Решение АС Псковской области от 17.01.2019 № А52-4084/16

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Псков

Дело № А52-4084/2016

24 января 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 17 января 2019 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Судаковой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тимофеевой С.Н., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Экспортно-импортного банка (акционерное общество) (место нахождения: 197376, г. Санкт-Петербург, ул. профессора Попова, д. 23, ОГРН 1027800000942, ИНН 7831000940)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН» (место нахождения: 180563, Псковская обл., Псковский р-н, д. Москвино, ОГРН 1026002345104, ИНН 6018002472)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ирга» (место нахождения: 180000, г. Псков, ул. К. Маркса, д. 3, ОГРН 1026000956156, ИНН 6027019112)

третьи лица: Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях

о взыскании 11 604 843 руб. 90 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ирга» (место нахождения: 180000, г. Псков, ул. К. Маркса, д. 3, ОГРН 1026000956156, ИНН 6027019112) к Экспортно-импортному банку (акционерное общество) (место нахождения: 197376, г. Санкт-Петербург, ул. профессора Попова, д. 23, ОГРН 1027800000942, ИНН 7831000940)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН», Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области

о признании договора о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 №06/02 недействительным,

при участии в заседании:

от истца: Горбунова Н.В. - представитель по доверенности; Сивохина И.П., представитель по доверенности;

от ООО «Агрофирма КОЗОН»: Анчевский К.И., представитель по доверенности;

от ООО «Ирга»: Анчевский К.И., представитель по доверенности; Авдалян А.А.- генеральный директор;

эксперт ЗАО НЭК «Мосэкспертиза Псков»: Власова Н.А.,

остальные лица, участвующие в деле: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

Экспортно-импортный банк (акционерное общество) (далее – истец, Банк) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН» (далее –ответчик 1, ООО «Агрофирма КОЗОН») о взыскании задолженности по договору о кредитной линии №6 от 25.02.2014 в размере 11 604 843 руб. 90 коп., в том числе основной долг в размере 11 000 000 руб. 00 коп., проценты за несвоевременное погашение основного долга в размере 604 843 руб. 90 коп. за период с 01.03.2014 по 09.11.2016.

Кроме того истцом заявлено требование к ООО «Агрофирма КОЗОН» об обращении взыскания на имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН», являющееся предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества №06/03 от 25.02.2014, а именно здание молочного завода, назначение: нежилое здание, 1 этажное, общая площадь 753,5 кв.м., инв. №101, литера А, А1 кадастровый (или условный) номер 60:18:122101:0029:101-А, адрес: Россия, Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», д. Москвино, установив залоговую стоимость в сумме 1 000 000 руб. 00 коп., как первоначальную продажную стоимость, и земельный участок, общая площадь 7 560 кв.м., кадастровый номер 60:18:0122101:29, расположенный по адресу: Россия? Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», д. Москвино, установив залоговую стоимость в сумме 200 000 руб. 00 коп. как первоначальную продажную стоимость.

Также Банком заявлено требование к обществу с ограниченной ответственностью «Ирга» (далее – ответчик 2, ООО «Ирга») об обращении взыскания на имущество, принадлежащее ООО «Ирга», являющееся предметом залога по договору недвижимого имущества №06/02 от 25.02.2014, а именно нежилое помещение, имеющее кадастровый номер 60:27:010311:06, площадью 179,8 кв.м, находящееся по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3, помещение 1003, установив залоговую стоимость в сумме 12 000 000 руб. 00 коп. как первоначальную продажную стоимость, и земельный участок, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А, установив залоговую стоимость в сумме 10 000 руб. 00 коп., как первоначальную продажную стоимость (с учетом принятых, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнений исковых требований) (т.1 л.д. 30-31).

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях.

Определением суда от 17.12.2018 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ирга» (далее – также истец по встречному иску) к Экспортно-импортному банку (акционерное общество) (далее – также ответчик по встречному иску) о признании договора о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 №06/02 (далее- договор залога №06/02) недействительным.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

В соответствии со ст.124 АПК РФ и Указом Губернатора Псковской области №62-УГ от 26.10.2018 суд изменил наименование Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия на Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к иску, возражений, касающихся стоимости объектов недвижимости, определенной в экспертном заключении, не заявили. Возражают против удовлетворения встречного иска, полагают, что оснований для признания договор залога №06/02 недействительным не имеется, все существенные условия согласованы, наличие охранного обязательства на объект помещение и на земельный участок не свидетельствует о недействительности данного договора залога.

В судебном заседании представители ООО «Ирга» и ООО «Агрофирма КОЗОН» возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в возражениях на иск, поддержали встречные исковые требования в полном объеме. Представители ответчиков указывает на неправомерность действий Банка по перечисления денежных средств по договору о кредитной линии №6 от 25.02.2014, поскольку Банку каких - либо поручений о списании и перечисление денежных средств ответчиками не давалось. Также полагают, что заключение эксперта, данное в ходе проведение судебной оценочной экспертизы является недопустимым доказательством, поскольку оно составлено в нарушение норм действующего законодательства, а именно: экспертом не были исследованы все документы, касающиеся объектов, недвижимости, не были проведены необходимые замеры, осмотр объекта проводился в отсутствие представителей сторон, рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 7 560 кв.м., кадастровый номер 60:18:0122101:29, расположенного по адресу: Россия? Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», д. Москвино, была проведена без учета объектов недвижимости, которые располагаются на данном участке, экспертом не были учтены улучшения, произведенные на земельном участке, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенном по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А (огорождение из чугунных декоративных решеток, благоустройство земельного участка). Представители ответчика полагают, что экспертом не установлена площадь нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 60:27:010311:06, находящегося по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3, помещение 1003. Кроме того, представители ответчиков указывают на то, что договор залога №06/02 является недействительным, поскольку заключен в нарушение охранных обязательств, которые выданы в отношении объектов недвижимости, также считают, что данный договор залога заключался в отношении права аренды на земельный участок, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А, а не в отношении самого земельного участка. На основании изложенного, в удовлетворении первоначальных исковых требований просят отказать, встречный иск удовлетворить.

