АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99
дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,
тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761
http://www.irkutsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
г. Иркутск Дело № А19-5417/2016
12.07.2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05.07.2017г.
Решение в полном объеме изготовлено 12.07.2017г.
Арбитражный суд Иркутской области в составе:
судьи Щуко В.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михеевой А.Ф.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664007, <...>)
к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664019, <...>)
о расторжении договора аренды нежилого помещения № 6823 от 21.12.2005г., заключенного между КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН», обязании ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» передать объекты аренды КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта по делу, о взыскании 3 986 287 руб. 35 коп.
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО1 – представитель по доверенности;
от ответчика: не явились;
установил:
КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» о досрочном расторжении договора аренды № 6823 от 21.12.2005 года нежилого помещения, согласно которому переданы нежилые здания, а именно: Баня – назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 557, 2 кв.м. инв. №25:401:001:020123450, лит. А, А1, кад. № 38:36:000030:4938; Котельная – назначение: нежилое, 1 – этажный, общая площадь 112,5 кв.м., инв. №25:401:001:020194790, лит. Б, Б.1, Б2, Б3, кад. №38:36:000030:4939, расположенные по адресу: <...>, заключенного между КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН»; об обязании ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» возвратить нежилые здания: а именно: - Баня - назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 557,2 кв.м, инв. № 25:401:001:020123450, лит. А, А1, кад. № 38:36:000030:4938; Котельная - назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 112,5 кв.м, инв. № 25:401:001:020194790, лит. Б, Б1, Б2, БЗ кад. № 38:36:000030:4939, расположенные по адресу: <...>, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>) передав по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта по делу; делу присвоен номер А19-5417/2016.
КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» о взыскании 3 769 528 руб. 93 коп., составляющих задолженность по арендной плате и плате за землю; делу присвоен номер А19-12325/2016.
Определением от 05.09.2016г. суд объединил дела №А19-5417/2016 и №А19-12325/2016 в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному производству присвоен номер дела А19-5417/2016.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец ранее уточнял исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 375 209 руб. 26 коп. за период с 12.01.2016г. по 30.06.2016г. и неустойку в размере 392 720 руб. 03 коп., начисленную за период с 06.08.2006г. по 30.06.2016г., задолженность по плате за пользование земельным участком в размере 1 510 368 руб. 26 коп. за период с 01.01.2009. по 30.06.2016г. и неустойку в размере 1 707 989 руб. 96 коп., начисленную за период с 16.03.2007г. по 30.06.2016г.
Уточнение истцом требований было принято судом.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в уточненном виде по основаниям, приведенным в исковом заявлении и дополнениях к нему; против удовлетворения ходатайства ответчика о проведении по делу судебной оценочной экспертизы возражал.
В обоснование своих требований истец ссылается на договор аренды № 6823 от 21.12.2005г., заключенный с ответчиком; в связи с существенными нарушениями ответчиком условий данного договора, истец обратился в суд с настоящим иском.
Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд своих представителей не направил, направил заявление о рассмотрении дела без участия представителя; в представленном ранее отзыве исковые требования не признал; в части заявленных истцом требований заявил о применении срока исковой давности; кроме того заявил ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы; просил поручить проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению «Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, суд отказывает в его удовлетворении в связи со следующим.
Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ). В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.
Определением от 11.05.2017г. суд предлагал ответчику представить в материала дела кандидатуры экспертов (экспертной организации) с приложением информационного письма экспертной организации о возможности проведения экспертизы, ее наименовании, стоимости, времени выполнения, квалификации и стаже эксперта, регистрационных документов экспертной организации, документов, подтверждающих квалификацию и стаж эксперта, а также предлагал ответчику перечислить денежные средства за проведение экспертизы на депозитный счет суда, однако такие документы не были представлены.
Довод ответчика о наличии переплаты за экспертизу в размере 25 000 руб. 00 коп. по делу № А19-3698/2015 не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства; согласно приложенной к материалам дела справке, выданной начальником финансового отдела Арбитражного суда Иркутской области по состоянию на 05.07.2017г., по данным бухгалтерского учета по состоянию на 05.07.2017г. по делам № А19-3698/2015 и № А19-5417/2016 денежные средства на депозитном счете Арбитражного суда Иркутской области отсутствуют.
