АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Новосибирск Дело № А45-22504/2020
05 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года
Решение в полном объеме изготовлено 05 мая 2021 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Перескоковой А.С., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, зал судебного заседания № 535, дело
по исковому заявлению Новосибирского областного союза потребительских обществ (ОГРН 1025402458938), г. Новосибирск к индивидуальному предпринимателю Юсубову Амилу Ализбек оглы (ОГРНИП 317547600125265) о взыскании 322 655 руб. 40 коп. задолженности, 79 942 руб. обеспечительного платежа,
встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Юсубова Амила Ализбек оглы к Новосибирскому областному союзу потребительских обществ, об уменьшении размера арендной платы, зачете суммы обеспечительного платежа в счет оплаты за последний месяц аренды,
при участии в судебном заседании: ответчика Юсубова А.А.о, лично, паспорт; представителя Новосибирского областного союза потребительских обществ: Шипичук Е.А., доверенность №Юр-1/64 от 23.09.2019, паспорт;
УСТАНОВИЛ:
Новосибирский областной союз потребительских обществ (далее – истец, Новосибирский облпотребсоюз) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Юсубову Амилу Ализбек оглы (далее – ответчик, ИП Юсубов А.А. оглы, предприниматель) о взыскании 322 655 руб. 40 коп. задолженности по постоянной части арендной платы и компенсации коммунальных услуг, 79 942 руб. обеспечительного платежа.
Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства по оплате.
Ответчик индивидуальный предприниматель Юсубов Амил Ализбек оглы предъявил встречное исковое заявление к Новосибирскому областному союзу потребительских обществ об уменьшении размера арендной платы по договору аренды на 50% и зачете суммы обеспечительного платежа 79 943 руб. 00 коп. в счет оплаты за последний месяц аренды – за май 2020 г.
Стороны письменными отзывами и в ходе судебного разбирательства отклонили исковые требования, предъявленные к каждому из них, как необоснованные, и поддержали поданные ими первоначальный и встречный иски соответственно.
Возражения ИП Юсубова Амила Азизбека Оглы по первоначальному иску и его доводы по встречному исковому заявлению сводятся к следующему.
28.03.2020 ИП Юсубов Амил Азизбек Оглы направил уведомление Новосибирскому областному союзу потребительских обществ о перерасчете оплаты за аренду помещения, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Чулым, ул. Кооперативная, 20а, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» (далее - Указ), поскольку дни с 30 марта по 3 апреля 2020 года были установлены нерабочими днями, в связи с чем ИП Юсубов А.А. оглы не имел возможности осуществлять свою деятельность, так как не мог пользоваться помещением магазина по причине коронавирусной эпидемии. Уведомлением, направленным 06.04.2020, Юсубов А.А. оглы сообщил Новосибирскому областному союзу потребительских обществ, что на основании Указа Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" нерабочие дни продлены с 06.04.2020 года по 30.04.2020, в связи с чем он не может осуществлять свою деятельность. Направленным 28.04.2020 уведомлением в адрес Новосибирского областного союза потребительских обществ Юсубов А.А. оглы заявил о прекращении действия договора аренды, заключенного 15.01.2020 между Новосибирским союзом потребительских обществ (Арендодатель) и ИП Юсубовым А.А. оглы (Арендатор), предупредив письменно за один месяц до предполагаемой даты прекращения действия договора и освобождения помещения. Ответчик неоднократно направлял в адрес истца письма с предложением произвести перерасчет арендной платы в связи со сложной эпидемиологической ситуацией, ставил в известность истца о невозможности исполнения обязанности по внесению арендной платы в виду невозможности пользования помещением по назначению в силу приведенных выше обстоятельств.
В обоснование возражений Новосибирского областного союза потребительских обществ на встречные исковые требования приведены следующие обстоятельства.