В судебное заседание 17.01.2019 третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, не явились, каких-либо дополнительных ходатайств, заявлений, возражений о рассмотрении дела в его отсутствии не представили. Письменные позиции лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела.

При неявке в заседание арбитражного суда третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, арбитражный суд в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило заявление об исключении из числа доказательств: заявление Авдаляна А.А. от 14.03.2014 о списании 6 500 000 руб. 00 коп. со счета №40817810500000000098, открытого на имя Авдалян А.А. в адрес филиала ЗАО «ЭКСИ-Банк» Псковский в качестве полного погашения задолженности по кредитному договору ООО «Деловые услуги» №12 от 03.02.2011, письмо Авдалян А.А. на имя директора филиала ЗАО «ЭКСИ-Банк» Псковский о выделении кредита на сумму 11 000 000 руб. 00 коп., решение учредителя ООО «Ирга» от 24.02.2014 о предоставлении в залог кафе «Ахтамар» и права аренды земельного участка (т.3 л.д.80-84). Судом данное ходатайство удовлетворено, данные документы исключены из числа доказательств.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителей истца, ответчиков суд установил следующее.

25 февраля 2014 г. между закрытым акционерным обществом коммерческий Экспортно-импортный банк (правопреемник - Экспортно-импортный банк (акционерное общество) (по договору - Банк) и ООО «Агрофирма КОЗОН» (по договору - Клиент) был заключен договор о кредитной линии № 6 (далее - кредитный договор), в соответствии с которым Банк обязуется предоставить Клиенту денежные средства (кредитную линию) лимитом выдачи 11 000 000 руб. в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Клиент обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Объектами кредитования являются: приобретение основных, пополнение оборотных средств, погашение кредитов, возврат заемных средств (пункт 2 договора). Цель кредитования состоит в финансировании затрат Клиента, указанных в пункте 2 настоящего договора (пункт 3 кредитного договора).

Согласно пункту 5 кредитного договора Клиент не имеет права передавать третьим лицам свое право на получение кредита, возникшее после подписания настоящего договора, без письменного соглашения Банка, включая передачу его в залог или по договору об уступке права требования (цессии).

Пунктом 7 кредитного договора определен срок действия договора, согласно которому срок действия договора о кредитной линии составляет с 25 февраля 2014 года по дату полного исполнения сторонами своих обязательств по кредитному договору. Под датой выдачи кредита в смысле настоящего договора следует понимать срок, когда соответствующая сумма зачислена на расчетный счет Клиента (пункт 8 кредитного договора).

В соответствии с пунктом 6 кредитного договора Клиент обязуется возвратить полученный кредит 25 февраля 2016 года с правом досрочного гашения. Под датой погашения кредита в смысле настоящего договора следует понимать срок, когда соответствующая сумма будет зачислена на ссудный счет Клиента. Клиент вправе использовать и иные способы, не запрещенные законодательством, возврата Банку кредита и процентов по нему.

Клиент обязуется уплатить Банку следующее вознаграждение за пользование кредитом. В пределах срока пользования кредитом (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения кредита) 14% годовых (пункт 10.1 кредитного договора). В случае просрочки возврата кредита по настоящему договору заемщик уплачивает Банку пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Банк предоставляет Клиенту кредит на условиях, предусмотренных настоящим договором, путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет Клиента.

Уплата процентов согласно пункту 12 кредитного договора производится не позднее последнего рабочего дня второго месяца, следующего за отчетным, а также при полном возврате кредита.

При расчете процентов количество дней в месяце принимается фактическое, а в году – за 365 или 366. Отсчет срока по начислению процентов начинается с даты следующей за датой выдачи кредита по ссудному счету Клиента в Банке и заканчивается датой поступления средств на ссудный счет Клиента. (Проценты по ссудному счету начисляются по остатку на ссудном счете на начало операционного дня). Сумма начисленных процентов за пользование кредитом, подлежащая уплате, определяется Банком ежемесячно по состоянию на последнее число каждого календарного месяца, а также на дату полного погашения кредита (пункт 13 кредитного договора).

Контроль банка определен сторонами в разделе V кредитного договора.

Согласно разделу VI кредитного договора кредит, предоставленный по настоящему договору обеспечивается: - договором о залоге недвижимого имущества №06/01 от 25.02.2014 (земельный участок, кадастровый номер 60:18:100901:0095, площадью 1 660 000 кв.м., находящийся по адресу: Псковская область, Псковский район, Краснопрудская волость, д. Пересветово, расположенного за пределами участка), принадлежащего гр. Степановой В.А.; -договором о залоге недвижимого имущества №06/02 от 25.02.2014, (нежилое помещение, отдельно стоящее, находится по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3, общей площадью 170,3 кв.м. – кафе «Ахтамар» и право аренды земельного участка площадью 486,04 кв.м., принадлежащие ООО «Ирга»; - договором о залоге недвижимого имущества №06/03 от 25.02.2014, (здание молочного завода, площадью 753,5 кв.м. и земельный участок, площадью 7560 кв.м., по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», д. Москвино, принадлежащие ООО «Агрофирма КОЗОН»; - договором поручительства с гр. Авдалян А.А. №06/01 от 25.02.2014. (пункт 18 кредитного договора).