Таким образом, обстоятельства отсутствия на депозитном счете Арбитражного суда Иркутской области денежных средств в размере, необходимом для оплаты услуг экспертной организации, а также не представления ответчиком кандидатуры экспертов (экспертной организации) с приложением информационного письма экспертной организации о возможности проведения экспертизы, ее наименовании, стоимости, времени выполнения, квалификации и стаже эксперта, регистрационных документов экспертной организации, документов, подтверждающих квалификацию и стаж эксперта являются основанием для отклонения заявленного ответчиком ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителя ответчика.
Судом на основании материалов дела установлены следующие обстоятельства.
21.12.2005г. между КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА ИРКУТСКА (арендодатель) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 6823, в соответствии с условиями которого арендодатель по акту приема-передачи от 01.01.2006г. передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование муниципальные нежилые здания, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 669,7 кв.м., в том числе литера А, А1- баня площадью 557,2 кв.м., литера Б – котельная площадью 112,5 кв.м.
Целевое использование объектов: оказание бытовых услуг населению (п.п. 1.1., 1.2. договора).
По акту приема-передачи от 01.01.2016г. объекты переданы арендатору.
Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 4 639 кв.м (в редакции дополнительного соглашения №4 к договору аренды).
Вышеуказанные нежилые здания принадлежат на праве собственности муниципальному образованию «город Иркутск», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01.12.2009 г. 38 АБ №113847 и 38 АД 113848.
В соответствии с п. 1.4., договор действует с 01.01.2006 г. по 31.12.2020г.
Разделом 2.2. договора на арендатора возложены определенные обязанности, в частности в соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 договора; в соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязан в месячный срок заключить договор страхования объекта по действительной инвентаризационной стоимости, которая указана в письме МУП БТИ г. Иркутска от 09.07.2003г и составляет 2 092 942 руб. 00 коп. Выгодоприобретателем по договору страхования объекта определить администрацию г. Иркутска. Копию полиса представить в Комитет. Арендатор обязан застраховать объект на полный пакет рисков, а именно: пожар (случайное возникновение и распространение огня по предмету, внутри предмета или с предмета на предмет), поджог, удар молнии, внутреннее возгорание электрических установок, аппаратов приборов, в том числе электропроводки, вследствие действия электрического тока в них, аварии водопроводных, отопительных, противопожарных, канализационных систем, проникновение воды из соседних (чужих) помещений, взрыв газа в газифицированных домах. За две недели до окончания срока договора страхования арендатор обязан перестраховать объект на новый срок.
В связи с допущенными нарушениями договора: отсутствие факта страхования имущества в 2013 году и не представление копии страхового полиса ответчику направлено предупреждение от 06.06.2013г. № 505-71-11786/13, содержащее требование в месячный срок с момента его получения оплатить штраф за ненадлежащее исполнение п. 2.2.6. договора аренды в размере 40 182 руб. 00 коп.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата должна перечисляться ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.
На протяжении длительного периода времени ответчик, пользуясь арендованным имуществом, вносил арендную плату с существенным нарушением срока, установленного договором аренды, а также не в полном объеме.
Истец неоднократно направлял в адрес ответчика предупреждения об уплате задолженности по арендной плате и плате за пользование земельным участком: № 505-71-15751/12 от 27.07.2012г., № 505-71-28266/12 от 12.10.2012г., № 505-71-1388/13 от 30.01.2013г., № 505-71-7230/13 от 09.04.2013г., № 505-71-14128/13 от 04.07.2013г., № 505-71-4287/14 от 03.03.2014г., № 505-71-17514/15 от 24.12.2015г.
В связи с неисполнением ответчиком принятых им в рамках договора обязанностей, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав представленные документы, заслушав доводы представителя истца, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 21.12.2005г. между КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА ИРКУТСКА (арендодатель) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 6823, в соответствии с условиями которого арендодатель по акту приема-передачи от 01.01.2006г. передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование муниципальные нежилые здания, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 669,7 кв.м., в том числе литера А, А1- баня площадью 557,2 кв.м., литера Б – котельная площадью 112,5 кв.м..
