620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,
www.ekaterinburg.arbitr.rue-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Екатеринбург
13 апреля 2015 года Дело № А60-50913/2014
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2015 года
Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2015 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.Я. Лутфурахмановой при ведении протокола судебного заседания помощником Е.Ю. Родниной рассмотрел в судебном заседании дело № А60-50913/2014
по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Уральская торговая компания "Детский Мир" (ИНН 6660144056, ОГРН 1026604972899) к Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472) об урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
от истца: Н.В. Первушина, представитель по доверенности от 11.02.2015 г.,
от ответчика: А.С. Богатырева, представитель по доверенности №344/05/50.2-05 от 18.11.2014 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом, об урегулировании разногласий при заключении договора, а именно просит:
1.Принять договор № 1346 купли-продажи объекта муниципального
нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 12 августа 2014 года в
редакции с протоколом разногласий к договору в редакции ООО УТК
«Детский Мир» от 11 сентября 2014 года.
2.Изложить пункты договора в следующей редакции ООО УТК «Детский Мир»:
5.4.7. До момента государственной регистрации права собственности Покупателя, а также после государственной регистрации права собственности на объект заключать на срок действия настоящего договора трехсторонние договоры страхования Объекта на сумму не ниже оставшейся стоимости оплаты объекта на момент его страхования от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, в соответствии с требованиями законодательства РФ, в котором Продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном объеме.
Договор страхования заключаемый до момента государственной регистрации права собственности, заключается на сумму не ниже рыночной стоимости Объекта (пункт 2.1. договора).
6.1. за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере годовой двукратной ставки рефинансирования, действующей на момент совершения нарушения обязательства, от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно.
6.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца в связи с существенным нарушением условий настоящего Договора, в следующих случаях:
6.2.1. если Покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов в полном объеме за расчетный период предусмотренный настоящим договором, либо иным образом нарушил обязательства по оплате, при условии что данное нарушение обязательств влечет для Продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
6.3.- исключить из текста договора.
3. Обязать Администрацию города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальном имуществом заключить с ООО УТК «Детский Мир» договор № 1346 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 12 августа 2014 года в редакции с протоколом разногласий к договору в редакции ООО УТК «Детский Мир» от 11 сентября 2014 года.
Определением от 25.12.2014 г. арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
В предварительном судебном заседании истец заявленные требования поддержал.
Ответчик иск оспаривает по изложенным в отзыве основаниям.
Определением от 13.02.2015 г. по делу назначено основное судебное заседание.
В следующем судебном заседании ответчик обратился к суду с ходатайством об отложении судебного разбирательства, в связи возможностью урегулировать спор миром. Истец не возражает.
Кроме того, ответчик пояснил, что возражения на отзыв переданы ответчику непосредственно перед началом судебного заседания, а потому у ответчика отсутствует возможность ознакомиться с возражениями и сформировать свою правовую позицию по делу.
Ходатайство судом удовлетворено.
Определением от 06.03.2015 г. судебное разбирательство отложено.
В настоящем судебном заседании стороны поддержали ранее изложенные позиции.
По ходатайству ответчика к материалам дела приобщены дополнения к отзыву с документами согласно приложению.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Общество Уральская торговая компания «Детский мир» является арендатором объекта муниципального нежилого фонда – встроенное помещение (литер А), назначение – нежилое, площадь: общая, 450,1 кв.м., адрес: г. Екатеринбург, ул. Бородина, д.15б, номер на плане: цокольный этаж – помещения №№1-15, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01/01:00:123:15б:35, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга №76900221 от 03.05.2001 г.
На основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) общество обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – Департамент, заинтересованное лицо) с заявлением о реализации преимущественного права покупки спорного помещения.
Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга №2227 от 06.08.2014 г. утверждены условия приватизации муниципального имущества - встроенное помещение (литер А), назначение – нежилое, площадь: общая, 450,1 кв.м., адрес: г. Екатеринбург, ул. Бородина, д.15б, номер на плане: цокольный этаж – помещения №№1-15, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01/01:00:123:15б:35. Рыночная стоимость по данному постановлению составила 13 750 000 руб. 00 коп.
Для согласования условий отчуждения объекта муниципального имущества 13.08.2014 г. (сопроводительное письмо №02.12-12/1/001/2011) обществу направлен проект договора купли-продажи №1346 от 12.08.2014 г. По условиям данного договора стоимость имущества составляет 13 750 000 руб. 00 коп. без учета стоимости неотделимых улучшений и НДС с рассрочкой оплаты на срок 84 месяца.