На арендатора ИП Юсубова А.А. оглы возложено бремя доказывания факта приостановления своей деятельности в здании на протяжении всего искового периода. В деле отсутствуют достаточные и допустимые доказательства необходимости уменьшения размера арендной платы за спорный период, требование о снижении размера арендной платы на 50% должным образом не обосновано. Основным видом деятельности предпринимателя Юсубова А.А. оглы является деятельность операторов по приему платежей физических лиц (ОКВЭД 66.19.61). Истец указывает, что в арендуемом здании осуществлял иную деятельность – в сфере розничной торговли мужской и женской одеждой в неспециализированных магазинах, В подтверждение указанного довода не представлено каких-либо доказательств. Довод, что долг по аренде должен был быть погашен из обеспечительного платежа не основан на условиях договора, согласно п. 1.8. которого, в связи с прекращением арендных правоотношений по инициативе Арендатора ранее шести месяцев с момента заключения договора, обеспечительный платеж в счет погашения долга по арендной плате не засчитывается и не возвращается.
В ходе судебного разбирательства Новосибирский областной союз потребительских обществ в соответствии со статьей 49 АПК РФ уменьшил размер первоначального искового требования о взыскании долга по постоянной части арендной платы до 304 297 руб. 26 коп. за период с 01.04.2020 по 28.05.2020, поддержал требование о взыскании 79 942 руб. обеспечительного платежа и заявил об отказе от первоначального иска в части исковых требований о взыскании 18 358 руб. 40 коп. стоимости компенсации коммунальных услуг, задолженности по арендной плате за период с 29.05.2020 по 31.05.2020.
Рассмотрев заявление истца об отказе от иска в части, в отсутствие возражений ответчика против принятия отказа, разъяснив процессуальные последствия прекращения производства по делу в части в случае принятия заявленного отказа, предусмотренные статьей 151 (часть 3) АПК РФ, арбитражный суд не находит оснований для дальнейшего продолжения ведения арбитражного процесса по делу в части исковых требований о взыскании 18 358 руб. 40 коп. стоимости компенсации коммунальных услуг, задолженности по арендной плате за период с 29.05.2020 по 31.05.2020.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Часть 2 статьи 49 Кодекса предусматривает, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Арбитражный суд, исходя из обстоятельств дела, считает, что распорядительные действия истца, выразившиеся в отказе от иска в части, не противоречат закону и не нарушают права других лиц.
Учитывая, что отказ от иска в части не противоречит закону и не нарушает права других лиц, заявленный отказ подлежит принятию, производство по делу в соответствующей части - прекращению в соответствующей части в порядке статьи 150 (пункт 4 части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу в части повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
В соответствии со статьей 104 АПК РФ, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с частичным прекращением производства по делу части первоначального иска, подлежит возврату Новосибирскому областному союзу потребительских обществ (ОГРН 1025402458938) из федерального бюджета 256 руб. 90 коп. – 70% государственной пошлины по исковым требованиям о взыскании 18 358 руб. 40 коп.
В связи с удовлетворением заявления истца об отказе от первоначального иска в части, по существу рассмотрен первоначальный иск в части взыскания 304 297 руб. 26 коп. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.04.2020г. по 28.05.2020г., 79 942 руб. обеспечительного платежа.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд находит первоначальные и встречные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, исходя из следующего.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, 15.01.2020 между Новосибирским областным союзом потребительских обществ (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Юсубовым Амилом Азизбек оглы (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – Договор).
В соответствии с п.п. 1.1.-1.3 договора, Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование за плату, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, следующее недвижимое имущество (далее по тексту - Арендуемый объект, Здание): нежилое здание назначение нежилое, площадь: общая 245,8 кв.м., инвентарный номер: 4308, литер: А, этажность: 1, с кадастровым номером 54:30:010130:227, расположенное по адресу: Новосибирская область, Чулымский район, город Чулым, улица Кооперативная, дом 20а;
Арендатор использует Арендуемый объект для осуществления коммерческой деятельности, в том числе розничной торговли товарами потребления.
Здание находится у Арендодателя на праве собственности, о чем в едином государственном реестре недвижимого имущества 28.10.2012 сделана запись о регистрации № 54-54-10/023/2012-489.
