Арбитражный суд Оренбургской области
460046 г. Оренбург, ул. 9 Января, 64
г. Оренбург Дело № А 47- 4588/2007-7ГК
25 апреля 2008 г.
Резолютивная часть оглашена 17 апреля 2008 года
Полный текст решения изготовлен 25 апреля 2008 года
Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Миллер И. Э.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невзоровой Н. А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Некоммерческой негосударственной организации коллегии адвокатов «Евроюрис», г. Оренбург
К комитету по управлению имуществом г. Оренбурга, г. Оренбург
Индивидуальному предпринимателю Новиковой Ирине Владимировне, г. Оренбург
третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора: Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Оренбурга, г. Оренбург
о переводе прав и обязанностей и об обязании заключить договор аренды помещения
При участии
от истца: Чебачев А.Н. – председатель коллегии (протокол от 5.02.07 г.)
от ответчика: Кожемякина В. Н. - гл. специалист (дов. № 1570/1-28 от 14.03.07 г.)
от ответчика: Новикова И. В. – паспорт 53 02 922629 выд. ОВД Ленинского района г. Оренбурга 07.06.02 г.
от третьего лица: Петров Д.В.-спец. юрид. отдела (дов.№1-25/006 от 10.01.08 г.)
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 17.04.08 г.
Установил: Иск предъявлен о признании преимущественного права на заключение договора аренды помещения площадью171,5 кв.м и переводе на себя прав и обязанностей по договору от 12.12. 2006 года № 1-1507а-8094 с предпринимателя Новиковой И.В. на себя и обязании КУИ г.Оренбурга заключить договор аренды помещения площадью 171,5 кв.м на условиях Коллегии адвокатов «Евроюрис», изложенных в протоколе разногласий от 15.01.07 г.
Рассмотрев в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований в части перевода на себя прав и обязанностей, в том числе по договору от 17.01.2008 г. №1-507б-888-3 и в части проведения обязательной оценки остаточной стоимости помещения площадью 171,5 кв.м при передаче в аренду, суд руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным удовлетворить заявленное ходатайство в части перевода на себя прав и обязанностей по договору от 17.01.2008 г. №1-507б-888-3, поскольку данное требование суд оценивает как дополнение к заявленным требованиям, а в части проведения обязательной оценки остаточной стоимости помещения площадью 171,5 кв.м при передаче в аренду отказывает в удовлетворении, так как одновременно изменяются предмет и основания иска, что противоречит указанной выше статье 49 Кодекса.
Заявленные представителем истца письменные ходатайства об истребовании доказательств из УФНС по Оренбургской области (документы по налоговым расчетам авансовых платежей по имуществу) и об отложении судебного заседания, в силу статей 64,67,158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлены судом без удовлетворения. В период рассмотрения дела у истца была возможность представить суду необходимые документы по делу.
Судом рассматриваются требования о признании преимущественного права на заключение договора аренды помещения площадью171,5 кв.м и переводе на себя прав и обязанностей по договорам от 12.12. 2006 года № 1-1507а-8094 и от 17.01.2008 г. №1-507б-888-3с, заключенными с предпринимателем Новиковой И.В. на себя и обязании КУИ г.Оренбурга заключить договор аренды помещения площадью 171,5 кв.м на условиях Коллегии адвокатов «Евроюрис», изложенных в протоколе разногласий от 15.01.07 г.
Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме.
Ответчики возражают против заявленных требований, представив отзыв и дополнительные пояснения по иску.
Третье лицо по делу считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Рассмотрев материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
По договору аренды от 4.10.1996 г. № 1-593р-1490/1769 истцу в аренду ( ранее именовавшемуся «Специализированная консультационно-экспертная юридическая фирма») передано в аренду встроенное нежилое помещение по ул.Пролетарская,56, под офис общей площадью 96 кв. м. Срок действия договора определен сторонами по 31. 10.2006 (т. 1, л. д. 50).
02.10.1998 г. заключается дополнительное соглашение к договору, которым вносятся изменения в п.3.3.10 договора о порядке перечисления, уплаты и изменения расчета размера арендной платы из расчета основной площади 96,0 кв.м (л.д.56 т.1).
28.12.1998 г. Комитетом по управлению имуществом г.Оренбурга было вынесено распоряжение № 1805 о внесении изменений в договор аренды на нежилое помещение по ул.Пролетарская,56 относительно изменения размера площади передаваемой в аренду, которая увеличивалась до 171,5 кв.м.(л.д.114 т.2). План (схема), арендованных помещений, не составлялся.
1.02.1999 г. заключается дополнительное соглашение к договору, которым вносятся изменения в п.3.3.10 договора о порядке перечисления, уплаты и изменения расчета размера арендной платы из расчета основной площади 171,5 кв.м (л.д.55 т.1).
01.11.2006 г.по истечению срока договор от 1996 года прекратил свое действие.