Общество подписало данный договор с протоколом разногласий по п. 4.4, 5.4.7, 6.1, 6.2, 6.3 и направило в адрес Администрации. Однако подписать договор с протоколом разногласий в редакции истца Администрация отказалась (письмо №02.12-12/1/001/3263 от 10.10.2014 г.).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).
Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 455 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
С учетом правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.
В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как следует из материалов дела, разногласия сторон при заключении указанного договора связаны с редакцией п. 5.4.7, 6.1, 6.2, 6.3.
Пунктом 5.4.7 договора в редакции ответчика предусмотрено, что «До момента государственной регистрации права собственности Покупателя на объект заключить на срок действия настоящего договора трехсторонний договор страхования Объекта на сумму не ниже его рыночной стоимости (п. 2.1 настоящего договора) от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, определенной продавцом в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в котором Продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном объеме».
По мнению истца, п. 5.4.7 подлежит изложению в следующей редакции: «До момента государственной регистрации права собственности Покупателя, а также после государственной регистрации права собственности на объект заключать на срок действия настоящего договора трехсторонние договоры страхования Объекта на сумму не ниже оставшейся стоимости оплаты объекта на момент его страхования от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, в соответствии с требованиями законодательства РФ, в котором Продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном объеме.
Договор страхования, заключаемый до момента государственной регистрации права собственности, заключается на сумму не ниже рыночной стоимости Объекта (пункт 2.1. договора)».
Таким образом, спор по указанному пункту основан на разногласиях сторон относительно стоимости страхования объекта. Истец полагает, что при определении стоимости страхования необходимо учитывать произведенные им платежи в счет выкупной стоимости объекта. В данном случае полная стоимость имущества – это стоимость, установленная в п. 2.1 договора, а обеспеченное залогом обязательство представляет собой обязательство покупателя по оплате товара в кредит равными долями ежемесячно. Страхованию подлежит имущество, переданное в залог, которым обеспечивается надлежащее исполнение истцом обязательств по оплате товара. Размер обеспеченного обязательства на момент заключения договора составляет 13 750 000 руб. и подлежит пропорциональному уменьшению в связи с произведенными оплатами по договору. Иная ситуация повлечет превышение общей стоимости имущества над размером обеспеченного залогом обязательства
По мнению ответчика, обеспеченное ипотекой обязательство соответствует полной стоимости имущества, указанной в п. 2.1 договора. Частичное исполнение обязательств по оплате выкупной стоимости не уменьшает полную стоимость данного объекта и не исключает риски утраты или повреждения имущества.
Исследовав материалы дела, суд установил, что данный пункт в редакции ответчика обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества. При этом суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статьей 489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. К договору о продаже товара в кредит, с условием о рассрочке платежа, применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Пунктом 5 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии со ст. 490 ГК РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар. В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Обеспеченное ипотекой обязательство в данном случае соответствует полной стоимости имущества, определенной в п. 2.1 договора. Исполнение ответчиком обязанности по внесению очередных платежей в счет оплаты выкупной стоимости объекта не может уменьшать полную стоимость имущества. Страхование объекта на стоимость, указанную в п. 2.1 договора, направлено, в том числе, на обеспечение интересов продавца в случае повреждения, уничтожения объекта и т.д.
С учетом вышеназванных положений закона суд пришел к выводу о том, что пункт 5.4.7 договора обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества.
Следовательно, данный пункт договора должен быть изложен в редакции ответчика.
По пункту 6.1 договора у сторон возникли разногласия относительно размера неустойки, подлежащей применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга.
Согласно п. 6.1 в редакции ответчика «за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пеню в размере 0,5 процента от неоплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно».
Как полагает истец, установленный в договоре размер неустойки является завышенным и данный пункт должен быть изложен в следующей редакции «за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пеню в размере годовой двукратной ставки рефинансирования, действующей на момент совершения нарушения обязательства, от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно».
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании норм статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает (ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае.
Согласно п. 5 Гражданского кодекса Российской Федерации обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Согласно представленным в материалы дела ответчиком договорам купли-продажи №1345 от 12.08.2014 г., №1347 от 12.08.2014 г. размер установленной в договоре ответственности в виде неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга составляет 0,5% за каждый день просрочки от неуплаченной суммы. Данные договоры свидетельствуют о существовании в данном регионе обычая делового оборота в виде подписания договоров купли-продажи объектов муниципального нежилого фонда, на территории муниципального образования «город Екатеринбург», с условием о рассрочке платежа с размером ответственности в виду неустойки 0,5% от неоплаченной суммы долга.
Ответчик не представил доказательств чрезмерности установленного в договоре размера неустойки. Кроме того, истец не доказал, документально не подтвердил, что указанный им размер неустойки является обычно применяемым при заключении хозяйственных договоров. Также истец не опроверг представленные ответчиком доказательства в подтверждение обычая делового оборота в муниципальном образовании об установлении размера неустойки 0,5% при отчуждении муниципального имущества.
