Решение АС Ивановской области от 05.02.2018 № А17-3783/17

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2018 года.

В полном объеме решение изготовлено 12 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магомедовой М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> г. Иваново)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭККО-РОС» (ОГРН<***> Новгородская обл.)

о взыскании 697002 руб. 70 коп., из которых 340562 руб. 50 коп. убытки, 356440 руб. 20 коп. пени по договору аренды нежилых помещений от 10.01.2014, а также 25000 руб. судебные расходы на услуги представителя,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 08.06.2016,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 02.06.2017,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭККО-РОС» о взыскании 697002 руб. 70 коп., из которых 340562 руб. 50 коп. неосновательное обогащение в виде расходов, необходимых для приведения помещения в надлежащее состояние, 356440 руб. 20 коп. пени в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору аренды нежилых помещений от 10.01.2014, а также 25000 руб. судебных расходов на услуги представителя. Исковые требования основаны на положениях ст. 1102, 1109, 309-310, 330 ГК РФ.

Определением  суда от 23.05.2017 исковое заявление принято к  рассмотрению по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено на 24.07.2017.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просит взыскать с Ответчика в пользу Истца сумму убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 340562,50 рублей. Прочие требования, указанные в исковом заявлении, остаются без изменения.

Заявление принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Протокольным определением от 24.07.2017 дело назначено к судебному разбирательству на 17.08.2017.

Определением суда от 17.08.2017 судебное разбирательство отложено до 11.09.2017. 

Определением суда от 25.09.2017 в связи с назначением экспертизы производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

24.11.2017 в Арбитражный суд Ивановской области из общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» поступило заключение эксперта №28/стр-2017 от 31.10.2017 по делу № А17-3783/2017.

27.11.2017 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 25.12.2017.

Судебное разбирательство откладывалось для представления дополнительных документов и пояснений.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Ответчик полагает, что помещение было возвращено истцу по передаточному акту в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа и согласованных с Арендодателем изменений (улучшений). Доводы Истца, основанные на передаточном акте от 15.06.16г., не подтверждают факта того, что состояние Помещения было ухудшено. Согласно п.6.3 Договора, в случае необходимости, после получения письменного согласия Арендодателя, Арендатор вправе за свой счет выполнить в Помещении неотделимые улучшения, перепланировку, изменения интерьера, косметический ремонт, устройство новых, либо перенос, реконструкцию, переоснащение существующих инженерных систем и сетей. В период действия Договора Ответчик не осуществлял перепланировок помещения. Доказательств обратного Истцом не предоставлено.  В передаточном акте от 17 января 2014 года нет информации о размере напольной плитки, дана лишь общая характеристика. Таким образом, в отсутствие сведений о том, в каком конкретно состоянии и какого размера плитка была при приеме помещения Ответчиком, передаточный акт от 15 июня 2017г. не может подтверждать ухудшения напольного покрытия помещения. В передаточном акте от 15.06.16г. указано, что при приемке помещения велась фотосъемка. Тем не менее, к акту не приложены данные фотографии, которые позволили бы достоверно определить состояние Помещения. По факту требования Истца о выплате неустойки ответчик указал,  что соглашением от 24.05.2016г. о досрочном расторжении Договора аренды (далее-Соглашение) Стороны определили порядок оплаты арендной платы за указанный в расчете Истца период. При этом факт оплаты аренды за указанные в соглашении периоды в установленные сроки подтверждается платежными поручениями №15770 от 03.06.2016г. и №15647 от 02.06.2016г. Сумма неустойки, которую требует Истец, необоснованно завышена. Кроме того, в расчете Истца неверно указано количество дней просрочки платежей, отражены периоды, платежи за которые внесены надлежащим образом и неустойка за которые не должна начисляться (в том числе период с 01.06.16г. по 15.06.16г.). Согласно расчетам Истца, сумма задолженности по арендной плате, исходя из которой рассчитывалась сумма неустойки, составляет 1 044 390 рублей, при этом, взыскиваемая неустойка составляет 356 440,20 рублей. Сумма неустойки составляет примерно 1/3 суммы основного долга. Таким образом, несоразмерность взыскиваемой неустойки является более чем очевидной. По мнению Ответчика, необходимо принять во внимание чрезмерно высокий процент договорной неустойки - 0,5 % (182,5 % годовых, в то время, как двукратная учетная ставка Банка России (ставка рефинансирования), действовавшая на период наличия задолженности составляет 22 % годовых (11% х 2) и 21 % годовых с 14.06.16г. (10,5% х 2). Таким образом, договорная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку превышает двукратную учетную ставку Банка России в 8 и 9 раз соответственно. На основании вышеизложенного, Ответчик полагает возможным уменьшить размер взыскиваемой Истцом неустойки до 0,05% за каждый день просрочки исполнения обязательства, поскольку такой размер неустойки не считается чрезмерно высоким в виду позиции ВАС РФ, выраженной в Постановлении №81 от 22.12.2011. Таким образом, требования Истца о взыскании неустойки по Договору в размере, который является очевидно чрезмерным, является злоупотреблением правом. В исковом заявлении Истец ссылается на нарушение Ответчиком претензионного порядка урегулирования пора. Данный факт не соответствует действительности, так как Ответчиком был предоставлен ответ на претензию №2 от 18.08.2016г. (исх.№1-16/1171 от 14.09.2016г.). Факт получения   данного   письма   Истец   подтверждает   в   своем   заявлении.   Кроме   того,   это подтверждается квитанцией об отправке Почтой России и в этой связи ст. 111 АПК РФ не подлежит применению, а требования Истца удовлетворению. Кроме того, Истцом существенно завышен размер расходов на юридические услуги.