06.12.2006 г. Комитет по управлению имуществом издает распоряжение от 06.12.2006 г. № 2201 о заключении договора аренды нежилого помещения по ул.Володарского\Пролетарская 19\56 , на условиях общей площадью 162,1 кв.м, расположенного на первом этаже (литер А) и на втором (литер ББ1Б2) этажах двухэтажного дома и с учетом измененных коэффициентов ставок арендной платы.
12.12.2006 г. между КУИ г.Оренбурга и предпринимателем Новиковой И.В. заключается договор аренды встроенного нежилого помещения, расположенного на первом этаже двухэтажного здания ( литер Б2) общей площадью 36,6 кв.м со сроком аренды по 29.11.2007г.
Направленный в январе 2007 года в адрес истца проект договора аренды на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом (литер А) и втором (литер ББ1Б2) этажах по адресу ул.Володарского/Пролетарская,19/56 для использования под юридическую консультацию общей площадью 162,1 кв.я, из которых первый этаж 103,4 кв.м ( литер А) и второй этаж 58,7 кв.м (литер ББ1Б2) (л.д.9 т.1) возвращен КУИ г.Оренбурга с протоколом разногласий (л.д.13 т.1).
Арендодатель не согласился с указанным протоколом и направил арендатору свой протокол согласования разногласий, который истцом подписан не был (л.д.18 т.1).
Таким образом, договора, подписанного обеими сторонами, не имеется.
17.01.2008 г. между КУИ г.Оренбурга и предпринимателем Новиковой И.В. заключается договор аренды встроенного нежилого помещения, расположенного на первом этаже двухэтажного здания ( литер Б2) общей площадью 36.6 кв.м по 29.11.2008 г.
Обращаясь в арбитражный суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора, истец ссылается на то, что на основании статей 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает преимущественным правом аренды на нежилые помещения общей площадью 171,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Володарского/Пролетарская, 19/56. Истец считает, что заключением договоров аренды с предпринимателем Новиковой И.В. от 10.01.2007 так же нарушено его преимущественное право на заключение нового договора аренды, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящим иском. Кроме того, учитывая наличие протокола разногласий и протокола согласования новых условий договора аренды нежилых помещений по ул. Володарского/Пролетарская, 19/56 истец просит суд обязать КУИ г.Оренбурга заключить договор аренды помещения площадью 171,5 кв.м на условиях Коллегии адвокатов «Евроюрис», изложенных в протоколе разногласий от 15.01.07 г.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Следовательно, право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом, возникает лишь при наличии заключенного и действующего между арендодателем и третьим лицом договора аренды.
Вместе с тем, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих передачу спорного нежилого помещения площадью 171,5 кв.м в аренду третьим лицам, либо балансодержателю для производственных целей, что, соответственно, исключает право истца к понуждению ответчика на заключение договора на новый срок.
До настоящего времени договор аренды с другим лицом не заключен, спорное помещение используется истцом.
Между тем, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Из текста договора 1996 года следует, что в аренду истцу передается встроенное нежилое помещение общей площадью 96 кв.м., в том числе основная - 96 кв.м, без ссылок на этажи, конкретные номера комнат и литеры помещений. Акт - приема передачи в материалы дела представлен не был, плана (схемы), передаваемых в аренду помещений к договору не имеется.
В дальнейшем, в 1999г. дополнительным соглашением к договору аренды от 4.10.1996 г. стороны вносят изменения в пункт 3.3.10 договора, ссылаясь на другой размер арендованной площади – 171,5 кв.м, вместе с тем изменения в пункт 1.2.2. данного договора аренды, в котором указывалась арендованная площадь в размере 96 кв.м, надлежащим образом оформленные изменения (дополнения) в договор аренды не вносятся.
Из устных пояснений сторон, в 1996 году в аренду якобы передавались нежилые помещения в г.Оренбурге, по ул. Володарского/Пролетарская, 19/56 в двухэтажном здании на первом этаже, а затем были переданы в аренду и помещения на втором этаже. Дополнительные соглашения к договору об изменении арендованной площади с указанием их технической характеристики в материалы дела суду представлены не были, устно стороны затруднялись пояснить данные обстоятельства.
Из представленного суду технического паспорта от 1971 года на двухэтажное здание по ул. Володарского/Пролетарская, 19/56 следует, что на первом этаже- литер А расположено не одно нежилое помещение площадью 96 кв.м, как указано в договоре аренды, а несколько помещений (комнат), имеющие каждая свой номер (с 1 по 9) и площадь, что в совокупности составляет общую площадью 109,1кв.м.
Кроме того, ссылаясь в дополнительном соглашении от 01.02.1999 г. на размер арендованной площади 171,9 кв.м стороны не определили конкретную техническую характеристику данного нежилого помещения, его местонахождение (этаж) в здании по ул. Володарского/Пролетарская, 19/56.
Из технического паспорта не следует, что в данном здании есть указанное помещение площадью 171,9 кв.м. В судебном заседании стороны устно пояснили, что арендатор (истец по делу) занимает помещения, как на первом, так и на втором этаже, что предметом договора 1996 года не определено.