Разделом VII кредитного договора определены основания и порядок расторжения договора.

Факт предоставления кредита ООО «Агрофирма КОЗОН» подтверждается платежными поручениями №6 от 28.02.2014 на сумму 276 000 руб. (л.д.32 т.1), №6 от 05.03.2014 на сумму 500 000 руб. (л.д.34, т.1), №6 от 14.03.2014 на сумму 8 606 000 руб. (л.д.36, т.1), № 6 от 21.03.2014 (л.д.38,т.1), №6 от 25.03.2014 на сумму 500 000 руб. (л.д.40, т.1), №6 от 31.03.2014 на сумму 93 200 руб. (л.д.42, т.1), №6 от 07.04.2014 на сумму 500 000 руб. (л.д.44,т.1), №6 от 22.04.2014 на сумму 274 800 руб. (л.д. 46, т.1), №6 от 30.04.2014 на сумму 100 000 руб. (л.д. 48, т.1), №6 от 12.05.2014 на сумму 100 000 руб. (л.д.50, т.1), №6 от 15.05.2014 на сумму 70 000 руб. (л.д.52, т.1), №6 от 30.05.2014 на сумму 130 000 руб. (л.д.54, т.1) и заявлениями на перечисление денежных средств от 28.02.2014, от 05.03.2014, от 14.03.2014, от 21.03.2014, от 25.03.2014, от 31.03.2014, от 07.04.2014, от 22.04.2014, от 30.04.2014, от 12.05.2014, от 15.05.2014, от 30.05.2014.

В связи с тем, что заемщик в установленные сроки платежи не внес, истец предъявил претензии ООО «Ирга», ООО «Агрофирма КОЗОН», в которых уведомил залогодателя о наличии просроченной кредитной задолженности и возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае неуплаты кредита и процентов (л.д. 20-26, т.1.), которые ответчиками были оставлены без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «Заем» главы 24 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 «Кредит» и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со статьей 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Согласно пункту 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлен и материалами дела подтвержден факт выдачи кредитных средств, а также факт неисполнения ответчиком 1 своих обязательств по внесению платежей в счет погашения задолженности.

На момент рассмотрения дела, ООО «Агрофирма КОЗОН» основной долг в размере 11 000 000 руб. 00 коп., проценты за несвоевременное погашение основного долга в размере 604 843 руб. 90 коп. не оплачены.

В своих возражениях на иск ООО «Агрофирма КОЗОН» и ООО «Ирга» от 14.03.2018 (л.д. 14-28, т.2) ссылается на то, что ООО «Агрофирма КОЗОН» и ООО «Ирга» не давали согласие на перечисление денежных средств по заключенному кредитному договору, оспариваютт факт подписания спорного кредитного договора, а также факт получения ООО «Агрофирма КОЗОН» указанной суммы в рамках кредитного договора.

Однако указанные возражения противоречат представленным в материалы дела доказательствам, ответчики аргументы истца документально не опровергли, доказательств погашения задолженности в полном объеме не представили. Ответчиками о фальсификации спорного кредитного договора, заявлений на перечисление денежных средств не заявлено, иных доказательств опровергающих доводы истца суду не представлены.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Ответчики наличие просрочки по внесению платежей не оспорил.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что кредитный договор не оспорен, действителен, следовательно требование Банка о взыскании с ООО «Агрофирма КОЗОН» задолженности в размере 11 000 000 руб. 00 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Пунктом 10 кредитного договора предусмотрено, что клиент обязуется уплатить Банку следующее вознаграждение за пользование кредитом в пределах срока пользования кредитом (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения кредита) 14% годовых (пункт 10.1 кредитного договора).

Расчет процентов судом проверен и признан арифметически верным, ответчиками расчет процентов не оспорен.

Довод ответчиков о том, что размер процентов за пользование кредитом, определенный договором (14%), является завышенным, отклоняется судом как необоснованный, поскольку данный размер процентов согласован сторонами, доказательств того, что кредитный договор был подписан под принуждением либо вследствие обмана или заблуждения в материалы дела не представлено.

Суд, оценив условия договора, а также принимая во внимание факт отсутствия оплаты задолженности и процентов в счет погашения кредита, приходит к выводу о том, что Банк имеет право требовать уплаты процентов в размере 604 843 руб. 90 коп. за период с 01.03.2014 по 09.11.2016. Таким образом требование о взыскании с ООО «Агрофирма КОЗОН» процентов в сумме 604 843 руб. 90 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество по договорам залога №06/02 от 25.02.2014 и №06/03 от 25.02.2014 .

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Как установлено пунктом 1 статьи 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений), в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В статье 341 Кодекса предусмотрено, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита по кредитному договору между закрытым акционерным обществом коммерческий Экспортно-импортный банк (правопреемник - Экспортно-импортный банк (акционерное общество) (далее - залогодержатель) и ООО «Ирга» (далее - залогодатель) 25 февраля 2014 года был заключен договор о залоге недвижимого имущества № 06/02 (далее - договор залога №06/02), согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащие ему по праве собственности объект недвижимости – нежилое помещение (кафе), имеющие кадастровый номер 60:27:010311:0024:635-Б:1003, находящиеся по адресу: г. Псков, улица Карла Маркса, дом 3, расположенное на первом этаже одноэтажного бутового, кирпичного дома, общей площадью 170,3 кв.м., согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданного Регистрационной палатой Псковской области, бланк АА 426731 и право аренды земельного участка, кадастровый номер 60:27:010311:0024, площадью 486,04 кв.м.