Изучив представленные сторонами документы, заслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ИП  ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЭККО-РОС» (арендатор) 10.01.2014 заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого здания (производственное, торговый центр (литер В,В1), представляющую собой помещения 1 этажа № 86, 88, 88а, 89, 89а согласно поэтажного плана строения, выполненного Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», назначение: нежилое, общей площадью 224,6 кв.м., 1 этаж номера на поэтажном плане 86, 88, 88а, 89, 89а адрес объекта: <...>, (далее по тексту «Павильон» или «Помещения»), в состоянии, позволяющем осуществлять их эксплуатацию в целях, указанных в разделе 6 настоящего Договора, а Арендатор обязуется принять Помещения и выплачивать за них Арендодателю арендную плату, предусмотренную Договором.

Независимо от результатов обмеров БТИ после проведенных Арендатором ремонтных работ, реконструкции и перепланировки в соответствии с п.6.3. настоящего договора, общая площадь Помещения для целей определения размера Арендной платы составляет 224,6 кв. м. (п. 2.1)

Право собственности на Помещения принадлежит Арендодателю на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.05.2007г., Договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.07.2006г., дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2006г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия 37-АА № 230971, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 01 августа 2007г. (п. 1.2)

По п. 3.1 Договор заключается сроком на 5 лет с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещений.   Права владения и пользования Помещениями возникают у Арендатора с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещений (Передаточного акта).

Согласно передаточному акту от 17.01.2014, подписанному сторонами, Арендодатель сдал, а Арендатор принял во временное пользование (аренду) за плату часть Нежилого здания (производственное, торговый центр (литер В. В1), представляющую собой Помещения 1 этажа № 86, 88, 88а, 89, 89а согласно поэтажного плана строения, выполненного Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», назначение: нежилое, общей площадью 224,6 кв.м., 1 этаж номера на поэтажном плане 86, 88, 88а, 89, 89а адрес объекта: <...>, для использования в целях, обусловленных при подписании Договора.

Помещение Павильона на момент передачи находятся в следующем состоянии:

- пол - керамогранит светло-серого цвета;

 - стены и перегородки из гипсокартона (ГКЛ), оштукатурены, покрашены водоэмульсионной ириской,

- несущие колонны оштукатурены, покрашены водоэмульсионной краской,

- внешний витраж (конструкция из алюминиевого профиля и стекла),

- освещенность соответствует нормативам, действующим для предприятий торговли,

- выполнены внутренние розеточные сети.

Поверхности стен, полов, колонн, стеклянных витражей, дверей - цельные, ровные, без видимых дефектов (сколов, царапин, трещин и т.д.)

Техническое состояние Павильона удовлетворительное, соответствует условиям Договора и  позволяет использовать его в целях, предусмотренных Договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с разделом 4 Арендная плата по настоящему договору начисляется с момента передачи Помещений по Акту приема - передачи (Передаточному акту), подписанному Сторонами (п. 4.1).

Ежемесячно Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату, состоящую из:

Постоянной части арендной платы, рассчитанной путем умножения базовой ставки
арендной платы на количество квадратных метров площади арендуемых Помещений;

Переменной части арендной платы, соответствующей стоимости потребленной
Арендатором электроэнергии в Помещениях.

Переменная часть арендной платы начисляется Арендатору с даты передачи помещения Арендатору по Акту приема-передачи (Передаточному акту).

При наличии приборов учета (электрических счетчиков) в Помещениях, переменная часть рассчитывается исходя из фактических показаний приборов учета и стоимости 1кВч, рассчитываемой Арендодателем на день выставления счета.

При отсутствии приборов учета (электрических счетчиков) переменная часть арендной платы рассчитывается Арендодателем как произведение общей суммы затрат на электроэнергию на коэффициент, определяемый отношением площади Помещений, занимаемой Арендатором, к общей площади Торгового Центра (п. 4.2,  4.2.1, 4.2.2).

