель Арендодателя и представитель Арендатора согласились с тем, что у переданной по настоящему акту площади помещения отсутствуют какие-либо иные недостатки, кроме оговоренных в настоящем акте».
Индивидуальный предприниматель Беляева Ирина Анатольевна 05.01.2008 вручила индивидуальному предпринимателю Христенко Елене Викторовне уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, д. 50, кв.2 в связи с непригодными условиями эксплуатации помещения.
22.01.2008 индивидуальным предпринимателем Христенко Еленой Викторовной и индивидуальным предпринимателем Беляевой Ириной Анатольевной подписан акт о расторжении договора аренды № б/н от 09.11.2007 по соглашению сторон. Стороны договорились, что договор считается расторгнутым по соглашению сторон со дня составления и подписания сторонами акта о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 3 акта от 22.01.2008 о расторжении договора аренды от 09.11.2007 стороны подтверждают, что по состоянию на 22 января 2008 года у арендатора перед арендодателем имеется задолженность по уплате предусмотренной пунктом 3.1 договора платы за пользование объектом (арендной платы), по оплате предусмотренных пунктом 3.2 договора расходов на комплексное техническое обслуживание и электроэнергию, а также сумм пени, подлежащей уплате арендатором согласно п. 4.3 договора в связи с просрочкой уплаты арендной платы.
Общая сумма задолженности арендатора перед арендодателем составляет 24 769 руб. согласно прилагаемого к акту расчета задолженности, подписанного сторонами. Расчет прилагается к акту и является его неотъемлемой частью.
В пункте 4 акта о расторжении договора от 22.01.2008 предусмотрено, что досрочное расторжение договора не освобождает арендатора от обязанности погасить задолженность по уплате арендной платы и всех предусмотренных договором платежей.
Согласно пункту 5 акта о расторжении договора от 22.01.2008 в связи с расторжением договора арендатор обязуется по соглашению сторон не позднее 1 (одного) календарного дня с момента подписания настоящего акта освободить арендуемый объект от своего пребывания, своего имущества, возвратить арендованный объект арендодателю по акту приема-передачи и выплатить арендодателю задолженность в сумме, указанной в пункте 3 настоящего акта.
В остальной части стороны имущественных и каких-либо иных претензий друг к другу не имеют (пункт 6 акта о расторжении договора от 22.01.2008).
Акт подписан ИП Беляевой И.А. с оговоркой: «С предъявленной суммой не согласна. Сумма к оплате 12 154 руб.».
На обратной стороне акта приведен расчет задолженности арендатора перед арендодателем, в том числе за 13 дней января 2008 года арендная плата в сумме 8 385 руб., 2 600 рублей пени, исчисленной за 13 дней просрочки внесения арендной платы, исходя из ставки арендной платы в месяц в 20 000 руб. по ставке 1% за каждый день просрочки; 3 576 руб. 30 коп. платы за комплексное и техническое обслуживание (3 месяца), 1 979 руб. 86 коп. платы за электроэнергию (с 29.10.2008 по 22.01.2008).
На обратной стороне акта зафиксирован также расчет суммы 12 154 руб., состоящей из 8 385 руб. арендной платы за 13 дней января 2008 года, 2 860 платы за комплексное и техническое обслуживание с 09.11.2007 по 22.01.2008, 908 руб. 54 коп. платы за электроэнергию.
По приходному кассовому ордеру от 12.01.2008 Беляева И.А. внесла в кассу Христенко Е.В. платеж в сумме 12 154 руб.
22.01.2008 истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи пустого нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, д. 50, кв.2, имеющего отдельный вход общей площадью 46,5 кв.м.
На обратной стороне акта имеется надпись: «Обои повреждены, дыры от крепежа торгового оборудования. Плиты на потолке сломаны из-за установки труб, на которые были развешены ткани. 12 плит на потолке сломаны 12 плит х 144 р = 1 728. На 47 кв.м. помещения нужно 5 рулонов обоев по 25 м. х 1 300 = 6500. Рашевские обои (Украина) (Марбург дороже) тал. 14 «Стройград» 8 228». «С претензиями не согласна, крепление оборудования к стенам производил предыдущий арендатор», - подписано ответчиком.
