АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024
http: //www.Orenburg.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Оренбург Дело № А47-2636/2021
26 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена апреля 2022 года
В полном объеме решение изготовлено апреля 2022 года
Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Долговой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шинкаревой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Осадчего Владислава Викторовича, ИНН 561016244006, ОГРНИП 314565828000182, г. Оренбург
к индивидуальному предпринимателю Селивановой Ирине Александровне, ИНН 561010523042, ОГРНИП 307565813400162, г. Оренбург
о взыскании 81 361 руб. 62 коп.
встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Селивановой Ирины Александровны, ИНН 561010523042, ОГРНИП 307565813400162, г. Оренбург
к индивидуальному предпринимателю Осадчему Владиславу Викторовичу, ИНН 561016244006, ОГРНИП 314565828000182, г. Оренбург
о признании ничтожным договора аренды
о взыскании 52 155 руб. 38 коп.
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Осадчий Владислав Викторович обратился в Арбитражный суд Оренбургской области к индивидуальному предпринимателю Селивановой (ранее- Пономаревой) Ирине Александровне с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды помещения № 15 от 08.10.2020 в размере 81 361 руб., из которых: 33 800 руб. – основной долг за период с 10.12.2020 по 10.02.2021, 15 717 руб. – пени за период с 10.12.2020 по 10.02.2021, с дальнейшим начислением пени до полной уплаты долга, 31 844 руб. –убытки в виде возмещения ущерба помещению, а также судебных расходов: на оплату государственной пошлины в размере 3 254 руб., на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб.
Индивидуальный предприниматель Селивановой (ранее- Пономарева) Ирина Александровна обратилась в суд со встречным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Осадчему Владиславу Викторовичу о признании ничтожным договора аренды помещения от 08.10.2020 № 15; о взыскании задолженности в размере 52 155 руб. 38 коп., из которых: 50 700 руб. – незаконно полученные денежные средства; 1 455 руб. 38 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате государственной пошлины.
При рассмотрении спора в порядке ст. 124 АПК РФ судом принято изменение наименование ответчика – с индивидуального предпринимателя Пономаревой Ирины Александровны на индивидуального предпринимателя Селиванову Ирину Александровну.
Истец и ответчик о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Истец, ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.
При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.
Между индивидуальным предпринимателем Осадчим Владиславом Викторовичем (арендодатель, истец) и индивидуальным предпринимателем Пономаревой Ириной Александровной (арендатор, истец) заключен договор аренды помещения № 15 от 08.10.2020 (том 1 л.д. 69-71), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование помещение площадью 23 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, переулок Южный д. 35.
В соответствии с пунктом 2.1 арендная плата за объект состоит из постоянной части арендной платы, которая равна 16 900 руб. и включает в себя все коммунальные платежи (пункт 2.1.1 договора).
Согласно пункту 2.2 договора арендатор оплачивает арендную плату в следующем порядке:
2.2.1. Первый платёж в части постоянной арендной платы по договору производится арендатором в момент подписания договора аренды и является обеспечительным/авансовым/залоговым платежом. Второй платёж вносится в момент подписания договора и идет в счет оплаты постоянной арендной платы за первый месяц аренды по данному договору. В дальнейшем арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа расчётного месяца, путем передачи наличными.
Арендная плата начисляется с «10» октября 2020 (пункт 2.3 договора).
Пунктом 2.8 договора установлено, что обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора возвращается арендатору при сдаче арендодателю помещения, если в помещении будут отсутствовать дефекты такие как: сколы на керамограните, сколы, трещины, дыры на стенах, радиаторах, подоконниках, окнах, двери и потолке, будет работать вся электрика (розетки, светильники), будет исправна сплит-система и радиаторы. Если дефекты будут обнаружены, тогда данный обеспечительный платеж будет учтен в стоимость восстановительных работ.
В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае нарушения арендатором сроков снесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5.5 договора арендатор вправе требовать досрочного внесудебного расторжения договора в случаях, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, либо письменно уведомив арендодателя за 60 календарных дней.
В разделе 14 договора сторонами указаны адреса и банковские реквизиты, указаны номера телефонов.
