АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г.Чита Дело №А78- 8 / 8
19 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2018 года
Решение изготовлено в полном объёме октября 2018 года
Арбитражный суд Забайкальского края
в составе судьи Е.А.Фадеева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.А.Серединой
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131) к обществу с ограниченной ответственностью "Чита - Техноцентр" (ОГРН 1097536000462, ИНН 7536098819) о взыскании 47070000,00 руб.,
общества с ограниченной ответственностью "Чита - Техноцентр" (ОГРН 1097536000462, ИНН 7536098819) к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131) о расторжении инвестиционного договора от 30.09.2014 и взыскании 15 000 000,00 руб.
при участии:
от ООО «ПГС» – Макаровой Н.В., представителя по доверенности от 09.01.2018;
от ООО "Чита - Техноцентр" – Алисова К.О., представителя по доверенности от 27.08.2018;
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Чита - Техноцентр" с требованием, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о взыскании задолженности по инвестиционному договору от 30.09.2014 в сумме 47070000,00 руб.
При рассмотрении дела установлено, что Арбитражным судом Забайкальского края по делу №А78-8084/2018 рассматриваются требования общества с ограниченной ответственностью "Чита - Техноцентр" к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" о расторжении инвестиционного договора от 30.09.2014 и взыскании 15000000 рублей.
Определением от 21.08.2018 объединены дела А78-8044/2018, №А78-7478/2018 в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела №А78-7478/2018.
В судебном заседании представитель ООО «ПГС» заявленные требования поддержал, требования о расторжении инвестиционного договора и возврате денежных средств не признал.
Представитель ООО "Чита - Техноцентр" поддержал заявленные требования в полном объеме.
Рассмотрев заявленные требования, суд установил следующие обстоятельства.
30.09.2014 между ООО «ПГС» (далее – застройщик) и ООО "Чита - Техноцентр" (далее – инвестор) подписан договор о намерениях.
По условиям договора стороны пришли к соглашению о сотрудничестве в строительстве нежилых помещений, ориентировочно общей площадью 1334,84 кв.м., расположенные на 1-3 этажах многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Чита, ул.Генерала Белика, 13.
Во исполнение указанного договора 30.09.2014 сторонами также подписан инвестиционный договор (л.д. 35-38 т.2) предметом которого является взаимные обязательства сторон по осуществлению инвестиционной деятельности по строительству объекта по ул.Генерала Белика, 13 в г.Чите.
Пунктом 1.3 договора стороны пришли к соглашению, что после исполнения договора инвестор приобретает в собственность нежилые помещения, ориентировочно общей площадью 1334,84 кв.м.
Порядок внесения денежных средств предусмотрен п.2.2 указанного договора.
30.05.2016 ООО «ПГС» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
ООО "Чита - Техноцентр" от внесения денежных средств уклонилось.
В своем заявлении инвестор указал, что в результате валютного кризиса 2014-2015 г., сопровождавшегося резким ослаблением российского рубля, повышением ключевой ставки, введением экономических санкций 28.09.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение.
Пунктом 1 указанного соглашения предусмотрено, что в связи с ухудшением финансового положения сторон, стороны договорились приостановить действие п.5.1 договора до восстановления их финансово-экономического положения.
Поскольку финансово-экономическое положение сторон восстановлено не было, инвестор, руководствуясь п.4.2 договора, полагает, что договор подлежит расторжению с возвратом внесенных денежных средств в размере 15000000,00 руб.
Требования ООО "Чита - Техноцентр" суд считает подлежащими отклонению по следующим основаниям.
По правилам п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом для удовлетворения иска необходимо наличие всех четырех условий.
Из представленных доказательств следует, что многоквартирный жилой дом, с нежилыми помещениями, расположенный по адресу: г.Чита, ул. Генерала Белика,13 введен в эксплуатации. 30.05.2016, таким образом, существенного нарушения обязательств застройщиком не имеется.