В материалы дела представлены: договор от 24.05.2006 №302 на комплексное обслуживание помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, д. 50, кв.2, к которому приложен расшифровка суммы, предъявляемой к оплате в месяц – 1 286 руб. 50 коп.; акт об оказании эксплуатационных услуг за январь 2008 года, счет от 31.01.2008 № 20080129 и счет-фактура от 31.01.2008 на внесение платы за комплексное техническое обслуживание за январь 2008 года в сумме 1 192 руб. 10 коп., ответ закрытого акционерного общества «ОГАНЕР-КОМПЛЕКС» от 18.11.2008 № 3442 на запрос истца о том, что расход электроэнергии в помещении магазина индивидуального предпринимателя Христенко Е.В. по имеющимся показаниям электросчетчика за период с 29.10.2007 по 21.01.2008 составляет 1 247 кВт.ч на общую сумму 1 988,63 руб. (включая НДС).
25.01.2008 истец направил в адрес ответчика телеграмму с приглашением принять участие в проведении экспертизы для предстоящего ремонта в помещении по адресу: Талнахская, 50, кв.2, осмотр состоится 26.01.2008 в 11 час. Телеграмма вручена мужу Беляевой в 8 час. 15 мин. 26.01.2008. В материалы дела также представлено уведомление «Таймырского центра независимой экспертизы», адресованное Беляевой И.А., о проведении ремонтно-строительной экспертизы в магазине «Ткани» по ул. Талнахской, д. 50 26.01.2008 в 11 час.
Согласно отчету Таймырского центра независимой экспертизы от 29.01.2008 № 08/08 «Оценка стоимости восстановительного ремонта в помещении № 2 дома №50 по ул. Талнахская г. Норильска» стоимость компенсации за ремонт (восстановление) составляет 69242 руб. 40 коп. При осмотре помещения № 2 дома №50 по ул. Талнахская г. Норильска обнаружены следующие повреждения: плиты «Армстронг» в количестве 17 единиц имеют отверстия, обломаны; на 2-х плитах видны затечные пятна, остальные плиты загрязнены; обои загрязнены, на стенах отверстия; масляная окраска окон потемнела; на дверях пластиковых пластиковый наличник с одной стороны сломан, дверь имеет повреждение окрасочного слоя; замок с ручками сломан; масляная окраска дверного откоса в туалете потемнела; на полах отсутствует плинтус из пластика; светильники «Армстронг» со слов заказчика переставлены, 6 ламп перегорело. Оценка производилась 26.01.2009.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8,9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 3 указанной нормы каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Как усматривается из материалов дела требования индивидуального предпринимателя Христенко Елены Викторовны возникли из ненадлежащего исполнения Беляевой Ириной Анатольевной условий договора от 09.11.2007 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, 50, кв. 2.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По акту приема-передачи от 09.11.2007 Христенко Елена Викторовна передала индивидуальному предпринимателю Беляевой Ирине Анатольевне пустое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, 50, кв. 2, имеющее отдельный вход.
В пункте 4 акта приема-передачи от 09.11.2007 зафиксированы результаты осмотра передаваемого в аренду помещения: «Указанное помещение принято Арендатором от Арендодателя в состоянии, оговоренном настоящим актом, и пригодно для использования в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора аренды. Представитель Арендодателя и представитель Арендатора согласились с тем, что у переданной по настоящему акту площади помещения отсутствуют какие-либо иные недостатки, кроме оговоренных в настоящем акте».
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3.1 договора месячная арендная плата за указанный в п.1.1 договора объект на момент заключения договора устанавливается без учета НДС в 20 000 руб. Арендная плата за текущий месяц перечисляется не позднее первого числа этого же месяца на расчетный счет, наличными.
Оплату расходов на комплексное техническое обслуживание и за электроэнергию оплачивает арендатор по итогам каждого месяца согласно счетов соответствующих организаций, в сроки и на условиях, установленных этими организациями (пункт 3.2 договора).
При возникновении задолженности по арендной плате, предусмотренной настоящим договором, расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (пени) (пункт 5.2.2).
22.01.2008 договор аренды от 09.11.2007 расторгнут по соглашению сторон.
При этом акт от 22.01.2008 о расторжении договора подписан ИП Беляевой И.А. с оговоркой: «С предъявленной суммой не согласна. Сумма к оплате 12 154 руб.».