Как указывает истец, ответчиком внесена оплата за октябрь и ноябрь 2020 года, а также обеспечительный платеж при заключении договора (чеки об оплате - том 2 л.д. 34). После ноября 2020 года ответчик уклонялся от уплаты арендных платежей, помещение освободил только 10.02.2021 (согласно тексту искового заявления). После освобождения помещения арендодателем выявлены дефекты, причиненные арендуемому помещению (повреждение шпаклевки и окраски стен), для устранения которых истцом выполнен ремонт с привлечением третьих лиц. Затраты, понесенные на устранение повреждений помещения в размере 48 744 руб., истец расценивает как ущерб и полагает необходимым взыскать с ответчика указанные расходы за вычетом размера обеспечительного платежа.
С целью досудебного урегулирования спора ИП Осадчим В.В. 16.02.2021 в адрес ответчика направлена претензия (том 1 л.д. 12-13, 72).
Ответчик в отзыве на первоначальное исковое заявление (том 1 л.д. 92-94,122-123) возражал против удовлетворения иска, указывая, что арендодатель был уведомлен о расторжении договора аренды еще 30.11.2020 путем отправки сообщения в мессенджере WhatsApp (том 1 л.д. 129). Арендатор указывает, что помещение освобождено в начале декабря, оплата арендных платежей произведена за весь период нахождения в помещении. Претензии в части фактического состояния помещения при его освобождении истцом не предъявлялись, акт приема-передачи помещения сторонами не составлялся. За отверстия в стене, нанесенные при осуществлении деятельности в арендуемом помещении, 25.11.2020 истцу перечислены 3 500 руб.
В судебном заседании 29.03.2022 по ходатайству ответчика в качестве свидетеля опрошен Вдовкин Алексей Павлович. Свидетель, предупрежденный судом об уголовной ответственности, пояснил, что с 09.01.2021 арендовал у ИП Осадчего В.В. помещение, расположенное в здании по адресу г. Оренбург, пр. Южный, д. 35. К моменту въезда в помещение, в нем не велись ремонтные работы, внутреннее состояние было хорошим, без видимых недостатков.
В свою очередь, ответчиком заявлено встречное исковое заявление о признании ничтожным договора аренды помещения от 08.10.2020 № 15; о взыскании перечисленных арендных платежей как незаконно полученных, а также начислении на них процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование встречного иска указано, что здание, в котором истцом сдаются в аренду помещения, фактически используется не по разрешенному назначению. Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга № 2775-р от 29.10.2019 Осадчему В.В. предписано снести самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0232013:16 (том 2 л.д. 33). Полагая, что договор аренды, заключенный в отношении самовольной постройки, является ничтожным, ИП Селиванова И.А. подала встречное исковое заявление.
Возражая против удовлетворения встречного иска (том 1 л.д. 139-141), ИП Осадчий В.В. указывает, что выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит сведения, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0232013:16 размещен многоквартирный дом со встроенным нежилым помещением. Помещения в указанном встроенном нежилом помещении и сдаются в аренду ИП Осадчим В.В. как собственником. Распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга № 2775-р от 29.10.2019 о сносе самовольной постройки отменено Ленинским районным судом г. Оренбурга 27.03.2020 в рамках рассмотрения дела № 2а-2077/2020. Однако, оно относилось не к рассматриваемому помещению, а к надворной постройке (гаражу).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречных требований ввиду следующего.
Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Взаимоотношения сторон основаны на договоре аренды помещения № 15 от 08.10.2020.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением, либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск; определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
Заявляя встречное исковое заявление о признании договора аренды ничтожным, ИП Селиванова И.А. указывает, что нежилое здание, помещения, которые ИП Осадчий В.В. сдает в аренду, являются самовольной постройкой, имеется распоряжение о его сносе.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого, договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Как указано в абз. 3 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011, судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.
Ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 ГК РФ, направлено именно на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав.
В отношении самовольной постройки не допускается совершение каких-либо гражданско-правовых сделок. Заключение договоров в отношении объекта самовольной постройки, в целях введения в гражданский оборот объекта самовольного строительства противоречит закону.
Индивидуальным предпринимателем Селивановой Ириной Александровной не представлены доказательства признания имущества, переданного ей по договору аренды, самовольной постройкой. Напротив, в материалы дела представлены выписки из ЕГРН (том 2 л.д. 5-31), в которых содержится запись о том, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0232013:16 размещен многоквартирный дом со встроенным нежилым помещением, указанная недвижимость принадлежит Осадчему Владиславу Викторовичу.
Распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга № 2775-р от 29.10.2019 о сносе самовольной постройки отменено Ленинским районным судом г. Оренбурга 27.03.2020 в рамках рассмотрения дела № 2а-2077/2020.
Иных доводов и доказательств в обоснование встречных исковых требований не представлено.
При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении встречного искового заявления о признании договора аренды помещения от 08.10.2020 ничтожным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата перечисленных денежных средств.
Рассмотрев первоначальные исковые требования о взыскании арендных платежей за период с 10.12.2020 по 10.02.2021 в сумме 33 800 руб., 15 717 руб. пени с последующим начислением до полной уплаты долга и убытков в виде затрат на ремонт в сумме 31 844 руб., судом установлено следующее.
Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно условиям обязательства и требованиям закона.
Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2). Согласно статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В соответствии с пунктами 4, 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.
По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ)
В соответствии положениями пункта 3 статьи 401 ГК РФ, в случае ненадлежащего исполнения обязательства лицо, которому причинены убытки, вправе требовать их возмещения от контрагента в обязательстве в случае наличия в действиях последнего: факта неправомерного поведения причинителя убытков (неисполнения им своих обязанностей в обязательстве), наличия ущерба и наличия непосредственной причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением обязательства и возникшими убытками, и вины, если это предусмотрено законом или договором.
В силу предусмотренных статьей 15, 1064 ГК РФ, а также разъяснений пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
Требование о возмещении убытков может быть удовлетворено только при доказанности всех названных элементов в совокупности.
В качестве подтверждения факта несения убытков истцом по первоначальному иску в материалы дела представлены: договор подряда на ремонтно-строительные работ от 10.01.2021, заключенный с ИП Елькиным В.М. (том 1 л.д. 81-85), акт приема выполненных работ от 16.02.2021 (том 2 л.д. 95), расписка о получении денежных средств в размере 48 744 руб. от 16.01.2021 (том 2 л.д. 94). К взысканию ИП Осадчим В.В. предъявлена 31 844 руб. убытков, расчет произведен за минусом обеспечительного платежа (48 744 руб. по договору подряда – 16 900 руб. обеспечительный платеж).
В качестве доказательств порчи стен помещения истцом представлены фотографии (том 2 л.д. 96-101).
Статьей 622 ГК РФ определено, что арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Стороны не отрицали тот факт, что акт возврата помещения не подписывался.
Вместе с тем, ответчик отрицал факт повреждения помещения, ставил под сомнение необходимость выполнения того объема работ, который согласован в смете к договору подряда. Претензии в части фактического состояния помещения при его освобождении истцом не предъявлялись, акт приема-передачи помещения сторонами не составлялся. За отверстия в стене, нанесенные при осуществлении деятельности в арендуем помещении, 25.11.2020 истцу перечислены 3 500 руб. (том 2 л.д. 108).
При подписании договора аренды и первоначальной передаче имущества от истца ответчику к договору не составлялся акт осмотра, состояние и качество ремонта помещения отдельно не фиксировалось.
Истцом не представлено доказательств того, что зафиксированные на фотографиях недостатки не являются следствием естественного износа, а возникли по вине ответчика, не обоснована необходимость полного косметического ремонта стен (включая грунтовку, шпаклевку и покраску стен).
Проанализировав договор подряда на ремонтно-строительные работ от 10.01.2021, заключенный с ИП Елькиным В.М. (том 1 л.д. 81-85), суд считает его не относимым к заявленной сумме ущерба, поскольку срок выполнения работ в пункте 2.2 договора указан до 15.02.2021, акт приема выполненных работ подписан 16.02.2021 (том 2 л.д. 95). Свидетель Вдовкин А.П. в судебном заседании 29.03.2022 пояснил, что им договор аренды спорного помещения заключен с истцом уже 09.01.2021, и в тот период помещение уже было свободно и в надлежащем виде, другие помещения в здании были заняты арендаторами.
Учитывая, что свидетель предупрежден об уголовной ответственности, основания для критической оценки его пояснений у суда отсутствуют.
