Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Пермь
22 декабря 2014г. Дело № А50 – 11501 / 2014
Резолютивная часть решения оглашена 09 декабря 2014г.
Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2014г.
Арбитражный суд Пермского края в составе судьи А.В. Дубова
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Скрябиной С.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727)
к обществу с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243)
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 553 090,69 руб.,
встречному иску общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243)
к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727)
о зачете затрат на капитальный ремонт в сумме 333041,25 рубль в счет арендной платы
При участии в судебном заседании представителей
Истца: Белкина О.В. – дов от 12.08.2012г.
Ответчика: Смирнова Н.В. – дов от 01.08.2014г.
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Российские железные дороги» (далее – истец или общество «РЖД») обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО «А-Мега» (далее – ответчик или общество «А-Мега») задолженности по арендной плате в сумме 2553090,69 руб. Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения № НЮ-2633/08 от 25.11.2008г.
В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство об уменьшении заявленных требований до 2466029,03 рублей. Просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за июль 2011 года в размере 22608,86 рублей, за август 2011 года в сумме 211156,39 рублей, за сентябрь 2011 года в размере 342620,79 рублей, за август 2012 года в сумме 110464,88 рублей, за май 2013 года - 116979,95 рублей, за июнь, июль, октябрь 2012г. и июнь, июль 2013 года по 285367,57 рублей.
Представитель истца в заседании суда уточнил размер заявленных требований, просит взыскать с общества «А-Мега» задолженность по арендной плате за июль 2011 года в размере 51521,07 рублей.
Ответчик и его представитель в ходе рассмотрения дела заявленные требования признают в сумме 1015066,71 рублей по основаниям, указанным в отзыве и дополнительных письменных пояснениях.
Ссылаются на необходимость уменьшения размера арендной платы в период отсутствия коммунальных услуг, которые предоставлял истец, в связи с невозможностью полноценного использования арендованного имущества в соответствии с его назначением. При этом, размеры арендной платы в такие периоды, по мнению ответчика, следует определить исходя из рыночной стоимости арендованного недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком. Кроме того, полагают, что истцом при расчете исковых требований не учтены платежи в счет арендной платы в 2011,2012 годах по ряду платежных поручений.
Обществом «А-Мега» заявлен встречный иск о зачете произведенных им затрат на капитальный ремонт арендованного имущества в сумме 333041,25 рублей в счет уплаты арендной платы. Встречный иск принят судом Определением от 12.09.2014г. для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Общество «РЖД» встречные исковые требования отклонило по основаниям указанным в отзыве.
Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке ст. 71 АПК РФ, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.
Между обществом «РЖД» и обществом «А-Мега» заключен договор аренды недвижимого имущества № НЮ-2633/08 от 25.11.2008г. по которому истец передает, а ответчик принимает в аренду за плату во временное владение и пользование помещения здания бани, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Василия Каменского,9 общей площадью 792,7 кв.м. /п. 1.1./ Срок действия договора установлен сторонами до 30.10.2009г. /п.2.1/
Согласно п. 5.1 договора аренды размер годовой арендной платы составляет 3424464 рублей. В приложении № 2 к договору стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы в сумме 285372 рубля, которая по условиям п.5.2 договора аренды перечисляется ежемесячно на счет арендодателя до 25 числа месяца, предшествующего отчетному. По акту приема-передачи от 02.02.2009г. имущество передано истцом обществу «А-Мега».
По истечении срока аренды ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца.
26.07.2012г. сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, которым внесены изменения в разделы 3 - 10 договора. В частности, данным дополнительным соглашением установлена обязанность ответчика вносить арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца и предусмотрено право истца в одностороннем порядке изменять величину размера арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения (статья 8 ГК РФ).
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах / ч.1 ст. 614 ГК РФ/.
В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из обстоятельств дела следует и ответчиком не оспаривается, что общество «А-Мега» вносило арендную плату по договору аренды несвоевременно и не в полном объеме.