Вышеуказанное нежилое помещение закладывается без самовольных построек под литерой б4, б10. Залогодержатель, принимая в залог объект недвижимости, указанный выше извещен, что он является объектом культурного наследия регионального значения, находящимся на государственной охране, что подтверждается Охранным обязательством на пользование объектом культурного наследия «Городская усадьба», выданным Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области 14.03.2005 (абзац 3,4 пункта 1 договора залога №06/02).

Сторонами закладываемое право аренды земельного участка оценивается в размере 10 000 руб.

Право на аренду земельного участка, предоставленного ООО «Ирга» по договору аренды земельного участка за №25-Ю от 22.01.1997, заключенному с Администрацией г. Пскова сроком на 20 лет. Регистрационной палатой Псковской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2001 сделана запись регистрации №60-01/27-01/2001-3883, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Регистрационной палатой Псковской области, бланк 60-АА 714902 (абзац 6 пункта 1 договора залога №06/02).

Согласно абзацу 8 пункта 1 договора залога №06/02 сторонами закладываемое право аренды земельного участка оценивается в размере 10 000 руб.

В соответствии с абзацем 9 пункта 1 договора залога №06/02 залогодержатель, принимая в залог право аренды земельного участка, извещен, что земельный участок является памятником археологии федерального значения – культурным слоем средневекового Пскова, VIII-XVII вв., состоящим на государственной охране, что подтверждается Охранным обязательством по земельному участку, содержащему в себе объект археологического наследия культурный слой средневекового Пскова, выданным Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области 14.03.2005.

Определением суда от 17.12.2018 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Ирга» о признании договора о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 №06/02, заключенного между Экспортно-импортным банком (акционерное общество) и ООО «Ирга» недействительным.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относится, в том числе применение последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительная по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В обосновании заявленного встречного искового заявление ответчик 2 указал на то, что данный договор заключен в нарушение требований действующего законодательства, а именно Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ), поскольку на объекты недвижимости, являющиеся предметом залога, выданы охранные обязательства, и данный договор заключался в отсутствия согласия уполномоченного государственного органа.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что договор залога №06/02 содержит все существенные условия, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области. Заявление о фальсификации сторонами не представлено. В судебном заседании директором Авдаляном А.А. 12.04.2018 также подтвержден факт подписания договора о залоге №06/02.

Судом отклоняется довод ООО «Ирга» о наличии охранных обязательств, ограничивающих права ООО «Ирга» по распоряжению имуществом, находящегося в собственности, в том числе передачу в залог, а также ссылка истца по встречному иску на пункт Охранного обязательства в отношении земельного участка в части обязанности пользователя не передавать земельный участок с памятником археологии другим лицам и организациям без письменного согласия Госоргана, ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ) в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр (далее - охранное обязательство), указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 47.6 Закона №73-ФЗ охранным обязательством устанавливаются следующие требования:

1) к сохранению объекта культурного наследия в соответствии со статьей 47.2 настоящего Федерального закона;

2) к содержанию и использованию объекта культурного наследия в случае угрозы ухудшения его состояния в соответствии с пунктом 4 статьи 47.3 настоящего Федерального закона;

3) к обеспечению доступа к объекту культурного наследия в соответствии со статьей 47.4 настоящего Федерального закона;

4) к размещению наружной рекламы на объектах культурного наследия, их территориях в случае, если ее размещение допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации;

5) к установке информационных надписей и обозначений на объект культурного наследия в соответствии со статьей 27 настоящего Федерального закона и в сроки, указанные в акте технического состояния объекта культурного наследия, предусмотренном пунктом 2 статьи 47.2 настоящего Федерального закона. (подпункт 5 п. 2 ст. 47.6 (в ред. ФЗ от 27.12.2018 № 532-ФЗ) применяется в отношении охранных обязательств, утверждаемых после 08.01.2019.

В случае необходимости соответствующие органы охраны объектов культурного наследия, определенные пунктом 7 настоящей статьи, вправе устанавливать дополнительные требования в отношении объекта культурного наследия (пункт 3 статьи 47.6 Закона №73-ФЗ).