Кроме того, суд усматривает противоречия в пояснениях истца – указывая в исковом заявлении об освобождении помещения ответчиком лишь 10 февраля 2021 года, в качестве доказательств устранения недостатков помещения представлен договор от 10 января 2021 года.
Судом принят во внимание довод ответчика, что в качестве компенсации за некоторые изменения в арендуемом помещении (сверление нескольких отверстий в стенах), ИП Селиванова И.П. перечислила 3 500 руб. (том 2 л.д. 108). Доказательств причинения убытков в большем объеме, равно как и доказательств несения больших затрат на устранение указанных недостатков истцом не представлено.
Суд неоднократно предлагал истцу явиться в судебное заседание для дачи пояснений, опроса свидетеля, представить доказательства в опровержение доводов ответчика, свидетельских показаний (в частности, протокольные определения от 29.03.2022, 04.04.2022), однако истец не явился в судебное заседание, дополнительных доказательств не представил.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).
На основании изложенного, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны ответчика неправомерного поведения, неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязанностей как арендатора в рамках заключенного договора, а также недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика, наличием в его деяниях вины и возникшими убытками истца.
Суд отказывает в удовлетворении первоначальных исковых требований в части взыскания убытков в размере 31 844 руб.
Относительно требования о взыскании арендной платы за декабрь-январь суд отмечает следующее.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата за объект состоит из постоянной части арендной платы, которая равна 16 900 руб. и включает в себя все коммунальные платежи (пункт 2.1.1 договора).
Согласно пункту 2.2 договора арендатор оплачивает арендную плату в следующем порядке:
2.2.1. Первый платёж в части постоянной арендной платы по договору производится арендатором в момент подписания договора аренды и является обеспечительным/авансовым/залоговым платежом. Второй платёж вносится в момент подписания договора и идет в счет оплаты постоянной арендной платы за первый месяц аренды по данному договору. В дальнейшем арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа расчётного месяца, путем передачи наличными.
Арендная плата начисляется с «10» октября 2020 (пункт 2.3 договора).
Ответчиком внесена оплата за октябрь и ноябрь 2020 года, а также обеспечительный платеж при заключении договора (чеки об оплате - том 2 л.д. 34). Таким образом, общая сумма внесенных денежных средств составляет 50 700 руб. Указанный факт сторонами не оспаривался.
Пунктом 2.8 договора установлено, что обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора возвращается арендатору при сдаче арендодателю помещения, если в помещении будут отсутствовать дефекты такие как: сколы на керамограните, сколы, трещины, дыры на стенах, радиаторах, подоконниках, окнах, двери и потолке, будет работать вся электрика (розетки, светильники), будет исправна сплит-система и радиаторы. Если дефекты будут обнаружены, тогда данный обеспечительный платеж будет учтен в стоимость восстановительных работ.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
В силу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно пункту 5.5 договора арендатор вправе требовать досрочного внесудебного расторжения договора в случаях, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, либо письменно уведомив арендодателя за 60 календарных дней.
Истец и ответчик не отрицали факт прекращения арендных отношений, однако между сторонами имеется спор о моменте расторжения договора и фактического освобождения помещения.
ИП Селиванова И.А. указывает, что арендодатель уведомлен о расторжении договора аренды 30.11.2020 путем отправки сообщения в мессенджере WhatsApp (том 1 л.д. 129), фактически помещение освобождено в начале декабря 2020 года.
ИП Осадчий В.В. в судебных заседаниях, письменных пояснениях не отрицал факт получения указанного сообщения, однако указывал, что помещение освобождено 10.02.2021 (согласно тексту искового заявления), в связи с этим арендная плата должна быть взыскана и за период с 10.12.2020 по 10.02.2021. При этом истец по первоначальному иску также ссылается на переписку сторон в WhatsApp в качестве доказательства факта передачи ключей от арендатора позднее декабря 2020 года (том 1 л.д. 60-68).
Проанализировав представленные сторонами доказательства, в частности, скриншоты переписки в мессенджере WhatsApp, суд приходит к выводу о признании указанной переписки допустимым доказательство по делу ввиду следующего.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа. Документы, полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет, а также документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, допускаются в качестве письменных доказательств в случаях и порядке, которые предусмотрены Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или договором. Если копии документов представлены в арбитражный суд в электронном виде, суд может потребовать представления оригиналов этих документов.
