Арбитражный суд Московской области
Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru
Р Е Ш Е Н И Е
г. Москва
А41-26110\10
26 ноября
«__» ___________ 2010_ г. Дело № _____________________
резолютивная часть решения объявлена 22.11.2010г.
полный текст решения подготовлен 26.11.2010г.
судьи Горожановой О.Л.
Секретарь с\з Остапенко М.Н.
протокол судебного заседания вел ____________________________________________________
рассмотрев в судебном заседании ____________________________________________________
ООО « Управляющая инвестиционная компания « СОЛО»
по иску (заявлению) ________________________________________________________________
ИП Хаимова Т.И.
к _________________________________________________________________________________
. о расторжении договора и возврате имущества
670руб. 113руб. 56коп.
о ________________________________________________________________________________
от истца согласно протоколу
от ответчика согласно протоколу
Свитетелей
при участии в заседании ____________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
установил: Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику о расторжении договора аренды № 10-2005, заключенного 19.04.2005г. , об обязании ответчика возвратить переданное ранее по договору аренды № 10-2005 от 19.04.2005г. в возмездное временное пользование помещение, расположенное по адресу: г.Лобня ул Ленина д.8, нежилое помещение 1 лит А на первом этаже кирпичного жилого 3-х этажного дома комнаты № 1, 7 общей площадью 21,6 кв.м.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Стороны заявили ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Ходатайство судом удовлетворено.
Истец настаивал на удовлетворении своих требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении , ссылаясь на то, что между ответчиком и КУИ М.О. был заключен договор аренды 19.04.2005г. № 10-2005, по которому ему было передано в возмездное временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Лобня,ул Ленина д.8, нежилое помещение № 1 литер А на первом этаже кирпичного жилого 3-х этажного дома комнаты 1,7 общей площадью 21,6 кв.м.
В соответствии с договором купли-продажи № 8 от 18.08.2008г. и свидетельством о госрегистрации права, выданным 01.11.2008г., право собственности на арендуемое ответчиком по договору аренды № 10-2005 нежилое помещение перешло к истцу, о чем ответчик был уведомлен 27.11.2008г.
Истец считает , что ответчиком были нарушены условия договора аренды а именно п. 6.2.5,6.2.6,.6.2.10 и 6.2.14, а именно: ответчик не соблюдает правила пожарной безопасности и технической безопасности, не застраховал арендованное имущество, не заключил договора об эксплуатационных и коммунальных услугах, связанных с содержанием арендованного имущества
01.02.2010г. истцом было направлено ответчику письмо в виде предупреждения с требованием выполнить указанные в договоре обязательства арендатора помещения
Ответчик не выполнил требования истца.
10.03.2010г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с 20 05.2010г. и ответчику было предложено до 30.05.2010г. освободить занимаемое помещение и передать его истцу. Ответчиком требования истца не было исполнено.
На основании чего, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением, ы порядке со ст. 450,219,622 ГК РФ.
Ответчик иск не признал, по основаниям , изложенным в отзыве , ссылаясь на то, что им надлежащим образом выполнялся п. 6.2.5 договора аренды по соблюдению пожарной и технической безопасности, а именно 20.04.1999г. между ответчиком и МОУ « Центр по охране труда» был заключен договор на проведение обучения по охране труда, по результатам исполнения которого было проведено заседание комиссии по проверке знаний по охране труда руководителей и специалистов предприятий и организаций, которое оценили как положительное. В соответствии с актом от 22.11.2007г. Управления ФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по М.О. было проведено мероприятие по контролю, в котором замечаний по отделке помещения и оборудования нет
Согласно п.6.2.1.4 договора арендатор обязан застраховать арендованное имущество на весь срок аренды по согласованию с арендодателем. Данным пунктом условия страхования не определены и эти условия должны определять соглашением сторон. В отсутствие данного соглашения обязательства арендатора по страхованию помещения не возникает Попытки ответчика достигнуть соглашения по страхованию истцом не были рассмотрены., что подтверждается письмом ответчика с предложение выбрать страховую фирму и запросом в страховую фирму о возможности заключения договора страхования.. На запрос страховая фирма ответила, что сможет заключить договор страхования после проведения ремонта в помещении.
Ответчик свои обязательства по содержанию имущества исполняет надлежащим образом, был сделан ремонт в помещении в июле 2008г., была произведена замена линолеума, .замен кафельной плитки , окон .
22.11.2007г. был составлен акт по результатам мероприятий по контрою ( надзору) Управления Федеральной Службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучии человека по Московской области , согласно которому никаких нарушений ответчику по состоянию помещения высказано не было.
16.04.2008г. ответчику была выдана лицензия на осуществление медицинской деятельности по адресу: г.Лобня, ул. Трудовая,д.13 а на срок до 16.04.2013г.
В настоящее время лицензия не отозвана.
Согласно ст 616 ГК РФ и п.6.2.10 договора капитальный ремонт осуществляется за счет средств арендодателя.