По соглашению сторон базовая ставка постоянной части арендной платы
устанавливается за 1 м² общей площади Помещений в месяц и составляет:

С 1 (первого) по 30 (тридцатый) день с даты передачи Помещений по Акту приема-передачи (Передаточному акту) Арендатор оплачивает Постоянную часть арендной платы, исходя из размера базовой ставки Постоянной части арендной платы 1610 (Одна тысяча шестьсот десять) рублей за 1 кв.м. общей площади Помещений в месяц, НДС не облагается.

С   31 (тридцать первого) дня с даты передачи помещения по Акту приема-передачи (Передаточному акту) Арендатор оплачивает постоянную часть арендной платы, исходя из размера базовой ставки Постоянной части арендной платы 2300 (Две тысячи триста) рублей за 1 кв.м. общей площади Помещений в месяц, НДС не облагается.

Указанная базовая ставка постоянной части арендной платы включает в себя плату за пользование Помещениями, коммунальными и эксплуатационными услугами в необходимом объеме (за исключением электроэнергии, услуг по уборке Помещений), плату за вывоз ТБО, плату за пользование помещениями общего пользования Торгового центра, инженерным оборудованием, средствами вертикальной и горизонтальной циркуляции Торгового центра, благоустроенной территорией Торгового центра в доле, пропорциональной доле арендуемых Помещений в общей площади Торгового центра (п. 4.3)

Постоянная часть арендной платы вносится Арендатором авансовым платежом в срок с 20 по 25 число каждого месяца, предшествующего расчетному, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем Договоре, либо внесением в кассу Арендодателя.

Оплата Постоянной части арендной платы за период с даты подписания Акта приема-передачи по 28.02.2014 года (включительно) производится Арендатором в течение 10 банковских дней с даты подписания настоящего Договора (п. 4.4).

Переменная часть арендной платы, предусмотренная п.4.2.2, уплачивается Арендатором авансовыми платежами на основании выставляемых Арендодателем счетов на оплату, не позднее 5 (пяти) банковских дней с момента получения счета. Размер авансового платежа составляет не более 95 % (девяноста пяти процентов) от суммы Переменной части арендной платы, оплаченной за предыдущий расчетный месяц.

Перерасчет переменной части арендной платы по фактическому потреблению электроэнергии производится на каждое 1-е число месяца, при этом излишне уплаченные суммы засчитываются в счет переменной части арендной платы следующего месяца, а недоплаченные суммы подлежат внесению в кассу или на расчетный счет Арендодателя не позднее 5 (пяти) банковских дней с момента получения Арендодателем дополнительного счета (п. 4.5).

Согласно п. 8.1 за каждый день просрочки исполнения денежных обязательств, предусмотренных Договором, Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа, до полного исполнения обязательства.

В разделе 10 сторонами  оговорен обеспечительный платеж. В качестве меры обеспечения надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по договору, стороны договорились о размере и порядке внесения обеспечительного платежа (п. 10.1).

Указанный в п. 10.1 договора платеж, обеспечивает денежные и иные обязательства Арендатора, предусмотренные Договором (п. 10.2).

Обеспечительный платеж в сумме, соответствующей размеру однократной постоянной части ежемесячного арендного платежа, рассчитанной в соответствии с п.4.2.1, 4.3 Договора, что составляет 516 580 (Пятьсот шестнадцать тысяч пятьсот восемьдесят) рублей в месяц, НДС не облагается, уплачивается Арендатором Арендодателю в течение 10 (десяти) банковских дней с момента подписания Договора, путем перечисления на расчетный счет или в кассу Арендодателя. Невнесение указанного платежа в установленный настоящим пунктом срок, прекращает обязательства сторон по договору (п. 10.3)

Настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (п. 12.1).

Договор  зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 06.05.2014 за № 37-37-01/100/2014-773.

В соответствии с дополнительным соглашением от 10.01.2014 к договору аренды п. 2.1 соглашения, изложен его в следующей редакции: «2.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого здания (производственное, торговый центр (литер В,В1), представляющую собой помещения 1 этажа № 86, 88, 88а,89 согласно поэтажного плана строения, выполненного Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», назначение: нежилое, общей площадью 221,6 кв.м., 1 этаж номера на поэтажном плане 86, 88, 88а, 89 адрес объекта: <...>, (далее по тексту «Павильон» или «Помещения»), в состоянии, позволяющем осуществлять их эксплуатацию в целях, указанных в разделе 6 настоящего Договора, а Арендатор обязуется принять Помещения и выплачивать за них Арендодателю арендную плату, предусмотренную Договором. Независимо от результатов обмеров БТИ после проведенных Арендатором ремонтных работ, реконструкции и перепланировки в соответствии с условиями п.6.3. настоящего договора, а также размера Площади, определенной п.2.1. настоящего Договора, общая площадь Помещения для целей определения размера Арендной платы составляет 224,6кв. м.».