Договор аренды является основанием возникновения правоотношений сторон и основанием иска. Договор не признан недействительным, незаключенным в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу Договора аренды недвижимого имущества от 15.01.2020 Новосибирский облпотребсоюз (Арендодатель) передал индивидуальному предпринимателю Юсубову Амилу Азизбек оглы (далее - Арендатор) во временное владение и пользование сроком до 31.12.2020 следующее имущество: нежилое здание назначение нежилое, площадь: общая 245,8 кв.м., инвентарный номер: 4308, литер: А, этажность: 1, с кадастровым номером 54:30:010130:227, что подтверждается актом приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества от 20.01.2020.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последним имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
В соответствии с п. 1.8. договора, в качестве обеспечительного платежа предусмотрена сумма в размере 159 885 руб. 00 коп. Указанная сумма является обеспечением надлежащего исполнения Арендатором всех своих обязанностей по договору.
Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по договору, или является виновником повреждений занимаемого им помещения, любым другим образом причиняет ущерб или потери Арендодателю, либо не исполняет иные свои обязательства перед Арендодателем, то Арендодатель вправе без предварительного согласия, но с последующим уведомлением Арендатора удержать из суммы обеспечительного платежа суммы, причитающиеся с Арендатора при условии предоставления документов, подтверждающих такой ущерб или потери.
В таком случае Арендодателем Арендатору в течение 5 (пяти) календарных дней с момента удержания направляется письменное уведомление о произведенном удержании с приложением расчета удержанных сумм.
Сумма обеспечительного платежа в размере 159 885 (Сто пятьдесят девять тысяч восемьсот восемьдесят пять) рублей 00 копеек оплачивается Арендатором двумя равными платежами: первый платеж не позднее 01.03.2020 года, второй платеж не позднее 01.04.2020 года. Неоплата Арендатором обеспечительного платежа в полном объеме или в части в течение семи рабочих дней с даты предусмотренной настоящим договором, является основанием для расторжения Арендодателем настоящего договора в одностороннем порядке. В этом случае договор аренды является расторгнутым с момента получения Арендатором письменного уведомления Арендодателей о расторжении.
В случае надлежащего исполнения обязательств Арендатором, при прекращении действия настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды.
В случае расторжения (прекращения действия) настоящего договора не по вине или не по инициативе Арендодателя до 01 августа 2020 года, сумма обеспечительного платежа, предусмотренная настоящим пунктом, в счет оплаты последнего месяца аренды не засчитывается, и не возвращается Арендатору. В этом случае какого-либо уведомления со стороны Арендодателя не требуется.
В случае если Арендодатель в любое время в течение срока действия настоящего Договора производит удержание из обеспечительного платеже в соответствии с условиями настоящего Договора, Арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления выплатить Арендодателю сумму, необходимую для восстановления первоначальной суммы обеспечительного платежа.
Во исполнение указанного условия Арендатор 26.03.2020 перечислил Арендодателю часть обеспечительного платежа в размере 79 943 руб. 00 коп. Второй платеж обеспечительного платежа в размере 79 943 руб. 00 коп. не осуществлен, что явилось причиной предъявления требования о взыскании оставшейся неоплаченной части обеспечительного платежа.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п.п.5.1-5.6. Договора ежемесячная арендная плата состоит из двух частей:
- фиксированная часть в размере 159 885 (Сто пятьдесят девять тысяч восемьсот восемьдесят пять) рублей 00 копеек в месяц, без учета НДС, т.к. Арендодатель находится на УСН.
В связи с необходимостью осуществления Арендатором косметического ремонта помещений, за период аренды с 20.01.2020 по 29.02.2020 включительно арендная плата составляет 159 885 (Сто пятьдесят девять тысяч восемьсот восемьдесят пять) рублей 00 копеек, без учета НДС, т.к. Арендодатель находится на УСН.
НДС не взимается в связи с тем, что Арендодатель в соответствии с положениями главы 26.2. Налогового кодекса РФ применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком НДС. Если Арендодатель в дальнейшем станет плательщиком НДС, то сумма НДС будет начисляться и подлежать оплате дополнительно к сумме арендной платы в установленном законом порядке - если Арендатор в указанный период является плательщиком НДС. В случае, если в указанный период Арендатор не является плательщиком НДС, указанный налог будет считаться включенным в фиксированную часть арендной платы.
В том случае, если Арендодатель в период действия настоящего Договора перейдет на иной режим налогообложения Арендодатель будет обязан незамедлительно письменно сообщить об этом Арендатору с приложением соответствующих документов.
