АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982
8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Сыктывкар
20 октября 2010 года Дело № А29-3082/2010
Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2010 года, полный текст решения изготовлен 20 октября 2010 года.
Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Кирьянова Д.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Кирьяновым Д.А.,
рассмотрев в судебном заседании 18 и 20 октября 2010 года дело
по иску Индивидуального предпринимателя Алексеева Василия Андреевича
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования городского округа «Ухта»,
Администрации Муниципального образования городского округа «Ухта»,
Обществу с ограниченной ответственностью «Корэл»
о признании недостоверной величины рыночной стоимости оценки нежилого помещения и об обязании совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора
при участии в судебном заседании:
от истца: Кубасов М.И. по доверенности от 29.03.2010 г. (в заседаниях 18 и 20.10.2010 г.)
от ответчика – ООО «Корэл»: Фогель А.М. – руководитель, Баранова М.П. – устно уполномочена руководителем (в заседании 18.10.2010 г.)
эксперта Каун Л.С.
установил:
Индивидуальный предприниматель Алексеев В.А. обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости оценки нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14, в размере 1 510 169 руб., определенной независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Корэл» (далее – ООО «Корэл») по договору с Администрацией Муниципального образования городского округа «Ухта» в целях приватизации указанного объекта и об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования городского округа «Ухта» (далее - КУМИ АМОГО «Ухта») и Администрации Муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – администрация МОГО «Ухта») совершить сделку по продаже предпринимателю Алексееву В.А. нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14 по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Лица, участвующие в деле в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного разбирательства.
КУМИ АМОГО «Ухта» и администрация МОГО «Ухта» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела без участия представителей указанных лиц.
Ответчики в отзывах на иск против удовлетворения требований возражали, полагали определенную величину рыночной стоимости спорного имущества достоверной.
Изучив материалы дела, оценив доводы иска, отзывов на иск суд пришел к выводу, что требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 15 марта 2010 г. КУМИ АМОГО «Ухта» издан Приказ № 162 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества». В соответствии с Приказом, принято решение о приватизации нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14, путем возмездного отчуждения в собственность предпринимателя Алексеева В.А. Пунктом 2 Приказа установлено, что цена приобретаемого помещения равна его рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 510 169 руб. без учета НДС.
25 марта 2010 г. предпринимателем Алексеевым В.А. получено уведомление КУМИ АМОГО «Ухта» № 01-05/796 от 23.03.2010 которым ему предложено заключить договор купли-продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14, по выкупной цене 1 510 169 руб. без учета НДС. К уведомлению приложены Приказ № 162 от 15 марта 2010 г. «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества», проект Договора купли-продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципального собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 (далее – Закон № 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельностив случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Поскольку абзацем 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность величины стоимости определенной оценщиком для сторон сделки, с учетом положений Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» суд пришел к выводу, что возможно оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска.
В рамках дела по ходатайству истца была назначена экспертиза для выяснения следующих фактов: Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости муниципального имущества - нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14, составленный ООО «Корэл» № 16-6/122/01/10 требованиям действующего законодательства и является ли достоверной величина рыночной стоимости нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14, определенная ООО «Корэл» в отчете № 16-6/122/01/10, если нет, то выяснить какова рыночная стоимость недвижимого имущества.
Экспертиза поручена эксперту ООО «Эксперт-недвижимость» – Каун Л.С., кандидатуру которой предложил ответчик - ООО «Корэл».
Эксперт Каун Л.С. предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется ее подпись на определении о назначении экспертизы.
Согласно представленного заключения эксперта отчет № 16-6/122/01/10 «Об оценке рыночной стоимости муниципального имущества: нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14» по форме составления соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской федерации» ФЗ-135 от 29.07.1998 г., но выявленные экспертом замечания существенны и влияют на полученный результат рыночной стоимости объекта экспертизы.
Эксперт провел самостоятельную оценку, по результатам которой рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14 определена по состоянию на период проведения оспариваемой оценки (19.01.2010 г.) и составляет 1 454 000 руб. с учетом НДС.
Экспертом были приведены следующие замечания, которые по его заключению являются существенными и влияют на полученный результат рыночной стоимости объекта экспертизы:
1. Документы Заказчика, переданные оценщику для проведения оценки объекта недвижимости, не заверены надлежащим образом (нарушены требования федеральных стандартов ФСО№3 п. 11).
2. Не указаны ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки (нарушены требования федеральных стандартов ФСО№3 п. 10).
3. Нет полной информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки (нарушены требования федеральных стандартов ФСО №3 п.8).
4. Нет обоснования использования тех или иных стандартов при проведении оценки данного объекта оценки (нарушено требование статьи 11 Федерального закона « Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
5. При расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом выявлены следующие упущения, которые, по мнению эксперта вводят в заблуждение Заказчика, делают расчет рыночной стоимости сравнительным подходом вызывающим сомнения, что существенно влияет на определенную оценщиком стоимость:
1) При выборе аналогов объекту оценки, оценщиком не указана цена продажи объектов сравнения с учетом НДС или без учета НДС.