Между тем, данное обстоятельство не лишает ответчика в дальнейшем обратиться в суд с требованием об изменении размера ответственности. При рассмотрении такого спора суд вправе уменьшить размер неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ при наличии данных о несоразмерности заявленных санкций допущенному нарушению.
Доводы истца о том, что залог обеспечивает исполнение обязательства по договору, а неустойка не должна гарантировать надлежащее исполнение обязательств по оплате судом отклоняется.
Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Подспособамиобеспечения исполнения обязательствподразумеваются специальные меры, которые в достаточной степени гарантируют исполнение основного обязательства и стимулируют должника к надлежащему поведению.
Все способы обеспечения носят обязательственно-правовой характер и имеют своей целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их установления.
По смыслу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, следовательно, неустойка является средством обеспечения и стимулирования надлежащего исполнения основного обязательства.
Взыскание неустойки является как самостоятельным способом защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ), так одновременно и самостоятельной формой гражданско-правовой ответственности (статья 394 ГК РФ).
Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер.Поручительство, задаток неустойка, банковская гарантия – это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющих характера вещно-правовых отношений.Сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества
Не смотря на то, что залог и неустойка являются различными по своей правовой природе мерами гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение основного обязательства, данные меры, в конечном счете направлены на достижение одной цели - надлежащее исполнение должником обязательств. Гражданский кодекс РФ не исключает возможности применения в отношении одного договора различных способов обеспечения обязательства.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что размер ответственности, установленный ответчиком в спорном договоре, соответствует обычно применяемым к таким договорам с иными покупателями муниципального имущества, заключаемых на равных условиях, следовательно, п. 6.1 подлежит изложению в редакции ответчика.
По п. 6.2 договора у сторон имеются разногласия относительно оснований для расторжения договора в судебном порядке, в связи с существенным нарушением условий договора.
Согласно п. 6.2 договора в редакции продавца «Настоящий договор, может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца, в связи с существенным нарушением условий настоящего Договора, в следующих случаях:
6.2.1. если Покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с п. 2.2, 2.4 договора;
6.2.2. если Покупатель более двух раз подряд исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с пунктами 2.2., 2.4 настоящего договора не полностью;
6.2.3. если Покупатель более двух раз подряд нарушил сроки оплаты основного долга и (или) процентов, установленные в настоящем договоре;
6.2.4. если Покупатель не исполнил обязанность, предусмотренную подпунктом 5.4.7 настоящего договора».
Как полагает истец, указанные в данном пункте основания для расторжения договора не отвечают критерию «существенного нарушения», установленного в ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данной статьей установлено, что договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при условии наличия существенного нарушения договора, которым признает значительное лишение стороны, требующей расторжения, получить то, на что она рассчитывала при заключении договора. Подпункт 6.2.2 п. 6.2 договора в редакции продавца свидетельствует лишь о возможном нарушении обязательства по перечислению денежных средств, а не о существенности нарушения.
В связи с указанным, истец просит принять п. 6.2 договора в следующей редакции «Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца в связи с существенным нарушением условий настоящего Договора, в следующих случаях:
6.2.1. если Покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов в полном объеме за расчетный период предусмотренный настоящим договором, либо иным образом нарушил обязательства по оплате, при условии что данное нарушение обязательств влечет для Продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора».
В силу п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию другой стороны.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако не всякое нарушение договора влечет такое последствие, как расторжение договора, а только такое, при котором становится очевидным неудовлетворение потребностей другой стороны, которыми она руководствовалась в момент заключения договора. В противном случае возникло бы противоречие основным экономическим законам и угроза дестабилизации экономического оборота. В данном случае законодатель исходит из того, что потерпевшая сторона лишается прежде всего не столько материального блага, сколько права, возникшего у нее из договора и представляющего для нее законный договорный интерес.
С формальной точки зрения кредитор при заключении договора рассчитывает на точное исполнение должником его условий, поэтому при оценке существенности нарушения следует учитывать значительность самого нарушения, то есть насколько значительно реальность расходится с запланированным договором сценарием. В целом кредитор, заключая договор, имеет в виду реализацию вполне конкретной экономической операции и достижение определенных экономических или иных целей. Поэтому при оценке существенности нарушения необходимо учитывать и утрату экономического или иного интереса кредитора в сделке, то есть того, ради чего кредитор эту сделку заключал.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, истцом выбран порядок оплаты объекта в рассрочку.
Статей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Таким образом, существенным условием для договоров о продаже товара в рассрочку законом названы, в том числе, порядок, сроки и размеры платежей.
