Арбитражный суд Мурманской области
ул. Книповича, д.20, г. Мурманск, 183049
http://murmansk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Мурманск Дело № А42-4146/2013
«24» октября 2013 года
Резолютивная часть решения вынесена 17.10.2013.
Полный текст решения изготовлен 24.10.2013.
Судья Арбитражного суда Мурманской области Евсюкова Алена Викторовна, при ведении протокола секретарем судебного заседания Османовой Юлией Сергеевной (до перерыва), помощником судьи Пустоваловой Ольгой Анатольевной (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Управляющая компания «Жилцентр» (ОГРН 1065190102878; юридический адрес: ул. Тарана, д. 9, г. Мурманск, 183025; адрес конкурсного управляющего Молчанова В.И.: 191036, г. Санкт-Петербург, ул. 4-я Советская, д. 20, лит. Б, пом. 4Н) к индивидуальному предпринимателю Гиренко Сергею Георгиевичу (ОГРНИП: 304519019700101; адрес: пр. Ленина, д.68, кв.5, г. Мурманск, 183038)
третье лицо: Комитет имущественных отношений города Мурманска (ОГРН 1025100861004, г.Мурманск, ул. Комсомольская, д.10)
о взыскании 122 324 рублей 62 копеек, расторжении договора аренды
при участии в заседании представителей:
истца – не явился, извещен, ходатайство;
ответчика – не явился, извещен;
третьего лица – не явился, извещен, ходатайство
установил:
открытое акционерное общество «Управляющая компания «Жилцентр» (далее – истец, ОАО «УК «Жилцентр») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гиренко Сергею Георгиевичу (далее – ответчик, ИП Гиренко С.Г.) о взыскании задолженности по договору аренды за период с 10.09.2008 по 20.04.2013 в размере 122 324 руб. 62 коп. и расторжении договора аренды № 15118 от 08.12.2004.
В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение ответчиком обязательств по договору на аренду помещений муниципального нежилого фонда в городе Мурманске в части полной и своевременной оплаты причитающихся арендных платежей и на наличие законных оснований для расторжения договора аренды.
Определением суда от 10.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по инициативе суда в порядке положений статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – КИО г.Мурманска).
Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в суде первой инстанции, в суд не явились.
Истец направил ходатайство, в котором просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя истца. Также представил доказательства направления 02.10.2013 в адрес третьего лица копии искового заявления и приложенных к нему документов.
Третье лицо направило в суд письмо от 11.10.2013 № 15/07.01-12124, в котором просило суд рассмотреть спор в отсутствие представителя Комитета имущественных отношений города Мурманска по имеющимся в деле доказательствам.
Ответчик каких-либо дополнений к ранее представленному мотивированному отзыву на иск, заявлений, ходатайств на дату судебного разбирательства по делу не представил.
В судебном заседании от 14.10.2013 в порядке положений статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17.10.2013.
Информация об объявлении перерыва в судебном заседании от 14.10.2013 в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 19.09.2006г. № 113 была размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет http://murmansk.arbitr.ru, информационных киосках, информационном стенде, расположенных на 1, 3 этаже Арбитражного суда Мурманской области.
В судебное заседание от 17.10.2013 стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явились.
В порядке положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд провел судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.
Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
08.12.2004 между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (Арендодатель), Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Мурманска (Балансодержатель) и Индивидуальным предпринимателем Гиренко Сергеем Георгиевичем (Арендатор) заключен договор на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманске № 15118 (далее – договор), согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а ответчик (Арендатор) принимает в аренду муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Мурманск, пр. Ленина, д. 45, пом. XIII/1-11, ЖЭУ 2 (Октябрьский), общей площадью 161,90 кв.м, в соответствии с планом и экспликацией помещений для использования под мастерскую (пункт 1.1. договора). Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 1.2. договора.
Согласно пункту 3.1. договора плата за аренду оплачивается Арендатором платежным поручением в размере 3 252 руб. 57 коп. (без учета НДС) не позднее первого числа начавшегося месяца за месяц вперед.
