АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6; тел. 8(861)268-16-23
E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru, Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
г. Краснодар Дело № А32-30420/2010
11 марта 2012 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.02.2012. Полный текст решения изготовлен 11.03.2012.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Тарасенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семушиным А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район, г.Лабинск,
к Каменевой Любовь Николаевне,
о взыскании арендной платы,
при участии в судебном заседании:
от истца – Лапина О.Н. по доверенности,
от ответчика – Каменева Л.Н., паспорт,
У С Т А Н О В И Л :
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Каменевой Л.Н. (далее – ответчик) и с учетом ходатайства об уточнении требований просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 24.02.2009 по 12.01.2011 в размере 20 285,91 руб. и пени, образовавшейся за несвоевременное внесение арендной платы за период 11.04.2009 по 01.02.2012 в размере 5 568,66 руб. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 04.02.2009 №4600007266. В частности, ответчик, по мнению истца, уклоняется от обязанности по внесению арендной платы с даты заключения договора аренды по дату регистрации права собственности на земельный участок.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 01.02.2012 до 08.02.2012, публичное извещение о котором было опубликовано в сети интернет http://krasnodar.arbitr.ru/ согласно требованиям информационного письма ВАС РФ от 19.09.2006 №113 «О применении ст.163 АПК РФ».
Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.
Судом установлено, что на основании постановления от 16.01.2009 №73 между администрацией муниципального образования Лабинский район и Каменевой Л.Н заключен договор аренды от 04.02.2009 №4600007266 земельного участка площадью 60 кв.м., для размещения и эксплуатации некапитального сооружения – торгового павильона, расположенного по адресу: Лабинский район, ст.Владимирская, пересечение улиц Мира и Коминтерна.
Срок действия договора аренды 5 лет (п.6.2).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании договора купли-продажи от 01.12.2010 Каменева Л.Н. приобрела спорный земельный участок.
Согласно свидетельству о государственно регистрации права 23АИ №337695, право собственности за Каменевой Л.Н зарегистрировано 13.01.2011.
Ненадлежащие исполнение ответчиком условий договора аренды земельного участка в части не внесения арендной платы в установленном договором аренды размере за период с 24.02.2009 по 12.01.2011 послужило для истца основанием обращения в суд с настоящими требованиями.
В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истцом произведен расчет арендной платы на основании условий договора аренды.
Пунктом 2.1.3 договора аренды предусмотрен размер арендной платы, который рассчитан по формуле 1,10 (базовая ставка) * 254 (коэффициент) * 60 кв.м.(площадь земельного участка) = 16 764 руб. в год.
Согласно представленному истцу расчету за ответчиком числиться задолженность по арендной плате за период с 24.02.2009 по 12.01.2011 в размере 20 285,91 руб.
Ответчик возражает против расчета размера арендной платы, ссылаясь на то, что указанный расчет нарушает правила исчисления арендной платы за пользование муниципальными земельными участками.
Суд проверил соответствие условий договора в части определения размера арендной платы за пользование земельным участком нормативным актам, определяющих размер арендной платы за пользование земельными участками, публичная собственность на которые не разграничена, и установил следующее.
Согласно абз.5 п.10 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
Пунктом 2.2 постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 №529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» (действовавшего в спорный период) рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований края устанавливать поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за земли государственной собственности по категориям арендаторов и видам целевого использования, не включенным в приложение №5 к настоящему постановлению.
Постановлением главы администрации муниципального образования Лабинский район от 05.04.2007 №909 «О признании утратившим силу некоторых постановлений главы администрации муниципального образования Лабинский район и определении размера арендной платы» (действовавшего в спорный период в соответствующей редакции) установлены временные ставки арендной платы за земли населенных пунктов по категориям арендаторов и видам целевого использования земель муниципального образования Лабинский район.
Таким образом размер арендной платы за пользование земельным участком устанавливается на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 №529 и Постановления главы администрации муниципального образования Лабинский район от 05.04.2007 №909, действующих в спорный период в соответствующих редакциях.