- переменная часть, размер которой определяется на основании счета и акта об оказанных услугах, предоставляемых Арендодателем ежемесячно.
В фиксированную часть арендной платы включается: плата за владение и пользование Арендуемым объектом, плата за пользование земельным участком, теплоснабжение Арендуемого объекта.
Фиксированная часть арендной платы не включает: абонентскую плату за телефоны, плату за повременный учет телефонных переговоров, плату за услуги телеграфа, плату за междугородние и международные переговоры, Интернет, плату за дезинфекцию и дератизацию, вывоз мусора, охрану Арендуемого объекта, использование тревожной кнопки и пожарно-охранной сигнализации. Указанные расходы несет Арендатор самостоятельно.
Переменная часть включает в себя возмещение расходов Арендодателя за электроснабжение, водоснабжение, Оплата производится по показаниям приборов учета коммунальных услуг, установленных в Арендуемом объекте. Арендодатель ежемесячно предоставляет Арендатору расчет и копии документов, подтверждающих коммунальные расходы.
В случае, если в Помещении отсутствуют приборы учета, то расходы по обеспечению Арендуемого объекта коммунальными услугами оплачиваются Арендодателем согласно документов, выставляемых Арендодателю соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
Фиксированная и переменная части арендной платы начинают начисляться с момента передачи Арендуемого объекта Арендатору по Акту приема-передачи.
Арендатор в срок до 10 (Десятого) числа текущего месяца уплачивает Арендодателю 100 % (сто процентов) фиксированной части ежемесячной арендной платы на основании Договора. Моментом оплаты является момент поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Оплата фиксированной части ежемесячной арендной платы за период аренды с 20.01.2020 по 29.02.2020 производится в срок до 24.01.2020 года. В рамках настоящего договора месяц аренды соответствует календарному месяцу.
В дальнейшем по истечении первого и каждого последующего года аренды, исчисляемого с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Арендуемого объекта размер фиксированной части арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем письменного уведомления Арендатора не менее чем за 30 (Тридцать) календарных дней о предстоящем изменении (подписания дополнительного соглашения при этом не требуется), но не более чем на 7 %(Семь процентов) по сравнению с текущим размером данной составляющей арендной платы.
Стороны пришли к соглашению, что любые денежные суммы, подлежащие уплате Сторонами, а именно авансовые платежи предварительные оплаты, согласованные Сторонами отсрочки и рассрочки платежей, в рамках настоящего Договора не являются коммерческим кредитом, по смыслу статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не дают кредитору по соответствующему денежному обязательству права и не выступают основанием для начисления и взимания процентов за пользование денежными средствами на условиях и в порядке, предусмотренных статьей 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательство установлено следующее.
11.03.2020 Всемирная Организация Здравоохранения (ВОЗ) сделала сообщение, что распространение коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит характер пандемии.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» (далее - Указ) с 30 марта по 3 апреля 2020 года были установлены нерабочие дни. На основании постановления Губернатора Новосибирской области от 27.03.2020 №43 «О принятии дополнительных мер по защите населения и территории Новосибирской области от чрезвычайных ситуаций было постановлено:
1. Рекомендовать юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность на территории Новосибирской области, с 28.03.2020 по 05.04.2020:
1) приостановить проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных и иных подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг, в том числе в парках культуры и отдыха, торгово-развлекательных центрах, на аттракционах и в иных местах массового посещения граждан;
3) приостановить работу торгово-развлекательных центров, за исключением расположенных в них аптек и объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары.
Акты глав субъектов Российской Федерации подлежат обязательному исполнению гражданами, которым они адресованы.
В силу приведенных обстоятельств 28.03.2020 индивидуальный предприниматель Юсубов Амил Азизбек Оглы направил уведомление Новосибирскому областному союзу потребительских обществ, в котором просил произвести перерасчет оплаты за аренду помещения, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Чулым, ул. Кооперативная,20а.
06.04.2020 ИП Юсубов А.А. оглы направил уведомление Новосибирскому областному союзу потребительских обществ, в котором сообщил, что на основании Указа Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" нерабочие дни продлены с 06.04.2020 по 30.04.2020, в связи с чем Арендатор ИП Юсубов А.А. оглы не может осуществлять свою деятельность.