Приложение №3 к договору аренды нежилых помещений от «10» января 2014 г. «ФОРМА ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА» изменено в соответствии с доп. соглашением, а именно Арендодатель сдал, а Арендатор принял во временное пользование (аренду) за плату часть нежилого здания (производственное, торговый центр (литер В. В1), представляющую собой помещения 1 этажа № 86, 88, 88а, 89, согласно поэтажного плана строения, выполненного Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», назначение: нежилое, общей площадью 221,6 кв.м., 1 этаж номера на поэтажном плане 86, 88, 88а, 89, адрес объекта: <...>, для использования в целях, обусловленных при подписании Договора.

Помещение Павильона на момент передачи находятся в следующем состоянии:

-пол - керамогранит светло-серого цвета;

-стены и перегородки из гипсокартона (ГКЛ), оштукатурены, покрашены водоэмульсионной краской,

-несущие колонны оштукатурены, покрашены водоэмульсионной краской,

-внешний витраж (конструкция из алюминиевого профиля и стекла),

-освещенность соответствует нормативам, действующим для предприятий торговли,

-выполнены внутренние розеточные сети.

Поверхности стен, полов, колонн, стеклянных витражей, дверей - цельные, ровные, без видимых дефектов (сколов, царапин, трещин и т.д.)

Техническое состояние Павильона удовлетворительное, соответствует условиям Договора и позволяет использовать его в целях, предусмотренных Договора аренды нежилого помещения.

17.01.2014 сторонами подписан передаточный акт  соответствующий Приложению №3 к договору  аренды нежилых помещений от 10.01.2014.

В соответствии с дополнительным соглашением от 13.08.2015 к договору аренды нежилых помещений Стороны пришли к соглашению на период с 01.07.2015г. до 31.12.2015г.(далее по тексту «льготный период») предоставить Арендатору льготу по оплате постоянной части арендной платы (далее по тексту «льгота») на следующих условиях: В течение льготного периода установить базовую ставку постоянной части арендной платы за 1 м² общей площади Помещений в месяц из расчета 1700 (Одна тысяча семьсот) рублей,НДС не облагается.

Согласно п. 9.4 договора от 10.01.2014 Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора в следующих случаях:

В любое время без обоснования причин, письменно уведомив Арендодателя об отказе за девяносто (90) календарных дней до даты прекращения Договора.

Арендатор, подавший заявление в порядке, предусмотренном абз.1 настоящего пункта, не вправе отозвать вышеуказанное заявление.

В указанном в настоящем пункте случае Договор считается прекращенным с даты, следующей за датой истечения девяностодневного срока, исчисляемого с момента получения Арендодателем письменного уведомления Арендатора об отказе от Договора (п. 9.4.2).

09.02.2016  ООО «ЭККО-РОС» направило в отдел аренды ТРЦ «Серебряный город» уведомление  об отказе от исполнения договора б/н от 10.01.2014 года  аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>. Последним днем аренды просят считать 16 мая 2016 года.

24.05.2016 ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЭККО-РОС»  (арендатор) подписано  соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 10.01.2014,  по которому на основании части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении Договора аренды с 15.06.2016г.(далее - «Дата расторжения») на следующих условиях:

Арендатор не позднее 15.06.2016г.(включительно) обязуется передать Арендодателю Помещения по акту приема-передачи (возврата). Помещения передаются со следующими произведенными Арендатором неотделимыми улучшениями:

-система вентиляции и кондиционирования, сплит-система напольно-потолочного типа в количестве 3 шт.;

-система автоматического пожаротушения, система оповещения о пожаре, система пожарной сигнализации, система сплинкерного орошения витрин;

-потолок Грильятто (п. 1; 1.1).

Арендатор обязуется в срок не позднее 05.06.2016г. погаситьзадолженность по арендной плате, а именно:

- в связи с расторжением договора до истечения его срока действия и руководствуясь п. 1.3. дополнительного соглашения от 13.08.2015г. к Договору произвести доплату постоянной части арендной платы за предоставленный льготный период с 01.07.2015г. по 31.12.2015г., которая составляет 808 560,00 (Восемьсот восемь тысяч пятьсот шестьдесят) рублей, НДС не облагается;

- оплатить постоянную часть арендной платы за период с 01.06.2016г. по 15.06.2016г. в сумме 258 290 (Двести пятьдесят восемь тысяч двести девяносто) рублей, НДС не облагается (п. 1.2).