Действующее законодательство не содержит какие-либо исключения при расторжении договоров купли-продажи имущества, которое было приобретено на основании Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Заключая договор, ответчик рассчитывает получить определенную условиями договора оплату подлежащего передаче истцу помещения. Именно в этом заключается правовой интерес при заключении договора, соответственно, нарушение порядка оплаты является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Помимо нарушения порядка оплаты объекта, основанием для расторжения договора в судебном порядке является нарушение обязанности по страхованию объекта на его полную стоимость (п. 5.4.7 договора).
Существенность нарушения данного обязательства следует из установленной пунктами 1 и 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязанности по страхованию имущества в пользу выгодоприобретателя.
В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательства получить удовлетворение от стоимости имущества. Недвижимость, которая служит залогом по кредиту, может потерять свою ценность, как для заемщика, так и для кредитора, в случае повреждения или разрушения в результате несчастного случая (пожара, залива, взрыва и т. п.). Если страховое имущество утрачено или повреждено залогодержатель имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.
С учетом изложенного, п. 6.2 следует принять в редакции продавца.
По п. 6.3 договора у сторон возникли разногласия относительно возврата оплаченных истцом денежных средств при расторжении договора по вине покупателя.
Согласно п. 6.3 договора в редакции продавца «в случае расторжения настоящего договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается».
По мнению истца, данный пункт подлежит исключению, поскольку при применении данного пункта на стороне продавца возникнет неосновательное обогащение в размере оплаченных к моменту расторжения денежных средств.
Как полагает ответчик, при расторжении договора у продавца возникают убытки, вызванные пользованием муниципальным имуществом в период действия договора, следовательно, оплаченная покупателем сумма денежных средств по договору остается у продавца в счет возмещения выгоды от пользования объектом.
Суд не может согласиться с доводами ответчика.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем в соответствии со ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного в связи с обязательством применяются положения о неосновательном обогащении.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.
При расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
С учетом вышеизложенного, что расторжение договора при применении данного пункта (6.3) повлечет возникновение на стороне заказчика неосновательное обогащение в размере произведенных покупателем оплат в счет выкупной стоимости объекта.
Доводы ответчика о том, что произведенные покупателем платежи в данном случае компенсируют убытки продавца от пользования объектом, а потому возврату покупателю не подлежат, судом отклоняются.
Согласно п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В силу статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
По смыслу статей 15, 393 ГК РФ возмещение убытков представляет собой один из видов ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Требование о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора по вине покупателя, представляет собой самостоятельный способ защиты права, основанный на положениях статей 15, 393 Гражданского кодекса, следовательно, такой способ защиты может быть использован заинтересованным лицом в самостоятельном порядке, и не может являться последствием расторжения договора по вине покупателя в виде выплаченных покупателем денежных средств в счет оплаты имущества. По существу, ответчик в нарушение вышеназванных норм права трансформирует оплаченные истцом денежные средства в счет оплаты долга по договору (основной долг, выкупные платежи) в убытки (мера ответственности) без учета предусмотренных статьей 15 ГК РФ правил о доказывании.
Таким образом, п. 6.3 договора следует исключить.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1.Определить условия п. 5.4.7, 6.1, 6.2 договора № 1346 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - «встроенное помещение (литер А), назначение: нежилое, площадь: общая – 450,1 кв.м., адрес: г. Екатеринбург, ул. Бородина, д. 15б, с условием о рассрочке платежа от 12 августа 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью "АРС"(ИНН 6617010715) и Администрацией городского округа Карпинск (ИНН 6614002138) от 04.03.2013 г. в следующей редакции указанных пунктов:
- «п.5.4.7. До момента государственной регистрации права собственности Покупателя на объект заключить на срок действия настоящего договора трехсторонний договор страхования Объекта на сумму не ниже его рыночной стоимости (п. 2.1 настоящего договора) от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, определенной продавцом в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в котором Продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном объеме»,
- «п.6.1. 3а неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пеню в размере 0,5 процента от неоплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно»,
- «п. 6.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца, в связи с существенным нарушением условий настоящего Договора, в следующих случаях:
6.2.1. если Покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с п. 2.2, 2.4 договора;
6.2.2. если Покупатель более двух раз подряд исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с пунктами 2.2., 2.4 настоящего договора не полностью;
6.2.3. если Покупатель более двух раз подряд нарушил сроки оплаты основного долга и (или) процентов, установленные в настоящем договоре;
6.2.4. если Покупатель не исполнил обязанность, предусмотренную подпунктом 5.4.7 настоящего договора».
- «п. 6.3» - исключить из текста договора.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья Н.Я.Лутфурахманова
