Арбитражный суд Волгоградской области |
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Волгоград
«10» апреля 2017 г. | Дело № А12-71140/16 |
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 04.04.2017.
Полный текст решения изготовлен 10.04.2017.
Арбитражный суд Волгоградской области в составе: судья Самсонов В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) к обществу с ограниченной ответственностью «Домостроитель» (ОГРН 1043400432921, ИНН 3445070262) о взыскании 459 545,48 рублей,
при участии в предварительном судебном заседании:
от истца – не явился, извещен;
от ответчика – Минаева С.В., представитель по доверенности.
В арбитражный суд Волгоградской области (далее – суд) обратилсяКомитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – истец, КУГИ Волгоградской области) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Домостроитель» (далее – ответчик, ООО «Домостроитель») о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору №8072 от 24.06.2008 аренды земельного участка за период с 01.05.2016 по 31.10.2016 в размере 444 670,02 руб., пени за период с 11.05.2016 по 31.10.2016 в размере 14 875,46 руб. и далее до фактического исполнения решения суда (оплаты задолженности по арендной плате).
Исковые требования заявлены в порядке статей 307, 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком.
ООО «Домостроитель» представило суду мотивированный отзыв, в котором возражает против удовлетворения исковых требований в полно объеме. В качестве обоснования своих возражений ответчик ссылается на неверный расчет размера арендной платы, выполненный истцом.
По мнению ООО «Домостроитель», Арендодателем при расчете размера арендной платы необоснованно применен коэффициент Кдп в значении 6 ко всему земельному участку. Между тем, спорный земельный участок находится на территории как Советского, так и Ворошиловского районов Волгограда. В связи с этим при расчете размера арендной платы необходимо применять коэффициент Кдп в значениях, соответствующих частям спорного земельного участка.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в мотивированном отзыве.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд
Установил:
24 июня 2008 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО «Домостроитель» (Арендатор) сроком на три года заключен договор №8072 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:0015 площадью 3 114 кв. метров, расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Базисная, 18.
Указанный земельный участок предоставлен ООО «Домостроитель» для строительства капитального объекта – многоэтажного жилого дома.
Соглашениями сторон договор неоднократно продлевался. Так дополнительным соглашением № 2 от 09.07.2014г. договор аренды продлен до 28.07.2015г.
После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Таким образом, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ).
На основании постановлений Администрации Волгограда от 11.03.2002 №154, от 22.10.2004 №1594, от 14.01.2005 №29, от 30.09.2015 №1834, от 04.05.2008 №835 земельный участок предоставлен ООО «Домостроитель» с предварительным согласованием места размещения объекта – многоэтажного жилого дома.
При этом, как следует из расчёта арендной платы к договору (листы дела 21, 48) и кадастровой выписке, арендуемый земельный участок состоит из двух земельных участков: площадью 858 кв. метров с кадастровым номером 34:34:060022:151 и площадью 2 256 кв. метров с кадастровым номером 34:34:050078:57.
Положениями части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Согласно статье 1 Закона Волгоградской области от 06.04.2012 №33-ОД «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» (распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области - Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Постановление Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 №28-п).
В соответствии с Законом Волгоградской области от 19.12.2014 №175-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» Закон Волгоградской области №33-ОД утратил силу с 01.01.2015, а полномочия по распоряжению земельными участками, предоставленными для строительства, в том числе, жилищного, были переданы данному министерству, как правопредшественнику комитета.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктами 2.6, 2.11 договора, арендная плата вносится арендатором равными частями до 10-го числа месяца, текущего месяца, её размер является определяемым и пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Пунктом 2.12 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесения арендной платы арендатор обязан оплатить неустойку в размере 0,1% ставки рефинансирования за каждый день просрочки, от суммы платежей, подлежащих перечислению.
Расчёт размера подлежащей внесению арендной платы определён по формуле путём умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).
Размер арендной платы на 2016 год определен истцом, исходя из приказа КУГИ Волгоградской области от 27.10.2015 №46-н, распоряжения министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 №281-р, согласно формуле: А=889340,09 рублей: КСЗУ (247003891,38 рублей) х Кви(0,003) х Кдп(6) х Ккан(1,0) х 2 из которых: КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, Кви-коэффициент вида использования, Кдп-коэффициент дифференциации, Ккан-коэффициент категории.
Неисполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы за период с 01.05.2016 по 31.10.2016 повлекло за собой образование задолженности в размере 444 670,02 руб. и явилось основанием обращения комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В связи с этим истцом в соответствии с пунктом 2.12. договора на сумму задолженности начислена неустойка за период с 11.05.2016 по 31.10.2016 в размере 14 875,46 руб.
Указанные основания и послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Рассмотрев заявленные КУГИ Волгоградской области исковые требования, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).
Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с пунктами 3.1. и 3.2. договора арендная плата на момент заключения договора установлена в размере 10 706,67 руб. в год и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числа текущего месяца.
При этом расчёт размера подлежащей внесению арендной платы определён по формуле путём умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок состоит из двух земельных участков: площадью 858 кв. метров с кадастровым номером 34:34:060022:151, расположенный в Советском районе г. Волгограда, и площадью 2 256 кв. метров с кадастровым номером 34:34:050078:57, расположенный в Ворошиловском районе г. Волгограда.