Вместе с тем, ответчик считает, что истцом неправомерно не учтены его платежи в счет арендной платы за август 2011 года перечисленные платежным поручением № 335 от 16.09.2011г. на сумму 140000 рублей и за сентябрь 2011 года по платежным поручениям № 343 от 27.09.2011г. на сумму 200000 рублей и № 347 от 11.10.2011г. на сумму 120000 рублей.
Названные доводы судом рассмотрены и признаны обоснованными. В назначении платежа платежных поручений № 343 и № 347 ответчиком указано на внесение истцу арендной платы по договору аренды за сентябрь, поэтому у общества «РЖД» отсутствовали правовые основания для отнесения этих платежей за иные расчетные периоды 2010 года или 2011 года. Ошибочное указание ответчиком в назначении платежа в платежном поручении № 335 о несении арендной платы за май, при отсутствии у суда достоверных доказательств наличия у общества «А-Мега» задолженности по арендной плате за указанный период, свидетельствует об исполнении ответчиком своих обязательств по внесении арендных платежей в размере 140000 рублей за август 2011 года.
Представитель ответчика также ссылается на отсутствие задолженности по арендной плате за ноябрь 2012 года в сумме 285367,57 рублей. Представленные суду платежные получения № 546 от 03.12.2012г. на сумму 212237,17 рублей и № 559 от 25.12.2012г. на сумму 73130,49 рублей свидетельствуют о внесении указанной суммы истцу. В графе «назначении платежа» в указанных платежных документах отсутствует указание на период, за который вносятся арендные платежи. Вместе с тем, с учетом размера платежей по ним, составляющих величину арендной платы за ноябрь 2012г., суд считает доказанным факт исполнения обществом «А-Мега» обязанности по внесению арендных платежей за ноябрь 2012 года в полном размере.
В соответствии с ч. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Представленные суду документы свидетельствуют о заключении между сторонами договоров по условиям которых истец обязался оказывать ответчику коммунальные услуги / водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение/ с целью использовании арендованного помещения по его назначению, а ответчик своевременно их оплачивать.
Общество «А-Мега» ссылается на необходимость соразмерного уменьшения размера арендных платежей в периоды отсутствия коммунальных услуг, в связи с невозможностью использовать по назначению арендованное имущество.
Названные доводы судом рассмотрены и признаны обоснованными, с учетом положений ч. 4 ст. 614 ГК РФ.
Ответчиком представлен суду отчет № 335-1/14 об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование арендованными помещениями за период отсутствия коммунальных услуг, составленный ООО «Компромисс» 26.11.2014г. и положительное экспертное заключение на данный отчет Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от 01.12.2014г.
Согласно названным документам месячная ставка арендной платы за арендуемые помещения в периоды отсутствия коммунальных услуг с 04.06.2012г. по 25.06.2012г., с 02.07.2012г. по 30.07.2012г., с 06.07.2012г. по 12.08.2012г. составляет 52318 рублей, за периоды с 17.06.2013г. по 24.06.2013г., с 03.07.20163г. по 31.07.2013г. составляет 72928 рублей, а за период с 14.07.2013г. по 31.08.2013г. – 76099 рублей.
С учетом данных ставок арендной платы и периода отсутствия коммунальных услуг, согласно представленному обществом «А-Мега» расчету, проверенному судом и не опровергнутому истцом документально, а также принятых судом возражений ответчика по уплате арендных платежей платежными поручениями № 335,343,347,546,559, арендная плата подлежащая внесению ответчиком за спорные периоды составляет 1015066,71 рублей.
Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614, 621 ГК РФ. В удовлетворении остальной части исковых требований общества «РЖД» следует отказать.
Согласно ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины в сумме 14432,88 рублей следует отнести на ответчика.
Учитывая ходатайства истца об уменьшении размера исковых требований и размер уплаченной при подаче иска госпошлины, обществу «РЖД» подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 12656,75 рублей на основании ст. 104 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ.