Представленное в материалы дела Охранное обязательство на пользование объектом культурного наследия «Городская усадьба», датируемым XIX в., расположенным по адресу г. Псков, ул. К.Маркса, 3 от 14.03.2005 (л.д.12, т.4) содержит следующие обязанности пользователя (ООО «Ирга»): не использовать объект культурного наследия под склад взрывоопасных веществ и горюче-смазочных материалов; обеспечивать сохранность памятника в соответствии с паспортом; нести расходы по его содержанию; оплачивать коммунальные платежи, электроэнергию, плату на землю и другие обязательные платежи при реставрации и реконструкции объекта культурного наследия; производить ремонтные и реставрационные работы на памятнике и в его охранной зоне в соответствии с согласованной с «Госорганом» проектно-сметной документацией после получения письменного разрешения органа охраны памятников на производство конкретных видов работ в соответствии со статьей 18 Постановления о Законе Псковской области «О государственной охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры Псковской области Псковского областного собрания Депутатов от 29.04.1999 за №247»; беспрепятственно допускать в рабочее время представителей «Госоргана», для контроля за выполнением правил пользования объектом культурного наследия и его обследования; немедленно извещать «Госорган» о всяком повреждении, аварии и ином обстоятельстве, нанесшем против его дальнейшего разрушения и по приведению его в порядок; обеспечить страхование объекта культурного наследия; организовывать охрану объекта за свой счет; после завершения работ по капитальному ремонту представлять в «Госорган» отчет о выполненных работах на объекте; при наступлении обстоятельств невозможности полного или частичного исполнения обязательств (стихийные бедствия природного характера, военные действия, запрещения Правительства РФ либо другие обстоятельна, возникшие независимо от сторон), срок исполнения обязательств отодвигается на время в течение которого будут действовать вышеуказанные обстоятельства; осуществлять ремонтные и реставрационные работы с соблюдением требований действующего законодательства о допуске проведения этих работ; в случае нарушения обязательств, при которых объекту наносится повреждения, в результате которых ему угрожает частичная порча или полная утрата пользователь возмещает убытки в размере стоимости восстановительных работ или выполняет восстановительные работы своими силами, а также в случае изменения наименования организации пользователя в течении месяца извещает «Госорган» и переоформляет охранное обязательство на использование объектом.

Представленное в материалы дела Охранное обязательство по земельному участку, содержащему в себе объект археологического наследия Культурный слой средневекового Пскова, г. Псков, ул. К.Маркса,3 от 14.03.2005, содержит следующие обязанности пользователя (ООО «Ирга»): не использовать под новое строительство памятник археологии федерального значения – культурного слоя средневекового Пскова,VIII-XVII вв., состоящий на государственной охране и находящийся в земельном участке по адресу ул. К.Маркса, 3; содержать территорию памятника в надлежащем санитарном порядке; содержать в благоустроенном состоянии территорию участка охранной зоны вокруг памятника, не допускать использования этой охранной зоны под строительство и другие хозяйственные нужды, которые могут причинить вред культурному слою; не производить без разрешения Госоргана какие-либо земляные работы; не передавать земельный участок с памятником археологии другим лицам и организациям без письменного согласия Госоргана; беспрепятственно допускать представителей Госоргана для контроля за выполнением правил пользования памятником или доя научных исследований; немедленно письменно извещать Госорган о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб памятнику и своевременно принимать соответствующие меры против дальнейшего разрушения или повреждения памятника и по приведению его в порядок.

Из указанных охранных обязательств не усматривается запрет на передачу в залог недвижимого имущества.

Кроме того, в соответствии с п.13 ст. 47.6 Закона №73-ФЗ в случае, если к моменту перехода права владения объектом культурного наследия, включенным в реестр, в отношении указанного объекта оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом культурного наследия.

Также суд первой инстанции, считает необходимым указать на то, что земельный участок по договору залога № 06/02 от 25.02.2014 из фактического владения ООО «Ирга» не выбывал, оставался во владении и пользование ООО «Ирга», и в последствии на данный земельный участок было оформлено право собственности ООО «Ирга», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации за №60-60/001-60/001/028/2015-865/2 от 03.09.2015.

Ссылка ответчика на то, что в п. 4 оспариваемого договора в качестве залогодателя указана Авдалян Раиса Александровна, что также свидетельствует о недействительности договора является несостоятельной, поскольку данный договор подписан уполномоченный лицом генеральным директором Авдаляном Аветиком Арамаисовичем, в судебном заседании Авдалян А.А. факт подписание данного договора не оспаривал, о фальсификации не заявлял. Указание в п. 4 оспариваемого договора в качестве залогодателя Авдалян Раиса Александровна является технической ошибкой и не влечет недействительность договора.

Довод представителя ООО «Ирга» о том, что по договору залога № 06/02 передавалось право аренды земельного участка, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А, а не земельный участк, что также влечет недействительность данного договора, отклоняется судом как несостоятельные.

Согласно договору залога №06/02 предусмотрена передача права аренды земельного участка, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А.

В силу пункта 6 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон №102-ФЗ) ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, а следовательно не влечет прекращение залога.

Таким образом, оснований для признания договора залога №06/02 недействительным у суда не имеется, в связи с чем в удовлетворении встречного иска о признании договора о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 №06/02 недействительным следует отказать.

Также в качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита по кредитному договору между закрытым акционерным обществом коммерческий Экспортно-импортный банк (правопреемник - Экспортно-импортный банк (акционерное общество) (далее - залогодержатель) и ООО «Агрофирма КОЗОН» (далее - залогодатель) 25 февраля 2014 года был заключен договор о залоге недвижимого имущества № 06/03 (далее - договор залога №06/03), согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащие ему по праве собственности следующее недвижимое имуществ: - здание молочного завода, назначение: нежилое здание, 1 этажное, общая площадь 753,5 кв.м., инв.№101, лит. А, А1 кадастровый (или условный) номер 60:18:122101:0029:101-А, адрес: Россия, Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», д. Москвино, принадлежащие на праве собственности ООО «Агрофирма КОЗОН», свидетельство о государственной регистрации права от 19.09.2013, запись регистрации №60-60-09/012/2013-165; - земельный участок, общей площадью 7 560 кв.м., кадастровый номер 60:18:0122101:29, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания объектов недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Агрофирма КОЗОН», свидетельство о государственной регистрации права от 04.06.2013, запись регистрации №60-60-09/012/2013-166.

