Арбитражный суд Волгоградской области
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Резолютивная часть решения объявлена 28 декабря 2021 г.
Полный текст решения изготовлен 12 января 2022 г.
Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайдай Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску администрации Медведицкого городского поселения Жирновского муниципального района Волгоградской области (ИНН 3407010431, ОГРН 1053478209267) к обществу с ограниченной ответственностью "Аверс" (ИНН 3444260983, ОГРН 1163443077148) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.12.2017 № 8, заключенного между администрации Медведицей городского поселения Жирновского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью "Аверс", исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись об ограничении прав и обременения объекта недвижимости по договору аренды земельного участка № 8 от 21.12.2017,
при участии в судебном заседании:
от истца – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,
от ответчика – Торбенко Л.В., представитель по доверенности от 25.10.2021 №138,
установил:
Администрация Медведицкого городского поселения Жирновского муниципального района Волгоградской области (далее – истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аверс" (далее – ответчик, арендатор, ООО «Аверс»), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 21.12.2017 № 8, заключенный между истцом и ответчиком, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись об ограничении прав и обременения объекта недвижимости по договору аренды земельного участка № 8 от 21.12.2017.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика просит отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 21.12.2017 между истцом и ответчиком был заключен оговор аренды № 8 (далее также – договор) земельного участка с кадастровым номером 34:07:120001:256, площадью 40264 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский район Красноярское городское поселение севернее п. Красный Яр, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, вид использования - база, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, сроком на 10 лет.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор в случаях: использования участка с нарушением условий договора, невнесения арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока или неиспользования участка в течении трёх месяцев; осуществлять контроль за использованием и охраной земли, предоставленной в аренду.
Согласно пункту 4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью предоставления и условиями договора; выполнять в полном объёме все условия договора; своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории поселения.
В соответствии с пунктом 7.1 договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем внесудебном порядке в случаях: использования участка не в соответствии с разрешённым использованием; использования участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики участка.
В указанных случаях настоящий договор считается расторгнутым со дня, указанного в письменном уведомлении. Оформление письменного соглашения о расторжении договора в данном случае не требуется.
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 21.12.2017 арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 34:07:120001:256, площадью 40264 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Красноярское городского поселения севернее п. Красный Яр для использования базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка или кадастровой выписке о земельном участке.
Договор аренды земельного участка №8 от 21.12.2017 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области за № 34:07:120001:256-34/014/2018-1 от 28.01.2018.
По результатам проведения инвентаризации государственного адресного реестра и на основании постановления администрации Медведицкого городского поселения от 05.06.2019 № 29 «О признании адресов объектам недвижимости на территории Медведицкого городского поселения», земельному участку с кадастровым номером 34:07:120001:256, площадью 40264 кв.м., был присвоен адрес: Российская Федерация, Волгоградская область, Жирновский муниципальный район, Медведицкое городское поселение, р.п. Медведицкий, территория базы № 3.
Решением Жирновского районного суда Волгоградской области от 25.09.2020 по гражданскому делу № 2-370/2020 за администрацией Медведицкого городского поселения признано право муниципальной собственности за следующими нежилыми зданиями, расположенными на арендуемом участке: административное здание, количество этажей -2, площадью 313,6 м2, строение 1, кадастровый номер 34:07:120001:609; здание гаража, количество этажей -1, площадью 1222,3 м2, строение 2, кадастровый номер 34:07:120001:613; здание операторной, количество этажей -1, площадью 10,4 м2, строение 3, кадастровый номер 34:07:120001:614; здание склада, количество этажей -1, площадью 329,7 м2, строение 4, кадастровый номер 34:07:120001:612; здание склада ГСМ, количество этажей -1, площадью 18,4 м2, строение 5, кадастровый номер 34:07:120001:611; здание щитовой, количество этажей -1, площадью 29,5 м2, строение 6, кадастровый номер 34:07:120001:610.
17.06.2021 комиссией администрации по осуществлению муниципального контроля проведено обследование вышеуказанных зданий и земельного участка с кадастровым номером 34:07:120001:256, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования - база, площадью 40264 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, р.п. Медведицкий, территория базы № 3, находящегося на основании договора аренды земельного участка от 21.12.2017 № 8 в аренде у ООО «Аверс», в ходе которой установлено, что на арендуемом земельном участке отсутствуют признаки осуществления деятельности ООО «Аверс», окос травы на земельном участке не производится, что отрицательно сказывается на противопожарной ситуации, производился несанкционированный забор песка.