28.04.2020 Юсобов А.А. оглы направил в адрес Новосибирского областного союза потребительских обществ уведомление, которым заявил о прекращении действия договора аренды заключенного 15.01.2020 между Новосибирским союзом потребительских обществ (Арендодатель) и ИП Юсубовым А.А. оглы (Арендатор), предупредив письменно за один месяц до предполагаемой даты прекращения действия договора и освобождения помещения.
28.05.2020 ИП Юсубов А.А. оглы (Арендатор) освободил арендованное помещение.
Согласно Акту приема-передачи от 28.05.2020, подписанному предпринимателем (Арендатором), Арендатор освободил арендуемый объект от установленного в нем оборудования, мебели и элементов интерьера и возвратил объект 28.05.2020; ключи от арендуемого объекта получил Пискарев Олег Львович, подтвердивший получение ключей своей подписью.
Согласно подписанному сторонами 31.05.2020 акту приема - передачи имущества, 31.05.2020 в связи с расторжением договора аренды и передачей Арендатором имущества, Арендодатель осмотрел и принял объект аренды.
В целях всестороннего и полного исследования обстоятельств возврата объекта из аренды, с учетом возражений ответчика, оспаривающего заявленный истцом факт возврата объекта 31.05.2020, судом была признана обязательной явка в заседание С.А. Сапсай, подписавшего акт со стороны Новосибирского облпотребсоюза, для дачи объяснений по обстоятельствам принятия из аренды объекта аренды.
С.А. Сапсай в суд не явился, документально аргументированные пояснения по спорному вопросу не представил, доказательства осмотра объекта аренды в присутствии Арендатора непосредственно 31.05.2020 не привел.
Истцом не представлено доказательств пользования ответчиком арендованным помещением после 28.05.2020 и доказательств, исключающих достоверность заявленного предпринимателем факта освобождения помещения непосредственно 28.05.2020.
При таком положении, в отсутствие доказательств иного, суд признает соответствующим действительности довод ИП Юсубова А.А. оглы о фактическом освобождении помещений 28.05.2020, что соответствует дате прекращения арендных правоотношений сторон.
Как следует из объяснений ответчика по первоначальному иску, ввиду сложного финансового положения в связи с прекращением торговой деятельности у ИП Юсубова Амила Азизбек Оглы отсутствовали денежные средства для оплаты аренды, в связи с чем образовалась подтвержденная материалами дела задолженность, составляющая 304 297 руб. 26 коп. за период апрель, с 01 по 28.05.2020.
Претензионное требование о погашении задолженности оставлено ответчиком без удовлетворения, что повлекло обращение в арбитражный суд.
Истцом предъявлен к взысканию долг по арендной плате, рассчитанный в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
В соответствии с частью 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Норма, обязывающая арендодателя предоставить отсрочку по внесению арендных платежей, является императивной.
Согласно части 2 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020, размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Как следует из материалов дела, ответчик 28.03.2020 письменным уведомлением просил у истца произвести перерасчет оплаты за аренду помещения, поскольку торговая деятельность с 28.03.2020 года по 28.05.2020 г. не велась, использовать арендованный объект по назначению, как установлено условиями договора для арендатора не представлялось возможным, по независящим от сторон обстоятельствам.
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 отсрочка оплаты арендной платы предоставляется арендатору на срок до 01 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории Новосибирской области 18 марта 2020года на следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Новосибирской области в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Новосибирской области до 01 октября 2020 года;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г) арендодатель дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не устанавливает»
Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Из указанных выше положений и разъяснений следует, арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.
Как следует из выписки ЕГРИП в отношении ИП Юсубова А.А. оглы дополнительным видом деятельности является торговля розничная мужской женской одеждой в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71.1).
Согласно перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434 (ред. от 26.06.2020) включена деятельность ответчика торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.7)
Поскольку Арендатор осуществлял деятельность в сфере розничной торговли мужской женской одеждой в специализированных магазинах, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, в связи с введением органом государственной власти субъекта РФ - Новосибирской области запрета на осуществление торговой деятельности с 28.03.2020 арендатор не мог продолжать торговую деятельность, в арендованных у ответчика помещениях.