Ответчиком были направлены письма истцу, что в помещениях общего пользования требуется капитальный ремонт., т.к. канализация находилась в аварийном состоянии
16.04.2010 ответчиком было обнаружено , что истцом был заменен замок входной двери, что сделало арендованное помещение недоступным для использования.
В отношении п.6.2.16 договора аренды, ответчику было отказано ООО « Лобненской водоканал» в заключении договора о водоснабжении, т.к. такой договор заключается собственником имущества, т.е. с истцом.
В период спорных отношений действовал договор , заключенный с Лобненским МО ОАО « Мосэнергосбыт» в целях несения расходов за потребленную электроэнергию, но потребление ответчиком электроэнергии отсутствовала, поскольку хозяйственную деятельность ответчик не осуществлял.
У ответчика отсутствует задолженность по арендной плате.
Из изложенного следует, что ответчиком не были нарушены условия договора аренды, на которые ссылается истец..
Ответчик считает , что оснований для досрочного расторжении я договора аренды у истца нет.
Истец не согласился с возражения ответчика, дополнив свои требования пояснениями, в судебном заседании заявил, что ремонтные работы им не велись, помещения закрыты , т.к. там находится имущества ответчика, препятствия в пользовании помещением ответчику не чинились..
В судебном заседании были опрошены свидетели Андреев А.А., Лобанова Е.Ю. Завобдокин С.А., которые предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, о чем имеется их роспись в протоколе судебного заседания.
Ответчик не может вести хозяйственную деятельность, с января 2009г. из-за препятствий, причиняющихся истцом.
Свидетели Андреева АА. И Лобанова Е.Ю. на фотографиях представленных ответчиком опознали помещение и заметили в нем изменения.
Свидетель Заволокин С.А. пояснил, что ему поступил заказ на производство фотосъемки помещения. При посещении спорного в апреле 2010г. было видно/, что в общих помещения велся ремонт В сентябре 2009г. при повторном посещении помещения, ответчик не смог попасть в кабинет, т.к. ключи не подходили к двери.
Суд, заслушав сторон , свидетелей , изучив материалы дела, установил следующее:
19.04.2005г. между КУИ г.Лобня М.О. и ответчиком был заключен договор аренды № 10-2005г , по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование имущество расположенное по адресу: г,Лобня ул Ленинад.8 нежилое помещение 1, литер А на 1-ом этаже кирпичного 3-х этажного дома, комнаты №№ 1,7, общей площадью 21,6 кв.м.
Согласно п4.1 договора имущество предоставляется во временное пользвание для размещения стоматологического кабинета арендатору, осуществляющему деятельность на основании свидетельства о госрегистрации. Срок аренды с 20.04.2005г. по 19.04.2015г. Арендная плата согласована сторонами в разделе 5 договора
Согласно п.6.2.5 договора арендатор обязан соблюдать правила пожарной и технической безопасности .
Согласно п.6.2.10 договора арендатор обязан своевременно производит за свой счет текущий ремонт арендованного помещения с предварительным письменным уведомлением арендодателя, капитальный ремонт имущества осуществляется за чет средств арендодателя.
Согласно п. 6.2.14 арендатор обязан застраховать арендованное имущество на весть срок аренды по согласованию с арендодателем
Согласно п. 6.2.16 арендатор обязан заключать договора об эксплуатационных расходах, связанных с содержанием арендованного имущества.
Арендодатель имеет право расторгнут договор в случае неисполнения арендатором обязательств по договору.
Согласно п.9.2 договора при нарушении п.п. 6.2.4-6.2.10, 6.2.14 и 6.2.16 арендодатель вправе в установленном порядке досрочно расторгнуть договор.
При неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные в п.5.4. договора, в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор без предварительного предупреждения.
В соответствии с договором купли-продажи № 8 от 18.08.2008г. и свидетельством о госрегистрации права, выданным 01.11.2008г., право собственности на арендуемое ответчиком по договору аренды № 10-2005 нежилое помещение перешло к истцу, о чем ответчик был уведомлен 27.11.2008г.
Истец считает , что ответчиком были нарушены условия договора аренды а именно п. 6.2.5,6.2.6,.6.2.10 и 6.2.14, а именно: ответчик не соблюдает правила пожарной безопасности и технической безопасности, не застраховал арендованное имущество, не заключил договора об эксплуатационных и коммунальных услугах, связанных с содержанием арендованного имущества
01.02.2010г. истцом было направлено ответчику письмо в виде предупреждения с требованием выполнить указанные в договоре обязательства арендатора помещения
Ответчик не выполнил требования истца.
10.03.2010г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с 20 05.2010г. и ответчику было предложено до 30.05.2010г. освободить занимаемое помещение и передать его истцу.
Ответчиком требования истца не были исполнено, в связи с чем он обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Судом предлагалось истцу представить дополнительные обоснования исковых требований .