Таким образом, здание по ул. Володарского/Пролетарская, 19/56 состоит из двух этажей с нежилыми помещениями. Однако, текст договора аренды от 04.10.1996 г. и дополнительные соглашения к нему не позволяют определить, какие из нежилых помещений, входящие в состав данного двухэтажного здания, подлежали передаче в аренду истцу. Акт приема-передачи имущества, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованных помещений, в материалы дела не представлен.
Представителем КУИ г.Оренбурга представлен технический паспорт данного здания с планами первого и второго этажа, на котором отмечены помещения арендованные ответчиком. Согласно данному плану и пояснений ответчика истцом арендовались нежилые помещения на первом и втором этажах здания, имеющие различные литеры и площади, что не нашло отражения в тексте договора аренды от 04.10.1996г. (л.д.18-20 т.3).
Кроме того, анализируя пояснения представителей истца и ответчика, суд сделал вывод, что ответчиком использовались и иные нежилые помещения, вспомогательного назначения.
Относительно площади 36,6 кв.м, договоры аренды по которой были заключены в 2007 и 2008 годах между КУИ г.Оренбурга и предпринимателем Новиковой И.В.судом установлено, что в договоре аренды 1996 г., заключенного между истцом и КУИ г.Оренбурга данная площадь не индивидуализирована и не отражена как передаваемая в аренду в составе 96кв.м или 171.5 кв.м. В техническом паспорте, составленном на 1971 год (действовавший на момент заключения договора аренды от 04.10.1996 г.) нежилое помещение площадью 36,6 кв.м отсутствует (л.д.18, 19,20 т.3). Описание данного помещения появилось в техническом паспорте на здание по ул. Володарского/Пролетарская, 19/56, который был составлен в 2005 году. Из указанного описания следует, что нежилое помещение площадью 36,6 кв.м состоит из 2 комнат и является отдельно стоящим (л.д.69 т.1). Данное помещение невозможно идентифицировать как входящее в состав арендованных площадей по договору от 04.10.1996 г.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
По смыслу указанной нормы следует, что предметом данного договора является индивидуально-определенная вещь, обладающая рядом характеристик, позволяющих ее персонифицировать.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.
Поскольку объект аренды (нежилое помещение общей площадью 96 кв. м, в дальнейшем 171,5 кв.м) не имеет индивидуальных признаков в составе другой недвижимости, следует сделать вывод, что договор аренды от 04.10.1996 г. не имеет всех существенных условий для данного института обязательств.
Принимая во внимание изложенное, суд считает, что договор от 04.10.1996г. является незаключенным, он не влечет для сторон каких-либо правовых последствий, из чего следует, что у истца по делу отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды помещения площадью171,5 кв.м и переводе на себя прав и обязанностей по договорам от 12.12. 2006 года № 1-1507а-8094 и от 17.01.2008 г. №1-507б-888-3с, заключенных с предпринимателем Новиковой И.В.
При данных обстоятельствах доводы истца в отношении оценки помещений, находящихся в здании по ул. Володарского/Пролетарская, 19/56 как жилые судом не принимаются как обоснованные.
Кроме того, истец заявил требования об обязании КУИ г.Оренбурга заключить договор аренды помещения площадью 171,5 кв.м на условиях Коллегии адвокатов «Евроюрис», изложенных в протоколе разногласий от 15.01.07 г.Из устных пояснений истца и представленных в дело материалов: проекта договора, протокола разногласий, протокола согласований суд оценивает данные требования как преддоговорный спор.
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным.
Таким образом, положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только в тех случаях, когда для одной из сторон заключение договора является обязательным в силу закона. Однако действующим законодательством не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор аренды нежилого помещения с истцом и понуждение к заключению договора не допускается.
На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации возникшие разногласия при заключении договора могут быть переданы на рассмотрение суда только по соглашению сторон.
Заключение договора аренды не является обязательным для истца или ответчика.
Доказательств того, что между сторонами было достигнуто соглашение о передаче разногласий, возникших при заключении нового договора аренды, на рассмотрение суда, истцом представлено не было (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), на что ответчик указывал в отзыве от 12.09.2007 г.( л.д.42т.1).
Кроме того, в п. 1.18 протокола разногласий (л.д.14 т.1), на который ссылается истец, отсутствуют сведения о том, что стороны согласовали передачу разногласий, возникших при его заключении, на рассмотрение арбитражного суда.
При данных обстоятельствах, суд считает, что в исковых требованиях о признании преимущественного права на заключение договора аренды помещения площадью171,5 кв.м и переводе на себя прав и обязанностей по договорам от 12.12. 2006 года № 1-1507а-8094 и от 17.01.2008 г. №1-507б-888-3с, заключенным с предпринимателем Новиковой И.В. на себя в исковых требованиях следует отказать, а в отношении преддоговорных требований суд прекращает производство по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается с истца. При подаче иска в суд государственная пошлина истцом была уплачена.
Руководствуясь статьями 167,168, 170 , 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Оренбургской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http//18aas.arbitr/ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Копии решения направить лицам, участвующим в деле.
Судья И.Э. Миллер