На обратной стороне акта приведен расчет задолженности арендатора перед арендодателем, в том числе за 13 дней января 2008 года арендная плата в сумме 8 385 руб., 2 600 рублей пени, исчисленной за 13 дней просрочки внесения арендной платы, исходя из ставки арендной платы в месяц в 20 000 руб. по ставке 1% за каждый день просрочки; 3 576 руб. 30 коп. платы за комплексное и техническое обслуживание (3 месяца), 1 979 руб. 86 коп. платы за электроэнергию (с 29.10.2008 по 22.01.2008).
На обратной стороне акта зафиксирован также расчет суммы 12 154 руб., состоящей из 8 385 руб. арендной платы за 13 дней января 2008 года, 2 860 платы за комплексное и техническое обслуживание с 09.11.2007 по 22.01.2008, 908 руб. 54 коп. платы за электроэнергию.
По приходному кассовому ордеру от 12.01.2008 Беляева И.А. внесла в кассу Христенко Е.В. платеж в сумме 12 154 руб.
Согласно уточненному требованию истец просит взыскать 5 805 руб. арендной платы с 01.01.2008 по 09.01.2008.
Принимая во внимание пункты 3.1, 5.2.2. договора аренды и пункт 4 акта о расторжении договора от 22.01.2008, требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5 805 руб. (исходя из ставки арендной платы 20 000 руб. в месяц) за период с 01.01.2008 по 09.01.2008 заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.
Истец заявил требование о взыскании пени в размере 39 693 руб. 30 коп. за период с 01 января 2008 года по 14 октября 2009 года.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пеней признается определенная законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.
Пунктом 4.3 договора аренды от 09.11.2007 установлена ответственность арендатора за нарушение пункта 3.1 договора в форме пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Как усматривается из пункта 5.2.2 договора аренды от 09.11.2007 при возникновении задолженности по арендной плате, предусмотренной настоящим договором, расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (пени).
Поскольку в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 09.11.2007 арендная плата за текущий месяц перечисляется на расчетный счет или вносится наличными не позднее первого числа этого же месяца, ответчик обязан был внести арендную плату до 01.01.2008 (включительно).
В соответствии с пунктом 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.
Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ближайшим рабочим днем после 01.01.2008 с учетом положений статьи 112 Трудового кодекса Российской Федерации в 2008 году являлось 9 января.
Следовательно, просрочка внесения арендной платы за январь 2008 года начинается с 10 января 2008 года.
Арендная плата за 22 дня января 2008 года, исходя из ставки 20 000 руб. в месяц, составляет 14 135 руб. 55 коп. (20 000 руб. : 31 день х 22 дня).
Из них 8 385 руб. Беляева И.А. уплатила Христенко Е.В. по приходному кассовому ордеру от 12.01.2008.
Исходя из смысла пункта 5.2.2 договора аренды от 09.11.2007 арендатор не освобождается от уплаты пени, начисленной на задолженность по арендной плате в период действия договора.
22.01.2009 договор аренды от 09.11.2007 расторгнут.
Принимая во внимание внесение арендатором 12.01.2008 арендной платы в сумме 8 385 руб. суд произвел расчет пени по ставке 1% за каждый день просрочки внесения арендных платежей с 10.01.2008 по 22.01.2008.
14 135,55 руб. х 1% х 2 дня = 282 руб. 71 коп.
(14 135,55 руб. – 8 385 руб.) х 1% х 10 дней = 575 руб. 06 коп.
Таким образом, договорная неустойка за период с 10.01.2008 по 22.01.2008 составляет 857 руб. 77 коп.
Кроме того, согласно части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В определении от 21.12.2000 № 263-О Конституционный суд Российской Федерации указал, что в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 01.07.1996 № 6/8 в пункте 42 разъяснили, что при оценке несоразмерности последствий нарушения обязательств судом могут приниматься во внимание в том числе и обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.
Так, в качестве критерия для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть признан слишком высокий размер процента, на основании которого определяется неустойка.
Поскольку размер процента неустойки, установленной пунктом 4.3 договора аренды от 09.11.2007 высок (1% за каждый день просрочки), суд признал возможным снизить размер неустойки, рассчитанной за период с 10.01.2008 по 22.01.2008, в 10 раз до 85 руб. 77 коп.