Согласно пункту 3 договора залога №06/03 залоговая стоимость закладываемого предмета залога в целом оценивается сторонами в размере 1 200 000 руб. на момент подписания настоящего договора, из этой суммы: - залоговая стоимость здания, указанного в п.1.1 настоящего договора составляет 1 000 000 руб.; - залоговая стоимость земельного участка, указанного в п.1.2. настоящего договора составляет 200 000 руб.

Договор о залоге №06/03 содержит все существенные условия, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области 28.02.2014, запись регистрации №60-60-09/010/2014-714. Заявление о фальсификации сторонами не представлено.

Оснований для признания договора залога №06/03 недействительным у суда не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 348 ГК РФ, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению залогодержателя в суд с соответствующим иском. В случае если кредитор в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество имеет право обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, указанный двенадцатимесячный срок должен предшествовать дню направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога (пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

ООО «Агрофирма КОЗОН» неоднократно нарушались сроки внесения платежей, о чем свидетельствует представленная в материалы дела выписка по операциям по счету.

Согласно пункту 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п.19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" в пункте 2 статьи 348 ГК РФ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Судам следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Положения пункта 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

Судом установлено, что размер задолженности на момент вынесения решения составлял более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства ответчиком составил более чем три месяца. Кроме того ответчиком доказательства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, в нарушении статьи 65 АПК РФ не представлено.

Таким образом, оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 ГК РФ, для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество судом не установлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования Банка об обращении взыскание на заложенное имущество по договорам залога №06/02 от 25.02.2014 и №06/03 от 25.02.2014 являются обоснованными и подлежащими удовлетврению.

На основании пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 данного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

В подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Верховный Суд РФ в определении от 10.03.2015 № 66-КГ14-12 указал, что установление начальной продажной цены в размере 80% от рыночной стоимости производится в тех случаях, когда стороны спора не достигли соглашения о начальной продажной цене, в силу чего такая цена определяется непосредственно самим судом на основании доказательств, представленных сторонами. Такими доказательствами может быть отчет оценщика, представленный любой из сторон, а в случае его оспаривания - экспертное заключение, полученное по ходатайству одной из сторон.

В связи с тем, что между истцом и ответчиками имелись разногласия по стоимости заложенного имущества, судом определением от 26.07.2018 была назначена судебная оценочная экспертизы.

Согласно результатам проведенной экспертизы (Экспертное заключение №0378/ПС-10/18 от 08.10.2018 (л.д. 2-100, т.5) рыночная стоимость недвижимого имущества составило соответственно: 1) нежилое помещение, имеющее кадастровый номер 60:27:010311:06, площадью 179,8 кв.м, находящееся по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3, помещение 1003, по состоянию на дату оценки составляет 10 884 000 рублей с учетом НДС; 2) земельный участок (земли населенных пунктов), площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А, по состоянию на дату оценки составляет 1 416 000 рублей без учета НДС; 3) здание молочного завода, назначение: нежилое здание, 1 этажное, общая площадь 753,5 кв.м., инв. №101, литера А, А1 кадастровый (или условный) номер 60:18:122101:0029:101-А, адрес: Россия, Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», д. Москвино, по состоянию на дату оценки составляет 453 000 рублей с учетом НДС; 4) земельный участок, общая площадь 7 560 кв.м., кадастровый номер 60:18:0122101:29, расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», д. Москвино, по состоянию на дату оценки составляет 461 000 рублей без учета НДС.

Довод ООО «Ирга» об исследовании экспертом не всех документов, имеющихся в материалах дела и представленных лицами, участвующими в деле, судом отклоняется ввиду следующего.

Определением суда от 26.07.2018 судом удовлетворены ходатайства истца и ответчиком о проведении экспертизы и назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту закрытого акционерного общества «Независимая экспертная компания «Мосэкспертиза-Псков» Власовой Наталье Александровне, предоставлены материалы дела №А52-4084/2016.

Заявлением от 10.08.2018 экспертом запрошены дополнительные доказательства, по результатам которого определением суда от 11.09.2018 ходатайство эксперта удовлетворено; направлены дополнительные документы. Кроме того экспертное заключение содержит список используемых материалов, согласно которому эксперт использовал материалы дела №А52-4084/2016 при проведении оценочной экспертизы.

Доказательств обратного не имеется, доказательств наличия какой-либо заинтересованности эксперта суду также не представлено.

Также судом отклоняется довод ООО «Ирга» об исследовании экспертом иного объекта, чем нежилое помещение, используемого под кафе «Ахтамар» с кадастровым номером 60:27:010311:106, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 3, пом.1003.

Поскольку решением Арбитражного суда Псковской области по делу №А52-246/2017, вступившим в законную силу, признано право собственности Российской Федерации на помещения № 16, №17, № 19 общей площадью 34,0 кв.м, расположенные в нежилом помещении № 1003 общей площадью 213,8 кв.м с КН 60:27:0010311:106, адрес: г. Псков, ул. К. Маркса, д. 3. и из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Ирга» изъяты помещения № 16, № 17, № 19 общей площадью 34,0 кв.м, расположенные в помещении № 1003 общей площадью 213,8 кв. м с КН 60:27:0010311:106, по адресу: г. Псков, ул. К. Маркса, д. 3, то судом уточнена площадь объекта - нежилого помещения, используемого под кафе «Ахтамар» с кадастровым номером 60:27:010311:106, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 3, пом.1003, которая составляет 179,8 кв.м.