Федеральными законами не предусмотрено каких-либо ограничений в способах доказывания факта распространения сведений через телекоммуникационные сети (в том числе через сайты в сети Интернет). Поэтому при разрешении вопроса о том, имел ли место соответствующий факт, суд вправе принять любые средства доказывания, предусмотренные гражданским процессуальным законодательством (абзац первый пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 15.06.2010 N 16 "О практике применения судами Закона Российской Федерации "О средствах массовой информации").
В разделе 14 договора сторонами указаны адреса и банковские реквизиты, также указаны номера телефонов. В частности, в качестве номера телефона ИП Осадчего В.В. указан – 89198564105.
Переписка в мессенджере WhatsApp представленная в материалы дела обеими сторонами в качестве подтверждения собственных доводов. Так, ИП Осадчий В.В., представляя указанную переписку, ссылается на длительность срока передачи ключей от помещения со стороны от ИП Селивановой И.А. (том 1 л.д. 60-68); ИП Селиванова И.П. ссылается на факт уведомления арендодателя о расторжении договора аренды путем направления сообщения в WhatsApp(том 1 л.д. 129).
Переписка сторон в мессенджере WhatsApp не оспаривалась стороной истца, в материалы дела истцом представлена часть данной переписки (том 1 л.д. 60-68); в сообщениях, представленных ответчиком (том 1 л.д. 129), указан номер телефона получателя (89198564105) и данный номер также указан в качестве контактного телефона арендодателя в разделе 14 договора (том 1 л.д.71). Ввиду указанного, суд признает переписку сторон в мессенджере WhatsApp допустимым письменным доказательством.
Принимая во внимание, что ИП Селиванова И.А. уведомила арендодателя о прекращении договорных обязательств 30 ноября 2020 года (том 1 л.д. 129), исходя из последующих фактических действий сторон, направленных именно на расторжение договора, суд считает возможным с этой даты исчислять 60-дневный срок для расторжения договора, установленный пунктом 5.5 договора аренды. Следовательно, на арендаторе лежит обязанность по уплате арендных платежей за декабрь 2020 года и январь 2021 года.
Довод истца об освобождении помещения лишь 10.02.2021 (указано в исковом заявлении) судом отклоняется, поскольку переписка, представленная самим ИП Осадчим В.В., содержит сведения о передачи ему ключей от помещения 09.01.2021 (том 1 л.д. 60-61), в сообщениях от 11.01.2021 (том 1 л.д. 65-66) ИП Селиванова И.П. просила арендодателя вернуть ключи обратно. Кроме того, свидетель Вдовкин А.П. в судебном заседании 29.03.2022 пояснил, что им договор аренды спорного помещения заключен уже 09.01.2021 и в тот период помещение уже было свободно. Кроме того, ИП Осадчий В.В. в своих пояснениях суду указывал, что ИП Пономарева И.А. в январе 2021 года уже съехала из помещения (аудиопротокол от 08.02.2022). Более того, факт передачи ключей от помещения и факт освобождения помещения – это различные действия, которые могут и не быть одномоментны.
Ответчиком внесена оплата за октябрь и ноябрь 2020 года, а также обеспечительный платеж при заключении договора (чеки об оплате - том 2 л.д. 34). Таким образом, общая сумма внесенных денежных средств составляет 50 700 руб. Указанный факт сторонами не оспаривался.
Пунктом 2.8 договора установлено, что обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора возвращается арендатору при сдаче арендодателю помещения, если в помещении будут отсутствовать дефекты такие как: сколы на керамограните, сколы, трещины, дыры на стенах, радиаторах, подоконниках, окнах, двери и потолке, будет работать вся электрика (розетки, светильники), будет исправна сплит-система и радиаторы. Если дефекты будут обнаружены, тогда данный обеспечительный платеж будет учтен в стоимость восстановительных работ.
Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств, то есть имеет компенсационный характер.
В рассматриваемом деле внесение обеспечительного платежа в рамках договора аренды по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение арендатором обязательств договору. То есть обеспечительный взнос имеет целевое назначение – гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности в случае ненадлежащего исполнения обязательств и причинении убытков арендодателю в результате использования арендуемого помещения.