Встречные исковые требования общества «А-Мега» судом рассмотрены и признаны обоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Договором аренды, в редакции дополнительного соглашения № 1 /п. 3.3.8/ предусмотрено, что арендатор с письменного согласия арендодателя производит капитальный ремонт недвижимого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на капитальный ремонт могут быть полностью или частично зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.
Из обстоятельств дела следует, что 10.04.2012г. ответчик направил в адрес истца извещение о том, что кровля здания по ул. Василия Каменского,9 находится в критически аварийном состоянии и требует капитального ремонта, что не позволяет арендатору использовать имущество в соответствии с его назначением , указанным в договоре аренды.
Обществом «А-Мега» 01.10.2012г. был заключен договор подряда № 15 на капитальный ремонт кровли здания бани с ООО « Геология, геодезия и строительство» на сумму 470489,90 рублей. Материалами дела подтверждается и обществом «РЖД» не оспаривается выполнение работ названным подрядчиком в полном объеме.
Также истцом не оспаривается факт согласования с ответчиком сметной стоимости работ по капитальному ремонту кровли здания в размере 333041,25 рублей.
Письмом от 17.01.2013г. ответчик предложил истцу зачесть указанную сумму своих затрат в счет арендной платы по договору аренды.
Доказательств зачета указанной суммы в счет арендной платы или возмещения ответчику его затрат на проведение капитального ремонта здания обществом «РЖД» суду не представлено.
Так как затраты ответчика по капитальному ремонту арендованного недвижимого имущества в сумме 333041,25 рублей документально подтверждены, вызваны неотложной необходимостью и их размер согласован с истцом, учитывая положения ст. 616 ГК РФ и условия заключенного сторонами договора аренды, принимая во внимание, что общество «РЖД» длительное время не принимает решения о зачете затрат общества на капитальный ремонт недвижимого имущества или возмещение ответчику его расходов, встречные исковые требования общества «А-Мега» следует удовлетворить в полном объеме.
Согласно ч.1 ст. 110 АПК РФ с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 4000 рублей.
Поскольку судом рассмотрены однородные денежные требования сторон друг к другу, судом проведен зачет этих требований в результате которого с ответчика в пользу истца взыскивается 692458,34 рублей, в том числе, задолженность по арендной плате в сумме 682025,46 рубля, судебные расходы в сумме 10432,88 рублей.
Исходя из того, что пункт 1 статьи 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником, с общества подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения на сумму 692458,34 руб. по ставке рефинансирования Банка России (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта»).
Руководствуясь статьями 104, 110, 112, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края
Р Е Ш И Л:
1.Исковые требования открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727) удовлетворить частично.
2.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243) в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727) 1029499,59 рублей, в том числе, задолженность по арендной плате в сумме 1015066,71 рублей, судебные расходы в сумме 14432,88 рублей.
3. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
4. Возвратить из федерального бюджета открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727) государственную пошлину в сумме 12656,75 рублей, перечисленную платежным поручением № 60504 от 30.04.2014г.
5.Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243) удовлетворить.
6. Зачесть затраты общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243) на капитальный ремонт кровли здания, расположенного в г. Перми по ул. Василия Каменского, 9, в сумме 333041,25 рубль в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № НЮ-2633/08 от 25.11.2008г., заключенного с открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727).
7. Взыскать с открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727) в пользу общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243) судебные расходы в сумме 4000 рублей.
8. Произвести зачет взаимных требований в результате которого
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243) в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727) 692458,34 рублей, в том числе, задолженность по арендной плате в сумме 682025,46 рубля, судебные расходы в сумме 10432,88 рублей.
9.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243) в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727) проценты на случай неисполнения судебного акта, начисленные с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения на сумму 692458,34рублей по ставке рефинансирования Банка России 8,25% годовых.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Пермского края.