В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 26.01.2010 №11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст.614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 №12404/09 по делу №А58-2302/2008, содержащем толкование правовых норм, признанное общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, указано, что согласно п.3 ст.65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
По смыслу указанных правовых позиций установленный действующими нормативными актами порядок определения арендной платы за пользование публичными землями является императивным действующим вне зависимости от условий договора.
Ответчик возражает против применения в расчете размера арендной платы коэффициента 254.
Представитель истца пояснил, что расчет, указанный в договоре, произведен на основании постановления главы администрации муниципального образования Лабинский район от 05.04.2007 №909 «О признании утратившим силу некоторых постановлений главы администрации муниципального образования Лабинский район и определении размера арендной платы».
Судом установлено, что Приложением к постановлению главы администрации муниципального образования Лабинский район от 05.04.2007 №909 (далее – Приложение) установлены временные ставки арендной платы за земли населенных пунктов по категориям арендаторов и видам целевого использования земель муниципального образования Лабинский район.
Спор между сторонами возник по поводу коэффициента по виду целевого использования земельного участка. Администрация применяет коэффициент 254, указанный п 2.2 Приложения, предназначенный для использования земельного участка сроком до одного года под временные объекты торговли, а арендатор считает, что применение данного коэффициента недопустимо, поскольку срок аренды земельного участка свыше одного года.
Строение установленное на земельном участке, находящееся во владении ответчика, относится к временным объектам торговли (сооружения некапитальной постройки), включая мелкую розницу.
Указанная выше категория строений отражена в п.2.2 «Временные объекты торговли (сооружения некапитальной постройки), включая мелкую розницу» Приложения.
К данной категории применяется базовая ставка 1,1 руб. кв.м. в год и коэффициент 254 для сельских поселений с численностью населения 5 001 – 10 000 человек.
При этом указанный п.2.2 находится в разделе 2 Приложения, который относится к временному использованию земельного участка (сроком до одного года).
Однако договор аренды заключен сроком на 5 лет, что исключает применения порядка определения арендной платы согласно п.2.2 Приложения.
Суд приходит к выводу о необоснованности применения коэффициента 254, установленного п2.2 Приложения к спорному правоотношению.
Ссылка истца на возможность применения правил п2 Приложения по аналогии (ст.6 ГК РФ) не принимается судом.
Согласно п.1 ст.6 ГК РФ В случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст.2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Однако с учетом правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом РФ в Определении от 11.05.2004 №209-О в отношении установления уполномоченными органами ставок земельного налога, при отсутствии единых правил дифференциация базовых ставок арендной платы не должна осуществляться произвольно органами местного самоуправления, а должна основываться на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Суд, не ограничиваясь установлением лишь факта принятия уполномоченным органом нормативного акта, которым утверждены коэффициенты дифференциации базовой ставки арендной платы по зонам различной градостроительной ценности и по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка, должен, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий публичных образований, выявлять, осуществлялось ли экономическое обоснование базовой ставки арендной платы и названных поправочных коэффициентов на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.
Коэффициенты утверждаются исходя из вида деятельности хозяйствующих субъектов, их социально-экономических характеристик, приоритетов осуществления краевых государственных программ, поддержки социально значимых отраслей, сохранения окружающей среды, сохранения и повышения плодородия почвенного покрова, с учетом сложившегося опыта развития арендных отношений на территории Краснодарского края.
Таким образом ставки и коэффициенты для расчета арендной платы устанавливаемые органами государственной власти и местного самоуправления должны быть экономически обоснованными и целесообразными.
По существу презюмируется, что орган местного самоуправления, устанавливая поправочный коэффициент, руководствуется соответствующим экономическим обоснованием.
Указание в разделе 2 Приложения на временное использование земельного участка (сроком до одного года) направлено на предоставление в аренду земельных участков для целей торговли на сокращенный срок.