Истец настаивал на удовлетворении требований в судебном заседании по основаниям , изложенным в исковом заявлении.
Дело рассматривалось по имеющимся в материалах дела документам и заявленных истцом требований.
Суд, рассмотрев требования истца, о расторжении договора , считает их необоснованными, не подтвержденными материалами дела, законом , в нарушение ст. 65 АПК РФ,
Согласно ст. 450 ГК РФ, 1. изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, или иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной,
2) в иных случаях предусмотренных кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.или измененным.
Согласно ст. 451 ГК РФ, Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно ст. 452 ГК РФ . Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истец не представил обоснования своих требования о расторжении спорного договора по решению суда , согласно указанным статьям Гражданского кодекса РФ.
Согласно условиям спорного договора , договор может быть расторгнуть в случае неисполнения арендатором обязательств по договору.
Согласно п.9.2 договора при нарушении п.п. 6.2.4-6.2.10, 6.2.14 и 6.2.16 арендодатель вправе в установленном порядке досрочно расторгнуть договор.
При неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные в п.5.4. договора, в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор без предварительного предупреждения
Истец в обоснование требований ссылается на нарушение ответчиком .п. 6.2.4-6.2.10, 6.2.14 и 6.2.16, но доказательств в обоснование не представил.
Как видно из материалов дела , ответчиком надлежащим образом выполнялся п. 6.2.5 договора аренды по соблюдению пожарной и технической безопасности, а именно 20.04.1999г. между ответчиком и МОУ « Центр по охране труда» был заключен договор на проведение обучения по охране труда, по результатам исполнения которого было проведено заседание комиссии по проверке знаний по охране труда руководителей и специалистов предприятий и организаций, которое оценили как положительное.
В соответствии с актом от 22.11.2007г. Управления ФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по М.О. было проведено мероприятие по контролю, в котором замечаний по отделке помещения и оборудования нет
Ответчику 16.04.2008г. была выдана лицензия на осуществление медицинской деятельности по адресу: г.Лобня, ул. Трудовая,д.13 а на срок до 16.04.2013г.
В настоящее время лицензия не отозвана.
Согласно п.6.2.1.4 договора арендатор обязан застраховать арендованное имущество на весь срок аренды по согласованию с арендодателем.
Данным пунктом условия страхования не определены и эти условия должны определять соглашением сторон.
В отсутствие данного соглашения обязательства арендатора по страхованию помещения не возникает
Попытки ответчика достигнуть соглашения по страхованию истцом не были рассмотрены., что подтверждается письмом ответчика с предложение выбрать страховую фирму и запросом в страховую фирму о возможности заключения договора страхования.. На запрос страховая фирма ответила, что сможет заключить договор страхования после проведения ремонта в помещении.
Ответчик свои обязательства по содержанию имущества исполняет надлежащим образом, был сделан ремонт в помещении в июле 2008г., была произведена замена линолеума, .замен кафельной плитки , окон . В акте проверке Управлении Роспотернадзора было указано от 05.10.2009г., что на момент обследования требуется проведение косметического ремонта, который условиями договора не предусмотрен.
Согласно ст 616 ГК РФ и п.6.2.10 договора капитальный ремонт осуществляется за счет средств арендодателя.
Ответчиком были направлены письма истцу, что в помещениях общего пользования требуется капитальный ремонт., т.к. канализация находилась в аварийном состоянии
16.04.2010 ответчиком было обнаружено , что истцом был заменен замок входной двери, что сделало арендованное помещение недоступным для использования.
В отношении п.6.2.16 договора аренды, ответчику было отказано ООО « Лобненской водоканал» в заключении договора о водоснабжении, т.к. такой договор заключен с собственником имущества, т.е. с истцом.
В период спорных отношений действовал договор , заключенный с Лобненским МО ОАО « Мосэнергосбыт» в целях несения расходов за потребленную электроэнергию, но потребление ответчиком электроэнергии отсутствовала, поскольку хозяйственную деятельность ответчик не осуществлял.
У ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, что не оспаривает истец.
Кроме того свидетельские показания также подтверждают, что ответчик не имеет возможности пользоваться арендованным помещением, т.к. в общих помещениях проводился ремонт, отдельного входа в арендованные помещения нет, замок входной двери был заменен, в связи с чем ответчик не может вести предпринимательскую деятельность.
Из изложенного следует, что ответчиком не были нарушены условия договора аренды, на которые ссылается истец.
При таких обстоятельствах, у суда нет законных оснований , в соответствии с ГК РФ для расторжения спорного договора.
Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец не представил оснований и доказательств для расторжения договора по решению суда, в соответствии со ст. 450 ГК РФ.
При таких обстоятельствах и требования истца об обязании ответчика освободить арендованное помещение, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Госпошлина по иску относится на истца. т.к. его требования судом признаны необоснованными.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 450, 622ГК РФ, ст.ст. 65, 111,112, 150, 167-171, 176, 319 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.
Судья О.Л.Горожанова