Таким образом, вступившим в законную силу решением суда по делу №А52-246/2017 установлено, что в собственности ООО «Ирга» находится нежилое помещение, имеющее кадастровый номер 60:27:010311:06, площадью 179,8 кв.м, находящееся по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3 (помещение 1003).

Довод о том, что экспертом не проводился обмер площади исследуемых объектов, является несостоятельным, поскольку в соответствии с определением суда эксперту необходимо было установить рыночную стоимость заложенного имущества, площадь указанных объектов определялась на основании документов, представленных в материалах дела.

Вместе с тем, суд отмечает, что ответчиками доказательств того, что имеются расхождения в площадях исследуемых объектов суду не представлено. Кроме того, площадь находящегося на праве собственности ООО «Ирга нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 60:27:010311:06, находящегося по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3 (помещение 1003), установлена вступившим в законную силу решением суда, которое в соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение.

Кроме того, ООО «Агрофирма КОЗОН» в возражениях от 06.12.2018 на заключение эксперта (л.д.6-7, т.6) изложен довод об исследовании земельного участка без учета находящихся на нем следующих объектов: здание гаража, здания канализационно-насосной станции, здания, трансформаторной подстанции, сарая. Указанные строения и оборудования прочно связаны с земельным участком, а также значительно влияют на рыночную стоимость объекта оценки.

Суд отклоняет довод ответчика ввиду следующего.

Переданное в залог залогодержателю по договору залога №06/03 имущество: земельный участок, общей площадью 7 560 кв.м., кадастровый номер 60:18:0122101:29, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания объектов недвижимости, принадлежит на праве собственности ООО «Агрофирма КОЗОН».

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона №102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Согласно пунктам 1,2 Закона №102-ФЗ на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями приведенных правовых норм наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости права, на которые не зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не препятствуют обращению взыскания в судебном порядке на спорный земельный участок.

Вместе с тем в материалы дела ответчиком 1 не представлены доказательства права собственности на здание гаража, здания канализационно-насосной станции, здания, трансформаторной подстанции, сарая. Кроме того, в судебном заседание представитель ООО «Агрофирма КОЗОН» подтвердил факт отсутствие регистрации права собственности ООО «Агрофирма КОЗОН» либо третьих лиц на данные объекты.

Также несостоятелен довод ответчиков о том, что эксперт в нарушение действующего законодательства произвел осмотра объекта в отсутствие представителей сторон, поскольку сторонами ходатайство о проведении экспертизы (в том числе осмотра объекта) с обязательным участием сторон не заявлялось, судом не рассматривалось и процессуального решения по данному вопросу не принималось.

Ссылка представителя ООО «Ирга» о том, что экспертом при определении стоимости земельного участка по договору залога №06/02 не было принято во внимание благоустройство земельного участка, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенном по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А (огорождение из чугунных декоративных решеток) является несостоятельной, поскольку в экспертном заключении содержится подробное описание объектов, которые оценивались, а также экспертом учитывалось, что огорождение из чугунных декоративных решеток не является неотделимым улучшением, что не может свидетельствовать о недопустимости и незаконности данного экспертного заключения.

Довод представителя ООО «Ирга» о том, что по договору залога № 06/02 передавалось право аренды земельного участка, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А, а не земельный участок, и экспертом оценивалось стоимость земельного участка, что также свидетельствует о незаконности экспертного заключения, отклоняется судом как несостоятельные.

Согласно договору залога №06/02 предусмотрена передача права аренды земельного участка, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А.

В силу пункта 6 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон №102-ФЗ) ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, а следовательно не влечет прекращение залога.

С согласия Банка право аренды на земельный участок перешло в собственность ООО «Ирга». Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области 03.09.2015 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 486,04 кв.м. за №60-60/001-60/001/028/2015-865/2.

Поскольку за ООО «Ирга» было зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А, экспертом правомерно определена рыночная стоимость земельного участка.

Таким образом, проанализировав представленное в дело заключение эксперта, в том числе с учетом устных пояснений эксперта в судебном заседании от 17.01.2019 по вопросам, возникшим у сторон относительно представленного заключения, суд признает данное заключение полным, подробным, ясным, обоснованным и аргументированным, не содержащим каких-либо противоречивых выводов и соответствующим требованиям законодательства. Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, компетентным лицом; заключение эксперта содержит последовательное описание хода исследования, указание на использованные в исследовании методики и результаты исследования.

Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

На основании изложенного, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения надлежащим образом ООО «Агрофирма КОЗОН» обязательств по кредитному договору №6 от 25.02.2014, обеспеченных залогом принадлежащего ООО «Агрофирма КОЗОН» и ООО «Ирга» недвижимого имущества, в силу части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, у истца возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.

