АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Иваново. Дело №А17-6794/2008
28 января 2009 г.
(дата оглашения резолютивной части решения)
02 февраля 2009 г.
(дата изготовления решения в полном объеме)
Арбитражный суд Ивановской области
в составе судьи Семёнова В.П.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демидовской Е.И.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
закрытого акционерного общества «Экстра»
к обществу с ограниченной ответственностью «Профинвест»
о расторжении предварительного договора аренды от 03.04.2008 и взыскании убытков в сумме 952 985 руб. 50 коп.,
При участии в судебном заседании:
от истца : Гущина О.А. – доверенность от 14.11.2008;
от ответчика: Серан А.В. – доверенность от 27.01.2009.
Установил : закрытое акционерное общество «ЭКСТРА» (далее ЗАО «ЭКСТРА», арендатор, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Профинвест» (далее ООО «Профинвест», арендодатель, ответчик), в котором заявлены требования о взыскании 952 985 руб. 50 коп. убытков в виде уплаченного истцу аванса, расторжении заключенного между сторонами договора от 03.04.2008. Заявленные в иске требования обоснованы тем, что: ЗАО «ЭКСТРА», заключив с ООО «Профинвест» предварительный договор от 03.04.2008, уплатило 29.04.2008 аванс в размере 952 985 руб. 50 коп.; однако, со стороны арендодателя не исполнен целый ряд его обязательств по заключенному договору; нарушение со стороны арендодателя сроков договора влечет к увеличению сроков реконструкции торгового комплекса (что было предметом договора); претензия истца с предложением расторгнуть договор и возвратить аванс оставлена без ответа. Правовым обоснованием иска истец указал ст. ст. 450, 453 Гражданского кодекса РФ.
Ответчик отзыв на иск суду и истцу не представил, исковые требования считает необоснованными, в частности, поскольку заключенный сторонами договор является смешанным, истцом также не выполнены обязанности по договору от 03.04.2008. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика неоднократно заявлял ходатайства об отложении рассмотрения иска, объясняя неподготовленностью к данному судебному заседанию, отсутствием у него каких-либо документов, а также намерением сторон закончить дело мировым соглашением. С учетом мнения представителя истца, возражавшего против отложения судебного разбирательства, настаивавшего на рассмотрении иска в данном судебном заседании, и пояснявшего, что мировое соглашение невозможно из-за выдвигаемых ответчиком заведомо неприемлемых условий, дело рассмотрено в судебном заседании 28.01.2009. Суд также исходил из того, что у ответчика имелась возможность подготовиться к судебному разбирательству, поскольку исковое заявление получено ООО «Профинвест» 30.10.2008, предварительное судебное заседание состоялось 23.12.2008, необходимые для рассмотрения дела документы, отзыв на иск предлагалось судом ответчику представить как в предварительное заседание ( на что указано в определении от 20.11.2008), так и в судебное разбирательство (на что указано в определении от 23.12.2008).
По мнению суда, ответчик при рассмотрении иска ЗАО «ЭКСТРА» злоупотребляет своими процессуальными правами.
Изучив представленные истцом документы, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.
Между ООО «Профинвест» (арендодатель) и ЗАО «ЭКСТРА» (арендатор) заключен предварительный договор аренды от 03.04.2008, предметом которого являются обязательства сторон по реконструкции и отделке объекта - помещений, расположенных в здании торгового центра по адресу: г. Владимир, ул. Большая Нижегородская, д. 88-а, дальнейшему использованию сторонами его в коммерческой деятельности, а также обязательства по последующему заключению долгосрочного договора аренды не позднее 01.03.2009 (п. п. 2.1., 2.2. договора).