Вместе с тем, определяя право арендатора на уменьшение размера арендной платы, законодательство не устанавливает право арендатора, в том числе субъекта малого и среднего предпринимательства, осуществляющего свою деятельность в наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции отраслях, на 100%, то есть в полном объеме, уменьшение арендной платы, освобождение от её внесения. Решение вопроса о величине уменьшения оставлено на усмотрение и согласование сторон, поскольку в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими явились и арендатор и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали.
Учитывая изложенное и сделанное предпринимателем в ходе судебного разбирательства заявление об уменьшении в спорный период выручки на 40%, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца по встречному иску об уменьшении размера арендной платы в части, полагая соразмерным уменьшение размера предусмотренной договором аренды недвижимого имущества от 15 января 2020 года ежемесячной арендной платы фиксированной части на 40% с 159 885 руб. 00 коп. до 95 931 руб. 00 коп. (период – апрель, с 01 по 28.05.2020).
В остальной части встречное требование об уменьшении размера арендной платы подлежит оставлению без удовлетворения.
Встречное требование ИП Юсубова А.А. оглы о зачете обеспечительного платежа в счет арендной задолженности является необоснованным и подлежит отклонению.
Требование ИП Юсубова А.А. оглы о возможности погашения долга по арендной плате за счет обеспечительного платежа в размере 79 943 руб. 00 коп., уплаченного 26.03.2020, не основано на условиях договора.
Пунктом 1.8. договора аренды предусмотрен обеспечительный платеж в размере 159 885 руб. в обеспечение надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору. В случае расторжения (прекращения действия) настоящего договора не по вине или не по инициативе Арендодателя до 01 августа 2020 года, сумма обеспечительного платежа, предусмотренная настоящим пунктом, в счет оплаты последнего месяца аренды не засчитывается и не возвращается Арендатору.
Таким образом, при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора последний несет ответственность в размере обеспечительного взноса за расторжение договора аренды в одностороннем порядке ранее шести месяцев с момента заключения договора.
В силу приведенных выше обстоятельств Арендатор ИП Юсубов А.А. оглы не потребовал от Арендодателя заключения дополнительного соглашения, а заявил о досрочном расторжении договора ранее шести месяцев с даты заключения договора.
В силу приведенных обстоятельств, принимая во внимание прекращение арендных правоотношений по инициативе Арендатора ИП Юсубова А.А. оглы ранее шести месяцев с момента заключения договора, с учетом условия п. 1.8 Договора, является безосновательным требование о зачете обеспечительного платежа в счет погашения долга по арендной плате за май 2020 г., а довод Арендодателя Новосибирского облпотребсоюза, что сумма обеспечительного платежа в счет оплаты последнего месяца аренды не засчитывается и не возвращается Арендатору, суд находит состоятельным.
ИП Юсубову А.А. оглы по встречному исковому заявлению были известны условия договора, в том числе, касающиеся порядка досрочного расторжения Договора аренды, возврата имущества из аренды по акту приема-передачи, возврата обеспечительного платежа, его зачета в счет погашения долга. Доказательств того, что заключение договора в предложенной редакции являлось для стороны вынужденным, в материалы дела не представлено.
Приведенные выше условия договора определены по свободному усмотрению сторон. ИП Юсубов А.А. оглы должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий своей предпринимательской деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств. Риск наступления последствий в случае неоплаты платежей, порядка досрочного расторжения договора, напрямую зависит от действий самого Арендатора.
При этом, предприниматель, действуя, как профессиональный участник гражданского оборота, мог и должен был при заключении договора разумно рассчитать возможность надлежащего исполнения договорных обязательств.
С учетом положений норм статей 307, 309, 614 ГК РФ, в отсутствие в материалах дела доказательств оплаты Арендатором арендных платежей, в том числе в претензионном порядке, не имеется оснований для отказа во взыскании долга по первоначальному иску в судебном порядке.
Однако, с учетом уменьшения размера ежемесячной арендной платы на 40%, с ИП Юсубова А.А. оглы подлежит взысканию в пользу истца 182 578 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020г. по 28.05.2020г., в том числе: за апрель 2020 г.: 95 931 руб. 00 коп., за период с 01 по 28.05.2020г.: 86 647 руб. 75 коп.