Целевое использование объектов: оказание бытовых услуг населению (п.п. 1.1., 1.2. договора).
По акту приема-передачи от 01.01.2016г. объекты переданы арендатору.
Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 4 639 кв.м., что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации прав (т. 1. л.д. 139-141), а также подписанными со стороны ответчика расчетами по плате за землю.
Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п.3.1. договора № 6823 от 21.12.2005г. за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату.
Согласно п.2.3.3. договора арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном договором.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата должна перечисляться ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца, но не чаще одного раза в год.
Размер арендной платы может быть изменен арендодателем на основании соответствующих актов органов городского самоуправления г. Иркутска.
Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно в соответствии с расчетом (Приложение №1 к договору).
Приложениями № 1 к договору аренды размер арендной платы на 2006 год установлен 21 380 руб. 00 коп. в год, в 2007 году – 23 090 руб. 62 коп., в 2009 году – 40 126 руб. 43 коп., в 2010 году – 40 126 руб. 43 коп., в 2011 году – 131 028 руб. 03 коп., в 2011 году – 131 028 руб. 03 коп., в 2013 году – 401 820 руб. 00 коп. в год, в 2014 году – 535 674 руб. 24 коп., в 2015 году – 535 674 руб. 24 коп., в 2016 году – 535 674 руб. 24 коп.
Расчеты арендной платы за 2006-2012 годы подписаны контрагентами. Обстоятельства получения ответчиком писем об изменении арендной платы за 2013-2016 годы с приложенными расчетами подтверждаются материалами дела и не оспаривались уполномоченным представителем ответчика в ходе судебного разбирательства, что в силу пункта 3.1. части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации свидетельствует о признании последним названных обстоятельств.
Приложением № 2 к договору аренды и действовавшими в соответствующие периоды нормативными правовыми актами муниципального образования г. Иркутска размер платежа за пользование спорным земельным участком на 2007 год установлен 187 929 руб. 62 коп. в год, на 2008 год – 187 929 руб. 62 коп., на 2009 год – 720 825 руб. 77 коп., на 2010 год – 911 981 руб. 25 коп., на 2011 год – 266 156 руб. 68 коп., в 2012 году – 279 723 руб. 51 коп., в 2013 году – 299 703 руб. 77 коп., в 2014 году – 299 703 руб. 77 коп., в 2015 году – 299 703 руб. 77 коп., в 2016 году – 317 274 руб. 35 коп. Периодичность и сроки внесения соответствующих платежей: ежеквартально, не позднее 15-го числа последнего месяца квартала.
На протяжении длительного периоды времени ответчик, пользуясь арендованным имуществом и земельным участком, вносил арендную плату и плату за пользование землей с существенным нарушением установленных сроков, а также не в полном объеме.
Истец неоднократно направлял в адрес ответчика предупреждения: № 505-71-15751/12 от 27.07.2012г., №505-71-28266/12 от 12.10.2012г., №505-71-1388/13 от 30.01.2013г., №505-71-7230/13 от 09.04.2013г., №505-71-14128/13 от 04.07.2013г., №505-71-4287/14 от 03.03.2014г., №505-71-17514/15 от 24.12.2015г.
В связи с неисполнением ответчиком в полном объеме обязанностей, принятых им в рамках договора аренды, истец обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование имуществом в размере 375 209 руб. 26 коп., начисленной за период с 12.01.2016г. по 30.06.2016г., а также задолженности по плате за пользование земельным участком в размере 1 510 368 руб. 26 коп. за период с 01.01.2009г. по 30.06.2016г.
Кроме того, на основании пункта 4.2 договора аренды и статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки из размера ставки неустойки 0,1% от суммы долга, начисленной за период с 06.08.2006г. по 30.06.2016г. за просрочку внесения арендных платежей и в размере 1 707 989 руб. 96 коп., начисленной за период с 16.03.2007г. по 30.06.2016г. за просрочку внесения платы за пользование земельным участком.