Принимая во внимание расторжение по соглашению сторон договора аренды с 22.01.2008, суд не находит оснований для взыскания договорной неустойки в размере 1% за каждый день просрочки внесения арендной платы в период с 23.01.2008 по 14.10.2009.
Таким образом, требование истца о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению – в сумме 85 руб. 77 коп.
Согласно ответу закрытого акционерного общества «ОГАНЕР-КОМПЛЕКС» от 18.11.2008 № 3442 на запрос истца о том, что расход электроэнергии в помещении магазина индивидуального предпринимателя Христенко Е.В. по имеющимся показаниям электросчетчика за период с 29.10.2007 по 21.01.2008 составляет 1 247 кВт.ч на общую сумму 1 988,63 руб. (включая НДС).
По приходному кассовому ордеру от 12.01.2008 ответчик оплатил истцу 908 руб. 54 коп. задолженности по электроэнергии.
Пунктом 3.1 договора аренды от 07.11.2007 установлена обязанность арендатора оплачивать расходы на комплексное техническое обслуживание и потребленную электроэнергию.
Доказательств внесения оставшейся суммы задолженности за электроэнергию в размере 1 080 руб. 09 коп. ответчик не представил.
Следовательно, требование о взыскании 1 080 руб. 09 коп. задолженности по внесению платы за потребленную электроэнергию заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.
Требование об обязании ответчика оплатить счет-фактуру от 31 января 2008 года №20080129 (плата за комплексное техническое обслуживание за январь 2008 года) подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 07.11.2009 и договором от 24.05.2006 №302 на комплексное обслуживание, к которому приложена расшифровка суммы, предъявляемой к оплате в месяц – 1 286 руб. 50 коп.; актом об оказании эксплуатационных услуг за январь 2008 года, счетом от 31.01.2008 № 20080129 и счетом-фактурой от 31.01.2008 №20080129 на внесение платы за комплексное техническое обслуживание за январь 2008 года, ответчик за 21 день ноября и декабрь 2007 года и 22 дня января 2008 года пользования объектом аренды должен был уплатить 3 032 руб. 99 коп. ((1286,50 : 30 х 21) + 1 286,50 + (1192,10 : 31 х 22).
По приходному кассовому ордеру от 12.01.2008 ответчик оплатил истцу 2 860 руб. за комплексное техническое обслуживание с 09.11.2007 по 22.01.2008.
Следовательно, с ответчика подлежит взысканию 172 руб. 99 коп. долга за комплексное техническое обслуживание.
Требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта также подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации)
Как усматривается из акта приема-передачи от 09.11.2007 Христенко Елена Викторовна передала индивидуальному предпринимателю Беляевой Ирине Анатольевне пустое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, 50, кв. 2, имеющее отдельный вход.
В пункте 4 акта приема-передачи от 09.11.2007 зафиксированы результаты осмотра передаваемого в аренду помещения: «Указанное помещение принято Арендатором от Арендодателя в состоянии, оговоренном настоящим актом, и пригодно для использования в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора аренды. Представитель Арендодателя и представитель Арендатора согласились с тем, что у переданной по настоящему акту площади помещения отсутствуют какие-либо иные недостатки, кроме оговоренных в настоящем акте».
Пунктом 1.1 договора аренды от 07.11.2007 предусмотрено, что объект аренды предоставляется в пользование арендатору розничной торговли.
22.01.2008 истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи (возврата) пустого нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, д. 50, кв.2, имеющего отдельный вход.
На обратной стороне акта имеется надпись: «Обои повреждены, дыры от крепежа торгового оборудования. Плиты на потолке сломаны из-за установки труб, на которые были развешены ткани. 12 плит на потолке сломаны 12 плит х 144 р = 1 728. На 47 кв.м. помещения нужно 5 рулонов обоев по 25 м. х 1 300 = 6500. Рашевские обои (Украина) (Марбург дороже) тал. 14 «Стройград» 8 228». «С претензиями не согласна, крепление оборудования к стенам производил предыдущий арендатор», - подписано ответчиком.
Иные недостатки в акте возврата объекта аренды не зафиксированы.
Между тем в обоснование размера убытков в виде расходов на восстановительный ремонт истец представил отчет Таймырского центра независимой экспертизы от 29.01.2008 № 08/08 «Оценка стоимости восстановительного ремонта в помещении № 2 дома №50 по ул. Талнахская г. Норильска»
Оценка производилась 26.01.2009.