2) При проведении корректировки на дату продажи говорится о том, что разброс дат предложений к продаже составляет до 3-х месяцев, хотя объекты сравнения №№2,3,4 были выставлены на продажу в марте 2009 года, следовательно, срок экспозиции составляет 10 месяцев, а не 6 месяцев как сказано в отчете.
3) При проведении корректировки на торг используется информация А.А. Марчук, Е.А. Бутовой (Русская Служба Оценки), но нет сноски и описания данных исследований.
4) При корректировке по месторасположению в отчете показана корректировка по объектам-аналогам №№ 3,5 (+10%), хотя по информации стоимости коммерческой недвижимости в районе новостроек (стр. 61), стоимость коммерческой недвижимости определена на 15%-30% ниже, чем в центре. Соответственно, по объекту №2 корректировка составила 0%, хотя по информации стоимости коммерческой недвижимости в районе старого города (стр. 61) она определена в размере 20%-40% ниже, чем с центре и т.д. Все эти корректировки не обоснованы и не правильно рассчитаны.
5) Корректировки на этажность приведены без всякого расчета и обоснования.
6) При проведении корректировки на отделку помещений идет ссылка на информацию строительной организации ООО «Бетиз», но в приложении к отчету нет документа подтверждающего эту информацию.
7) Отсутствует корректировка на обременение объекта оценки, так как на момент оценки объект оценки находился в аренде, а объекты сравнения свободно продавались на рынке недвижимости без каких-либо обременений.
8) Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не оговорена с учетом НДС или без учета НДС.
6. При расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом выявлены следующие упущения, которые, по мнению эксперта вводят в заблуждение Заказчика, делают расчет рыночной стоимости сравнительным подходом вызывающим сомнения, что существенно влияет на определенную оценщиком стоимость:
1) Арендные ставки объектов-аналогов не оговорены с учетом НДС или без учета НДС.
2) При определении поправок по корректировкам (табл. 26) арендных ставок объектов-аналогов, нет полного обоснования корректировок по местонахождению, на тип здания, год постройки и этажность.
3) При обосновании корректировок по месторасположению используется информация о рыночной стоимости коммерческой недвижимости, а не об арендных ставках торговых помещений.
4) Премия за управление инвестициями применена дважды: как поправка на недозагрузку помещений и в расчете коэффициента капитализации.
5) Нет обоснования и расчета операционных расходов.
6) Налог на имущество муниципального образования (имущество казны) налогом на недвижимость не облагается, а в отчете он рассчитан.
7) При расчете коэффициента капитализации в формуле (стр.54) отсутствует премия за управление инвестициями, при проведении расчетов данный показатель был принят в расчетах.
8) В полученном результате оценки рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанном доходным подходом не определено с учетом НДС или без учета НДС.
9. Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик применил метод А. Шаскольского с учетом определения весовых коэффициентов.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта округленно составила по отчету: 1 510 000 рублей, а с учетом НДС 1 782 000 рублей. По мнению эксперта не понятно, каким образом в итоговой стоимости появилось отражение НДС, если по всем проведенным расчетам НДС не был отражен.
Ответчик – ООО «Корэл» в пояснениях относительно заключения эксперта по некоторым замечаниям выразил несогласие с выводом эксперта, с некоторыми замечаниями по сути согласился, предоставляя дополнительную информацию и обоснование своих выводов, изложенных в отчете на отсутствие которых указано в заключении эксперта.
Ответчики - КУМИ АМОГО «Ухта» и администрация МОГО «Ухта» поддержали пояснения ООО «Корэл».
Ходатайств о назначении дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало.
В судебном заседании эксперт указал, что выявленные им недостатки отчета, являющегося предметом экспертизы, сводятся к тому, что оценщиком в ходе проведения оценки не применяются корректировки применение которых провозглашает оценщик (во вводной части избирается принцип применения корректировки, оговариваются их показатели в зависимости от ситуации, однако к одному объекту корректировка применяется, а к другому не применяется, хотя, исходя из логики заложенной самим оценщиком она должна применяться); некоторые корректировки применены без расчета, без обоснования, без ссылок на методическую литературу; в некоторых случаях неприменены корректировки, хотя их применение требуется; применены сведения без указания источника их получения; при выборе аналогов оценщиком не указана цена сравнения с учетом НДС или без учета НДС, хотя для того, чтобы считать аналоги таковыми необходимо, чтобы они были приведены к общему знаменателю, то есть, чтобы было известно с НДС ли указана сумма либо без НДС. Эксперт указал, что пояснения ООО «Корэл» на заключение эксперта, по сути, направлены на исправление недостатков выявленных при проведении экспертизы – когда предоставляются дополнительные обоснования, дополнительная информация, делаются дополнительные расчеты. Эксперт обратил внимание, что в пояснениях имеется ссылка на методическую литературу, опубликованную позднее чем составлен отчет, в частности, исследование Лейфера Л.А., Гришина М.Д. «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости» опубликовано в марте 2010 г.