Помещение общей площадью 161,90 кв.м передано Арендатору 01.01.2005, что подтверждается актом, подписанным представителями сторон и скрепленным соответствующими печатями (Приложение № 1 к договору).
Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2005 по 31.12.2015. Срок начала действия договора аренды считается с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды (пункт 1.6. договора). Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.
В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 17.11.2005 к договору, стороны установили считать номера помещений, сдаваемых в аренду в следующей редакции: пр. Ленина, д.45, пом. XIII/1-11; III/5,6, арендуемая площадь по договору с 01.01.2006 устанавливается в размере 211,60 кв.м с размером арендной платы 7 744 руб. 56 коп. (без учета НДС).
Помещение общей площадью 211,60 кв.м передано Арендатору 01.01.2006, что подтверждается актом, подписанным представителями сторон и скрепленным соответствующими печатями.
10.09.2008 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области зарегистрировано право собственности на спорные помещения за открытым акционерным обществом «Управляющая Компания «Жилцентр», что подтверждается представленной истцом в материалы дела копией выписки из ЕГРП от 20.07.2012 № 01/023/2012-656.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате аренды послужило основанием для направления истцом в адрес ИП Гиренко С.Г. претензионного письма от 19.04.2013 исх. № 93. Указанным претензионным письмом, направленным по официальному месту нахождения ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении, ИП Гиренко С.Г. сообщалось о заключенном сторонами договоре аренды, принятых на себя ответчиком обязательствах, несоблюдении Арендатором условий договора аренды, наличии задолженности по оплате аренды по состоянию на 20.04.2013 в сумме 101 865 руб. 12 коп., в том числе НДС (арендная плата не оплачивалась в период с 10.09.2008 по 20.04.2013). Ответчику было предложено погасить имеющуюся задолженность не позднее 01.05.2013, в случае невозможности погасить долг ответчику предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемой помещение.
На момент рассмотрения дела в материалах дела отсутствуют сведения о сдаче ответчиком арендуемого помещения ОАО «УК «Жилцентр» в установленном порядке по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 05.04.2012 по делу № А42-8212/2010 истец признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим истца утвержден Молчанов В.И., член некоммерческого партнерства «Сибирская межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих».
Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, а также о расторжении договора аренды.
В обоснование заявленных требований истцом представлены документы, подтверждающие природу возникновения, состав и размер указанной в иске задолженности, а также обоснованность требования о расторжении договора аренды.
В отзыве на иск ИП Гиренко С.Г. с исковыми требованиями не согласился, в обоснование возражений сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с приказом КИО г.Мурманска № 363 от 18.05.2011 договор аренды № 15118 от 08.12.2004 объектов муниципального нежилого фонда в г. Мурманске по адресу: пр.Ленина, д.45, общей площадью 161,9 кв.м расторгнут с 13.04.2011 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2011 № 11/2011.
В соответствии с приказом КИО г.Мурманска № 410 от 06.06.2011 в договор аренды № 15118 от 08.12.2004 внесены изменения в части уменьшения площади арендуемых помещений на 161,9 кв.м с 05.04.2011, а в соответствии с пунктом 1 указанного приказа, приказ № 363 от 18.05.2011 признан утратившим силу.
Дополнительным соглашением № 2 от 18.05.2011 к договору № 15118 от 08.12.2004 стороны установили считать площадь арендуемого помещения с 05.04.2011 равной 49,7 кв.м, сумму оплаты в месяц 3 972,52 (без учета НДС).
Заявлением от 10.06.2011 ИП Гиренко С.Г. обратился к председателю КИО г.Мурманска с просьбой прекратить обязательство по договору аренды № 15118 от 08.12.2004 объектов муниципального нежилого фонда в г. Мурманске по адресу: пр.Ленина, д.45, общей площадью 49,7 кв.м в связи с получением выписки из ЕГРП.