Пунктом 1 дополнительного соглашения от 28.09.2015 стороны приостановили действие 5.1 инвестиционного договора, предусматривающего меры ответственности в случае невыполнения графика инвестирования инвестором.
Ухудшение финансово-экономического положения инвестора не является обстоятельствами непреодолимой силы, с которыми закон связывает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Приведенные стороной доводы носят абстрактный характер и не могут быть признаны обоснованными и относимыми к рассматриваемым отношениям.
Отсутствие денежных средств и вероятного покупателя на объект недвижимости являются разновидностью предпринимательского риска, который в силу обычаев делового оборота несет продавец.
Письмами от 09.02.2017, 04.10.2017 застройщик уведомлял инвестора о готовности объекта строительства для передачи.
В нарушение п.1.3 договора инвестор от принятия объекта недвижимости в собственность уклонился.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Договор инвестиционной деятельности не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 ГрК РФ).
Право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Документами-основаниями для регистрации прав собственности инвесторов на созданный объект недвижимости являются договор инвестирования (п. 2 ст. 14 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»), заключенный с застройщиком, и акт приема-передачи объекта (при условии наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного застройщиком в соответствии с градостроительными нормами).
Доводы об отсутствии государственной регистрации и рассмотрения арбитражным судом заявления о признании ООО «ПГС» несостоятельным правового значения имеют.
Оснований для расторжения инвестиционного договора от 30.09.2014 не имеется.
Учитывая, что требование о возврате внесенных инвестиций в размере 15000000,00 руб. является производным от требования о расторжении договора, оснований для его удовлетворения также не имеется.
Требования ООО «ПГС» суд считает подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
Пунктом 2.2 инвестиционного договора предусмотрено, что инвестор обязуется внести денежные средства в 2014-2016 г.г.
Из материалов дела следует, что на протяжении 2014-2015 г.г. инвестор внес денежные средства в размере 15000000,00 руб., что сторонами не оспаривается.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Пунктом 1 статьи 8 указанного Федерального закона предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Спора относительно правовой природы договора между сторонами не имеется.
По правилам п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара
Из материалов дела следует, что товар (объект строительства) имеется у застройщика и готов к передаче.
Доказательств внесения денежных средств в соответствии с п.2.2 договора инвестор не представил (ст.65 АПК РФ).
В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем")
Из условий инвестиционного договора (п.1.3) следует, что после исполнения обязательств инвестор приобретает в собственность нежилые помещения, ориентировочно общей площадью 1334,84 кв.м., которая уточняется обмерами технической инвентаризации, расположенные на 1-3 этажах по ул.Генерала Белика, дом.13. После фактического обмера нежилых помещений для внесения данных в документы на право собственности производится перерасчет общей суммы договора.
Перерасчет производится исходя из средней цены 1 м2, сложившейся в результате финансирования данных нежилых помещений инвестором.
Согласно техническому паспорту общая площадь помещений, расположенных на 1-3 этажах спорного здания составляет 1192,50 кв.м. (общая площадь 1497,1 кв.м. – 304,6 кв.м подвал).
Подвальные помещения предметом договора не являлись.
Таким образом, сумма денежных средств подлежащая оплате инвестором, исходя из фактической площади построенных помещений составляет 55451202,30 руб. (1192,50 кв.м.*46499,96 руб. (средняя цена 1 кв.м. помещений (62070000,00 руб./1334,84 кв.м)), внесено инвестором 15000000,00 руб., сумма задолженности составляет 40451202,30 руб.
Требования ООО «ПГС» подлежат удовлетворению в указанной части.
В остальной части требований следует отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям по правилам ст.110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Чита - Техноцентр" (ОГРН 1097536000462, ИНН 7536098819) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131) задолженность в сумме 40451202,30 руб.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Чита - Техноцентр" (ОГРН 1097536000462, ИНН 7536098819) отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Чита - Техноцентр" (ОГРН 1097536000462, ИНН 7536098819) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 171877,00 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 28123,00 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.
Судья Е.А. Фадеев