Обеспечительный платеж в размере 516 580,00 (Пятьсот шестнадцать тысяч пятьсот восемьдесят) рублей, НДС не облагается, подлежит зачету в дату подписания сторонами Акта приема-передачи (возврата) Помещения в счет уплаты арендных платежей в следующем порядке:

Часть обеспечительного платежа в размере 134760 (Сто тридцать четыре тысячи семьсот шестьдесят) рублей, НДС не облагается, засчитывается в счет уплаты постоянной части арендной штаты за период с 01.01.2016г. по 31.01.2016г.

Часть обеспечительного платежа в размере 134760 (Сто тридцать четыре тысячи семьсот шестьдесят) рублей, НДС не облагается, засчитывается в счет уплаты постоянной части арендной платы за период с 01.02.2016г. по 29.02.2016г.

Часть обеспечительного платежа в размере 134760 (Сто тридцать четыре тысячи семьсот шестьдесят) рублей, НДС не облагается, засчитывается в счет уплаты постоянной части арендной платы за период с 01.03.2016г. по 31.03.2016г.

Часть обеспечительного платежа в размере 112300 (Сто двенадцать тысяч триста) рублей, НДС не облагается, засчитывается в счет уплаты постоянной части арендной платы за период с 01.04.2016г. по 30.04.2016г. (п. 1.3)

Стороны учитывают и подтверждают, что в данном соглашении не отражены суммы по коммунальным платежам (за потребленную электроэнергию) за май, июнь 2016 года. Арендатор обязуется произвести их уплату Арендодателю в течение 2 рабочих дней с момента выставления счета Арендодателем (п. 1.4).

15.06.2016 сторонами подписан передаточный акт к договору аренды нежилых помещений от 10.01.2014, по которому  ООО «ЭККО-РОС» (арендатор) сдал, а ИП ФИО1 (арендодатель)  принял часть нежилого здания (производственное, торговый центр (литер В, В1), представляющую собой помещения 1 этажа № 86, 88, 88а, 89 согласно поэтажного плана строения, выполненного Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», назначение: нежилое, общей площадью 221,6 кв.м., адрес объекта: <...>. Павильон передан в следующем состоянии: Не устранена перепланировка (перегородки 2 стены и фальш-стены по периметру помещения). Ранее не согласована. Разнооттеночность плитки керамогранит (серый и темно-коричневый). Размер плитки 30х60 не соответствует размеру плитки при передаче арендатору 60х60. Отсутствует плитка керамогранит в кассовой зоне 2 кв.м. При приемке помещения велась фотосъемка недостатков. Размер перегородок 12х2,20 м., 7х2,20 м., фальш-стена 8х2,20 м.

Арендатором передаются следующие неотделимые улучшения: Система вентиляции  и  кондиционирования,  сплит-система наполно-потолочного типа в количестве 3 штук; Система автоматического пожаротушения; Система оповещения о пожаре; Система пожарной сигнализации; Система сплинкерного орошения витрин; Потолок Грильятто. Павильон освобожден от товара и оборудования Арендатора.

Вывеска демонтирована.

Показания узла учета электроэнергии на момент передачи: 224628,9 кВт.

С целью проведения восстановительных работ ИП ФИО1  (заказчик) и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Мастер-класс» (Подрядчик) 15.06.2016 заключили договор подряда  № 19/16-И,  по условиям которого Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить строительно-отделочные работы (восстановительный ремонт) части нежилого здания (торговый центр «Серебряный город» (литер В,В1), представляющую собой помещения 1 этажа № 86, 88, 88а, 89 согласно поэтажного плана строения, выполненного Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», общей площадью 221,6 кв.м., по адресу: <...>, по прилагаемой к настоящему договору смете (п. 1.1).

 Стоимость работ, подлежащих выполнению по настоящему Договору, согласно прилагаемой смете составляет 340 562,50 (Триста сорок тысяч пятьсот шестьдесят два рубля 50 копеек) рублей, в том числе НДС-18%. (п. 2.1)

15.07.2016 ООО «Инвестиционно-строительная компания «Мастер-класс», (Подрядчик), и  ИП ФИО1 (Заказчик) подписан акт приема-передачи выполненных работ к договору подряда от 15.06.2016 № 19/16-И, согласно которому заказчик принимает следующие выполненные работы по договору подряда № 19/16-И от 15.06.2016г.: Строительно-отделочные работы (восстановительный ремонт) части нежилого здания (торговый центр «Серебряный город» (литер В,В1), представляющую собой помещения 1 этажа № 86, 88, 88а,89 согласно поэтажного плана строения, выполненного Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», общей площадью 221,6 кв.м., по адресу: <...>.