Приказом КИО г.Мурманска № 707 от 04.08.2011 на основании п.4.1 договора аренды от 08.12.2004 № 15118, а также письма ИП Гиренко С.Г. от 23.06.2011 № 11416, выписки из ЕГРП от 10.06.2011 № 01/035/2011-038, договор аренды № 15118 от 08.12.2004 расторгнут с 10.06.2011. Пунктом 2.2. указанного приказа установлено произвести расчеты с ИП Гиренко С.Г. по договору аренды от 08.12.2004 № 15118 по 09.06.2011 включительно.
Согласно Акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2011 по 28.11.2011 между ИП Гиренко С.Г. и УФК по МО (Комитет по имущественным отношениям г.Мурманска) по договору № 15118 от 08.12.2004 задолженность в пользу ИП Гиренко С.Г. на 28.11.2011 составляет 6 050 руб. 97 коп.
Заявлением от 29.11.2011 ответчик обратился в КИО г.Мурманска с просьбой зачесть суммы переплаты по договорам в счет погашения основного долга по договорам по выкупу имущества.
Заявлением от 08.08.2011 ИП Гиренко С.Г. на основании Приказа № 707 от 04.08.2011 КИО г.Мурманска, а также выписки из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним УФСГРиК по Мурманской области от 10.06.2011 обратился к ОАО «УК «Жилцентр» с просьбой перезаключить договор аренды в связи со сменой собственника по помещению.
Указанное заявление оставлено ОАО «УК «Жилцентр» без внимания.
Ответчик в отзыве указывает, что арендуемыми помещениями с момента расторжения договора не пользовался, требование оплаты арендных платежей на основании того, что не была внесена запись в ЕГРП, незаконны.
В предварительном судебном заседании от 19.08.2013 ответчиком Гиренко С.Г. заявлено устное ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.
КИО г.Мурманска в письме от 11.10.2013 № 15/07.01-12124 указало, что не отрицает того, что подвальное помещение площадью 49,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Мурманск, пр. Ленина, д.45, общей площадью 49,7 кв.м, входит в состав имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке 10.09.2008, в связи с чем истец приобретает право выступать арендодателем в отношении указанного помещения, в том числе получать доходы от сдачи имущества в аренду. В отношении перечисления ответчиком арендной платы в бюджет муниципального образования город Мурманск в спорный период КИО г.Мурманска пояснил следующее. Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос ни перед КИО г.Мурманска, ни перед Арендатором о внесении каких бы то ни было изменений в договор аренды от 08.12.2004 № 15118, заключенный между КИО г.Мурманска и ИП Гиренко С.Г., который продолжал перечислять арендную плату на реквизиты в соответствии с условиями действующего договора.
Также, третье лицо заявило о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате с 10.09.2008.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, ОАО «УК «Жилцентр», получив спорное имущество в собственность, приобрело в силу закона права арендодателя по договору аренды от 08.12.2004 № 15118, независимо от внесения или невнесения соответствующих изменений в договор аренды.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества КИО г.Мурманска перестал быть стороной по договору аренды только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (10.09.2008). Следовательно, ответчик обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до указанной даты.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что право собственности ОАО «УК «Жилцентр» на арендуемые по договору аренды от 08.12.2004 № 15118 помещения зарегистрировано в установленном законом порядке 10.09.2008 № государственной регистрации права 51-51-01/049/2008-050.
Таким образом, с момента перехода права собственности на спорное имущество у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей по названному договору ОАО «УК «Жилцентр».
Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, ИП Гиренко С.Г. не оплачивал новому собственнику плату за арендуемые им помещения.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Как следует из пояснений ИП Гиренко С.Г., данных в предварительном судебном заседании от 19.08.2013, а также установлено из представленных в материалы дела доказательств, арендатор был уведомлен о смене арендодателя по договору аренды от 08.12.2004 № 15118 с момента получения выписки из ЕГРП от 10.06.2011. Иных доказательств уведомления ИП Гиренко С.Г. о смене арендодателя в материалах дела не имеется.