Представленные истцом в материалы дела расчеты сумм задолженности ответчика по арендной плате, плате за пользование земельным участком, а также соответствующих им сумм неустоек ответчиком не оспорены, судом проверены и признаны верными.
Неоднократно запрошенные у ООО «БАРКАН» определениями суда контррасчеты спорных сумм задолженности и неустоек, а равно и доказательства несоразмерности начисленных неустоек последствиям нарушения обязательства ответчиком в материалы дела не представлены.
Вместе с тем, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в части следующих требований: неустойки, начисленной за просрочку внесения арендных платежей, задолженности по плате за землю, неустойки за просрочку внесения платы за пользование земельным участком.
Рассмотрев данное заявление, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно части 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
С иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и по плате за пользование земельным участком истец обратился в суд 26.07.2016г.
Истцом заявлено требование о взысканиизадолженности по арендной плате в размере 375 209 руб. 26 коп. за период с 01.09.2015г. по 30.06.2016г. (у ответчика по состоянию на 01.01.2015г. был долг по арендной плате в размере 337 267 руб. 46 коп., за период с 01.01.2015г. по 30.06.2016г. ответчиком оплачена арендная плата в размере 643 000 руб. 00 коп., следовательно, с учетом погашения задолженности, которая была у ответчика по состоянию на 01.01.2015г., ответчиком за период с 01.01.2015г. по 30.06.2016г. оплачена арендная плата в сумме 305 732 руб. 54 коп. (643 000 руб. 00 коп. – 337 267 руб. 46 коп.); за период с 01.01.2015г. по 30.06.2016г. ответчику была начислена арендная плата в размере 680 941 руб. 80 коп.; размер задолженности составил 375 209 руб. 26 коп.; следовательно с учетом срока оплаты арендной платы до 5-го числа текущего месяца, установленного пунктом 3.1.1. договора аренды от 21.12.2005г. № 6823, требование заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2015г. по 30.06.2016г.)
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 375 209 руб. 26 коп. за период с 01.09.2015г. по 30.06.2016г. заявлено в пределах срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 392 720 руб. 03 коп., начисленной за период с 06.08.2006г. по 30.06.2016г. на задолженность по арендной плате.
Суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 184 256 руб. 67 коп., начисленной за период с 01.10.2012г. по 05.08.2013г., заявлено за пределами срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В остальной части требование о взыскании неустойки в размере 208 463 руб. 36 коп., начисленной за период с 06.08.2013г. по 30.06.2013г. на суммы задолженности по арендной плате за период с 01.08.2013г. по 30.06.2016г., следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2009г. по 30.06.2016г. в размере 1 510 368 руб. 10 коп.
Суд, с учетом сроков внесения ответчиком платы за пользование земельным участком, установленных в расчетах соответствующей платы за спорные периоды с учетом нормативно-правовых актов г. Иркутска, регулирующих размер платы за пользование земельными участками, приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2009г. по 30.06.2013г., заявлено за пределами срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В остальной части требование о взыскании задолженности по плате за пользование земельным участком в размере 156 261 руб. 38 коп., начисленной за период с 01.07.2013г. по 30.06.2016г., следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 707 989 руб. 96 коп., начисленной за период с 16.03.2007г. по 30.06.2016г. на задолженность по плате за пользование земельным участком.
Суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 658 314 руб. 97 коп., начисленной за период с 16.03.2007г. по 16.09.2013г. на суммы задолженности по плате за пользование земельным участком, заявлено за пределами срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В остальной части требование о взыскании неустойки в размере 49 674 руб. 99 коп., начисленной за период с 17.09.2013г. по 30.06.2013г. на суммы задолженности по плате за пользование земельным участком за период с 01.07.2013г. по 30.06.2016г., следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Расчеты сумм задолженности ответчика по арендной плате и по плате за пользование земельным участком, в отношении которых истцом не пропущен срок исковой давности, а также соответствующих им сумм неустоек произведены судом, проверены представителем истца и приобщены к материалам дела в судебном заседании 05.07.2017г. Соответствующие расчеты, неоднократно запрошенные у ответчика определениями суда, ООО «БАРКАН» в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах, с учетом положений пункта 3.1. части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию основной долг в общем размере 531 470 руб. 64 коп. (375 209 руб. 26 коп. – задолженность по арендной плате + 156 261 руб. 38 коп. – задолженность по плате за пользование земельным участком), а также неустойка в общем размере 258 138 руб. 35 коп. (208 463 руб. 36 коп. – неустойка по арендной плате + 49 674 руб. 99 коп. – неустойка по плате за пользование земельным участком).