Оказанные услуги оплачены ИП ФИО1 в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 09.12.2016 № 338 на сумму 99062 руб. 38 коп., от 07.07.2016 № 159 на сумму 241500 руб. 12 коп.

Истец обратился к ответчику с претензией от 18.08.2016, в которой просил возместить стоимость причиненного ущерба и сумму неустойки. Претензия получена ответчиком, однако требования истца оставлены без удовлетворения.

В ответе от 14.09.2016 на претензию Общество просило Предпринимателя представить документы в подтверждение расходов на проведенный восстановительный ремонт и отказало в выплате неустойки.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 10.01.2014, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцом должны быть доказаны: факт причинения убытков и их размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчика; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившим ущербом.

Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий, отсутствие хотя бы одного из элементов состава гражданского правонарушения исключает возможность привлечения к имущественной ответственности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В п. 7.3 договора аренды стороны согласовали, что при прекращении действия Договора по любым основаниям Арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия договора либо дня, с которого прекращается действие договора вывезти собственное торговое оборудование и товар с территории Помещения и Торгового Центра, сдать Помещения ответственным представителям Арендодателя по Акту сдачи - приема, в состоянии, обусловленном, договором, исполнив перед этим все свои обязанности им предусмотренные, в том числе восстановив поверхности поврежденных полов, стен, потолка, витражей, дверей и т.д. и/или уплатив Арендодателю стоимость не произведенного косметического ремонта, возвратив Арендодателю ключи от Помещений, внеся Арендодателю платежи, обусловленные Договором. Обязательство Арендатора по возврату Помещений считается исполненным с момента подписания ответственными представителями Арендодателя Акта сдачи-приема Помещений.

Из акта возврата помещения следует, что ООО «ЭККО-РОС» (арендатор) сдал, а ИП ФИО1 (арендодатель)  принял арендованные помещения в следующем состоянии: Не устранена перепланировка (перегородки 2 стены и фальш-стены по периметру помещения). Ранее не согласована. Разнооттеночность плитки керамогранит (серый и темно-коричневый). Размер плитки 30х60 не соответствует размеру плитки при передаче арендатору 60х60. Отсутствует плитка керамогранит в кассовой зоне 2 кв.м. При приемке помещения велась фотосъемка недостатков. Размер перегородок 12х2,20 м., 7х2,20 м., фальш-стена 8х2,20 м.

В передаточном акте от 17.01.2014 указанных недостатков зафиксировано не было.

Следовательно, указанные недостатки возникли в период пользования помещением ответчиком.

Ссылка ответчика на п.6.3 Договора аренды, согласно которому в случае необходимости, после получения письменного согласия Арендодателя, Арендатор вправе за свой счет выполнить в Помещении неотделимые улучшения, перепланировку, изменения интерьера, косметический ремонт, устройство новых, либо перенос, реконструкцию, переоснащение существующих инженерных систем и сетей, судом не принимается, поскольку отсутствуют доказательства письменного согласия на совершение каких-либо улучшений, перепланировки в арендованном ответчиком помещении. Более того, в акте возврата помещения прямо указано сторонами, что перепланировка (перегородки 2 стены и фальш-стены по периметру помещения) ранее не согласована.

Ответчик не представил доказательств того, что отраженные в Акте возврата помещения недостатки являются нормальным износом.

В нарушение положений п. 7.3 договора аренды  и ст. 622 ГК РФ ответчик не обеспечил возврат помещения в первоначальном состоянии.

Таким образом, совокупность условий, необходимых для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков, истцом доказана.

Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика убытков является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В подтверждение размера причиненных убытков истец представил  договор подряда от 15.06.2016 № 19/16-И, смету (приложение №1 к договору подряда), акт от 16.07.2016, платежные поручения от 09.12.2016 № 338, от 07.07.2016 № 159).

По ходатайству ответчика судом назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз».