Однако, отсутствие соглашения относительно порядка внесения арендной платы ввиду изменения арендодателя и реквизитов для внесения арендных платежей также не является основанием для неуплаты арендных платежей, поскольку, если бы арендатор, осуществлял свою деятельность добросовестно и разумно, проявлял должную степень заботливости и осмотрительности, у него имелась бы возможность узнать все необходимые реквизиты для внесения арендной платы за пользование земельными участками. Кроме того, ответчик мог исполнить обязательство надлежащим образом, перечислив причитающуюся с него арендную плату в депозит нотариуса согласно ст. 327 ГК РФ.
По смыслу ст. 607, 614 ГК РФ, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор аренды от 08.12.2004 № 15118 не был расторгнут в установленном законом порядке.
Доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения были возвращены арендодателю в материалах дела отсутствуют.
При этом, приказ КИО г.Мурманска № 707 от 04.08.2011 о расторжении с 10.06.2011 договора аренды № 15118 от 08.12.2004 не освобождает ответчика от уплаты арендных платежей.
С учетом изложенного, ИП Гиренко С.Г. обязан был вносить арендную плату за пользование указанными арендуемыми помещениями на основании действующего, не расторгнутого в установленном законом порядке договора аренды.
Однако ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды надлежащим образом не исполнил.
Ссылка ответчика на то, что арендная плата перечислялась согласно договорам аренды первоначальному собственнику, не состоятельна, поскольку при смене собственника имущества прежний арендодатель утрачивает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, при смене собственника-арендодателя происходит переход его прав и обязанностей к новому арендодателю на основании закона.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что с момента перехода права собственности к ОАО «УК «Жилцентр» у ИП Гиренко С.Г. возникла обязанность производить арендную плату новому собственнику и арендодателю.
Наличие задолженности по арендной плате за период с 10.09.2008 по 20.04.2013 в размере 122 324 руб. 62 коп. установлено судом, подтверждено материалами дела.
Также, ответчиком – ИП Гиренко С.Г. – заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Согласно статье 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).
В соответствии с абз. 2 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в от 12.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно п. 2 ст. 194 Гражданского кодекса РФ письменные заявления, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок. Поэтому днем предъявления иска следует считать дату почтового штемпеля отделения связи, через которое отправляется исковое заявление в суд.
Согласно почтовому конверту истец сдал исковое заявление в организацию почтовой связи 14.06.2013.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Вместе с тем, суд полагает, что истцом были неверно определены периоды просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с сентября 2008 года по апрель 2013 года.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 2 статья 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (пункт 3 статьи 382 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 405 ГК РФ должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.
В то же время, в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Из пояснений ИП Гиренко С.Г., полученных в предварительном судебном заседании от 19.08.2013 следует, что ответчик был поставлен в известность о смене арендодателя в 2011 году Комитетом имущественных отношений города Мурманска в устной форме.
Доказательств того, что ответчик уведомлен о новых реквизитах для зачисления арендной платы до даты когда арендатору стало известно о смене арендодателя – до 10.06.2011, в материалы дела не представлено.
Следовательно, ответчик, внесший арендную плату за период с сентября 2008 года по июнь 2011 года платёжными поручениями № 626 от 30.05.2008, № 1951 от 10.10.2008, № 395 от 26.03.2009, № 880 от 30.06.2009, № 1562 от 15.10.2009, № 2041 от 27.12.2009, № 2037 от 27.12.2009, № 2046 от 11.01.2010, № 373 от 30.03.2010, № 497 от 22.06.2010, № 2073 от 07.12.2010, № 2128 от 14.12.2010, № 2077 от 27.12.2010, № 595 от 28.03.2011 на счёт, указанный в пункте 3.1. договора, в силу пункта 3 статьи 382, пункта 3 статьи 405 ГК РФ не может считаться просрочившим, поскольку не был надлежащим образом извещен истцом о соответствующих изменениях.
Кроме того, доказательством надлежащего исполнения арендатором, возложенных на него договором обязанностей по внесению арендной платы в указанный период, является акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2011 по 28.11.2011, подтверждающий отсутствие задолженности ИП Гиренко С.Г. по оплате арендных платежей по договору аренды от 08.12.2004 № 15118.