Первоначально арендная плата рассчитывалась с применением коэффициентов дифференциации, утверждённых для каждого земельного участка.
Извещением от 13 января 2016 года к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:00 00 00:0015 общей площадью 3 114 кв. метров КУГИ Волгоградской области установил арендную плату на 2016 год с применением коэффициента дифференциации равным значению 6 для всего земельного участка в целом, без учёта вхождения в его состав самостоятельных земельных участков.
Данное изменение мотивировано ссылкой на приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов», при этом комитет указал, что названный приказ применяется по аналогии при расчёте арендной платы в части Кдп, имеющего наибольшее значение.
По мнению суда, указанный довод истца является ошибочным в силу следующего.
Пунктом 2.1.1 Постановления Администрации Волгоградской области №469-п закреплено, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населённых пунктов рассчитывается по формуле, включающей, в том числе, коэффициент дифференциации (Кдп) в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов.
Таким образом, из содержания данного пункта следует, что указанный коэффициент дифференциации (Кдп) был установлен нормативным правовым актом 22.08.2011, является неотъемлемым элементом ценообразования арендной платы и подлежит применению независимо от изменения кадастровой стоимости земельного участка.
Условиями договора (пункт 2.11) установлено, что размер арендной платы является определяемым и пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Как следует из приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39, он направлен на регулирование правоотношений, связанных с государственной кадастровой оценкой земель населённых пунктов и не содержит в себе оснований его применения к расчёту арендной платы. Кроме того, названный Приказ не относится к нормам права, указанным в пункте 2.11 договора аренды, влияющим на изменение расчёта арендной платы.
В соответствии с положениями статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13 АПК РФ, содержит положения о возможном применении норм права, при рассмотрении дел арбитражными судами, регулирующие сходные отношения.
Применение закона по аналогии обусловлено необходимостью восполнения пробелов в правовом регулировании тех или иных отношений, направлено на защиту прав и законных интересов граждан, осуществление надлежащего правосудия и само по себе не может рассматриваться как нарушение конституционного права заявителя на судебную защиту.
Суд также полагает, что аналогия нормы права может применяться к правоотношениям, не урегулированным законодательством в соответствующей сфере гражданско-правового оборота.
В рассматриваемом же случае спорные правоотношения урегулированы как указанными ранее нормами федерального законодательства, так и локальными правовыми актами, вследствие чего у истца отсутствовали основания применения по аналогии приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39 в расчёте арендной платы за 2016 год.
Согласно условиям договора и пункту 2.1.1 Постановления №469-п, арендная плата должна рассчитываться исходя из применения Кдп по каждому земельному участку отдельно: с кадастровым номером 34:34:060022:151, расположенным в Советском районе г. Волгограда, Кдп – 3, и с кадастровым номером 34:34:050078:57, расположенным в Ворошиловском районе г. Волгограда, Кдп -6.
При указанных обстоятельствах, суд соглашается с представленным ответчиком контррасчётом задолженности по арендной плате за период с 01.05.2016 по 31.10.2016 в размере 383 410,10 рублей.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы за период с 01.05.2016 по 31.10.2016 в размере 383 410,10 рублей суду не предоставлено, в связи с чем требования истца в указанной части являются обоснованными.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ. По смыслу статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 2.12. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Согласно расчётам истца, размер пени за просрочку платежей за период с 11.05.2016 по 31.10.2016 составил 14 875,46 руб.
С учётом правил статей 309, 330, 614 ГК РФ, условий заключённого между сторонами договора аренды, а также установленного судом размера задолженности ответчика по арендной плате требования истца о взыскании пени правомерны только в размере 12 825,62 руб.
Ответчиком по делу заявлено ходатайство об уменьшении подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.
Определяя размер подлежащей взысканию в ответчика в пользу истца неустойки, суд руководствуется следующим.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, направленных на защиту баланса имущественных интересов сторон, поэтому часть 1 статьи 333 ГК РФ устанавливает обязанность суда определять соразмерность взыскиваемой неустойки последствиям ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства.
В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, суд при применении данной нормы обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 №263-О).
В Информационном письме от 14.07.1997 №17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
Согласно пункту 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
С учетом указанных позиций правоприменительной практики и необходимости соблюдения баланса взаимных интересов истца и ответчика суд полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки за просрочку внесения арендной платы до 7 000 руб.
Поскольку ответчиком доказательств оплаты неустойки в общей сумме 7 000 руб. суду не представлено, требования истца в указанной части обоснованы и подлежат удовлетворению.
Поскольку истец освобождён от уплаты государственной пошлины, а также учитывая положения статьи 110 АПК РФ о распределении судебных расходов пропорционально удовлетворенных требований государственная пошлина в размере 10 511 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домостроитель» (ОГРН 1043400432921, ИНН 3445070262) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) задолженность по арендной плате в размере 383 410 руб. 10 коп. и пени в размере 7 000 руб., а всего 390 410 руб. 10 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домостроитель» (ОГРН 1043400432921, ИНН 3445070262) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 511 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации.
Судья В.А. Самсонов