При осмотре помещения № 2 дома №50 по ул. Талнахская г. Норильска обнаружены следующие повреждения: плиты «Армстронг» в количестве 17 единиц имеют отверстия, обломаны; на 2-х плитах видны затечные пятна, остальные плиты загрязнены; обои загрязнены, на стенах отверстия; масляная окраска окон потемнела; на дверях пластиковых пластиковый наличник с одной стороны сломан, дверь имеет повреждение окрасочного слоя; замок с ручками сломан; масляная окраска дверного откоса в туалете потемнела; на полах отсутствует плинтус из пластика; светильники «Армстронг» со слов заказчика переставлены, 6 ламп перегорело.
Все перечисленные недостатки являются явными, и могли быть обнаружены и зафиксированы истцом при подписании акта приема-передачи объекта аренды 22.01.2008. Таким образом, истец не доказал факт возникновения не отраженных в акте возврата от 22.01.2008 недостатков в период пользования помещением ответчиком (с 09.11.2007 по 22.01.2008).
Кроме того, загрязнение обоев, потемнение масляной краски окон, дверей является следствием нормального износа помещения при его эксплуатации.
Стоимость компенсации за ремонт (восстановление) в целях устранения всех перечисленных в акте осмотра от 26.01.2008 недостатков составляет 69242 руб. 40 коп.
Из представленной сметы на восстановительный ремонт помещения квартиры № 2 дома № 50 по ул. Талнахская г. Норильска усматривается, что прямые затраты на общестроительные работы по восстановлению потолка «Амстронг» и смену обоев составляют 7552 руб. в ценах 2001 года. С учетом районного коэффициента 160% - 12 083 руб. 20 коп., суммируя накладные расходы 3762 руб. (727 + 2669+366), сметную прибыль в размере 1278 руб., а также с учетом индекса перехода в текущие цены 2,83 и НДС 18%, стоимость восстановительного ремонта составляет 57 181 руб. 21 коп.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности; при осуществлении предпринимательской деятельности ответственность по общему правилу наступает независимо от вины.
Поскольку требование истца о взыскании убытков заявлено в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств, (статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не о взыскании вреда в соответствии с правилами главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации, то вопрос о вине ответчика не входит в предмет доказывания по настоящему делу.
Таким образом, требования истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта подлежат частичному удовлетворению: в сумме 57 181 руб. 21 коп.
Кроме того, истец понес расходы на ремонтно-строительную экспертизу, уплатив Таймырскому центру независимой экспертизы 10 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру от 25.01.2008 № 14.
Судебные расходы.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. При цене иска в 127 012 руб. 89 коп. суд пришел к выводу об удовлетворении иска на сумму 74 325 руб. 06 коп.
Следовательно, государственная пошлина должна быть оплачена в сумме 4040 руб. 26 коп., а с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 364 руб. 27 коп.
На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истцом подано ходатайство о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 1000 руб. В обоснование заявленного ходатайства представлена квитанция об уплате адвокату Должевскому К.В. 1000 руб. 03.12.2008.
С учетом частичного удовлетворения иска на ответчика относятся судебные издержки по оплате услуг представителя в сумме 500 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Беляевой Ирины Анатольевны, основной государственный номер индивидуального предпринимателя 307245727800031, 11.12.1962 рождения, уроженки г. Норильска Красноярского края, проживающей по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, д. 27, кв.16, в пользу индивидуального предпринимателя Христенко Е.В., г. Норильск, 74 325 руб. 06 коп., в том числе 57 181 руб. 21 коп. стоимости восстановительного ремонта, 10 000 руб. расходов на ремонтно-строительную экспертизу, 5 805 руб. долга по арендной плате, 85 руб. 77 коп. пени, 1 080 руб. 09 коп. задолженности по внесению платы за потребленную электроэнергию, 172 руб. 99 коп. долга за комплексное техническое обслуживание, а также расходы на уплату государственной пошлины в размере 2 364 руб. 27 коп. и оплату услуг представителя 500 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Христенко Елене Викторовне, г. Норильск, 313 руб. 06 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной по квитанции Сбербанка от 01.10.2009.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья | Е.А. Баукина |