С учетом изложенных обстоятельств, требование истца о взыскания задолженности по арендной плате является правомерным, обоснованным и подлежит частичному удовлетворению с учетом просрочки кредитора, в связи с которой следует рассматривать по существу отношения сторон с июля 2011 по июнь 2013 года.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендным платежам за период с июля 2011 по июнь 2013 года в размере 53 651 руб. 14 коп.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 08.12.2004 № 15118.
Подпунктом 4.2.4. пункта 4.2. договора стороны предусмотрели, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор подлежит выселению, если Арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев.
В связи с неоплатой арендных платежей более двух месяцев, ОАО «УК «Жилцентр» было принято решение о прекращении договорных отношений с ИП Гиренко С.Г., о чем ответчик был уведомлен претензионным письмом от 19.04.2013 исх. № 93, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619, статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, истцом приняты надлежащие меры по извещению ответчика о необходимости исполнения обязательства в разумный срок; претензионное письмо от 19.04.2013 исх. № 93 в предусмотренном законом порядке направлено по юридическому адресу ответчика, следовательно, досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден. Факт невнесения арендной платы ответчиком более двух раз подряд по истечении установленных в договоре аренды сроков подтвержден материалами дела.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Довод ответчика о том, что договор аренды расторгнут с 10.06.2011 на основании приказа КИО г.Мурманска № 707 от 04.08.2011 не принимается судом.
Ссылка на приказ КИО г.Мурманска № 707 от 04.08.2011 в качестве обоснования принятого решения о расторжении договора неправомерна, в силу того, что указанный приказ является внутренним организационно-распорядительным документом КИО г.Мурманска. Кроме того, КИО г.Мурманска не вправе был решать юридическую судьбу договора, поскольку КИО г.Мурманска перестало выступать в качестве стороны (Арендодателя) по договору аренды № 15118 от 08.12.2004 с момента перехода права собственности на объекты аренды по указанному договору ОАО «УК «Жилцентр», то есть с 10.09.2008 и на дату издания приказа не являлся стороной договора аренды от 08.12.2004 № 15118.
Учитывая изложенные обстоятельства, требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Довод ответчика о том, что исковые требования о взыскании арендных платежей по 20.04.2013 на основании того, что не была внесена запись в ЕГРП, являются незаконными, опровергается изложенными в иске обстоятельствами и имеющимися в материалах дела доказательствами. Задолженность по оплате аренды взыскивается истцом в рамках настоящего дела на основании перехода к ОАО «УК «Жилцентр» права собственности на объекты аренды по договору, а также в связи с ненадлежащим исполнением Арендатором обязательств по договору в части оплаты арендных платежей.
Кроме того, судом установлен и материалами дела подтверждается факт принятия арендуемых помещений ответчиком по акту приема-передачи.
Доказательств обратной передачи помещений арендодателю - ОАО «УК «Жилцентр» или не использования помещений ответчиком не представлено.
В этой связи обязанность по уплате арендных платежей арендодателю не может быть поставлена в зависимость от соблюдения самим арендатором цели использования арендуемых помещений при их фактическом нахождении в пользовании арендатора.
Принимая во внимание изложенное, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования обоснованы, подтверждены материалами дела, соответствуют статьям 309, 310, 606-622, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежат частичному удовлетворению в сумме 53 651 руб. 14 коп. Договор аренды № 15118 от 08.12.2004 подлежит расторжению.
Вместе с тем, удовлетворение исковых требований в данной части не лишает ответчика возможности защищать свои права, предусмотренными действующим законодательством способами, в том числе путем обращения в суд с самостоятельным иском.
При подаче искового заявления истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела в сумме 4 146 руб. 50 коп.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Гиренко Сергея Георгиевича (ОГРНИП 304519019700101) в пользу открытого акционерного общества «Управляющая Компания «Жилцентр» (ОГРН 1065190102878) задолженность по оплате арендных платежей в размере 53 651 руб. 14 коп.
Расторгнуть договор аренды № 15118 от 08.12.2004.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Гиренко Сергея Георгиевича (ОГРНИП 304519019700101) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 146 руб. 50 коп.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Судья А.В. Евсюкова