Сокращенный срок аренды не может не учитываться при определении при определении экономически обоснованных поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы (стабильность арендного правоотношения, длительность потенциальной возможности получения дохода, частота необходимости проведения мероприятий по поиску новых арендаторов и т.д.).
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что применение п.2.2 Приложения к спорному правоотношению по аналогии недопустимо, так как в нем конкретно указан экономически значимый срок действия договорных арендных отношений – до одного года.
Доводы истца о том что, в настоящее время оговорка «до одного года» исключена из п.2.2 Приложения, правового значения не имеет.
В материалы дела представлено постановление администрации муниципального образования Лабинский район от 12.07.2010 №1969 «О внесении изменений в постановление главы администрации муниципального образования Лабинский район от 05.04.2007 №909 «О признании утратившим силу некоторых постановлений главы администрации муниципального образования Лабинский район и определении размера арендной платы», согласно которому в пункте 2 Приложения исключены слова «сроком до одного года».
Истец полагает, что изменение постановления от 05.04.2007 №909 в части исключения слов «сроком до одного года» является основанием для применения коэффициента 254 в договоре аренды.
Согласно п.1 ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Из анализа изложенной нормы следует, что исключение, позволяющее придавать обратную силу актам гражданского законодательства, действует только в отношении законов и не распространяется на иные нормативные правовые акты. При этом под законом в силу п.2 ст.3 ГК РФ понимаются только федеральные законы.
Конституционный Суд РФ в определении от 15.04.2008 №262-О-О сделал вывод о том, что придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя; при этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма; законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений.
Между тем ни одним законом, действующим в Российской Федерации, не допускается возможность придания обратной силы актам, регулирующим порядок определения размера арендной платы за земельные участки.
В силу ч.2 ст.4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ. Согласно названной статье договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 08.04.2011 по делу №А63-6494/2010.
Таким образом исключение из постановления от 05.04.2007 №909 слов «сроком до одного года» не имеет обратной силы.
Суд пришел к выводу о том, что постановление от 05.04.2007 №909 в редакции постановления от 12.07.2010 №1969 применяется только со дня официального опубликования постановления от 12.07.2010 №1969 – 19.07.2010.
Кроме того, суд проверил возможность применения базовой ставки и поправочного коэффициента на основании Постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 №529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края»
Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, базовые ставки арендной платы в зависимости от категорий земель, поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования. Органам местного самоуправления муниципальных образований края рекомендовано дифференцировать базовые ставки арендной платы за земельные участки по зонам различной градостроительной ценности по согласованию с администрацией края и устанавливать поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за земли государственной собственности по категориям арендаторов и видам целевого использования, не включенные в приложение N 6 к постановлению.
Указанным постановлением для Лабинского района установлена базовая ставка 1,1 руб. кв.м. в год с численностью населения 5 001 – 10 000 человек.
Указанный нормативный акт не устанавливает поправочных коэффициентов для объектов розничной торговли (торговых павильонов).
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что арендная плата на основании договора аренды от 04.02.2009 должна исчисляться без учета коэффициента 254 до опубликования 19.07.2010 постановления от 12.07.2010 №1969, а с момента опубликования указанного постановления, с учетом коэффициента 254.
За период с даты заключения договора (04.02.2009) до 19.07.2010 арендная плата составляет 66 руб. в год (1,1 * 60 кв.м.).
С 19.07.2010 до 12.01.2011 - 16 764 руб. (1,1 * 254 * 60 кв.м.).
Ответчиком в период арендных отношений произведены платежи на сумму 11 313,08 руб., что подтверждается расчетом-таблицей истца.
В материалы дела представлен арифметический расчет арендной платы за период с 19.07.2010 по 12.01.2011, согласно которому сумма арендной платы составляет 8 175,32 руб. (при применении поправочного коэффициента 254 с 19.07.2010).
Суд проанализировал размеры состоявшихся платежей, произведенных ответчиком, и пришел к выводу об отсутствии задолженности.
Таким образом суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.
Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Ходатайство истца об уточнении требований удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья А.А.Тарасенко