Предварительным договором аренды от 03.04.2008 согласованы взаимные права и обязанности сторон, в том числе обязанность арендатора выполнить отделочные работы в течение трех месяцев с момента подписания сторонами акта доступа (п. 4.6. договора) и в срок не позднее 30 дней после подписания договора перечислить арендодателю аванс в сумме 952 985 руб. 50 коп. (п. 6.1. договора). Основные обязанности ответчика по договору заключаются в предоставлении арендатору графика выполнения работ по подготовке помещений объекта к передаче арендатору, в предоставлении надлежаще оформленных документов, подтверждающих права арендодателя на земельный участок, в предоставлении копий разрешительной документации на строительство (п. 2.4. договора). Арендодатель также в срок не позднее 15 апреля 2008 года после подписания предварительного договора аренды обязан передать арендатору проектную документацию (п. 4.4.1. договора), к моменту доступа арендатора в арендуемые помещения для проведения отделочных работ арендодатель должен завершить строительные и технические мероприятия (п. 4.8. договора), обязуется передать имущество арендатору по акту доступа (п. 4.7. договора); и выполнить другие обязанности, вытекающие из п. 4.5. договора.
29.04.2008 ЗАО «ЭКСТРА» произведен авансовый платеж по предварительному договору аренды от 03.04.2008 в размере 952 985 руб. 50 коп., что подтверждается платежным поручением от 29.04.2008 №00020.
В ответ на письмо руководителя ЗАО «ЭКСТРА» письмом от 01.07.2008 № 49/08 арендодатель сообщил арендатору, что передача помещений по акту доступа для производства арендатором отделочных работ будет произведена 01.08.2008 (то есть с отступлением от согласованных сторонами сроков на полтора месяца).
Полагая обязательства ООО «Профинвест» по передаче помещения объекта по акту доступа, передаче документов на земельный участок и передаче копий разрешительной документации на строительство не выполненными, ЗАО «ЭКСТРА» направило в адрес ООО «Профинвест» претензию от 20.08.2008 с предложением расторгнуть договор и решить вопрос о возврате уплаченного истцом аванса. Не получив ответ на претензию, ЗАО «ЭКСТРА» обратилось в суд с исковым заявлением к ООО «Профинвест».
Суд считает, что представленные документы, пояснения представителей сторон, а также подлежащие применению к рассматриваемым отношениям положения Гражданского кодекса РФ дают основания для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходил из следующего.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Оценивая заключенный между сторонами договор от 03.04.2008, суд полагает, что он относится к договорам смешанного типа (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ) с элементами договоров аренды, подряда, возмездного оказания услуг. Однако, по мнению суда, это не влияет на существо рассматриваемого спора.
В соответствии со ст. ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование со всеми необходимыми принадлежностями и относящимися к нему документами.
Таким образом, из указанных норм закона следует, что основной обязанностью арендодателя является обязанность по передаче имущества арендатору в соответствии с условиями договора, а также по передаче документации, перечень которой и сроки предоставления согласованы сторонами в договоре. При этом арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
Из пояснений представителя истца и материалов дела следует, что арендодателем не исполнены обязанности, предусмотренные п. 2.4 договора, а именно, не предоставлен график выполнения работ до 15.06.2008, в срок до 01.08.2008 не представлены надлежащим образом оформленные документы на землю, в подтверждение чего истец представил письменное сообщение об отказе в предоставлении сведений из ЕГРП от 19.12.2008 из УФРС по Владимирской области; со стороны ответчика также не представлена разрешительная документация на строительство.
Нарушения ответчика по договору от 03.04.2008 выразились также в том, что им не исполнены обязанности, предусмотренные п. п. 4.5, 4.7 договора, а именно, арендодатель не подготовил помещения к передаче и фактически не передал их истцу, п. 4.8 договора, согласно которому к моменту доступа арендатора в арендуемые помещения для проведения отделочных работ арендодатель должен завершить строительные и технические мероприятия. Названные обстоятельства подтверждаются не только пояснениями представителя ЗАО «ЭКСТРА», а также представленными им в материалы дела фотографиями, свидетельствующими о неготовности объекта, выполненными 17.07.2008 и 15.09.2008.
Также не исполнена со стороны ответчика обязанность по передаче истцу проектной документации в срок не позднее 15.04.2008, предусмотренная п. 4.4.1. договора. Именно в силу названного обстоятельства судом отклоняется возражение ответчика о том, что со стороны истца также не исполнены обязанности, предусмотренные п.п. 4.4.2. и 4.4.3., поскольку их выполнение было обусловлено первоочередным исполнением ответчиком обязанности, предусмотренной п. 4.4.1. договора.