Оценив заключение эксперта суд пришел к выводу, что оно является ясным, полным, не вызывает у суда сомнений в его обоснованности, не содержит противоречий в выводах эксперта, могущих служить основаниями для непринятия заключения эксперта и назначения повторной либо дополнительной экспертизы.
Исследовав заключение эксперта суд пришел к выводу, что ответы на вопросы, поставленные перед экспертом являются полученными по результатам полного и всестороннего исследования.
Отчет оценщика являющейся предметом экспертизы всесторонне и в полном объеме оценен экспертом, все выявленные замечания в полной мере обоснованы.
Проводя оценку рыночной стоимости спорного имущества экспертом применены сравнительный и доходный подходы к оценке, отказ от затратного подхода обоснован. Используемые методики обоснованы, приведены ссылки на соответствующую литературу, все примененные коэффициенты обоснованы. Использование данных обосновано соответствующими источниками.
Доказательств существенных нарушений норм законодательства при составлении заключения эксперта и доказательств того, что они привели к неправильным выводам либо существенно повлияли на выводы эксперта относительно отчета оценщика и на достоверность определенной экспертом рыночной стоимости имущества ответчиками не представлено.
Нарушений норм законодательства при составлении заключения эксперта судом не установлено.
При указанных обстоятельствах экспертное заключение эксперта ООО «Эксперт-недвижимость» Каун Л.С. признается судом достоверным.
Оценив в совокупности все имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости муниципального имущества - нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14, составленный ООО «Корэл» имеет упущения, которые вводят в заблуждение, делают расчет рыночной стоимости вызывающим сомнения и существенно влияет на определенную оценщиком стоимость.
При указанных обстоятельствах суд признает величинурыночной стоимости объекта, определенной данным отчетом недостоверной.
Из статьи 13 Закона об оценочной деятельностиследует, что признав недостоверной величинурыночной объекта оценки, установленной в отчете арбитражный суд в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Исходя из положений Закона № 159-ФЗ совершение сделки купли-продажи между истцом и собственником имущества – муниципальным образование городского округа «Ухта» является обязательным для муниципального образования.
В ходе судебного разбирательства по результатам проведенной судебной экспертизы суд пришел к выводу, что действительной (рыночной стоимостью) нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14 является стоимость, определенная экспертом и равная 1 454 000 руб. с учетом НДС. Без учета НДС данная сумма составляет 1 232 203 руб. 40 коп.
Поскольку в договоре между сторонами сумма указывается без учета НДС, а НДС уплачивается покупателем в порядке установленном пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, суд обязывает стороны заключить договор по цене составляющей без учета НДС 1 232 203 руб. 40 коп.
Исходя из положений Закона № 159-ФЗ при заключении договоров в соответствии с данным законом от имени публично-правового образования выступает орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества.
Таковым органом согласно Положения является КУМИ АМОГО «Ухта».
При указанных обстоятельствах исковые требования к КУМИ АМОГО «Ухта» и ООО «Корэл» подлежат удовлетворению.
В требованиях к администрации МОГО «Ухта» судом отказывается.
При подаче иска истцом было оплачено 8 000 руб. государственной пошлины. Также истцом на депозитный счет Арбитражного суда Республики Коми внесено 30 000 руб. в счет оплаты услуг эксперта. Таким образом, судебные расходы истца составили 38 000 руб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, возлагаются на ООО «Корэл» и КУМИ АМОГО «Ухта» поровну.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относится государственная пошлина.
Таким образом, отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. Иными словами, после прекращения отношений истца с государством по поводу уплаты государственной пошлины и рассмотрения судом дела, возникают отношения между сторонами судебного спора (истцом и ответчиком) по поводу возмещения судебных расходов, в состав которых законодателем включена уплаченная сумма государственной пошлины.
При этом суд, взыскивая с ответчика уплаченную истцом в бюджет государственную пошлину, возлагает на ответчика обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.
В этой связи то обстоятельство, что в конкретном случае ответчиком является орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не должно влечь отказ истцу в возмещении его судебных расходов.
Законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. Напротив, в части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
1. Исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «Корэл» и Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования городского округа «Ухта» удовлетворить.
2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости оценки нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14, в размере 1 510 169 руб. без учета НДС, определенную независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью «Корэл» в отчете № 16-6/122/01/10.
3. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования городского округа «Ухта» совершить с предпринимателем Алексеевым Василием Андреевичем сделку – договор купли-продажи нежилого помещения № 16 в подвале общежития общей площадью 73, 7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д. 14 по цене 1 232 203 руб. 40 коп. без учета НДС.
4. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования городского округа «Ухта» в пользу предпринимателя Алексеева Василия Андреевича 19 000 руб. в возмещение судебных расходов.
5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Корэл» в пользу предпринимателя Алексеева Василия Андреевича 19 000 руб. в возмещение судебных расходов.
6. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
7. В удовлетворении исковых требований к администрации Муниципального образования городского округа «Ухта» отказать.
8. Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.
Судья Д.А. Кирьянов