24.11.2017  в арбитражный суд Ивановской области из общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» поступило заключение эксперта №28/стр-2017 от 31.10.2017 по делу № А17-3783/2017, согласно выводам которого: По первому вопросу: «1. Являются ли замечания, указанные в акте возврата помещения от 15.06.2016г. к договору аренды нежилых помещений от 10.01.2014г., естественным износом имущества?» Отраженные в акте возврата помещения от 15.06.2016г. к договору аренды нежилых помещений от 10.01.2014г. замечания не являются естественным физическим износом имущества, ввиду отсутствия взаимосвязи отраженных в акте недостатков и понятия естественного физического износа.  По второму вопросу: «2. Соответствуют ли объемы восстановительно-ремонтных работ по смете истца -индивидуального предпринимателя ФИО1 (том 1. л.д. 61) в соответствии с подписанным сторонами актом возврата площадей от 15.06.2016?» Ответить на вопрос о соответствии объемов работ, отраженных в смете истца - индивидуального предпринимателя ФИО1 (том 1, л.д. 61) объемам работ, отраженным в подписанном сторонами передаточном акте от 15.06.2016, не представляется возможным. Однако,    сопоставив    объемы    работ,    отраженные    в    смете    истца    -индивидуального   предпринимателя   ФИО1   (том   1,   л.д.   61),   данные передаточного акта от 15.06.2016. а также результаты натурного осмотра, эксперт считает целесообразным отразить следующее. С большой долей вероятности, такие виды работ как: демонтаж плитки (45 кв.м.); укладка керамической плитки (45 кв.м.); монтаж плинтуса из керамогранита (30 кв.м.); выравнивание стяжки (45 кв.м.); с применением плитки керамогранит Италия, арт. Micron 600*300 Цвет DARKGREY (50,04 кв.м.); клея плиточного (20 шт); затирки (8 шт); были выполнены на объекте. К работам, фактическое выполнение которых не представляется возможным проверить, следует отнести: демонтаж стяжки (10 см) (45 кв.м.); уборку строительного мусора и погрузку в контейнер; подъем материала; транспортные и заготовительско-складские расходы; вывоз мусора, а также работы по демонтажу перегородок. Невозможность фактического исполнения связывается с отсутствием официальной методики определения факта исполнения скрытых работ и       временных характеристик. Учитывая    вышеизложенное,    эксперт    говорит    о    невозможности    дачи категорического ответа о фактически исполненных работах на объекте ввиду отсутствия официальной методики определения факта исполнения скрытых работ и временных характеристик. По третьему вопросу: «3. Какова стоимость ремонтно-восстановительных работ (с учетом материалов) с учетом нормального износа части нежилого помещения общей площадью 221,6 кв.м., представляющую собой помещения 1 этажа № 86, 88, 88а, 89, согласно поэтажного плана строения по адресу: <...>, переданного по договору аренды от 10.01.2014 по акту приема-передачи помещения от П.01.2014 и возвращенного по акту приема-передачи помещения от 15.06.2016 на дату возврата помещения?» Стоимость ремонтно-восстановительных работ (с учетом материалов) без учета физического износа части нежилого помещения общей площадью 221,6 кв.м., представляющую собой помещения 1 этажа № 86, 88, 88а, 89, согласно поэтажного плана строения по адресу: <...>, при выполнении работ подрядной организацией, использующей традиционную систему налогообложения составит 631 283 (Шестьсот тридцать одна тысяча двести восемьдесят три) рубля. Степень физического износа на материальные ресурсы принимается равной 10% (с учетом осмотра отделочных покрытий помещений, на основании натурного осмотра), однако эксперт отмечает, что данное обстоятельство противоречит экспертной методике [лит. 3]. зарегистрированной Министерством юстиции РФ, и настаивает на выводах о стоимости ремонтно-восстановительных работ (с учетом материалов) без учета физического износа. Стоимость ремонтно-восстановительных работ (с учетом материалов) с учетом нормального износа части нежилого помещения общей площадью 221,6 кв.м., представляющую собой помещения 1 этажа № 86, 88, 88а, 89, согласно поэтажного плана строения по адресу: <...>, при выполнении работ подрядной организацией, использующей традиционную систему налогообложения составит 598 348 (Пятьсот девяносто восемь тысяч триста сорок восемь) рублей.

На основании заключения эксперта сторонами осуществлен перерасчет стоимости ремонтных работ применительно к смете, являющейся приложением к договору подряда от 15.06.2016 № 19/16-И. Согласно расчету стоимость работ по замене плитки с учетом материала составила 169634 руб. 26 коп. с учетом нормального износа. Также истцом указаны и ответчиком не оспариваются транспортные и заготовительско-складские расходы в размере 1500 руб., расходы на вывоз мусора в размере 1500 руб., уборка строительного мусора и погрузка в контейнер в размере 2250 руб. Всего 174884 руб. 26  коп. (175829 руб. 26  коп. с НДС).

При этом ответчик возражает против учета в размере убытков расходов на выравнивание стяжки в размере 20250 руб., демонтаж стяжки в размере 13500 руб., демонтаж перегородок из ГКЛ в размере 6600 руб., поскольку стоимость указанных работ не определена экспертом. Всего 40350 руб. (47613 руб. с НДС)

Вместе с тем, в своем заключении эксперт при ответе на второй вопрос указывает, что такие работы как выравнивание стяжки с большой долей вероятности были выполнены на объекте. К работам, фактическое выполнение которых не представляется возможным проверить, следует отнести: демонтаж стяжки (10 см) (45 кв.м.);  а также работы по демонтажу перегородок. Невозможность фактического исполнения связывается с отсутствием официальной методики определения факта исполнения скрытых работ и временных характеристик.