Требование истца о взыскании задолженности в остальной части подлежит оставлению без удовлетворения.
Применительно к вопросу об обоснованности первоначального иска Новосибирского облпотребсоюза в остальной части, надлежит констатировать отсутствие оснований для взыскания с ИП Юсубова А.А. оглы обеспечительного платежа в размере 79 943 руб. 00 коп.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, руководствуясь условиями договора аренды, учитывая назначение обеспечительного платежа, который в соответствии с п. 1.8. договора является обеспечением надлежащего исполнения Арендатором всех своих обязанностей по настоящему договору, принимая во внимание удовлетворение в рамках настоящего дела требования Арендодателем о взыскании задолженности по арендной плате, прекращение арендных правоотношений сторон 28.05.2020, не имеется оснований для взыскания неоплаченной части обеспечительного платежа в связи с прекращением обязательств по расторгнутому договору.
По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) государственная пошлина подлежит распределению в следующем порядке:
по первоначальному иску с индивидуального предпринимателя Юсубова Амила Ализбека оглы (ОГРНИП 317547600125265) подлежит взысканию в пользу Новосибирского областного союза потребительских обществ 5 077 руб. 05 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины;
по встречному иску с Новосибирского областного союза потребительских обществ (ОГРН 1025402458938) подлежит взысканию в пользу индивидуального предпринимателя Юсубова Амила Ализбека оглы (ОГРНИП 317547600125265) 6 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
В соответствии со статьей 170 (часть 5) АПК РФ в результате зачета взысканных со сторон денежных сумм государственной пошлины по первоначальному и встречному искам, подлежит взысканию с Новосибирского областного союза потребительских обществ (ОГРН 1025402458938) в пользу индивидуального предпринимателя Юсубова Амила Ализбека оглы (ОГРНИП 317547600125265) 922 руб. 95 коп. государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 167-170, 110, 176 (часть 2), Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Удовлетворить исковые требования индивидуального предпринимателя Юсубова Амила Ализбек оглы (ОГРНИП 317547600125265) в части.
Уменьшить размер предусмотренной договором аренды недвижимого имущества от 15 января 2020 года ежемесячной арендной платы фиксированной части на 40% с 159 885 руб. 00 коп. до 95 931 руб. 00 коп.
В удовлетворении искового требования индивидуального предпринимателя Юсубова Амила Ализбек оглы (ОГРНИП 317547600125265) о зачете суммы обеспечительного платежа в размере 79 943 руб. в счет оплаты за май месяц 2020 года отказать.
Взыскать с Новосибирского областного союза потребительских обществ (ОГРН 1025402458938) в пользу индивидуального предпринимателя Юсубова Амила Ализбека оглы (ОГРНИП 317547600125265) 6 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску.
Принять отказ Новосибирского областного союза потребительских обществ (ОГРН 1025402458938) от первоначального иска и прекратить производство по делу №А45-22504/2020 в части исковых требований о взыскании 18 358 руб. 40 коп. стоимости компенсации коммунальных услуг, задолженности по арендной плате за период с 29.05.2020 по 31.05.2020.
Возвратить Новосибирскому областному союзу потребительских обществ (ОГРН 1025402458938) из федерального бюджета 256 руб. 90 коп. – 70% государственной пошлины по исковым требованиям о взыскании 18 358 руб. 40 коп.
С учетом уменьшения размера ежемесячной арендной платы на 40% взыскать с индивидуального предпринимателя Юсубова Амила Ализбека оглы (ОГРНИП 317547600125265) в пользу Новосибирского областного союза потребительских обществ (ОГРН 1025402458938): 182 578 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020г. по 28.05.2020г.; 5 077 руб. 05 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску.
В остальной части первоначального иска отказать.
В результате зачета взысканных со сторон денежных сумм государственной пошлины по первоначальному и встречному искам, взыскать с Новосибирского областного союза потребительских обществ (ОГРН 1025402458938) в пользу индивидуального предпринимателя Юсубова Амила Ализбека оглы (ОГРНИП 317547600125265) 922 руб. 95 коп. государственной пошлины.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.
Судья
Г.Л. Амелешина