В связи с этим исковые требования истца о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН» в пользу экспортно-импортного банка (акционерное общество) 11 604 843 руб. 90 коп. задолженности по договору кредитной линии №6 от 25.02.2014, из которых 11 000 000 руб. 00 коп. – основной долг, 604 843 руб. 90 коп. процентов за период с 01.03.2014 по 09.11.2016; об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Ирга», являющееся предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества №06/02 от 25.02.2014, в пользу экспортно-импортного банка (акционерное общество); об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН», являющееся предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества №06/03 от 25.02.2014, в пользу экспортно-импортного банка (акционерное общество), путем реализации на публичных торгах, с установлением начальной продажности стоимости в размере 80% от рыночной стоимости заложенных объектов, установленных заключением эксперта №0378/ПС-10/18 от 08.10.2018, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» требование залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога оплачивается государственной пошлиной как заявление неимущественного характера, если требование об обращении взыскания на заложенное имущество предъявлено одновременно с требованием об исполнении основного обязательства, обеспеченного залогом, или после предъявления указанного требования. Требование залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога, предъявляемое до обращения в суд с иском об исполнении основного обязательства, оплачивается государственной пошлиной как заявление имущественного характера. При этом цена иска определяется размером исполнения, на которое претендует залогодержатель за счет заложенного имущества.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд подлежит уплате в соответствии со статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) с учетом статей 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ и пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Применительно к настоящему делу, государственная пошлина, исходя из размера имущественных требований, а также двух требований неимущественного характера (требование об обращения взыскания на заложенное имущество по двум договорам к двум ответчикам), составит 81 024 руб. + 12 000 руб. = 93 024 руб.

Согласно материалам дела истцом уплачена государственная пошлина в размере 87 024 руб.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ООО «Агрофирма КОЗОН» в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 87 024 руб. 00 коп. исходя из размера требований, заявленных в отношении ООО «Агрофирма КОЗОН».

Государственная пошлина, исходя из размера требований, заявленных в отношении ООО «Ирга», составит 6000 руб. 00 и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

В соответствии с положениями статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение относится к доказательствам по делу и оценивается судами наравне со всеми представленными по делу доказательствами по правилам статьи 71 названного Кодекса, в том числе как допустимое доказательство.

При вынесении решения, оценивая представленный отчет эксперта, суд принял во внимание и учел сделанные им выводы, что свидетельствует о том, что экспертное заключение является допустимым доказательством.

Таким образом с учетом фактически проведенных экспертным учреждениями исследований (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе») оснований для отказа в выплате экспертному учреждению вознаграждения в размере 43 000 руб. 00 коп. судом не установлено. Наличие взаимосвязи осуществленных расходов по оплате стоимости услуг по проведению экспертизы с рассмотренным судом делом является очевидным в силу того, что данные расходы были направлены на установление рыночной стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 107, частями 1, 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные средства в сумме 43 000 руб. 00 коп., перечисленные ООО «Агрофирма КОЗОН» на счет средств, поступивших во временное распоряжение учреждения - Арбитражного суда Псковской области, подлежат выплате эксперту в счет оплаты стоимости работ по экспертизе согласно выставленному счету.

Согласно пункту 2.6 Регламента организации деятельности верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденного приказом Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 05.11.2015 № 345 (далее - Регламент), перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику.

Таким образом, остальная сумма денежных средств в размере 64 500 руб., перечисленные Банком в обоснование ходатайства о проведении судебной экспертизы надлежит возвратить денежные средства, поступившие во временное распоряжение Арбитражного суда Псковской области по платежному поручению №51 от 10.07.2018.

Руководствуясь статьями 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН» в пользу экспортно-импортного банка (акционерное общество) 11 604 843 руб. 90 коп. задолженности по договору кредитной линии №6 от 25.02.2014, из которых 11 000 000 руб. 00 коп. – основной долг, 604 843 руб. 90 коп. процентов.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Ирга», являющееся предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества №6/02 от 25.02.2014, в пользу экспортно-импортного банка (акционерное общество), путем реализации на публичных торгах, а именно:

1.Нежилое помещение, имеющее кадастровый номер 60:27:010311:06, площадью 179,8 кв.м, находящееся по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3, помещение 1003, определив первоначальную продажную стоимость в сумме 8 707 200 рублей;

2.Земельный участок, площадью 486,04 кв.м., кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, дом 3А, определив первоначальную продажную стоимость 1 132 800 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН», являющееся предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества №6/03 от 25.02.2014, в пользу экспортно-импортного банка (акционерное общество), путем реализации на публичных торгах, а именно:

1.Здание молочного завода, назначение: нежилое здание, 1 этажное, общая площадь 753,5 кв.м., инв. №101, литера А, А1 кадастровый (или условный) номер 60:18:122101:0029:101-А, адрес: Россия, Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», д. Москвино, установив начальную продажную стоимость в сумме 362 400 руб. 00 коп.;

2.Земельный участок, общая площадь 7 560 кв.м., кадастровый номер 60:18:0122101:29, расположенный по адресу: Россия? Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», д. Москвино, установив начальную продажную стоимость в сумме 368 800 руб. 00 коп.

Взыскание обратить на сумму задолженности в размере 11 604 843 руб. 90 коп.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Ирга» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН» в пользу экспортно-импортного банка (акционерное общество) 87 024 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ирга» в пользу экспортно-импортного банка (акционерное общество) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп

Выдать исполнительные листы.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Псковской области со счета средств, поступивших во временное распоряжение Арбитражного суда Псковской области, выплатить закрытому акционерному обществу «Независимая экспертная компания «Мосэкспертиза-Псков», находящемуся по адресу: г. Псков, ул. 180004, Россия, г. Псков, Октябрьский пр-т, д. 56 , офис 702, денежные средства в размере 43 000 руб. 00 коп.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Псковской области со счета средств, поступивших во временное распоряжение Арбитражного суда Псковской области, возвратить экспортно-импортного банка (акционерное общество) денежные средства в размере 64 500 руб. 00 коп. по реквизитам, указанным в платежном поручении от № 51 от 10.07.2018.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Н.В. Судакова