В остальной части, по мнению арбитражного суда, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, по плате за пользование земельным участкоми соответствующих пеней удовлетворению не подлежат.
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчиком неоднократно и существенно нарушались условия договора аренды нежилого помещения №6823 от 21.12.2005г. (п.п. 2.2.3, 3.1 договора) в части своевременного и полного внесения платы за пользование имуществом и земельным участком.
Кроме того, пунктом 2.2.6 договора аренды установлено, что арендатор обязан в месячный срок заключить договор страхования объекта по действительной инвентаризационной стоимости, которая указана в письме МУП БТИ г. Иркутска от 09.07.2003г и составляет 2 092 942 руб. 00 коп. Выгодоприобретателем по договору страхования объекта определить администрацию г. Иркутска. Копию полиса представить в Комитет. Арендатор обязан застраховать объект на полный пакет рисков, а именно: пожар (случайное возникновение и распространение огня по предмету, внутри предмета или с предмета на предмет), поджог, удар молнии, внутреннее возгорание электрических установок, аппаратов приборов, в том числе электропроводки, вследствие действия электрического тока в них, аварии водопроводных, отопительных, противопожарных, канализационных систем, проникновение воды из соседних (чужих) помещений, взрыв газа в газифицированных домах. За две недели до окончания срока договора страхования арендатор обязан перестраховать объект на новый срок.
В соответствии с п. 2.2.6. договора аренды за две недели до окончания срока договора страхования арендатор обязан перестраховать объект на новый срок.
Согласно полису страхования имущества предприятия серия 01 № 000294 от 17.09.2009г., объект застрахован на срок с 21.09.2009г. по 20.09.2010г.
Согласно полису страхования имущества предприятия серия 01 № 000345 от 29.09.2010г. объект застрахован на срок с 30.09.2010г. по 29.09.2011г.
Таким образом, договор страхования от 29.09.2010г. перезаключен позже срока, установленного договором аренды, то есть арендованное имущество некоторый срок числилось не застрахованным.
Также, согласно полису страхования имущества предприятия серия 01 № 000718 от 30.09.2011г. объект застрахован на срок с 01.10.2011г. по 30.04.2012г., имущество также некоторый период не было застрахованным.
Согласно полису страхования имущества предприятия серия 01 № 001220 от 29.05.2012г. объект застрахован на срок с 30.05.2012г. по 29.05.2013г., что свидетельствует о том, что 29 дней объект аренды не был застрахован.
Согласно полису страхования имущества предприятия серия 01 № 003460 от 18.05.2014г. объект застрахован на срок с 19.05.2014г. по 18.05.2015г., что свидетельствует о том, что 29 дней объект аренды не был застрахован.
Ответчик не страховал объект в период с 30.05.2013г. по 18.05.2014г., то есть объект находился незастрахованным в течение длительного периода времени.
Таким образом, требования, установленные п. 2.2.6 договора аренды, нарушены, а именно ответчик не перезаключал договор страхования за две недели до окончания срока договора страхования, а также допускал нарушения в периодах страхования объекта, подвергая как себя, так и истца, на лишение страховой выплаты в случае утраты объекта.
В связи с допущенным нарушением,выразившемся в отсутствии факта страхования имущества в 2013 году, истцом было направлено ответчику предупреждение от 06.06.2013 № 505-71-11786/13 о наложении штрафа за нарушение п. 2.2.6 договора аренды в сумме 40 182 руб., и уплате его до 12.07.2013г.
Данное предупреждение ответчиком не исполнено, штраф не оплачен, нарушение не устранено.
Ответчик также допускал нарушение п. 2.2.6 договора аренды в части установления страховой суммы в страховых полисах, которая явно ниже суммы установленной в силу договора аренды и ниже предусмотренной отчетами об оценке объекта недвижимости.