Истец считает, что земельный участок используется не по назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, что существенно ухудшает качественные характеристики земельного участка, приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, наносит вред окружающей среде.
18.08.2021 истец направил в адрес ответчика требование (претензию) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 21.12.2017 № 8 в связи с нарушением арендатором принятых на себя по договору обязательств и использованием земельного участка с существенным нарушением как договора, так и действующего законодательства.
Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным кодексом.
Как следует из абзаца первого статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 и пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как следует из пунктов 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзацах 1 и 2 пункта 2 Информационного письма от 18.01.2011 г. № 144 разъяснил, что решение принимается судом исходя из установленных им фактов, существующих на дату принятия решения.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии
-в тридцатидневный срок.
Согласно абзацу второму пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
Согласно абзацу 3 данного пункта указанного постановления в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
Истец указывает, что Администрация Медведицкого городского поселения Жирновского муниципального района Волгоградской области, как арендодатель свои обязательства по передаче земельного участка арендатору выполнила должным образом. Арендатор в свою очередь условия договора нарушает, используя земельный участок не по назначению, осуществляя несанкционированный забор песка, что существенно ухудшает качественные характеристики земельного участка, приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, наносит вред окружающей среде.
Представитель ответчика пояснил, что 14.04.2021 в адрес ООО «Аверс» от истца поступило письмо исх. №55 о приватизации (продаже) муниципального имущества Медведицкого городского поселения, в том числе 6 зданий находящихся на арендованном земельном участке. Так как имеется действующий договор аренды земельного участка №8 от 21.12.2017 провести процедуру приватизации зданий у арендодателя нет возможности.
В связи с чем от администрации поступило предложение о расторжении договора аренды и были направлены на подписание соглашение №1 от 13.04.2021 о расторжении договора аренды земельного участка №8 от 21.12.2017 с приложением акта приема-передачи земельного участка.
Письмом исх. б/н от 14.05.2021г. ООО «Аверс» ответило отказом на обращение Арендодателя о расторжении договора аренды в связи с ведением Арендатором на земельном участке хозяйственной деятельности.
Основными направлениями деятельности ООО «Аверс» являются строительство и ремонт автомобильных дорог, производство асфальтобетонных смесей, переработка отходов металлургического шлака.
Производственные базы в Городищенском, Жирновском районах и г. Волжский Волгоградской области, позволяют иметь расширенную логистику для хранения и доставки материалов на объекты.
Арендованный в Жирновском районе земельный участок позволяет ООО «Аверс» выполнять работы по ремонту автомобильных дорог на объектах Волгоградской области, в том числе территориально удаленных от г. Волгограда. По мере необходимости земельный участок используется Арендатором по целевому назначению - как земли промышленности.
В июне месяце ООО «Аверс» не имело объектов производства работ, находящихся в Жирновском районе Волгоградской области, в связи с чем в течение данного месяца могло произойти разрастание травы на земельном участке. Забор песка на земельном участке арендатором не производился.
Представитель ответчика считает, что котлован на земельном участке мог образоваться в результате проседания грунта по естественным причинам, подтверждение того, что на момент передачи земельного участка по договору аренды на данном участке не имелось указанного котлована арендодателем не представлено.
Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Представитель ответчика считает, что отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора.
Ответчик не учитывает, что из акта приема-передачи земельного участка в арену 21.12. 2017 (приложение №4 к договору аренды) видно, что земельный участок был передан истцом ответчику без котлована.
Доказательств того, что котлован на земельном участке мог образоваться в результате проседания грунта по естественным причинам, представитель ответчика не представил.
При таких обстоятельствах, требование о расторжении договора аренды земельного участка от 21.12.2017 № 8, заключенного между истцом и ответчиком подлежит удовлетворению.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах, требование об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об ограничении прав и обременения объекта недвижимости по договору аренды земельного участка № 8 от 21.12.2017 не подлежит удовлетворению, так как решение вопроса о наличии обременения является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд считает, что истец представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому иск подлежит удовлетворению в названной части.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области
решил:
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 21.12.2017 № 8, заключенный между администрацией Медведицей городского поселения Жирновского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью "Аверс". В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аверс" (ИНН 3444260983, ОГРН 1163443077148) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
Судья А.П. Машлыкин