Подтверждением нарушения ответчиком своих обязательств по договору является также письмо руководителя ООО «Профинвест» от 01.07.2008 № 49/08, в котором арендодатель сообщил арендатору, что передача помещений по акту доступа для производства арендатором отделочных работ будет произведена 01.08.2008 (то есть с отступлением от согласованных сторонами сроков на полтора месяца). Данное письмо является односторонним изменением ответчиком условий договора, что не предусмотрено согласованным сторонами договором от 03.04.2008, т.е. является нарушением прав арендатора.
Поскольку ООО «Профинвест» не исполнило свои обязательства по передаче помещения объекта по акту доступа, передаче документов на земельный участок и передаче копий разрешительной документации на строительство, в соответствии с п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса РФ, должник, в данном случае – ответчик, обязан возместить кредитору, в данном случае – ЗАО «ЭКСТРА», уплатившему авансовый платеж в размере 952 985 руб. 50 коп., убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
При рассмотрении данного требования судом отклонено возражение ответчика о том, что сумма уплаченного аванса не подлежит возврату на основании п. 6.4. договора. Согласно п. 6.4. договора в случае прекращения договора, или не заключения основного договора не по вине арендодателя сумма аванса не возвращается. Толкование настоящих условий п. 6.4. рассматриваемого договора в соответствие со ст. 431 Гражданского кодекса РФ дает суду основание сделать вывод о том, что возвращение аванса является обязанностью ответчика в случае прекращения спорного договора именно по его вине. В этой связи суд также полагает обоснованным ссылку истца на п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.
Требование истца о взыскании убытков в сумме 952 985 руб. 50 коп. суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Суд также считает обоснованным требование ЗАО «ЭКСТРА» о расторжении заключенного между сторонами договора от 03.04.2008.
Согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, из указанной нормы закона следует, что основанием для досрочного расторжения договора является существенное нарушение условий договора другой стороной.
По мнению суда, представленные истцом доказательства дают суду основания согласиться с доводами истца о том, что названный истцом обширный перечень неисполненных арендодателем обязательств по договору (п.п. 2.4., 4.4.1., 4.5., 4.6.-4.8.), длительный срок неисполнения этих обязательств, является существенным нарушением договора.
В обоснование заявленного иска истец указал также, что существенность нарушения договора для ЗАО «ЭКСТРА» выражается в том, что истец имел намерение завершить строительство торговых помещений к декабрю 2008 года, и начать торговую деятельность в благоприятный предпраздничный период, учитывая максимальный спрос на товары в это время. Истец также указал, что им использованы также кредитные деньги по данному договору, а в связи с нарушением ответчиком сроков исполнения обязательств, началось удорожание проекта в связи с повышением ставок по кредитам. Названные истцом доводы суд также полагает относящимися к существенным нарушениям условий договора, которые лишили арендодателя возможности своевременно приступить к осуществлению торговой деятельности, лишили того, на что он рассчитывал при заключении договора от 03.04.2008.
В соответствии с требованиями п.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ истцом исполнена предусмотренная законом обязанность по направлению другой стороне договора - ООО «Профинвест» предложения о расторжении договора: претензии от 20.08.2008 с предложением расторгнуть договор и решить вопрос о возврате уплаченного истцом аванса. Факт получения претензии ответчиком не оспорен, и подтверждается имеющимися в деле документами- почтовым уведомлением, согласно которому претензия получена ООО «Профинвест» 18.09.2008.
Требование ЗАО «ЭКСТРА» о расторжении заключенного между сторонами договора от 03.04.2008 подлежит удовлетворению.
Иные возражения ответчика с учётом положений ч.2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ (обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом), суд полагает несущественными.
В связи с удовлетворением заявленного в иске требования, расходы по уплаченной истцом госпошлине относятся на ответчика по правилам ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 64, 75, 110 (ч.1), 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
1. Заявленные в иске требования удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профинвест» в пользу закрытого акционерного общества «ЭКСТРА» 952 985 руб. 50 коп. убытков, 18 029 руб. 86 коп. в возмещение расходов по госпошлине.
2. Заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Профинвест» и закрытым акционерным обществом «ЭКСТРА» предварительный договор от 03.04.2008 расторгнуть.
Решение может быть обжаловано в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров, ул. Молодой Гвардии, д.49).
Судья В.П. СЕМЕНОВ