Кроме того, ответчик допустил нарушения, выразившиеся: в указании в страховом полисе № 1/5087/6050/381, в страховом полисе № 1/5243/6050/381, в страховом полисе серии 01 № 000225, в страховом полисе серии 01 № 000294, в страховом полисе 01 № 000345, в страховом полисе серии 01 № 000718, в страховом полисе серии 01 № 003460, в качестве выгодоприобретателя КУМИ г. Иркутска, при этом, согласно п.п. 2.2.6. договора аренды выгодоприобретателем по договору страхования объекта определить Администрацию г. Иркутска.
Таким образом, судом установлено, что ответчиком неоднократно нарушались условия договора аренды в части ежегодного страхования объекта аренды (п. 2.2.6 договора).
Более того, истцом представлены в материалы дела (т. 2, л.д. 115-118) и ответчиком не оспорены доказательства нарушения ООО «БАРКАН» положений пункта 2.2.17 договора аренды (сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) или безвозмездной пользование третьим лицам).
В соответствии с пунктом 6.2.2. договора аренды нежилого помещения №6823 от 21.12.2005г. по требованию сторон договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, установленных действующим законодательством РФ, а также: если арендатор несвоевременно внес платежи, предусмотренные настоящим договором; если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условия договора, предусмотренные п.п.1.5, 2.2.2., 2.2.4.,2.2.6., 2.2.8, 2.2.12-2.2. 5.1-5.9.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Также статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает что, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.
В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса РФ одной из основных обязанностей арендатора является внесение арендной платы за используемое имущество на условиях договора аренды.
Как разъяснено в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Материалами дела подтверждаются факты существенного нарушения арендатором условий договора в части своевременного и в полном объеме внесения арендной платы и платы за пользование земельным участком, а также нарушения арендатором условий договора в части страхования имущества.
Анализируя установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды нежилого помещения №6823 от 21.12.2005г., что является основанием для его досрочного расторжения по основаниям, установленным статьями 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.2 договора аренды.
24.12.2015г. истец направил в адрес ответчика предупреждение № 505-71-17512/15 с предложением о расторжении договора и освобождении занимаемого помещения с передачей его истцу, которое оставлено ответчиком без внимания.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды №6823 от 21.12.2005г. нежилого здания, заключенного между КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН», является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с частью 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Направленный истцом 228.12.2015г. исх. №505-71-17512/15 акт приема-передачи объектов аренды ответчиком не подписан, помещения истцу не переданы.
В связи с расторжением договора аренды, у ответчика отсутствуют основания для удержания им объектов аренды.
На основании изложенного, заявленное истцом требование об обязании ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» возвратить КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>) нежилые здания: Баня – назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 557, 2 кв.м. инв. №25:401:001:020123450, лит. А, А1, кад. № 38:36:000030:4938, Котельная – назначение: нежилое, 1 – этажный, общая площадь 112,5 кв.м., инв. №25:401:001:020194790, лит. Б, Б.1, Б2, Б3, кад. № 38:36:000030:4939, расположенные по адресу: <...>, передав по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, также подлежит удовлетворению в полном объеме.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 24 792 руб. 00 коп.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды № 6823 от 21.12.2005г. нежилого здания, заключенный между КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664007, <...>) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664019, <...>).
Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664019, <...>) возвратить КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>) нежилые здания: Баня – назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 557, 2 кв.м. инв. №25:401:001:020123450, лит. А, А1, кад. № 38:36:000030:4938, Котельная – назначение: нежилое, 1 – этажный, общая площадь 112,5 кв.м., инв. №25:401:001:020194790, лит. Б, Б.1, Б2, Б3, кад. № 38:36:000030:4939, расположенные по адресу: <...>, передав по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664019, <...>) в пользу КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664007, <...>) 531 470 руб. 64 коп. – основной долг, 258 138 руб. 35 коп. – пени, а всего – 789 608 руб. 99 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРКАН» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664019, <...>) в федеральный бюджет Российской Федерации государственную пошлину в размере 24 792 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия и по истечении этого срока вступает в законную силу.
Судья В.А. Щуко