Основания для удержания обеспечительного платежа как возмещения ущерба арендодателю ремонтом помещения у ИП Осадчего В.В. отсутствуют, поскольку им не доказан факт порчи помещения арендатором.
Поскольку пунктом 2.2.1 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа расчётного месяца, путем передачи наличными, денежные средства, внесенные ответчиком 03.10.2020, засчитываются в счет оплаты октября 2020 года, денежные средства, внесенные ответчиком 13.11.2020, засчитываются в счет ноября 2020 года (том 2 л.д. 34). Таким образом, с учетом уведомления о расторжении договора 30.11.2020, ответчик обязан уплатить истцу арендную плату еще за 60 календарных дней, то есть за декабрь 2020 года, январь 2021 года.
Принимая во внимание перечисление 03.10.2020 обеспечительного платежа в сумме 16 900 руб., и отсутствие оснований для его одностороннего удержания арендодателем (истцом не доказан факт порчи помещения арендатором), суд относит данную оплату в качестве погашения задолженности за декабрь 2020 года и взыскивает с ответчика в пользу истца по первоначальному иску 16 900 руб. арендной платы за январь 2021 года. В удовлетворении первоначальных требований в части взыскания арендных платежей в оставшейся части суд отказывает.
Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о взыскании пени в размере 15 717 руб. за период с 10.12.2020 по 10.02.2021.
Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае нарушения арендатором сроков снесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В связи с тем, что требование истца о взыскании арендной платы удовлетворено судом частично в сумме 16 900 руб. за январь 2021 года, судом произведен перерасчет неустойки, период ее начисления определен с 12.01.2021 (по п. 2.2.1 договора оплата не позднее 10-го числа, по ст. 193, 194 ГК РФ учтены нерабочие дни) по 10.02.2021 (дата, указанная самим истцом).
Согласно расчету суда размер неустойки составляет 5 070 руб. В указанной сумме первоначальные требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению. В удовлетворении требовании о взыскании неустойки в остальной части суд отказывает.
Основания для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств отсутствуют.
Также истец просит взыскать неустойку по день фактической оплаты основного долга.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Таким образом, исходя из указанных разъяснений, истец правомерно заявил требование о присуждении неустойки по день фактического исполнения обязательства, в связи с чем требование истца о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства суд находит обоснованным и полагает возможным взыскать с ответчика неустойку, начиная с 11.02.2021, исходя из размере 0,1 % от суммы долга 16 900 руб. по день фактического исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно статьям 309, 310, 606, 614 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом согласно условиям обязательства и требованиям закона, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично в сумме 21 070 руб., в том числе 16 900 руб. основного долга, 5 070 руб. неустойки, с дальнейшим начислением неустойки, исходя из размера 1% от суммы долга 16 900 руб., начиная с 11.02.2021 по день фактической уплаты долга.
Истец также просит взыскать с ответчика судебные издержки в виде оплаты услуг представителя в размере 20 000 руб.
Статьей 106 АПК РФ предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Из данной статьи следует, что все судебные расходы, которые понесло лицо, участвующее в деле, в пользу которого вынесен судебный акт, арбитражный суд взыскивает с противоположной стороны.
Данной нормой Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено возмещение только фактически понесенных расходов.
В качестве доказательств несения расходов истцом представлен договор на оказание юридических услуг от 10.02.2021, заключенный с Сармазановым В.И., на сумму 20 000 руб. Указанный договор содержит отметку о получении Сармазановым В.И. 20 000 руб.
Пунктом 3 Информационного письма от 5 декабря 2007 № 121 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» предусмотрено, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.
Как установлено частью 2 статьи 110 АПК РФ, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
В Определении от 21.12.2004 № 454-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что часть 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. При этом реализация названного права судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.
Критерии определения разумности понесенных лицом по делу расходов содержатся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» и Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах».
В пункте 20 Информационного письма от 13.08.2004 № 82 установлено, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Судебные издержки возникают в сфере процессуальных отношений и должны быть реально понесены стороной для восстановления нарушенного права в судебном порядке. При взыскании судебных расходов следует принимать во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что расходы стороны вызваны объективной необходимостью по защите нарушенного права, при этом для решения вопроса о размере взыскиваемых расходов на представителя необходимо исследовать представленные документы, подтверждающие как факт оказания услуг, так и размер понесенных стороной затрат. Право на возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя возникает при условии фактического несения стороной (доверителем) затрат, получателем которых является лицо (организация), оказывающее юридические услуги.