Учитывая, что работы по демонтажу стяжки и выравниванию стяжки необходимы при замене плитки, а работы по демонтажу перегородок были проведены истцом для устранения несогласованных перегородок, которые отражены в акте возврата помещения, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в сумме 223442 руб. 26 коп. (175829 руб. 26  коп.+ 47613 руб.).

Доводы истца о необходимости учесть в размере убытков стоимость плитки керамогранит Италия, указанной в смете к договору подряда, судом не принимаются, поскольку из акта передачи помещения в аренду от 17.01.2014 невозможно установить какая конкретно плитка была выложена в помещении, переданном в аренду ответчику.

 Истцом также заявлено в иске требование о взыскании неустойки в сумме 356440 рублей 20 копеек за период с 26.12.2015 по 02.06.2016 по п. 8.1 договора из расчета 0,5% за каждый день  просрочки от суммы неисполненных обязательств. 

Расчет санкции проверен арбитражным судом и признан верным по просроченным платежам за период с января 2016 года май 2016 года в сумме 346108 руб. 60 коп.

Доводы ответчика, что стороны в п. 1.3 соглашения от 24.05.2016 о расторжении договора установили новые сроки оплаты арендной платы, судом отклоняется. Оценив с учетом ст. 431 ГК РФ положения п. 1.3 соглашения от 24.05.2016, заслушав позицию истца, возражавшего против толкования ответчика, суд пришел к выводу, что в указанном пункте соглашения стороны определили порядок распределения обеспечительного платежа, что не влияет на ранее согласованные в договоре аренды сроки внесения арендных платежей.

Вместе с тем, анализируя положения п. 1.2 соглашения от 24.05.2016, суд считает, что сторонами определен период внесения постоянной части арендной платы за период с 01.06.2016 по 15.06.2016 в сумме 258290 руб. в срок не позднее 05.06.2016. Указанная оплата произведена ответчиком в установленный срок, в связи с чем оснований для начисления неустойки за период с 01.06.2016 по 15.06.2016 не имеется.

Ответчиком заявлено письменное ходатайство об уменьшении размера неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Арбитражный суд считает возможным удовлетворить ходатайство ответчика и уменьшить размер подлежащей взысканию в пользу кредитора санкции.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

При этом изложенное в данном постановлении разъяснение в отношении критериев соразмерности неустойки исходя из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения, носит рекомендательный характер.

Принимая во внимание, что неустойка, являясь мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты, учитывая отсутствие сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях в связи с просрочкой исполнения ответчиком обязательства, в том числе, нахождение у истца обеспечительного платежа и возможность удержания из него сумм задолженности, а также принимая во внимание высокий процент неустойки (0,5% в день), который является значительным, существенно превышающим установленную Центральным банком Российской Федерации ставку рефинансирования за спорный период, суд пришел к выводу, что заявленная истцом санкция не соответствует последствиям неисполнения обязательства (размеру возможных убытков у истца), вместе с тем, учитывая колебания ключевой ставки, установленной Банком России размер взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ подлежит уменьшению до 41500 руб.  

 По мнению суда, указанный размер пени в полной мере возмещает возможные потери истца.

Истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика 25000 рублей судебных издержек, связанных с оплатой юридических услуг. В обоснование требований представлен договор от 03.04.2017 на оказание  консультационных (юридических) услуг по представлению интересов заказчика в суде,  расписка о получении 25000 руб. за оказание юридических услуг.

Понятие судебных издержек, являющихся составной частью судебных расходов, содержится в статье 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Затраты сторон по оплате юридических услуг относятся к судебным издержкам.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно статье 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

В соответствии с частью 1 статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Оценив представленные в дело документы, объем и характер работы, осуществленной представителем для защиты интересов истца,  сложившуюся в регионе стоимость оплаты юридических услуг,   учитывая частичное удовлетворение требований истца, судебные расходы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям, а именно в размере 9503 руб.

Исходя из содержания названных норм права, понесенные расходы в связи с оплатой экспертизы в сумме 45000 руб. подлежат распределению между сторонами в зависимости от результатов рассмотрения заявленного искового требования о взыскании убытков: 29525 руб. на ответчика, 15475 руб. на истца. Указанные расходы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика, поскольку оплата за экспертизу произведена ответчиком (платежное поручение от 25.09.2017 № 28224).

Государственная пошлина по иску в связи с частичным удовлетворением исковых требований и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворённым исковым требованиям. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭККО-РОС» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 223442 руб. 26 коп. убытков, 41500 руб. пени, 9503 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя, 13842 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по делу.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭККО-РОС» 15475 руб. в возмещение оплаты за экспертизу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья                                                                               Е.И. Демидовская