Арбитражный суд Московской области
053 , ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Москва
09 декабря 2016 года Дело №А41-64763/16
Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2016 года
Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московской области в составе:
судьи Кузьминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шиляевым А.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 141402, <...>, дата регистрации 30.09.1993) (ИНН <***>) к
Обществу с ограниченной ответственностью «Алюмпласт-Л» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 141730, <...>, дата регистрации – 29.05.2002)
третье лицо:
- Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; юридический адрес: 143969, ФИО1, пр. Юбилейный, 54; почтовый адрес: 143402, Красногорск, б-р Строителей, 1; дата регистрации – 18.08.2000)
о расторжении договора аренды земельного участка
при участии: согласно протоколу,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Алюмпласт-Л» (далее – ответчик, общество) со следующими требованиями:
- Расторгнуть договор аренды земельного участка от 10 июня 1999 года № 879, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе пос. Чашниково, кадастровый номер 50:10:030101:0017, общей площадью 11 200 кв.м, с видом разрешенного использования - для строительства производственно-складского комплекса, сроком на 49 лет.
- Обязать ООО «Алюмпласт-Л» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе пос. Чашниково, кадастровый номер 50:10:030101:0017, общей площадью 11 200 кв.м, свободным от прав и имущества третьих лиц.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме. Представитель ответчика возражал в удовлетворении требований по доводам, изложенным в отзыве.
Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.
Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.
10.06.1999г. между истцом (арендодатель) и ООО «Фирма РЕМСТРОЙМОНТАЖ» (арендатор) был заключен договор аренды №879. Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе пос. Чашниково, кадастровый номер 50:10:030101:0017, общей площадью 11 200 кв.м, с видом разрешенного использования - для строительства производственно-складского комплекса. Срок договора был установлен на 49 лет (п. 1.2. договора).
16.07.2004г. по договору о передаче №б/н права и обязанности арендатора перешли к ООО «Алюмпласт-Л».
Договоры от 10.06.1999г. и от 16.07.2004г. были зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.10.2016г. (т. 2, л.д. 33).
14.07.2016г. администрацией был составлен акт осмотра спорного земельного участка. Из акта осмотра следует, что земельный участок не освоен в соответствии с разрешенным использованием (т. 1, л.д. 21).
15.07.2016г. в адрес общества была направлена претензия с предложением о расторжении договора аренды в связи с нарушением условий договора, а именно неиспользованием земельного участка по целевому назначению.
Поскольку предложение администрации не было принято обществом, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.
Из материалов дела следует, что общество в период владения спорным земельным участком, т.е. с 2004г., занималось подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным.
Так, согласно пункту 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, в случае если арендатору предоставляется земельный участок без предварительного согласования места размещения объекта, то арендодатель в рамках формирования земельного участка обязан не только установить границы на местности, но и определить технические условия для подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
При этом, согласно договору аренды, Арендатор обязан возводить строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными, природоохранными и другими органами и вправе использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления при наличии утвержденного в установленном порядке проекта (п.4.1., 4.2 договора).
Сторонами не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:030101:0017 был предоставлен обществу без возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, что повлекло за собой необходимость проведения подготовительных мероприятий для ответчика.
Во исполнение обязательств, взятых по договору, ООО «Алюмпласт-Л» на протяжении длительного времени производится разработка и согласование предусмотренной действующим законодательством документации, необходимой для строительства производственно-складского комплекса.
К настоящему времени проведена следующая работа по подготовительному периоду строительства:
1) получены и выполнены технические условия на присоединение объектов к инженерным сетям энергоснабжающей организации, о чем 28 сентября 2009года получена справка 319 КЭЧ о выполнении технических условий №3-2009 от 18 июня 2009года исх.№131;
2) подрядной организацией ООО «ПСК Альфа» в 2014 году изготовлена проектная документация «Строительство производственно-складского комплекса по адресу: Московская область, городской округ Химки, в районе поселка Чашниково» (проект) «Архитектурно строительные решения» 16/14 - АР;
3) получен технический отчет от 24.12.2015года (№ заказа 15-1193) по заключенным договорам с подрядной организацией МП «АПУ-ХИМКИ» №15-1193С от 10.09.2015г. на выполнение работ по согласованию технической документации на предмет наличия подземных коммуникаций для оформления разрешения на строительство, и №15-1193 от 11.09.2015г. на выполнение работ по инженерно-геодезическим изысканиям по созданию инженерно-топографического плана для оформления разрешения на строительство;
4) проведен комплекс работ, направленных на получение разрешительно-строительной документации: Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области подготовлен и 01.04.2016года утвержден Распоряжением министерства строительного комплекса Московской области и 05.04.2016 года получен на руки представителем ответчика градостроительный план земельного участка.
При этом судом установлен, что срок получения ГПЗУ был увеличен по независящим от общества причинам, что подтверждается письмами Администрации №1605вх от 18.05.2016г. (т. 2, л.д. 2) и МФЦ городского округа Химки №208 от 04.09.2016г. (т. 1, л.д. 1)
5) получено согласование в МТУ Росавиации;
6) поданы документы на получение разрешения на строительство (через МФЦ г.Химки): но из-за халатного отношения сотрудников МФЦ, выразившегося в утрате документов срок получения градостроительного плана был увеличен.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что общество в период действия договора предпринимало активные действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства производственно-складского комплекса, однако, по независящим от общества причинам, данное строительство до настоящего времени начато быть не может.
При этом суд учитывает, что договор аренды №879 от 10.06.1999г. не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство производственно-складского комплекса, на арендуемом земельном участке.
Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, а общество производит действия, необходимые для начала строительства, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.
Ссылка администрации на акт осмотра от 14.07.2016г., как на доказательство неиспользования земельного участка, подлежит отклонению, поскольку, как установлено судом, строительство комплекса на настоящий момент невозможно по объективным причинам. При этом общество проводит работу по устранению данных обстоятельств и созданию условий для строительства.
Отсутствие факта строительства по независящим от арендатора причинам при наличии его активных действий по освоению участка и подготовке проектной документации для строительства не свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка.
Аналогичная позиция изложена в Постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 21.04.2016г. по делу №А41-51312/15, А41-51313.
Иных оснований для расторжения договора судом также не установлено, суд приходит к выводу, что обществом не нарушены существенные условия договора, требование о расторжении договора подлежит отклонению.
Истец также просит обязать ООО «Алюмпласт-Л» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе пос. Чашниково, кадастровый номер 50:10:030101:0017, общей площадью 11 200 кв.м, свободным от прав и имущества третьих лиц.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст 622 ГК РФ).
Поскольку договор является действующим, требование о расторжении отклонено судом, оснований для возвращения земельного участка в адрес администрации также не имеется. Данное требование не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении заявленных требований.
Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.
Судья Кузьмина О.А.