Определяя разумный предел возмещения судебных расходов стороны, арбитражный суд исходит из дискреции, предоставленной ему частью 2 статьи 110 АПК РФ. В рамках конкретного дела арбитражный суд принимает решение на основании закона и личных суждений об исследованных доказательствах с учетом правил оценки, установленных статьей 71 АПК РФ.
В силу статьи 65 АПК РФ доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая их возмещения.
В свою очередь, ответчик, заявляя о необходимости уменьшения размера подлежащих к взысканию расходов по оплате юридических услуг, вправе представить суду доказательства чрезмерности понесенных ответчиком расходов, в том числе с учетом стоимости таких услуг в регионе, а также сведений статистических органов о ценах на рынке юридических услуг.
Кроме того, следует учитывать, что сравнение и оценка заявленного размера возмещения расходов на оплату услуг представителя не должны сводиться исключительно к величине самой суммы, без анализа обстоятельств, обусловивших такую стоимость. Для этого имеются объективные пределы оценки, вызванные самостоятельностью действий стороны в определении для себя способа и стоимости защиты, вызванного как несомненностью своих требований по иску, соразмерностью затрат последствиям вызванного предмета спора, так и поиском компетентных и опытных юридических сил для их отстаивания в суде.
Суд вправе по собственной инициативе возместить расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, в разумных, по его мнению пределах, поскольку такая обязанность является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле (указанная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2545/12 от 24.07.2012).
Разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвоката по представлению интересов доверителей в арбитражном процессе.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства, представленные истцом в подтверждение оплаты юридических услуг, принимая во внимание предмет спора, объем и сложность выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительность рассмотрения дела, отсутствие представителя истца в судебных заседаниях, суд считает заявленную истцом сумму расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. не соразмерной сложности рассматриваемой категории спора.
Указанный размер судебных расходов, по мнению суда, не отвечает критериям разумности, с учетом категории спора, цены иска и отсутствия какой-либо сложной правовой позиции и противоречивости сложившейся судебной практики по аналогичным спорам, объема доказательственной базы, а также с целью исключения чрезмерности и нарушения баланса интересов лиц, участвующих в деле, исходя из принципа разумности и сложившейся судебной практики возмещения расходов на оплату услуг представителя считает возможным удовлетворить требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб.
Поскольку первоначальные исковые требования ИП Осадчего В.В. удовлетворены частично, судебные издержки относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, согласно статье 110 АПК РФ, в размере 25,9% в сумме 3 885 руб. В удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя в оставшейся части суд отказывает.
Государственная пошлина в силу ст. 110 АПК РФ относится на ответчика по первоначальному иску в сумме 843 руб. и взыскивается в пользу истца по первоначальному иску; по встречным исковым требования государственная пошлина относится полностью на ИП Селиванову И.А.
После объявления резолютивной части решения суда, при изготовлении решения суда в полном объеме, установлено, что судом при изготовлении резолютивной части решения допущена опечатка.
Во вводной части резолютивной части решения суда от 19.04.2022 при указании ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) вместо: «индивидуального предпринимателя Селивановой Ирины Александровны» ошибочно указано: «индивидуального предпринимателя Пономаревой Ирины Александровны».
В соответствии с частью 3 статьи 179 АПК РФ, арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
Учитывая, что указанная опечатка не изменяет существа принятого судебного акта, она подлежит исправлению в порядке статьи 179 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 171, 176 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования индивидуального предпринимателя Осадчего Владислава Викторовича удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Селивановой Ирины Александровны в пользу индивидуального предпринимателя Осадчего Владислава Викторовича 21 070 руб., в том числе 16 900 руб. основного долга, 5 070 руб. неустойки, продолжить начисление неустойки, исходя из размера 1% от суммы долга 16 900 руб., начиная с 11.02.2021 по день фактической уплаты долга, а также 843 руб. расходов на оплату государственной пошлины, 3 885 руб. расходов на оплату услуг представителя.
В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Селивановой Ирины Александровны отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.
Судья Т.А. Долгова
